Как ипотека с господдержкой влияет на доступность жилья
За сколько лет семья со средним доходом может накопить на квартиру

Объемы ипотеки с господдержкой увеличиваются. Но цены на жилье продолжают расти быстрее, чем доходы населения.
Спрос на ипотеку с господдержкой продолжает расти. За первую половину 2023 года российские банки выдали жилищных кредитов на 3,1 трлн рублей, что на 11% превысило рекордные объемы аналогичного периода докризисного 2021 года. Половина этой суммы выдана по льготным программам кредитования. Самой популярной из них в этом году стала семейная ипотека, обогнав льготную.
Цены на квартиры продолжают расти, что сказывается на доступности жилья. В первом квартале 2023 года стоимость квадратного метра в новостройке в среднем по России была в полтора раза выше, чем в январе — марте 2021.
Разберемся, можно ли считать господдержку драйвером роста ипотечного рынка и за сколько лет среднестатистическая российская семья может накопить на квартиру.
Как менялось число выданных ипотек
Первая ипотека с господдержкой появилась в 2018 году, чтобы помочь семьям с детьми. За пять лет ипотечный рынок претерпел ряд изменений: власти запустили еще несколько программ льготного ипотечного кредитования, менялись ставки, максимальный размер кредита и условия. Кроме того, ипотечный рынок сильно штормило из-за геополитических, социальных и экономических факторов.
Уверенный рост числа выданных ипотечных кредитов, наблюдавшийся в 2019 году, сменился падением в первой половине 2020 на фоне ограничений из-за пандемии COVID-19. По сравнению с четвертым кварталом 2019 года снижение объемов выдачи ипотечных кредитов в первом квартале 2020 составило 13,1%, во втором — 21,6%.
Благодаря смягчению денежно-кредитной политики ЦБ и снижению ипотечных ставок вторая половина 2020 года показала стремительный рост и оживление ипотечного рынка. По данным аналитического отчета «Дом-рф», по итогам 2020 года число выданных ипотечных кредитов стало рекордным за все время и составило 1,7 млн — на 35% больше, чем в допандемийном 2019 году.
Во втором полугодии 2021 темпы выдачи замедлились из-за роста процентных ставок и изменения условий льготной ипотеки. С 1 июля ставку повысили с 6,5 до 7%, а максимальный размер кредита снизили до 3 млн рублей — с 6 млн для регионов и 12 млн для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В 2022 году прежние увеличенные лимиты вернули.
В 2022 году спрос на ипотечное жилье в России был неравномерным. Ажиотаж в конце первого квартала на фоне роста ставок и общей неопределенности сменился резким падением во втором квартале, когда банки начали повышать процентные ставки по ипотеке, реагируя на решение ЦБ поднять ключевую ставку до рекордных 20%.
Одновременно с этим повысили и ставку по льготной ипотеке — до 12%. В конце 2022 года ипотечный рынок снова оживился из-за опасений относительно завершения программы льготной ипотеки и сворачивания ипотеки от застройщиков под 0,1%.
В январе 2023 года объемы выдачи ипотечных кредитов снизились из-за сезонного фактора и новогодних праздников, а в конце первого квартала снова начали расти.

Почему программа «Семейная ипотека» — самая популярная
В 2022 году основную долю в ипотечных программах с господдержкой составляла льготная ипотека — 59% от всех льготных кредитов за год. В 2023 году популярностью среди населения пользуется семейная ипотека — 49% в первом квартале 2023 года.
Если раньше ипотека под 6% была доступна только семьям, в которых есть хотя бы один ребенок, родившийся после 2018 года, и семьям, где есть дети с инвалидностью, то с 2023 года программа распространяется и на семьи с двумя детьми до 18 лет — независимо от даты их рождения. Также важно отметить, что с 1 января 2023 года по программе льготной ипотеки с господдержкой можно брать только один кредит на человека. Раньше такого ограничения не было, можно было взять и два, и три займа. Это тоже отчасти повлияло на снижение выдачи в пользу семейной ипотеки.
Все это стало драйвером роста выдачи ипотек семьям с детьми. Во втором квартале 2023 года выдали более 88 тысяч семейных ипотек, что стало рекордом за все время существования программы.

