Как эффективно пользоваться ипотекой в условиях неопределенности

Доклад эксперта с конференции Тинькофф Журнала

19
Как эффективно пользоваться ипотекой в условиях неопределенности
Аватар автора

Дмитрий Заборовский

кредитный брокер

Страница автора
Аватар автора

Дарья Большакова

записала советы

Страница автора

Осенью 2023 года прошла первая конференция Тинькофф Журнала.

Мы говорили о том, как копить, зарабатывать, приумножать, защищать и тратить свои деньги. На сайте конференции можно посмотреть список докладов и получить доступ к записи выступлений.

Кредитный брокер Дмитрий Заборовский рассказал, как разумно использовать ипотеку и не попасть в долговую яму. Основные идеи — в конспекте.

Ипотека оправдана, когда она решает конкретные задачи

Ипотека — финансовый инструмент, который решает две основные задачи:

  1. Покупки жилья — для жизни, сдачи в аренду или инвестиций.
  2. Финансовые.

Расскажу подробнее, какой может быть стратегия и выгода в каждом случае.

Квартира для жизни. Когда человек покупает квартиру для себя, он приобретает не только квадратные метры, но и комфорт, уют, безопасность и время. Например, покупает жилье ближе к работе, чтобы сэкономить несколько часов в день на дороге. Или переезжает в квартиру в пешей доступности от школы, чтобы дети могли добираться самостоятельно. Тогда такая покупка оправдана.

Но и тут важен баланс. Новая квартира, купленная в ипотеку, должна улучшать уровень жизни человека, а не загонять в кабалу и доводить до нервного срыва. Именно поэтому ежемесячный платеж по ипотеке должен быть комфортным и посильным. Иногда лучше выбрать жилье подальше и подешевле, но при этом сохранить финансовую и психологическую стабильность. Ипотека ни в коем случае не должна ставить крест на остальных сферах жизни.

Другой распространенный сценарий — когда родители покупают квартиру для детей-студентов. Если сумма ипотечного платежа сопоставима с арендой, нет смысла ориентироваться на ставку. Родители все равно в выигрыше, так как выплачивают кредит за свое. А если получится досрочно погасить ипотеку, у ребенка появится собственное жилье, что придаст уверенности на старте карьеры.

Или другой пример. В современных семьях, как правило, работают оба супруга, и когда у них появляются дети, родители не готовы отказываться от карьеры, чтобы водить их в секции. В таком случае семья покупает рядом квартиру для бабушек и дедушек, чтобы переложить на них часть забот по воспитанию. Если доход каждого из родителей превышает выплаты по ипотеке, это имеет смысл даже при высокой процентной ставке.

Аренда. Посуточная аренда активно развивается, и доходы по ней в среднем вдвое выше, что связано с ростом внутреннего туризма. Росту способствует и развитие услуг по управлению квартирой: в крупных городах сейчас нет необходимости самостоятельно готовить квартиру и встречать клиентов — можно делегировать это специализированным компаниям. Если вы периодически готовы вкладываться в косметический ремонт, можно рассматривать такой вариант инвестиций. Особенно если доход от сдачи в аренду будет полностью покрывать ежемесячный платеж по ипотеке.

Инвестиции. Человек покупает квартиру на этапе котлована с расчетом продать ее дороже на этапе ввода в эксплуатацию. Главное — оценить перспективы недвижимости и проработать план на случай, если через несколько лет она не изменится в цене или станет дешевле.

С инвестиционной точки зрения наиболее привлекательна недвижимость в курортных городах. С развитием электронных сервисов становится технически проще купить квартиру в другом регионе: не нужно никуда ехать на просмотр и оформление. По моему опыту, многие клиенты из самых разных городов России покупают жилье в Краснодарском крае, Москве, Питере. Доходность от перепродажи таких объектов, как правило, значительно выше, чем в других регионах.

Финансовые задачи. Ипотеку используют не только для покупки жилья. В целом это возможность получить крупную сумму на долгий срок под залог недвижимости.

Допустим, клиенту нужны деньги на бизнес, но при текущих ставках брать такой кредит нерентабельно. Выгоднее взять нецелевой кредит под залог имеющегося жилья — так можно получить крупную сумму с комфортным платежом и более низкой ставкой.

Неочевидный способ использования ипотеки — рефинансирование с дополнительной суммой. Так клиент объединяет все кредиты в один с посильным платежом и сохраняет хорошую кредитную историю. А дополнительные наличные используют для погашения кредитных карт и дорогих займов.

