Как ипотека с господдержкой влияет на доступность жилья

За сколько лет семья со средним доходом может накопить на квартиру

20
Как ипотека с господдержкой влияет на доступность жилья
Аватар автора

Кристина Болдова

экономист

Страница автора

Объемы ипотеки с господдержкой увеличиваются. Но цены на жилье продолжают расти быстрее, чем доходы населения.

Спрос на ипотеку с господдержкой продолжает расти. За первую половину 2023 года российские банки выдали жилищных кредитов на 3,1 трлн рублей, что на 11% превысило рекордные объемы аналогичного периода докризисного 2021 года. Половина этой суммы выдана по льготным программам кредитования. Самой популярной из них в этом году стала семейная ипотека, обогнав льготную.

Цены на квартиры продолжают расти, что сказывается на доступности жилья. В первом квартале 2023 года стоимость квадратного метра в новостройке в среднем по России была в полтора раза выше, чем в январе — марте 2021.

Разберемся, можно ли считать господдержку драйвером роста ипотечного рынка и за сколько лет среднестатистическая российская семья может накопить на квартиру.

Как менялось число выданных ипотек

Первая ипотека с господдержкой появилась в 2018 году, чтобы помочь семьям с детьми. За пять лет ипотечный рынок претерпел ряд изменений: власти запустили еще несколько программ льготного ипотечного кредитования, менялись ставки, максимальный размер кредита и условия. Кроме того, ипотечный рынок сильно штормило из-за геополитических, социальных и экономических факторов.

Уверенный рост числа выданных ипотечных кредитов, наблюдавшийся в 2019 году, сменился падением в первой половине 2020 на фоне ограничений из-за пандемии COVID-19. По сравнению с четвертым кварталом 2019 года снижение объемов выдачи ипотечных кредитов в первом квартале 2020 составило 13,1%, во втором — 21,6%.

Благодаря смягчению денежно-кредитной политики ЦБ и снижению ипотечных ставок вторая половина 2020 года показала стремительный рост и оживление ипотечного рынка. По данным аналитического отчета «Дом-рф», по итогам 2020 года число выданных ипотечных кредитов стало рекордным за все время и составило 1,7 млн — на 35% больше, чем в допандемийном 2019 году.

Во втором полугодии 2021 темпы выдачи замедлились из-за роста процентных ставок и изменения условий льготной ипотеки. С 1 июля ставку повысили с 6,5 до 7%, а максимальный размер кредита снизили до 3 млн рублей — с 6 млн для регионов и 12 млн для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В 2022 году прежние увеличенные лимиты вернули.

В 2022 году спрос на ипотечное жилье в России был неравномерным. Ажиотаж в конце первого квартала на фоне роста ставок и общей неопределенности сменился резким падением во втором квартале, когда банки начали повышать процентные ставки по ипотеке, реагируя на решение ЦБ поднять ключевую ставку до рекордных 20%.

Одновременно с этим повысили и ставку по льготной ипотеке — до 12%. В конце 2022 года ипотечный рынок снова оживился из-за опасений относительно завершения программы льготной ипотеки и сворачивания ипотеки от застройщиков под 0,1%.

В январе 2023 года объемы выдачи ипотечных кредитов снизились из-за сезонного фактора и новогодних праздников, а в конце первого квартала снова начали расти.

Источник: Банк России
Источник: Банк России

Почему программа «Семейная ипотека» — самая популярная

В 2022 году основную долю в ипотечных программах с господдержкой составляла льготная ипотека — 59% от всех льготных кредитов за год. В 2023 году популярностью среди населения пользуется семейная ипотека — 49% в первом квартале 2023 года.

Если раньше ипотека под 6% была доступна только семьям, в которых есть хотя бы один ребенок, родившийся после 2018 года, и семьям, где есть дети с инвалидностью, то с 2023 года программа распространяется и на семьи с двумя детьми до 18 лет — независимо от даты их рождения. Также важно отметить, что с 1 января 2023 года по программе льготной ипотеки с господдержкой можно брать только один кредит на человека. Раньше такого ограничения не было, можно было взять и два, и три займа. Это тоже отчасти повлияло на снижение выдачи в пользу семейной ипотеки.

Все это стало драйвером роста выдачи ипотек семьям с детьми. Во втором квартале 2023 года выдали более 88 тысяч семейных ипотек, что стало рекордом за все время существования программы.