По данным ВЦИОМа, около 70% опрошенных готовы взять ипотеку, чтобы решить жилищный вопрос, а 55% семей с детьми нуждаются в улучшении жилищных условий. Половина из них планирует покупку недвижимости, а треть не может себе этого позволить.
По прогнозам банка «Дом-рф», расширение программы на семьи с двумя детьми до 18 лет позволит в 2023—2024 годах увеличить выдачу семейных ипотек более чем на 30 тысяч в год. Воспользоваться программой смогут более 230 тысяч семей.
Судя по всему, программа семейной ипотеки подтолкнула семьи с детьми, которые планировали улучшить жилищные условия, к ипотечному займу. Экономическая напряженность остается высокой, поэтому, возможно люди предпочитают использовать имеющиеся возможности сейчас, опасаясь ухудшения ипотечных условий в будущем.
Почему доступнее становится ипотека, а не жилье
При росте стоимости квадратного метра недвижимости и объемов льготного ипотечного кредитования жилье с каждым годом становится менее доступно. Это подтверждает коэффициент доступности жилья — срок, в течение которого семья может накопить на квартиру, если будет откладывать все свои доходы.


В кризисном 2008 году показатель был равен 5,3, а рекорд был зафиксирован в 1998 году, когда на покупку жилья семье пришлось бы копить 7,4 года.

