Я развелась и с определенными оговорками стала единственной собственницей ипотечной квартиры. Но в кредитном договоре мы по-прежнему значились вдвоем с бывшим мужем.
Чтобы всем было спокойнее, мне нужно было вывести его из состава заемщиков по ипотеке. Тогда я стала бы не только единоличной собственницей квартиры, но и единственным заемщиком по кредиту. Поскольку наш банк отказался вывести мужа из состава созаемщиков, у меня оставался один способ — рефинансировать ипотеку на себя. Все осложнялось тем, что я индивидуальный предприниматель, а банки неохотно дают ипотеку таким заемщикам.
Расскажу, как я нашла банк, как проходил процесс и во сколько мне все это обошлось.
Бывший муж в созаемщиках — плохая идея
В январе 2019 года мы с мужем взяли ипотечный кредит, а в апреле того же года развелись. Договорились, что при разводе я получу квартиру и весь остаток долга по ипотеке, а взамен выплачу мужу 1 млн рублей компенсации и сама переоформлю все документы на себя.
В итоге в августе 2019 года я стала единоличной владелицей квартиры: мы официально переоформили ее на меня. Банк «Ак Барс», где у нас была ипотека, дал на это согласие. Мы написали заявление, что муж готов добровольно выйти из состава собственников, и оформили у нотариуса соглашение о разделе имущества, где зафиксировали все договоренности.
Радость от обладания имуществом омрачал тот факт, что в составе заемщиков по ипотечному кредиту по-прежнему значились я и мой бывший супруг. Для нас обоих это были риски.
Для бывшего мужа риск был в том, что, если я перестану платить по кредиту, банк начнет взыскивать долг с него, как с созаемщика. Для меня — что бывший муж может вдруг начать претендовать на половину квартиры, так как она была куплена в браке.
Хотя мы подписали соглашение о разделе имущества и договорились, кто платит ипотеку после развода, для банка это не имело значения. Мы брали ипотеку в браке, а значит, это наш общий долг, за который мы отвечаем перед третьими лицами — то есть перед банком. И тот факт, что мы развелись и перераспределили общий долг между собой при разделе имущества, ничего для банка не изменил. Для него мы оба оставались заемщиками по кредиту.
Мне нужно было вывести бывшего мужа из состава заемщиков по ипотеке. Я знала два способа это сделать:
- Уговорить банк, где взят кредит. Мой банк на это не согласился. Его можно понять: вместо двух заемщиков он получал одного. К тому же предпринимателя, а не работника по найму с большой белой зарплатой, что для банка обычно предпочтительнее.
- Рефинансировать кредит в другом банке на себя и таким образом исключить мужа из состава созаемщиков. Это был мой путь.
Что мне предстояло сделать
Я стартовала со следующими вводными данными: ипотека на 5,5 млн рублей под 10,2% годовых и исправно функционирующий микробизнес в формате ИП — у меня свое небольшое пиар-агентство.
Когда я разобралась, получилось, что мне предстоят такие этапы:
- Найти банк, который согласится рефинансировать мой кредит.
- Собрать документы по требованию нового банка.
- Рефинансировать задолженность в старом банке деньгами нового банка.
- Аннулировать предыдущую закладную и зарегистрировать новую, где собственником недвижимости буду значиться только я.
Второй созаемщик в этом процессе потребовался только один раз — когда нужно было подписать заявление о досрочном погашении старого кредита. В остальном бывшего мужа мне беспокоить не пришлось.
В старом банке, в залоге у которого находится квартира, просить разрешения на рефинансирование не нужно: как правило, банк ставят перед фактом, что заемщик уходит.
Поиск банка
Рефинансировать кредит можно не раньше чем через полгода после того, как его взяли. Мы купили квартиру в феврале 2019 года, поэтому искать новый банк я начала в августе 2019.
Долг в 5,5 млн рублей рефинансировать было бы сложно: это немаленькая сумма. К тому же я ИП, а банки настороженно к ним относятся, поскольку ИП отвечают по своим предпринимательским долгам всем имуществом и легко могут стать неплатежеспособными.