Источник: Банк России
Источник: Банк России

По данным ВЦИОМа, около 70% опрошенных готовы взять ипотеку, чтобы решить жилищный вопрос, а 55% семей с детьми нуждаются в улучшении жилищных условий. Половина из них планирует покупку недвижимости, а треть не может себе этого позволить.

По прогнозам банка «Дом-рф», расширение программы на семьи с двумя детьми до 18 лет позволит в 2023—2024 годах увеличить выдачу семейных ипотек более чем на 30 тысяч в год. Воспользоваться программой смогут более 230 тысяч семей.

Судя по всему, программа семейной ипотеки подтолкнула семьи с детьми, которые планировали улучшить жилищные условия, к ипотечному займу. Экономическая напряженность остается высокой, поэтому, возможно люди предпочитают использовать имеющиеся возможности сейчас, опасаясь ухудшения ипотечных условий в будущем.

Почему доступнее становится ипотека, а не жилье

При росте стоимости квадратного метра недвижимости и объемов льготного ипотечного кредитования жилье с каждым годом становится менее доступно. Это подтверждает коэффициент доступности жилья — срок, в течение которого семья может накопить на квартиру, если будет откладывать все свои доходы.

Источник: федеральная целевая программа «Жилище»
Источник: федеральная целевая программа «Жилище»

В кризисном 2008 году показатель был равен 5,3, а рекорд был зафиксирован в 1998 году, когда на покупку жилья семье пришлось бы копить 7,4 года.

Источники: ЕМИСС, Росстат, расчеты Т⁠—⁠Ж
Источники: ЕМИСС, Росстат, расчеты Т⁠—⁠Ж

За время действия льготных программ с господдержкой, начиная с 2018 года, КДЖ демонстрирует рост: в первом квартале 2023 коэффициент был 4,8, а за аналогичный период 2022 — 4,5. Минимальные значения показателя были в конце 2021 года, до кризиса, и в конце 2022 года, когда правительство рассказало о намерении расширить льготные программы.

Сильный рост КДЖ вызван одновременно увеличением цены квадратного метра и снижением среднего дохода населения. В первом квартале 2023 года стоимость квадратного метра в новостройке в среднем по России выросла на 16,5% — до 127,3 тысячи рублей, что на 53% больше, чем в первом квартале 2021.

Доходы населения за январь — март 2023 года выросли на 9,1% по сравнению с первым кварталом 2022, но снизились на 26,9% относительно предыдущего периода, что связано с сезонным фактором: из-за праздников люди зарабатывают меньше.

Что в итоге

Расширение программы семейной ипотеки, вероятно, оттянуло потенциальных клиентов от льготной, но не привлекло новых. Семьи, которые планировали брать кредит на покупку жилья и соответствуют новым правилам, скорее всего, воспользовались бы льготными условиями под 8%, но теперь могут взять кредит под 6%. Для них ипотека стала доступнее.

Но доступность льготной ипотеки порождает спрос на квартиры в новостройках, что приводит к росту их стоимости. Получается замкнутый круг: государство расширяет ипотечные программы для семей — растет спрос на новостройки — застройщики повышают цены — жилье становится менее доступным для населения — семьи вынуждены брать кредит. В итоге господдержка делает более доступной для населения ипотеку, но не само жилье.


Пользовались льготной ипотекой? Расскажите о своем опыте:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Все для семей. Судьба одиноких кошатников никого не интересует, и это печалит меня.

35
Герой

Лиля, можно быть одиноким айтишником-кошатником, ставка ещё ниже, чем по семейной ипотеке.

6

Туча, Не всем дано быть айтишниками

8

Туча, а я и есть айтишник 😁 но меня беспокоит судьба других кошатников тоже.

1
0

При низких ценах и высокой ставке намного выгоднее закрывать ипотеку досрочно.
При низких ставках и высокой стоимости по итогу, конечному покупателю придется заплатить больше

18
0
Герой

странно. Семья из 3х человек и все 3 работают. Чтож это за семья такая?

14

Lenten, в формуле написан "среднедушевой" доход, а не средняя зп или что-то еще, так что формально всё верно. Согласно росстату в среднем доход каждого человека в РФ за 2022 равнялся 44937. Я даже перепроверил ради интереса на сайте.

1

Lenten, я вот сел и посчитал и уже вижу, что здесь расчёт - не верный. Это что получается, что семья из 3 человек должна в месяц за ипотеку платить больше 133 тысяч рублей - чтобы погасить её за 4,08 года? Это какой месячный доход должен быть у этой семьи? Или они все летают в одной ааиакомпании, или ходят в "загранку" - на одном корабле. А может они - члены семьи одного министра? Тогда подходит расчёт. Или может я плохой математик?

