Что происходит на рынке недвижимости весной 2024 года
Недвижимость
25K
Фотография — Andrey Mihaylov / Shutterstock / FOTODOM

Что происходит на рынке недвижимости весной 2024 года

И стоит ли ждать снижения цен

52
Аватар автора

Константин Барсуков

эксперт по недвижимости

Страница автора

Каждая четвертая российская семья планирует улучшить жилищные условия в ближайшие пять лет, говорится в совместном исследовании «Дома-рф» и ВЦИОМа.

На основе этих данных аналитики делают вывод, что спрос на недвижимость падать не будет. А вот о других параметрах рынка жилья ничего столь же однозначного сказать нельзя.

Расскажу, как выглядит ситуация с ценами, каков баланс спроса и предложения весной 2024 года и чего ожидать дальше.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

В чем основная проблема рынка

Проблема в довольно необычной ситуации, когда новостройки стоят дороже, чем вторичное жилье. Думаю, реальная разница цен 15—20%, хотя Центробанк и говорит про 40%. Но это сравнение всех новостроек со всем вторичным жильем, среди которого есть и дома 19-го века, и советские панельки — это не объективные данные.

Новостройки продаются в 2024 году исключительно из-за программы льготной ипотеки. Проще говоря, нет здоровой конкуренции новостроек и вторички, рынок первичного жилья поддерживают искусственно.

Ипотечные ставки на конец марта 2024 года 

ИпотекаСтавка
Рыночная, первичное жилье16,77%
Рыночная, вторичное жилье16,95%
Рефинансирование17,04%
Льготная8,00%
Семейная6,00%
Дальневосточная и Арктическая2,00%
ИТ-ипотека5,00%

Ипотечные ставки на конец марта 2024 года 

ИпотекаСтавка
Рыночная, первичное жилье16,77%
Рыночная, вторичное жилье16,95%
Рефинансирование17,04%
Льготная8,00%
Семейная6,00%
Дальневосточная и Арктическая2,00%
ИТ-ипотека5,00%

Что это значит для потребителя? Вот последствия.

Новая квартира мгновенно дешевеет. Дольщик вступает в право собственности, квартира тут же превращается во вторичку и уменьшается в цене на 20%.

Например, раньше не было возможности продавать квартиры по программам ипотеки с господдержкой по переуступке, а цена жилья в новостройках падала сразу после подписания договор долевого участия. Дольщик мог перепродать жилье только на условиях рыночной ипотеки, то есть еще не построенная квартира уже теряла ликвидность.

Как только разрешили оформлять семейную ипотеку по переуступке, ситуация изменилась. Теперь дольщик может продавать с большей выгодой до оформления собственности. Но после оформления цена опять падает, так как квартира становится вторичкой.

Покупатели стали принимать решения на основе платежа по ипотеке. Рассуждает покупатель так: «Пусть новостройка и дороже, зато у меня ежемесячный платеж маленький!»

Например, на миллион рублей кредита под 16% платеж будет 14 000 ₽ в месяц, а под 8% — 8300 ₽. Это и есть разница между вторичкой и первичкой, как ее видит покупатель.

Так застройщики перевернули сознание. Люди стали измерять цену жилья не окончательной стоимостью, а размером ежемесячного платежа по ипотеке.

Значит, ценой можно манипулировать, и застройщики это делают. Они говорят: «Вот у тебя 0% будет ипотека, хоть и квартира на 20% дороже. То есть ты заплатишь за квартиру не 10, а 12 миллионов, но при этом каждый месяц вместо 80 000 ₽ будешь платить 30 000 ₽». Это мощная манипуляция, и многие соглашались на такие предложения.

Застройщики не хотят снижать цены. Так как рынок монополизирован крупными компаниями и искусственно поддерживается за счет льготных кредитов, застройщикам нет смысла уменьшать стоимость квартир.

Кроме того, там проектное финансирование — деньги на строительство дают не дольщики, а банки. А недострой становится залогом по кредиту. Банки не хотят, чтобы стоимость залога снижалась вместе с уменьшением цены квартир. И еще есть опасность, что покупатели, заметив снижение, перестанут покупать: многие готовы подождать.