За время действия льготных программ с господдержкой, начиная с 2018 года, КДЖ демонстрирует рост: в первом квартале 2023 коэффициент был 4,8, а за аналогичный период 2022 — 4,5. Минимальные значения показателя были в конце 2021 года, до кризиса, и в конце 2022 года, когда правительство рассказало о намерении расширить льготные программы.
Сильный рост КДЖ вызван одновременно увеличением цены квадратного метра и снижением среднего дохода населения. В первом квартале 2023 года стоимость квадратного метра в новостройке в среднем по России выросла на 16,5% — до 127,3 тысячи рублей, что на 53% больше, чем в первом квартале 2021.
Доходы населения за январь — март 2023 года выросли на 9,1% по сравнению с первым кварталом 2022, но снизились на 26,9% относительно предыдущего периода, что связано с сезонным фактором: из-за праздников люди зарабатывают меньше.
Что в итоге
Расширение программы семейной ипотеки, вероятно, оттянуло потенциальных клиентов от льготной, но не привлекло новых. Семьи, которые планировали брать кредит на покупку жилья и соответствуют новым правилам, скорее всего, воспользовались бы льготными условиями под 8%, но теперь могут взять кредит под 6%. Для них ипотека стала доступнее.
Но доступность льготной ипотеки порождает спрос на квартиры в новостройках, что приводит к росту их стоимости. Получается замкнутый круг: государство расширяет ипотечные программы для семей — растет спрос на новостройки — застройщики повышают цены — жилье становится менее доступным для населения — семьи вынуждены брать кредит. В итоге господдержка делает более доступной для населения ипотеку, но не само жилье.
31.07, 08:33
Все для семей. Судьба одиноких кошатников никого не интересует, и это печалит меня.
31.07, 09:32
Лиля, можно быть одиноким айтишником-кошатником, ставка ещё ниже, чем по семейной ипотеке.
31.07, 11:14
Туча, Не всем дано быть айтишниками
01.08, 21:03
Туча, а я и есть айтишник 😁 но меня беспокоит судьба других кошатников тоже.
31.07, 08:04
При низких ценах и высокой ставке намного выгоднее закрывать ипотеку досрочно.
При низких ставках и высокой стоимости по итогу, конечному покупателю придется заплатить больше
31.07, 09:47
странно. Семья из 3х человек и все 3 работают. Чтож это за семья такая?
31.07, 10:53
Lenten, нельзя называть , это будет уже пропаганда :-)
05.08, 19:38
Lenten, в формуле написан "среднедушевой" доход, а не средняя зп или что-то еще, так что формально всё верно. Согласно росстату в среднем доход каждого человека в РФ за 2022 равнялся 44937. Я даже перепроверил ради интереса на сайте.
05.08, 20:49
Lenten, я вот сел и посчитал и уже вижу, что здесь расчёт - не верный. Это что получается, что семья из 3 человек должна в месяц за ипотеку платить больше 133 тысяч рублей - чтобы погасить её за 4,08 года? Это какой месячный доход должен быть у этой семьи? Или они все летают в одной ааиакомпании, или ходят в "загранку" - на одном корабле. А может они - члены семьи одного министра? Тогда подходит расчёт. Или может я плохой математик?
31.07, 12:36
Так все эти "программы" и "льготы" изначально целью своей имеют не на население подогреть, а строительную и банковскую сферу. Вот вам и ответ на последний абзац в статье.
01.08, 06:31
Сергей, Вот именно! Всегда в любом деле ищите, кому это выгодно. В данном случае эта так называемая льготная ипотека выгодна не молодым семьям, а застройщикам! Это они вместе с банкирами во время переизбытка жилья на рынке придумывают всякие ипотечные программы, а депутаты эти программы продвигают в виде новых законов. И всё это преподносится нам под видом заботы о молодых семьях. Казалось бы, многоквартирных домов строится много по стране, цены на жилье должны падать. Ан нет, застройщики не дураки! Они нашли отличный способ поднять стоимость квартир – протащить через Думу новый вид честного отъема денег у граждан – льготную ипотеку. В итоге все в выигрыше: застройщик и дальше продаёт свои постоянно дорожающие квартиры, банк получает проценты с кредита (а если кредит не оплачивается, то квартира переходит в собственность банку), а правительство делает вид, что льготной ипотекой проявляет заботу о людях. В итоге мы с вами снова отдуваемся за все подковерные игры сильных мира сего. Добавлю еще: не ждите низких цен на недвижимость и высоких процентов на ипотеку! Теперь всегда будут высокие цены и низкие проценты! И именно потому, что застройщики рулят всей этой темой.
05.08, 20:21
Бабака, я с вами согласен, что наше правительство позаботилось о том, чтобы строительные олигархи и наши банкиры, в также инвесторы в недвижимость(а точнее перекупщики жилья) - жили хорошо, а как по другому объяснить, что однокомнатная квартира 39 метров в Краснодаре(с его ужасными пробками, жарой, нехваткой школ и детсадов) стоила в 2018 году - стоила 1,7 млн, а сейчас она уже стоит(без ремонта в новом доме) - 4,5 млн. руб? Каждый квартал - здесь застройщики поднимают цены и создают ажиотаж, чтобы люди влазили в эту ипотеку на много лет. И людям приходится брать, так как будет дороже. За год цены выросли на 25 % - это официально. А переплата стоимости за такую "льготную" ипотеку за 20 лет - будет в 2 раза и даже больше...Интересно, а за границей (в Европе, например) тоже так цены на жильё выросли? Или там - скромнее - банкиры живут?
31.07, 19:24
Хойя, взрослый ребёнок должен жить в общаге универа. Соответственно, мама, папа и подросток. учитывая, что доходы мам по статистике на 30% ниже, чем у пап, то наверное, это 2 папы... и несовершенолеиняя дочка, работающая в вебкам.
01.08, 05:41
Sofia, а какая разница насколько доход мам ниже дохода пап, если тут указана средняя зарплата? Тут только вопрос в поле третьего.
01.08, 13:05
Sofia, вот это да, я ожидала, что взрослого ребёнка местные поклонники ранней сепарации отправят на съем или в собственную квартиру (которую непременно уже обеспечили ему родители), но в общагу, то есть непременно в другой город? Это радикально.
31.07, 08:56
>> Но доступность льготной ипотеки порождает спрос на квартиры в новостройках, что приводит к росту их стоимости
Тогда был бы существенный разрыв со стоимостью тех же новостроек которые "апартаменты" , но он значителен ровно настолько же насколько был до субсидирования (если сравнивать даже 3 ЖК в 100 метрах друг от друга).
Опять же это если сравнивать сравнимое, а не апарты с квартирой с переплатой 20% в стоимости за "ипотека 1%"
31.07, 11:43
Ну так это классика жанра - чем ниже ставка на жилищные кредиты тем дороже жилье т.к. в конечном итоге все равно все сводится к тому, чтобы ежемесячная плата по кредиту была едва по силам среднему заемщику. Единственный момент времени когда низкие ставки помогают это сразу после снижения, пока рынок еще не успел на него отреагировать.
31.07, 19:26
Sergey, летом 2022 года продовцы вторички не хотели торговаться, так как ждали понижения ключевой ставки осенью и увеличения спроса. Причём пытались они продать по ценам марта.