Чтобы облегчить задачу, я решила продать свой актив — однокомнатную квартиру, которую родители купили мне еще в студенчестве. Благодаря этому я уменьшила бы долг и срок выплат, а ежемесячный платеж снизила с 60 тысяч до более комфортной суммы.
Через неделю моя однушка в панельной девятиэтажке у станции метро «Приморская» в Петербурге ушла за 4,4 млн рублей. Я получила деньги и тут же внесла в кассу банка 3,7 млн рублей. Часть средств я оставила, чтобы выплатить вторую половину долга за квартиру бывшему мужу. Таким образом, мой долг перед банком уменьшился до 1,8 млн рублей. С этой суммой я стала искать банк для рефинансирования.
Надежнее всего идти в банки из топ-100, причем смотреть на наиболее крупные и те, что специализируются на ипотечном кредитовании жилья на вторичном рынке: Сбер, «Райффайзен», «Дом-рф», ВТБ. У них автоматизирован процесс и отлажены процедуры. Но если случай сложный и выходит за рамки алгоритмов, то можно получить в таких банках отказ: никто не будет разбираться в уникальной ситуации. Я проконсультировалась и поняла, что идти туда нет смысла: скорее всего, мне откажут.
В итоге я нашла «Фора-банк», который работал по партнерской программе с банком «Дельтакредит». Он согласился рассмотреть мои документы для рефинансирования.
Почему банки неохотно выдают кредиты ИП
Заемщик в статусе ИП — для банка всегда неоднозначный клиент. Во-первых, результат труда зависит от одного человека — самого предпринимателя. Человек может заболеть, уйти в отпуск, или у него еще что-то случится. Тогда заработок может стать нерегулярным либо снизиться. Банку в таком случае трудно определить платежеспособность клиента.
Во-вторых, обычно ИП — это люди, которые оказывают услуги, а не производят продукты. То есть часто результат их работы — интеллектуальная собственность, стоимость которой субъективна и с трудом поддается оценке.
И в-третьих, у ИП больший уровень ответственности. Помимо того что ИП отвечает по своим обязательствам имуществом, его также могут привлечь к административной ответственности. Например, как работодателя, а также по иным основаниям — в зависимости от специфики сферы работы.
Когда банк смотрит, получится ли у клиента обслуживать кредит, он учитывает все пункты. Поэтому чаще подобных заемщиков относят к клиентам с повышенным уровнем риска. Для них банк либо увеличивает процентную ставку, либо устанавливает дополнительные требования: например, привлечь физическое лицо с хорошим уровнем дохода в качестве созаемщика.
Есть несколько факторов, при наличии которых вероятность, что клиенту со статусом ИП дадут кредит, выше:
- Человек ведет предпринимательскую деятельность не менее шести месяцев.
- Есть действующая контрактная база, которая обеспечивает регулярные поступления на расчетный счет ИП.
- У ИП нет задолженностей перед бюджетом и внебюджетными фондами, а также исполнительных производств.
- Расчетный счет ИП открыт в том банке, где он хочет взять ипотеку.
- Есть положительная кредитная история.
Сбор документов для банка
В конце сентября 2019 года я получила выписку из Росреестра о том, что я единственный собственник квартиры, и прописалась в ней. После этого начала собирать документы, чтобы новый банк убедился, что я в принципе подхожу им как заемщик. Для физлиц список документов в банках стандартный, а вот для ИП — у каждого банка свой.
Основные документы. Банк выдал мне список необходимых документов:
- Заявление — анкета на кредит. Она похожа на обычную анкету, которую заполняют при получении ипотечного кредита. Там указывают формальные данные: ФИО, паспорт, цель получения кредитных средств, адрес объекта, на который нужен кредит, и т. д. В анкете я указывала сумму остатка ссудной задолженности — 1,8 млн рублей.
- Форма согласия для бюро кредитных историй. Здесь нужны паспортные данные, ИНН, СНИЛС, подпись для согласия на обработку персональных данных. Новый банк заново проверял, соответствует ли действительности все то, что я о себе указала, и насколько я безопасна для банка как гражданин и заемщик. Причем изучали всё, в том числе и открытые данные обо мне в интернете и других внешних информационных источниках: действителен ли указанный мной уровень доходов, нет ли на мне огромных долгов, не занимаюсь ли я финансовыми махинациями и т. д.
