Какие риски могут быть, если я возьму ипотеку для родителей?

23

Мои родители беспокоятся о своем будущем. Они не верят в пенсию, поэтому придумали купить квартиру в ипотеку и получать с нее прибыль.

План у них такой:

  1. Взять ипотеку на 30 лет с минимальными ежемесячными выплатами на покупку недорогой квартиры в новом доме.
  2. Сдавать квартиру так, чтобы арендная плата превышала ежемесячный взнос по ипотеке.

Поскольку из-за возраста родителям не дадут ипотеку на долгий срок, они хотят, чтобы ее взяла я. Они готовы выплачивать взносы (по крайней мере, пока) и иметь запас денег на случай, если ипотеку надо будет срочно погасить.

Мне 22 года, сейчас я зарабатываю 60 тысяч в месяц. Полноценно работать начала чуть больше года назад, поэтому особых сбережений у меня нет.

Расскажите, пожалуйста, насколько это рабочая идея — брать ипотеку с целью получения прибыли. А также какие при этом есть риски для родителей и для меня.

Анна К.

Анна, идея купить квартиру, чтобы получать прибыль, не самая рабочая. Мы уже собирали информацию по многим городам России и выяснили, что ипотека с целью аренды окупается только через 10 лет и более. При этом первоначальный взнос должен быть больше 20% от стоимости квартиры. По городам прогнозы различаются, но покупать квартиру, скорее всего, выгодно только для проживания.

Сохранять запас денег, вместо того чтобы гасить большую часть кредита за квартиру, совсем невыгодно. Во-первых, ставка по вкладу точно меньше ставки по кредиту. Во-вторых, проценты по ипотеке начисляются на остаток долга: чем он меньше, тем меньше ежемесячная комиссия, которую вы отдаете банку.

Мы уже писали, что нельзя взять ипотеку на кого-то. На самом деле по вашей схеме квартиру покупаете вы, а родители помогают вам с погашением кредита. Но есть нюансы, связанные со степенью участия родителей в кредитном договоре.

Если полностью оформить ипотечный кредит на вас, для родителей он не создаст никаких рисков: у них не будет письменных обязательств. Для вас самый большой риск в том, что они не смогут или откажутся помогать с погашением кредита и весь долг ляжет на вас.

Я не рекомендую ввязываться в эту авантюру. Но если все-таки решите брать ипотеку, то предлагаю два варианта:

  1. Сделать родителей нефинансовыми созаемщиками по кредиту.
  2. Сделать родителей финансовыми созаемщиками по кредиту.

Так ответственность по кредиту будете нести не только вы, но и ваши родители. По желанию можно выделить им доли в квартире или оформить собственность на них целиком.

Кто такие созаемщики

У созаемщика те же права и обязанности по кредиту, что и у заемщика. Созаемщик обязан гасить кредит вместе с заемщиком — обычно в равных долях, если в договоре не прописаны другие условия. Формально это означает, что вы и ваши родители должны погасить кредит, например, на сумму 2 млн рублей каждый, независимо от того, кто из вас сколько зарабатывает, кто живет в квартире и кто получает от нанимателей деньги.

Вы можете договориться, что все 6 млн рублей выплатят родители, а вы никаких платежей вносить не будете. Такую договоренность лучше оформить в виде соглашения о взаимных обязательствах. Для банка это соглашение значения не имеет: если просрочить выплаты по кредиту, он будет требовать погасить долг в полном объеме от всех созаемщиков.

Любой из созаемщиков может платить за остальных. Банк не вправе возражать. При желании тот заемщик, который платил за всех, сможет потом потребовать от остальных вернуть ему часть платежей, но делать это необязательно. То есть если вы по-семейному решили, как будете платить, и все платежи будут совершаться своевременно и полностью, то никаких рисков возникнуть не должно.

Если от вашей семьи не поступит очередной платеж, банк потребует деньги со всех созаемщиков одновременно. Если вы не планируете оплачивать кредит самостоятельно, контролируйте, платят ли по нему родители, чтобы не рисковать своими деньгами.

Термины «финансовые созаемщики» и «нефинансовые созаемщики» используют банки. В законодательстве их нет, но есть наборы обязательств, которые им соответствуют.

Ищем выходы из сложных ситуаций
И помогаем читателям не потерять деньги. Подпишитесь на рассылку, чтобы не пропустить свежие статьи

Родители — нефинансовые созаемщики

От нефинансовых созаемщиков банк не ждет ежемесячных взносов, но им принадлежит доля в квартире. Если платежей по кредиту не будет, банк выставит квартиру на продажу целиком, в том числе долю нефинансового созаемщика.

Поскольку напрямую нефинансовые созаемщики своими деньгами не отвечают, им не нужно подтверждать свой доход. Требования банков к предельному возрасту возврата кредита в этом случае лояльнее: последний платеж можно внести даже в 75 лет. Нефинансовый созаемщик может не страховать свою жизнь и здоровье на период ипотеки.