0
0
Герой

Так все эти "программы" и "льготы" изначально целью своей имеют не на население подогреть, а строительную и банковскую сферу. Вот вам и ответ на последний абзац в статье.

12
Герой
Отредактировано

Сергей, Вот именно! Всегда в любом деле ищите, кому это выгодно. В данном случае эта так называемая льготная ипотека выгодна не молодым семьям, а застройщикам! Это они вместе с банкирами во время переизбытка жилья на рынке придумывают всякие ипотечные программы, а депутаты эти программы продвигают в виде новых законов. И всё это преподносится нам под видом заботы о молодых семьях. Казалось бы, многоквартирных домов строится много по стране, цены на жилье должны падать. Ан нет, застройщики не дураки! Они нашли отличный способ поднять стоимость квартир – протащить через Думу новый вид честного отъема денег у граждан – льготную ипотеку. В итоге все в выигрыше: застройщик и дальше продаёт свои постоянно дорожающие квартиры, банк получает проценты с кредита (а если кредит не оплачивается, то квартира переходит в собственность банку), а правительство делает вид, что льготной ипотекой проявляет заботу о людях. В итоге мы с вами снова отдуваемся за все подковерные игры сильных мира сего. Добавлю еще: не ждите низких цен на недвижимость и высоких процентов на ипотеку! Теперь всегда будут высокие цены и низкие проценты! И именно потому, что застройщики рулят всей этой темой.

9

Бабака, я с вами согласен, что наше правительство позаботилось о том, чтобы строительные олигархи и наши банкиры, в также инвесторы в недвижимость(а точнее перекупщики жилья) - жили хорошо, а как по другому объяснить, что однокомнатная квартира 39 метров в Краснодаре(с его ужасными пробками, жарой, нехваткой школ и детсадов) стоила в 2018 году - стоила 1,7 млн, а сейчас она уже стоит(без ремонта в новом доме) - 4,5 млн. руб? Каждый квартал - здесь застройщики поднимают цены и создают ажиотаж, чтобы люди влазили в эту ипотеку на много лет. И людям приходится брать, так как будет дороже. За год цены выросли на 25 % - это официально. А переплата стоимости за такую "льготную" ипотеку за 20 лет - будет в 2 раза и даже больше...Интересно, а за границей (в Европе, например) тоже так цены на жильё выросли? Или там - скромнее - банкиры живут?

2
Герой

Хойя, взрослый ребёнок должен жить в общаге универа. Соответственно, мама, папа и подросток. учитывая, что доходы мам по статистике на 30% ниже, чем у пап, то наверное, это 2 папы... и несовершенолеиняя дочка, работающая в вебкам.

6
Герой

Sofia, а какая разница насколько доход мам ниже дохода пап, если тут указана средняя зарплата? Тут только вопрос в поле третьего.

1
Герой

Sofia, вот это да, я ожидала, что взрослого ребёнка местные поклонники ранней сепарации отправят на съем или в собственную квартиру (которую непременно уже обеспечили ему родители), но в общагу, то есть непременно в другой город? Это радикально.

0
0

Ну так это классика жанра - чем ниже ставка на жилищные кредиты тем дороже жилье т.к. в конечном итоге все равно все сводится к тому, чтобы ежемесячная плата по кредиту была едва по силам среднему заемщику. Единственный момент времени когда низкие ставки помогают это сразу после снижения, пока рынок еще не успел на него отреагировать.

2
Герой

Sergey, летом 2022 года продовцы вторички не хотели торговаться, так как ждали понижения ключевой ставки осенью и увеличения спроса. Причём пытались они продать по ценам марта.

1
0
Герой

>> Но доступность льготной ипотеки порождает спрос на квартиры в новостройках, что приводит к росту их стоимости
Тогда был бы существенный разрыв со стоимостью тех же новостроек которые "апартаменты" , но он значителен ровно настолько же насколько был до субсидирования (если сравнивать даже 3 ЖК в 100 метрах друг от друга).
Опять же это если сравнивать сравнимое, а не апарты с квартирой с переплатой 20% в стоимости за "ипотека 1%"

1
0

Я считаю не честным, рожденный ребенок в семье в 2024 году никаких льгот не получает по ипотеке,что за несправедливость!Так они повышают рождаемость?

0

Сообщество