- Управленческие данные о состоянии дел ИП, подкрепленные выпиской по расчетному счету.
- Информация о среднемесячном доходе в заявлении-анкете. Его банк рассчитывает по показателям из управленческих данных, которые предоставляет ИП.
- Копия всех страниц паспортов участников сделки, включая незаполненные. Нужен был и мой паспорт, и паспорт бывшего супруга, так как на момент рассмотрения заявки он все еще был участником сделки.
- Документы по действующему кредиту. Это копии кредитного договора и договора об ипотеке, первоначального графика платежей, выписки из ЕГРН и договора купли-продажи.
Документы, которые помогут банку разобраться в моих доходах. Если бы я получала кредит как физлицо, у меня попросили бы только справку 2-НДФЛ. Но я ИП на упрощенной системе налогообложения, УСН. Я не плачу налог на добавленную стоимость — тот самый НДС, а только 6% с прибыли и обязательные ежегодные взносы в ПФР и ФОМС.
Для подтверждения доходов банк запросил такие документы:
- Подробное информационное письмо о деятельности компании. Это короткий документ, в котором ИП указывает данные о сотрудничестве с основными поставщиками и покупателями и описывает маркетинговый план. Я оставила информацию о постоянных заказчиках, с которыми сотрудничаю на условиях долгосрочных договоров и ежемесячной оплаты, — банк мог бы позвонить им и проверить, действительно ли они регулярно платят мне те суммы, что я указала. Еще у меня запросили приложение к анкете, которое должен заполнить ИП.
- Налоговую декларацию за прошлый год по форме 3-НДФЛ: там видно, что ИП регулярно платит налоги, и указаны общие суммы прибыли по кварталам. На всякий случай я приложила письмо из налоговой о приеме декларации.
- Справку об отсутствии задолженностей по налоговым платежам. Я пользуюсь Т-Бизнесом — и все справки получила через личный кабинет в приложении банка.
- Документы о внесении налоговых платежей за два года. Как ИП на упрощенной системе налогообложения, без НДС, я плачу плачу 6% УСН и 1% с ежегодной суммы дохода свыше 300 000 Р. За 2018 и первые три квартала 2019 года я заплатила в казну 550 762,43 Р налогов.
- Документы об обязательных взносах в пенсионный фонд и федеральный фонд ОМС, даже если никакого дохода нет. В 2019 я заплатила 36 238 Р, в 2018 — 32 385 Р.
У каждого банка могут быть свои требования по документам. Еще списки различаются в зависимости от того, на какой системе налогообложения работает ИП. Если ИП применяет упрощенную систему налогообложения по форме «Доходы минус расходы», пакет документов примерно такой же. Если в этом же банке есть расчетный счет, пакет документов может быть уменьшен.
Банк также может запросить дополнительные документы для андеррайтинга — процедуры проверки заемщика. Например, у меня попросили справку об отсутствии задолженностей по платежам, справки об остатке по кредиту и — повторно — график текущих платежей. Все это необходимо заказывать в первом банке.
Документы для вывода второго заемщика из договора. Чтобы исключить моего мужа из состава созаемщиков и одобрить меня как платежеспособного заемщика единолично, понадобились такие документы:
- Соглашение о разделе совместно нажитого имущества — квартиры. Я получила его раньше, когда исключала бывшего супруга из состава собственников.
- Свидетельство о расторжении брака.
Одобрение банка
Заявление заемщика рассматривает кредитный комитет банка. Сроки рассмотрения варьируются, я получила ответ через пять дней. Если решение положительное, можно приступать к сбору документов непосредственно для рефинансирования. Одобрение банка действует три месяца, и мне надо было уложиться в этот срок.
Мне одобрили кредит на 1,8 млн рублей на 62 месяца по первоначальной ставке 12,24%. Когда я зарегистрирую закладную в пользу нового банка, ставку снизят до 11,24%.
Дополнительные документы, которые потребовал банк
После кредитной комиссии у меня попросили дополнительные документы. С ними надо было уложиться в месяц, иначе мне пришлось бы получать некоторые справки заново. Вот что я готовила для самой сделки в дополнение к уже показанным документам.