Если бы в России был «рыночный» рынок, цена на новостройки пошла бы вниз. Но она не пойдет, а застройщики будут экономить. Чтобы снизить их издержки, государство уже ввело мораторий на взыскание неустойки за задержку сроков сдачи дома или передачу квартиры с дефектами. Стоит ожидать и снижения объемов стройки. Логика застройщиков такая: «У нас не покупают, мы тогда и строить не будем, а будем продавать то, что есть».

Обычно дом строится за два⁠-⁠три года. У застройщиков есть хороший задел на 2025 год и частично на 2026, а дальше — пока неизвестно. Источник: «Дом⁠-⁠рф»
Обычно дом строится за два⁠-⁠три года. У застройщиков есть хороший задел на 2025 год и частично на 2026, а дальше — пока неизвестно. Источник: «Дом⁠-⁠рф»
В 2023 году жилищное строительство росло, но в 2024 ситуация начала меняться. Источник: «Дом⁠-⁠рф»
В 2023 году жилищное строительство росло, но в 2024 ситуация начала меняться. Источник: «Дом⁠-⁠рф»

Что делать покупателю

Если есть возможность решить свою жилищную задачу сейчас, надо это делать. Мыслить выгодами не надо, потому что как только вы мыслите через призму выгоды, вы становитесь инвестором, а инвестор может не только получить доход, но и потерять деньги. Хотя, если сильно хочется попробовать купить квартиру выгодно, рынок сегодня позволяет рискнуть.

Думаю, что до лета цены не будут ни падать, ни расти. В этой ситуации, если хочется ждать дальше, лучше всего положить имеющиеся деньги на депозит. При этом искать квартиру, отбирать лучшие варианты и следить за ними. Такая тактика позволит использовать время: на рынке много жилья по завышенным ценам, и если квартира висит в рекламе больше четырех месяцев, скорее всего, ее цена завышена или там другие проблемы. Цена может неожиданно снизиться: мало ли, что там у продавца. Вот тогда и нужно покупать.

Рекомендую депозиты на срок не более трех месяцев, чтобы иметь возможность относительно быстро снять деньги без потери процентов. А лучше и вовсе один месяц.

Есть целая категория людей, которые ждут дешевой ипотеки, но ставка рефинансирования в апреле не изменилась, то есть и снижения ставок по кредитам не ожидается.

Заработать можно: если такая ситуация с ипотечными ставками под 16% и депозитами под 13% продлится пару лет, цены на жилье не вырастут, а деньги на депозитах будут работать. Хорошо же? Хорошо, если есть наличные для покупки и есть где жить, пока нет новой квартиры. А если нужна ипотека, да и жить негде, уже никакой выгоды нет.

Ставки по депозитам в 2024 году приближаются к 15%, что ставит покупателей недвижимости перед выбором: сохранять деньги или инвестировать. Источник: cbr.ru
Ставки по депозитам в 2024 году приближаются к 15%, что ставит покупателей недвижимости перед выбором: сохранять деньги или инвестировать. Источник: cbr.ru

Чего ждать дальше

Многое зависит от ставки ЦБ. Если высокая ставка продержится пять-семь лет, копить на депозитах будет выгоднее, чем инвестировать в недвижимость. Грубо говоря, за пять лет вкладчик накопит 90% от суммы, которую положил. В таких условиях может произойти смена модели спроса с потребительской на накопительную. Люди будут копить, а не покупать.

Значит, снизится объем кредитования, ведь если деньги накоплены, ипотека уже не нужна. Генеральный директор «Дом-рф» Виталий Мутко говорит, что на 30—40% снизится выдача ипотеки уже к концу 2024 года, и тут я с ним согласен.

Из сегодняшней точки, если не поменяется экономическая модель, можно прогнозировать рост цен и на первичном, и на вторичном рынке. И я думаю, что в горизонте до 2027 года включительно есть потенциал для роста цен на 35—40%. Может, будет плавное повышение по 7—8% в год, а может, несколько лет без роста, а потом резкий скачок за один-два года, как это было в 2020—2021.

Но нужно учесть, что может измениться не экономическая ситуация, а модель поведения потребителей, когда под влиянием самых неожиданных факторов люди вдруг начнут скупать квартиры или, наоборот, отказываться от покупок, даже если полностью к ним готовы.