Что почитать по теме:

Тренды на рынке ипотеки

Выделю главные:

  1. Еще пару лет будут доминировать льготные программы. Государство вряд ли откажется от поддержки застройщиков. В том или ином виде субсидированная ипотека сохранится в 2024 году.
  2. Растущий интерес к ипотеке на строительство. По моим наблюдениям, заемщики больше ориентированы на самостоятельное строительство и выбор материалов. Так они получают необходимую им площадь и планировку и могут контролировать качество будущего жилья.
  3. Сложно прогнозировать снижение ставки. Некоторые сейчас берут кредит на некомфортных для себя условиях с расчетом рефинансировать его через год, если ключевая ставка уменьшится. Это рисковая позиция. Психологически и финансово нужно быть готовым платить такой процент весь срок кредита.

Пять способов выгодно оформить ипотеку в 2024 году

Льготные программы. Ориентированы на покупку новостройки или жилья в определенной местности, например арктическая или дальневосточная ипотеки. Ставки по этим программам максимально выгодные.

Переплаты по стандартной программе в три раза больше, чем по семейной ипотеке
Переплаты по стандартной программе в три раза больше, чем по семейной ипотеке

Меньшая сумма кредита. Объем выдачи ипотеки по стандартной программе остается значительным, несмотря на увеличение ставки. И этому есть несколько объяснений:

  1. Многие люди рассматривают покупку готового жилья, потому что им не по силам одновременно гасить ипотеку и оплачивать аренду квартиры. Ипотечные заявки на вторичном рынке доминируют над заявками по госпрограммам и покупкой в новостройках.
  2. Из-за высоких ставок люди сокращают сумму следующего кредита. Если раньше клиенты часто рассматривали переезд из однушки в трешку, то сейчас большинство не готово к большой доплате, поэтому претендует только на двушку. Многие сделки проходят в виде альтернативной продажи, то есть собственник продает свое жилье и одновременно покупает новое.
  3. Инвесторы часто покупают апартаменты, а на них не распространяется ни одна из льготных программ кредитования. Если инвестор видит потенциал роста, высокая ипотечная ставка его не смущает.

Брать заем под высокий процент имеет смысл только в том случае, если платеж остается комфортным для вашего бюджета — меньше или равный стоимости аренды, — а выгода от покупки перекрывает переплату.

Что почитать по теме:

Ипотека на ИЖС. Действуют несколько программ с субсидиями от государства: сельская ипотека, семейная и льготная по ставке до 8%. Но здесь нужно не только ориентироваться на ставки, но и внимательно изучить условия.

Сравним две программы кредита на ИЖС: семейную ипотеку со ставкой до 6% и льготную со ставкой до 8%. Обе программы подходят под строительство жилого дома, но по семейной ипотеке деньги перечисляют только подрядчику, аккредитованному банком. Подрядчики понимают, что заемщики зависят от них, поэтому завышают стоимость услуг.

А по господдержке можно строить дом как угодно и еще купить землю на эти деньги. Поэтому кому-то проще выбрать более высокий платеж по ипотеке, но не быть ограниченным выбором подрядчиков и материалов, а работать на своих условиях.

К тому же тех сумм, что предлагает государство, может быть недостаточно для строительства дома. Тогда заемщикам приходится оформлять ипотеку по стандартной ставке.

Хотя семейная ипотека на ИЖС кажется более выгодной, заемщики ограничены выбором подрядчиков. А те, в свою очередь, завышают стоимость услуг. Экономия на услугах строительной фирмы может перекрыть разницу в переплате по кредиту
Хотя семейная ипотека на ИЖС кажется более выгодной, заемщики ограничены выбором подрядчиков. А те, в свою очередь, завышают стоимость услуг. Экономия на услугах строительной фирмы может перекрыть разницу в переплате по кредиту

Платное снижение процентной ставки от банка. Такая программа есть не у всех кредиторов, и условия по ней различаются в разных банках. Поэтому перед тем как подавать заявку, стоит сравнить комиссию и переплату. Использовать эту опцию имеет смысл только в том случае, если собираетесь платить ипотеку без досрочного погашения и не планируете рефинансировать ее в будущем. При рефинансировании комиссию за снижение ставки не вернут.

Комбо-ипотека. Это комбинация льготных программ и стандартных продуктов банка. Допустим, лимита ипотеки с господдержкой не хватает для покупки квартиры, тогда банк выдает не две ипотеки, а одну — с усредненной процентной ставкой.

Обычно условия комбо-ипотеки распространяются на покупку жилья у определенных аккредитованных застройщиков. Если нужного застройщика нет в списке, узнайте в интересующем вас банке, что нужно сделать, чтобы его аккредитовать. Часто достаточно представить подтверждение аккредитации объекта от двух крупных банков — его можно запросить в отделе продаж застройщика.