Справка из банка об оборотах по расчетному счету ИП за последние 12 месяцев. Заказывается в банке, где открыт расчетный счет ИП. Выдают моментально.
Выписка из банка о движении по расчетному счету ИП за последний полный месяц. Заказывается в банке, где открыт расчетный счет ИП. Выдают тоже моментально.
Управленческие данные о доходах и расходах организации по форме банка. Наверное, это был самый трудный для меня документ. Надо было поднять много сведений за прошлый год. И если с графой «Доходы» все более-менее понятно и она одна, то расходы делятся на несколько категорий: транспортные, материальные, расходы на оплату труда, рекламу, средства связи и пр.
У меня пиар-агентство, и зарегистрированных сотрудников в нем нет. Я не арендую офис и предпочитаю работать удаленно. В качестве транспортных расходов я записывала суммы, которые трачу на авиа- и железнодорожные билеты, когда езжу в Москву и другие города в командировки, а в категорию «Услуги связи» — мобильную связь и интернет.
Также к расходам я причислила закупку техники для личных нужд, например новый мобильный телефон, так как для меня это рабочий инструмент. Кроме того, время от времени у меня есть заказы на организацию мероприятий, с подрядчиками я расплачиваюсь через свое ИП. Это я тоже заносила как затраты: например, на покупку оборудования, закупку товаров.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца на квартиру. Это не та самая выписка из Росреестра, что лежит у вас в главном ящике стола, хотя и она тоже нужна. Свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца на квартиру берется у нотариуса, у которого была заключена сделка купли-продажи: этот документ мне потребовался, так как предыдущий собственник приобрел квартиру до 2015 года. Сейчас вместо этого выдается выписка из ЕГРН. Мне сделали скан в офисе нотариуса за символические 30 Р.
Технический паспорт на квартиру, включая поэтажный план и экспликацию. Техпаспорт на квартиру необходимо сделать в проектно-инвентаризационном бюро, филиалы которого есть в каждом районе. Техпаспорт нужно оплатить, это можно сделать в том числе онлайн, на сайте. После оплаты с владельцем связывается специалист и договаривается о визите. Он делает все замеры и готовит справку. Ее нужно забрать в офисе лично. Стоимость техпаспорта рассчитывается индивидуально — исходя из площади квартиры и сроков изготовления. Я заплатила около 2500 Р, и мы уложились в пять дней. Можно заказать ускоренную справку, за это придется доплатить.
Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Ее можно взять либо в районной бухгалтерии, либо, как у меня, в ТСЖ, которое находится прямо в моем доме. Это бесплатно. Справка выдается сразу, для получения нужен паспорт, выписка из Росреестра и договор купли-продажи. Действительна только месяц.
Форма 7 и форма 9. Это справки, которые до сих пор нужны в Петербурге. Обе формы получаются в паспортном столе. Действуют только месяц.
Заверенная копия закладной, так как в справке об остатке задолженности нет информации о залогодержателе. Заверенная копия закладной выдается в первом банке, где была изначально взята ипотека. Если копию необходимо получить быстро, придется заплатить 1000 Р.
Справка из банка-залогодержателя о размере обязательств по действующему кредиту с указанием остатка ссудной задолженности. Эта справка должна быть выдана после даты последнего списания ежемесячного платежа и до того, как новый банк переведет деньги, чтобы полностью погасить кредит в старом банке. То есть брать ее нужно за несколько дней до подписания договора рефинансирования.
В этой справке должны быть сведения о владельце закладной, об организации, которая обслуживает кредит, реквизиты счета для погашения действующего кредита.
Отчет об оценке квартиры от одной из аккредитованных банком компаний. При рефинансировании выяснилось, что мой предыдущий отчет об оценке и страховка не подходят — нужны новые, от аккредитованных новым банком компаний. Полгода назад отчет об оценке квартиры предоставляло риелторское агентство, через которое мы с бывшим мужем покупали недвижимость. В списке 160 компаний нового банка того агентства, увы, не было. У всех компаний были одинаковые условия: 2—3 дня на подготовку отчета, стоимость в районе 4000—5000 Р.