Проблема может быть в том, что с вашим доходом банк не даст кредит на большую сумму. При зарплате 60 тысяч вам, скорее всего, одобрят ипотеку с платежом около 30 тысяч — это 3,5 млн рублей максимум.

И вы, и ваши родители, как нефинансовые созаемщики и собственники части квартиры, сможете жить в квартире, регистрироваться в ней, без согласия банка прописывать других людей и сдавать квартиру внаем.

В идеале договор найма со стороны наймодателя должны подписать и родители, и вы. Но и с одной подписью договор будет действовать, пока кто-то из вас не решит его оспорить. А это, как я понимаю, маловероятно.

Родители — финансовые созаемщики

Финансовые созаемщики должны платить ежемесячные взносы по ипотеке, но у них может и не быть долей в квартире. В этом случае финансовый созаемщик отвечает только своими деньгами. Если их не будет, он ничего не потеряет.

Чтобы рассчитать ежемесячный платеж и максимальную сумму кредита, банк учтет зарплаты родителей и может дать деньги на более дорогую квартиру. Банку выгоднее иметь троих должников, чем одного, которому скоро на пенсию или который начал работать совсем недавно.

Банк запросит больше документов — на каждого из троих: он будет проверять, кем работают финансовые созаемщики, какие у них доходы. Банк должен убедиться, что каждый созаемщик может выплачивать кредит.

Но есть и минусы. Банки ограничивают максимальный возраст финансовых созаемщиков возрастом выхода на пенсию. То есть кредит нужно выплатить до того, как вашей маме исполнится 60 лет, а папе — 65. Взять кредит на 30 лет у вас точно не выйдет.

К тому же полисы страхования жизни и здоровья придется покупать на троих сразу. И если для вас стоимость страхования будет незначительной, например 0,1% от остатка по кредиту, то для пожилых родителей страховка будет дороже — до 1,5% от остатка. Такие полисы нужно обновлять каждый год, чтобы не выросла ставка по кредиту. Стоимость страховки обычно уменьшается с выплатой кредита, но тарифы могут ежегодно меняться.

Обязанность платить взносы будет лежать на всех, но квартира будет общей, только если указать родителей как собственников в договоре купли-продажи. Если собственником квартиры будете только вы, ваши родители смогут жить в квартире или прописаться там только с вашего согласия.

Сдать квартиру внаем родители смогут только по доверенности от вас или после заключения с вами договора найма с правом поднайма. Даже если фактически все платежи по ипотеке внесут родители без вашего участия, ситуация не изменится. Поэтому после покупки квартиры вам в любом случае придется участвовать во всех действиях с ней: без вас родители ничего предпринимать не вправе.

Что в итоге

Посчитайте на нашем калькуляторе, в какой срок и с каким первоначальным взносом окупится ипотека для сдачи квартиры в аренду.

Учтите, что по плану ваших родителей не они, а вы покупаете квартиру — и вы же становитесь собственником и должником перед банком. Родители в любой момент могут перестать помогать вам с платежами. От такого риска можно защититься, оформив их как созаемщиков.

Как созаемщики, родители могут сразу стать собственниками квартиры.

Кредит на вас — это ваша кредитная история. Банкам не интересно, о чем вы с родителями договорились между собой. Даже если ваша семья будет вовремя платить по кредиту, на вас будет лежать большая кредитная нагрузка. Прочитайте, как не переплатить по кредиту.

Посмотрите наши статьи про инвестиции. Может быть, такой вариант подойдет вам больше.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

А потом, в одно прекрасное утро, когда родители должны будут принести деньги для платежа, дочь услышит что-то вроде: "Вообще мы скоро умрем и в наследство все тебе достанется, так что считай, что это твоя квартира и это наш тебе подарок".

Есть у меня такие знакомые (и не одни), которые теперь платят ипотеку за квартиру, которую они даже не выбирали (ведь родители покупали ее себе для каких-то своих целей, чаще всего сдавать) и в которой не живут и не собираются. Вот такие инвестиции

23

ну и коронное "Все, что мы делаем, только ради тебя".

13

Alina, ну если не хочет платить - продаёт квартиру, гасит остаток и остаётся с неплохой суммой. Это что, хуже чем ничего?)

3

Игорь, теоретически это может быть квартира в глухом Подмосковье, которую будет сложно продать в будущем. Допустим, родители выберут квартиру, она будет полностью оформлена на Анну, а родители быстро перестанут платить. Висяк в виде ипотеки, который надо закрывать самостоятельно, сложная кредитная история и невозможность продать квартиру за ту кучу денег, которая в неё вложена.
Нет, я думаю, что у героини на самом деле всё будет хорошо и родители хорошие, но теоретически может быть и как в моём примере.

6

Алиса, теоретически может быть что угодно, но Анна так или иначе будет участвовать в процессе и наверное сможет убедить не брать в глухом Подмосковье. Тем более там ее и не сдашь потом.