У каждого банка своя схема расчета ставки по комбо-ипотеке. Советую узнавать условия напрямую в банке
У каждого банка своя схема расчета ставки по комбо-ипотеке. Советую узнавать условия напрямую в банке

Запомнить

В любой ситуации можно оформить ипотеку на выгодных условиях. Чтобы понять, стоит ли брать ипотеку сейчас, нужно ответить себе на несколько вопросов:

  1. Зачем? Какие задачи решает этот кредит?
  2. Сколько стоит? Важно учесть все комиссии и дополнительные расходы — на ремонт, налог, страхование и другие.
  3. Какой у вас план на случай непредвиденных обстоятельств? Если ставка не снизится, нужно быть готовым к высокому платежу в течение всего срока ипотеки. А инвесторы должны понимать, что будут делать, если стоимость недвижимости не вырастет или даже снизится.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Не успели задать вопрос на конференции? Спросите сейчас:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Краткий пересказ текста: с ипотеки 10млн переплата 34млн. Всё!

27
0

Как только "эксперт" начинает оперировать понятием "переплата", дальше можно не читать.

5

Навухудоносор, а эксперт должен завалить обывателей непонятными, но умными терминами, по вашему мнению? Не читайте, раз сами "эксперт"

9

Андрей, непонятными и умными терминами не надо. Но на этом портале посвященном финансам, хотелось бы видеть чуть более развернутую тему. Например что оценивать переплату без учёта инфляции и срока ипотеки - в корне неправильно. Иначе появляется поколение людей которые только на переплату и умеют смотреть.

У меня уже есть знакомые, которые считают что кредит под 30% на один год выгоднее, чем кредит под 10% на 5 лет, потому что переплата меньше.

12

Навухудоносор, согласен, тоже таких людей встречал)) но ТЖ уже давно не "портал, посвященный финансам", здесь выходят статьи про менструальные чаши и прочую бытовуху) а это статья норм, бытовые кейсы, совершенно по делу разложено

3
0

С учетом стоимости кв.м.в новостройках и увеличившемуся первоначальному взносу от 30 до 50% невольно задумаешься, а точно ли нужна тебе эта ипотека?Понятно, если для жизни...но как инвестиция. Сомнительно. Не факт, что цены не будут снижаться, а в ипотеке ты так и останешься в зафиксированной стоимости дорогого жилья

4
Автор
Отредактировано

Ольга, это совершенно не важно, выгода одинаковая. Погашенная заранее сумма в любом случае спасет вас от начисленных в будущем процентов на эту сумму при любом виде кредита. Вы гасите заранее само тело кредита - собственно сам кредит

3
Автор
Отредактировано

Ольга, как скажете

2
0

Столько "экспертов" кругом.
Недавеча на Москве24 констатировали, что, несмотря на сворачивание льготных ипотечных программ, порядка 70% нераспроданных новостроек, 30-50% разрыва в стоимостьи м2 в новостройке и вторичке, цена ни на те, ни на другие м2 в Москве не падает ни на копейку!
Просто разрыв всех экономических шаблонов!)
И как, извините ипотечный ежемесячный платеж может быть ниже арендной ставки?
Поправьте, если ошибаюсь, но однушку в Москве в аренду ниже 35-40 тысяч/мес. не найти. Двушки-трешки ещё дороже.
Это какая же ипотека сейчас будет стоить этих денег?
Не забываем, что вместе с ипотечным платежом бонусом сразу прилетает необходимость ежемесячно оплачивать коммуналку и налоги... тоже не копейки...

1
0

ипотека не для обычных людей. всё понятно.

0
0

Раньше боялась ипотеки. А сейчас у меня их три….

0

Рыбка,

2

Ольга, добрый день.

Чтобы дать правильный ответ нужно больше информации:
- на какой срок ипотечный кредит?
- на каком этапе будет осуществляться досрочное погашение: в начале графика, в середине или в конце?
- досрочное погашение частичное или полное?

В целом смысл такой: при аннуитетном платеже меньше ежемесячный платеж, но больше итоговая переплата, а при дифференцированном - больше размер ежемесячного платежа в начале графика, но меньше переплата.

Откройте любой ипотечный калькулятор, который поддерживает опцию расчета досрочного погашения с разными способами начисления процентов и укажите ваши данные.

0

Дмитрий, благодарю Вас! Вы навели меня на мысль. Моя ситуация: ипотечный кредит берется на 20 лет, но планируется погасить года за 2. Поэтому будут частичные досрочные погашения, которые приведут к полному погашению за 2 года. Видимо, мне выгоднее условия дифференцированного платежа. Спасибо Вам!

0

Ольга, возьмите любой кредитный калькулятор. Сделайте 2 расчёта по досрочному погашению за 2 года для аннуитетного и дифференцированного платежа. Укажите как вы планируете вносить деньги, для чистоты эксперимента это должны быть одинаковые суммы в одни и те же дни. И вы увидите, что нет абсолютно никакой разницы. Вы всегда (подчёркиваю ВСЕГДА) платите банку % за тело кредита который у вас есть в данный момент. Это абсолютное заблуждение, что при аннуитетном платеже проценты платятся за будущие месяцы.

2

Сообщество