Страховка на квартиру от аккредитованной банком компании. Изначально квартира, жизнь и трудоспособность мужа, как главного заемщика, были застрахованы в банке «Ак Барс», который выдал нам ипотеку. Та страховка стоила 60 000 Р в год. У банка была своя страховая, с которой мы заключили договор коллективного страхования: это было даже прописано в общем кредитном договоре.
Уже позже я узнала, что страховаться именно в банке было необязательно и на этом можно сэкономить. Я расторгла старую страховку и оформила новую. К сожалению, в тот момент я не знала еще и о том, что можно получить часть страховой премии обратно.
Для новой страховки, которая оформляется в тот же день, что и сделка, мне нужно было подготовить:
- Отчет об оценке квартиры.
- Документы предыдущих собственников. Мы покупали квартиру, где собственников было двое. На сделке присутствовал только один, от лица второго он действовал по доверенности. Копию этой доверенности мне и нужно было представить.
- Копию нотариального заявления, что на момент приобретения квартиры второй собственник не состоял в браке. Если бы он был женат, то потребовалось бы согласие супруги на продажу квартиры.
К счастью, все эти документы хранились у нотариуса, который заключал нашу сделку купли-продажи, и мне сделали копии. Оригиналы не выдаются, но копии страховую вполне устроили. Дальше со страховой общался уже сам банк, мне просто принесли все документы на подпись во время сделки. Страховка стоила 9500 Р за первый год, сумма будет уменьшаться с каждым годом.
Заявление о досрочном погашении
12 ноября 2019 года я приехала на сделку в банк и подписала все необходимые документы, а также заключила новый кредитный договор и расплатилась с новой страховой. После этого я отправилась в старый банк подписывать заявление о досрочном погашении ипотечного кредита.
Там мы встретились с бывшим мужем — он тоже должен был подписать бумаги на досрочное погашение. Также я отдала ему последнюю часть долга: при разводе мы договорились, что за квартиру я выплачу ему 1 млн рублей частями — 500 тысяч сразу после развода и еще 500 тысяч после того, как выведу его из договора по ипотеке. Эти деньги были его первоначальным взносом за нашу квартиру.
Обременение и закладная
Через несколько дней после сделки новый банк перевел в старый деньги. Теперь мне нужно было снять обременение в пользу старого банка и зарегистрировать в пользу нового. Я подавала все одним пакетом.
Снять обременение проще всего в МФЦ, но нужна вторая сторона: либо работник, либо доверенность от банка. Еще нужна закладная — я заказывала ее срочную выдачу в старом банке за 1000 Р, все выдали в момент обращения. Иначе мне потребовалось бы ждать пару недель.
Второй этап — заявление о регистрации закладной в другом банке. Мне понадобились три договора об ипотеке, кредитный договор с новым банком в двух экземплярах плюс отчет об оценке.
Обременение сняли за пять дней, ипотеку в пользу нового банка регистрировали на два дня дольше, так что за документами лучше приходить по готовности самого позднего из них.
Напоследок я съездила в старый банк: забрала справку о том, что мы с мужем погасили общий долг перед банком и второй супруг больше не должник.
Потратила на рефинансирование 19 600 Р
| Страховка в новом банке | 9500 Р |
| Отчет об оценке от аккредитованной компании нового банка | 5000 Р |
| Техпаспорт на квартиру с поэтажной экспликацией в ПИБ | 2500 Р |
| Заверенная копия закладной из старого банка с наценкой за срочность | 1000 Р |
| Выдача закладной из старого банка | 1000 Р |
| Пошлина в МФЦ за перерегистрацию закладной | 500 Р |
| Ксерокопии у нотариуса, который заключал сделку купли-продажи квартиры с предыдущим собственником | 100 Р |
Запомнить
- Для ИП ставки по ипотечным кредитам обычно выше: предприниматели относятся к категории высокорисковых заемщиков.
- Придется собрать очень много документов, чтобы подтвердить прозрачность доходов и стабильность бизнеса, и потратить очень много времени.
- Ипотечным кредитованием для ИП занимается не каждый банк: в основном это крупные финансовые организации, где уже отлажена процедура выдачи таких займов.