Аватар автора

Елена Грудинина

Страница автора

Стоит ли ожидать снижения цен

Большинство сделок по покупке жилья проходит на кредитные деньги. Когда растет количество выдаваемой ипотеки, растут и цены. Это может работать и в обратном направлении: при снижении кредитования, снижается спрос на жилье и цены.

Так, по прогнозам аналитиков «Дом-рф»  , количество выданных ипотечных кредитов снизится с 2 млн в 2023 году до 1,1—1,4 млн в 2024 году. Вот какие факторы могут оказать давление на рынок жилья:

  1. Центробанк с августа 2023 года ужесточил денежно-кредитную политику: ставка выросла и с декабря держится на уровне 16%. Из-за этого заемщики неохотно берут ипотеку на готовое жилье и цены на такие квартиры не растут.
  2. Повышение первоначального взноса для льготной ипотеки. С декабря 2023 года клиентам нужно вносить минимум 30% собственных средств, раньше было 20%. И не каждый заемщик готов к такому.
  3. Общее ужесточение условий по льготным программам. С 23 декабря 2023 года можно оформить только одну льготную ипотеку из всех программ с господдержкой. Исключение — семейная ипотека. Она позволяет взять второй раз льготную ипотеку — семейную, при выполнении трех условий: закрыт предыдущий льготный кредит, в семье родился ребенок и покупаемое жилье большей площади, чем купленная до этого квартира.
  4. Смещение интереса заемщиков на загородное строительство, ведь дом площадью 70—100 м² зачастую выгоднее квартиры. В 2023 году количество выданных ипотек на ИЖС  увеличилось на 262%: с 33 тысяч кредитов до 119 тысяч. На покупку готовых домов спрос вырос на 51%: с 127 тысяч ипотек до 191 тысячи. А еще в последние месяцы по льготным и обычным ипотечным программам на покупку квартир банки ужесточают условия. Например, отменяют ипотеку «по паспорту» или увеличивают минимальный взнос по такой программе с 15 до 30% или выше. Ипотека на ИЖС по-прежнему доступна на прежних условиях.
  5. ЦБ «закручивает гайки» в вопросе ипотечного кредитования. Так, с 1 марта 2024 года регулятор в очередной раз увеличил коэффициенты рисков по ипотеке. То есть банкам будет невыгодно выдавать ипотеку рисковым клиентам — с минимальным взносом и высокой долговой нагрузкой. А на последнем выступлении глава ЦБ напомнила, что регулятор занимается разработкой Стандартов ипотечного кредитования. За их исполнением будет следить специально созданный комитет.

Пока ЦБ придерживается агрессивной денежно-кредитной политики, а правительство ужесточает условия по льготным ипотекам, рынок жилья, вероятно, ждет охлаждение — если не активное снижение цен, то замедление роста или стагнация.

Результаты 2023 года подтверждают, что темпы удорожания замедлились. Если в 2022 году цена квадратного метра на первичном рынке выросла на 15,5%, в 2023 году — на 10,6%.

При этом важно помнить, что в июле 2024 года истекает действие двух льготных программ — семейной и господдержки под 8%. На ежегодном послании Федеральному Собранию президент предложил продлить семейную ипотеку до 2030 года, но соответствующего нормативного документа пока нет.

Если правительство не сообщит о продлении программ, к июлю может возникнуть ажиотаж: покупатели, которые не успели оформить ипотеку раньше, могут запрыгивать в последний вагон.

С другой стороны, на цены новостроек может оказать влияние вторичный рынок, который оживляется вслед за снижением ключевой ставки. Некоторые эксперты полагают, что уже летом регулятор перейдет к смягчению политики, а к концу года ключевая ставка может снизиться до 11—13%.

Вслед за этим пойдут вниз и проценты у банков. Тогда заемщикам может стать интереснее вторичное жилье, где скидка к новостройкам — в среднем 40%. Если же проценты по ипотеке вернутся к значениям 2023 года — 8—9% — разница в ценах между первичкой и вторичкой должна снизиться.

При этом в общем цены могут продолжить рост. Ведь ЦБ повышает ключевую ставку не просто так, а в рамках борьбы с инфляцией. Последняя все равно будет планомерно увеличивать цены на жилье — вслед за удорожанием стройматериалов и рабочей силы. Это естественный процесс.


Покупали или продавали квартиру в 2024 году? Расскажите, что из этого получилось:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка

Сообщество