Почему растет спрос на ИЖС: тенденции 2024 года и перспективы

Спрос на ипотеку как на строительство жилого дома, так и на покупку загородной недвижимости стабильно увеличивается каждый месяц.

Я помогаю людям с одобрением ипотеки с 2014 года и уже несколько раз наблюдал, к чему приводит необдуманная покупка жилья по пиковым ценам. Моя практика показывает, что с 2023 года стоимость частных домов неуклонно растет, а вслед за ней — и сумма ипотеки на их приобретение или строительство.

Рассмотрим, какие факторы влияют на интерес к ИЖС  , куда все идет и какие есть риски на рынке.

Основной драйвер спроса на ИЖС — цены на квартиры, причем как на вторичном рынке, так и на рынке новостроек. Ипотека по льготной ставке на покупку загородного дома или земельного участка для строительства — подходящие опции. Ведь построить дом в пригороде выходит не дороже, чем купить небольшую квартиру в центре города. В 2023 году, согласно отчету аналитиков «Дом-рф»  , на строительство и приобретение готовых домов выдано в два раза больше кредитов, чем в предыдущем.

Отмечу разницу в подходе к выбору объектов недвижимости в Москве и регионах. Так, купить земельный участок и построить на нем жилой дом по льготной ставке в пределах Мкада — задача невыполнимая. Причина — ограничение суммы по госпрограмме: в Москве, Санкт-Петербурге и их областях дают в кредит до 12 млн рублей.

В городах-миллионниках достаточно предложений в хороших локациях с приемлемой транспортной доступностью, инфраструктурой, а иногда и с центральными коммуникациями. А сумма кредита по льготным программам хотя и меньше, всего 6 млн рублей, но позволяет купить землю или построиться за счет более низких цен.

Кроме того, семейную ипотеку дают семьям с детьми, а значит, им нужна не однушка, а более просторная квартира. В столице купить новостройку для комфортного проживания трех-четырех человек за 12 млн рублей кредитных денег плюс первоначальный взнос проблематично. И семьи выбирают между квартирой 35—40 м² на окраине города или домом 80—100 м² в Подмосковье, еще и с земельным участком.

Да, жилье будет за городом и, возможно, не близко, но при хорошей транспортной доступности дополнительные полчаса в пути — не проблема. А с учетом того, что многие перешли на удаленку, не обязательно каждый день появляться в городе.

На моей практике уже достаточно прецедентов, когда люди после рождения второго ребенка переезжают из арендованных квартир в престижных районах Москвы в ближайшее Подмосковье и строят дом по льготной программе. Это в большинстве случаев каркасные строения, так как 12 млн рублей на большее уже не хватает. Но все-таки это уже как минимум 70 м² жилья, что сопоставимо с трехкомнатной квартирой в столице.

Второй драйвер роста — слухи об отмене либо ужесточении льготных ипотечных программ. В результате многие спешат взять ипотеку на ИЖС по сниженной ставке — запрыгивают в вагон уходящего поезда.

Существенный рост цен на земельные участки. В разных регионах он выражается в разных значениях, в некоторых земля подросла на 37% по сравнению с прошлым годом. Но абсолютно точно, что земельные участки под ИЖС подорожали по всей стране.

Рост цен на строительство. Подрядные организации сильно увеличили стоимость своих услуг. Особенно аккредитованные в популярных банках. Небольшие строительные компании действуют так же, как и крупные девелоперы с квартирами: увеличился спрос — повысили прайс. Еще подорожали стройматериалы и рабочая сила, что увеличивает цену квадратного метра.

Рост цен на готовое жилье ИЖС, особенно под льготные программы кредитования. История аналогична росту цен на строительство: появился повышенный спрос и цены устремились вверх. Все это подстегнуло цены частных домов и на вторичном рынке, так как продавцы ориентируются на общую картину, без разделения объектов на подходящие под льготные ставки и нет.

Ухудшение качества строительства — удешевление стройки. Несмотря на то что цены на строительство и готовые объекты ИЖС выросли, у людей денег больше от этого не стало. Да и льготные программы кредитования ограничены по суммам — я уже писал выше про ограничение в 6 млн рублей для регионов и 12 млн для Москвы, Петербурга и их областей.

Это приводит к тому, что люди снижают качество будущего жилья, чтобы вписаться в установленные лимиты. Так, если еще в 2023 году человек мог позволить себе возвести блочный дом на ленточном фундаменте, то сейчас за те же деньги не всегда получается возвести даже каркасник на винтовых сваях.

Более того, повышенный спрос на рынке ИЖС привел к тому, что нужно строить быстро и много домов сразу. Но от повышенного спроса хороших работников в стране не прибавилось. В итоге приходится экстренно нанимать неквалифицированный персонал. Многие компании на рынке ИЖС стараются построить побыстрее и подешевле, чтобы успеть продать как можно большему числу клиентов, пока действуют льготные программы кредитования.

Перетекание инвесторов с рынка квартир на рынок ИЖС. Часть инвесторов, которые ранее покупали оптом квартиры в новостройках на этапе котлована, переключились на ИЖС. Сейчас они переориентировались в другую сторону — строят и продают частные домовладения по льготным ставкам.

Считаю, что основной риск на рынке ИЖС — ликвидность объектов. Частный дом продать гораздо сложнее, чем квартиру. Особенно если строительство не удалось довести до конца и объект превратился в долгострой.

Чтобы быстрее продать дом, придется прилично подвинуться в цене, а вырученной суммы может не хватить даже на погашение остатка кредита. Причем повышенным спросом пользуется именно жилье, которое подходит под льготные программы кредитования. Дома на вторичном рынке в большинстве случаев к ним не относятся.

Этот риск также распространяется и на банки, которые оптимистично оценивают стоимость принимаемых в залог объектов. Дом — менее ликвидный объект, и продать его за хорошую цену и в разумные сроки может быть сложно.

Если говорить о перспективах рынка ИЖС, на мой взгляд, он повторит судьбу рынка квартир. В 2024 году будет стабилизация цен, так как уже сейчас люди оформляют ипотеку с максимально возможным для себя ежемесячным платежом, а удешевлять строительство уже некуда.

Затем произойдет небольшая коррекция — думаю, не более 10%. Вероятно, будут точечные продажи с большими скидками, особенно от инвесторов, которым нужно оборачивать капитал и перекладываться в другие проекты. Далее рынок выровняется, и цены, как и объем сделок, стабилизируются.

Следующим драйвером к увеличению спроса будет снижение ключевой ставки ЦБ.

Что касается банков, кредиторы будут поддерживать спрос на льготные ипотечные программы всеми возможными способами. А с учетом роста цен не исключаю, что банки найдут способ распространить комбо-ипотеку  на программы ИЖС.

1. Льготные программы ипотечного кредитования разогнали цены на квартиры, а сейчас способствуют росту цен на частные домовладения.
2. Оформлять ипотеку с господдержкой на ИЖС сейчас имеет смысл, только если собираетесь решать личные жилищные вопросы.
3. Строить дом для перепродажи уже поздно и крайне рискованно. Земельные участки и стоимость строительства сильно подорожали, а на рынке дикая конкуренция. Такие схемы подходят для профессиональных игроков, которые строят сразу много и на собственные деньги, а не на заемные. Частнику же тягаться с ними непросто, и риск несопоставим с потенциальной доходностью.