0

Игорь, это куча геморроя, на который люди в своих жизненных планах не рассчитывали.

2

Alina, ну тогда говоришь нет и все.

0
0

Вопрос один. У героя статьи есть своя квартира? Личная? Если герой проживает в квартире родителей или снимает, брать ипотеку на кого-то нельзя. Через некоторое время герою потребуется своя квартира. А так как на нем уже висит ипотека, взять новую не получится. Кредитная нагрузка с точки зрения банков окажется слишком высокой.
Ну и второй аспект - риски. Первый человек, к которому обратится банк, как только родители прекратят платить (по любой причине - от болезни до потери дохода и, увы, смерти), будет герой статьи.
Забрать квартиру себе в любом случае герой по факту не сможет (если захочет сохранить отношения с родителями). Только по доброй воле мамы и папы. И только с требованием бесконечной благодарности за частично оплаченный подарок.
Ах, да. Герой статьи - молодая девушка. Очень показательно в России отношение к дочерям. Чисто утилитарное. Противно, просто отвратительно. Человек только жизнь начинает, а ему уже ее портят долгосрочными кредитами.

12
0

Ой не надо... Взял на свою голову так квартиру для матери жены. Были обещания платить и т.д.. но в итоге был 1 платеж в начале, и ни одного в течение 6 лет после...
В итоге я и жена - твари не благодарные, но жить продолжают в этой квартире...

3

EK, тут у героини как раз жилье для съёма , а не для проживания. Мы попросили родителей мужа взять так ипотеку 30% от стоимости (согласна, немного). Если бы был риск невыплаты нами денег, то юридически вся квартира их. Они могли бы ее продать , а остаток себе оставить . Здесь больше рискую я , тк родители мужа, и квартира может остаться при муже полностью. Квартира покупалась полностью под аренду, а в будущем (которое уже наступило после погашения досрочно кредита) приносила доход.

0
0

Надо предоставить родителям таблицу с цифрами. В правой колонке квартира под сдачу - в левой банковский вклад. Деньги те же, а геморроя в разы меньше. Правда родителям на каждого только по 990 тысяч можно положить, дальше налог😄

2

Наталья, Здравствуйте! 10к это довольно небольшой запас) поэтому уже через год, в случае, который вы описали, человеков уже будут ждать налоги на прибыль.
--------------------------------------------Directed by Robert B. Weide---------------------------------------

1

Алексей, и вправду, слушайте. Под 5 процентов надо тогда по 940

1

Наталья, и что, что налог? Ну будут вместо 5% получать 4,35% ( из-за 13% налога ), чего тут страшного? Тогда уже лучше идти на биржу и покупать облигации под 8-9% годовых ( такие котируются от надежных эмитентов )

0

Наталья, Налог, как ни странно, ещё мелочь, тем более, что пенсионеров от него, скорее всего освободят. А если ключевая ставка ЦБ будет не 6%, как сейчас, а 3%, а то и меньше? Нет, конечно, сейчас – вряд ли, а вот потом – вполне возможно. Тогда и ставки по вкладам уполовинятся, а то и почти обнулятся.

0

vinnyvan, тогда потом надо будет рассказать родителям про брокерский счет

0

Евг, а родители потом скажут -- а не нужна нам эта квартира, забирай -- и в просрочку еще влетишь, ибо не ждал таких затрат на ипотеку и КИ испорчена! А то и похуже -- придется отдать банку квартиру, ибо не тянешь

1
0

Анна, я покупала квартиру под 7% практически без первоначалки, потом стоимость квартиры увеличилась с 1.5 млн до 2 млн, и рубль упал.
А плачу я фикс сумму.
Но, это у нас, город, район,застройщик, ипотека по акции 🙈
Поэтому решайте сами.

0
0

А вы как себе потом будете брать жилье? Или у вас уже есть?

0
0

Я бы посоветовала рассмотреть вариант покупки апарт-отеля с договором. Если я правильно поняла, жить в квартире никто не собирается. Договор предполагает стабильный доход, независимо от востребования данного жилья (но, как правило востребованное), и решения вопроса с налогами. Да, потребуется некоторое время на окупаемость, но потом чистая прибыль без заморочек. Ну и ,конечно, город должен быть столичный - Москва, Санкт-Петербург. Родители могут быть и созаемщиками и собственниками одновременно, а Дочь только титульным заемщиком. Такое возможно в РосбанкеДом (бывший Дельта Кредит). Не платит титульный заемщик, платят созаемщики.

0
0

Честно говоря, мутная ситуация, я б не стал в подобное ввязываться

0

забавная ситуация. Когда родители покупают детям квартиры до свадьбы. То говорят: ой какие молодцы , эти родители. А потом дети женятся продают родительские квартиры, покупают новое совместное с супругом жилье. И.... Бам! Молодые разводятся, жилье делится.... Вооот где риски!
А вообще девочке нужно взять эту схему себе на вооружение в будущем: купить ипотечное жилье как фонд для будущей пенсии

0

Сообщество