Как сносят незаконные постройки: 5 историй из суда

Чтобы построить дом, гараж или беседку, недостаточно одних материалов.

Еще надо соблюсти требования закона. Например, учесть вид разрешенного использования земли: нельзя возводить коттедж на участке для промышленного производства. Также постройка не должна нарушать права соседей: запрещено строить прямо у забора или делать крышу так, чтобы вода с нее стекала на соседский участок.

К небольшим нарушениям суды относятся снисходительно и дают срок, чтобы их исправить. Но бывает, что это невозможно или хозяин просто не хочет ничего менять. Тогда суды заставляют снести здание, каким бы красивым оно ни получилось. Если собственник откажется делать это сам, приставы приедут с бригадой строителей, и хозяину потом еще придется заплатить за эти работы.

Вот несколько судебных историй, когда из-за различных нарушений заставили снести постройки.

В чем была проблема. Дмитрий разрешил Елене и Алексею жить в своем доме. Пара снесла старую баню из бруса, а на ее месте построила новую из шлакобетона: баня получилась длиннее и выше предыдущей. Соседи возмутились: часть постройки оказалась на их участке. И пошли в суд с требованием, чтобы Дмитрий, Елена и Алексей снесли баню.

Что выяснил суд. Дмитрий утверждал, что в его собственности только дом, а к земельному участку и хозяйственным постройкам он не имеет отношения. Елена и Алексей говорили, что новая баня построена на месте старой бани, стоявшей там с советских времен.

В сельсовете сказали, что разрешения на строительство новой бани у Елены и Алексея не было, за что их оштрафовали. Представитель межевой организации объяснил, что граница участка проходит по стене старой бани, а новая выходит за эту линию на 5 см. Общая площадь заступа на соседский участок — 1,35 м².

Что в итоге. Поскольку нынешняя баня больше и из другого материала, суд решил, что это уже новая постройка. В таком случае хозяева должны были соблюсти нормы: выдержать расстояние в один метр от границы соседнего участка и уж тем более не залезать постройкой на чужую землю.

Суд обязал Дмитрия, Елену и Алексея снести баню, а еще возместить соседям 2608 ₽ судебных расходов. Апелляционная инстанция оставила решение в силе.

В чем была проблема. На участке Галины 35 лет назад выкопали колодец, и с тех пор жильцы набирали из него чистую питьевую воду. Но однажды соседи построили неподалеку от колодца септик. Отходы от соседей стали проникать в колодец, и вода там испортилась. Лабораторное исследование подтвердило нарушения.

Галина подала в суд иск о демонтаже септика. Соседи заявили встречный иск: сказали, что по документам у них участок 16 соток, а геодезист намерял только 13 — это значит, что три лишних сотки заняла Галина. Да и вообще, у соседки сплошь самовольные постройки, а в колодец грязная вода стекает из ее собственной бани. Септик же у них только под стиральную машинку и мытье посуды, а не под туалет. Так что пусть соседка отказывается от своих претензий, а еще сносит свои баню, гараж, дровяник и курятник.

Что выяснил суд. Оба участка оказались меньше, чем по документам: не 20 и 16 соток, а 15,5 и 13 соток. Расстояние между водозабором и выгребной ямой — всего 6 метров, а по закону на тот момент должно было быть не менее 50 метров. Для нормативов 2023 года 6 метров тоже слишком мало: должно быть не менее 8 метров. Баня, дровяник и курятник действительно оказались слишком близко к соседскому участку.

Что в итоге. Суд решил, что стоки из выгребной ямы попадают в питьевую воду и могут навредить Галине и членам ее семьи. Поэтому соседи должны убрать септик в течение трех месяцев с того момента, как решение вступит в силу. Также соседи должны возместить Галине стоимость технической экспертизы 49 500 ₽ и затраты на адвоката 7000 ₽.

А вот Галина не должна сносить свои хозпостройки. Соседям не удалось доказать, что дровяник, курятник и баня создают реальную угрозу для их жизни и здоровья. Судья отметил, что способ защиты нарушенного права должен быть разумным и соразмерным, и соседям ничего не угрожает, если постройки останутся на своих местах.

В апелляционной инстанции решение устояло.

В чем была проблема. Из-за ошибки землеустройства Андрей поставил баню и летний домик частично на чужом участке — супругов Сергея и Ольги. Баня была на двух хозяев, вторая ее часть принадлежала соседке Андрея. К ней претензий у Сергея и Ольги не возникло, а вот от Андрея потребовали убрать незаконную постройку и освободить землю.

Что выяснил суд. Баня стояла еще до того, как Сергей и Ольга приобрели землю. Когда кадастровый инженер определял границы земельных участков, баня уже была. Однако инженер не учел, как соседи пользуются землей, и в реестр внес данные из старых документов.

Экспертиза показала, что забор между участками Андрея и супругов находится не там, где проходит граница по документам. А часть бани и летнего домика действительно находятся на их территории супругов. Оказалось, что Андрей занял 6 м² соседской земли, и еще 1 м² чужой территории заняла вторая владелица бани. Эксперт указал, что не получится снести часть бани, хотя у супругов и не было претензий насчет 1 м² второй хозяйки.

Что в итоге. Судья решил, что, раз не соблюдены земельные и градостроительные нормы, значит, нарушены публичные интересы, а не только права супругов. Так что надо сносить баню целиком. На это судья дал шесть месяцев. Помимо сноса бани суд обязал Андрея заплатить 55 000 ₽ за экспертизу.

Андрей ссылался на срок исковой давности — три года, ведь баня и летний домик старые. Но судья пояснил, что на нарушения прав собственников исковая давность не распространяется.

Вторая хозяйка бани подала апелляционную жалобу: указала, что стоимость строения гораздо больше, чем площадь, которую она невольно захватила. Также женщина ссылалась на то, что именно к ней у соседей претензий не было, а баня построена давно. Но апелляционная инстанция не изменила решение.

Андрей хотел подать еще и кассационную жалобу, но пропустил сроки обжалования.

В чем была проблема. Сергею и Ольге в равных долях принадлежал земельный участок площадью 6 соток. По закону на нем можно было строить индивидуальный жилой дом до трех этажей — предполагается, что это обычный дом на одну семью с одним входом.

Но Сергею и Ольге требовалось раздельное жилье, и они начали возводить дом с двумя входами. То есть получался таунхаус, или дом блокированной застройки.

Блокированные дома на тот момент чаще относили к многоквартирным, этот пробел в законодательстве власти устранили только в марте 2022 года. Получилось, что налицо нарушение разрешенного использования земли, поэтому городская администрация предъявила владельцам претензию.

Что выяснил суд. На участке находился дом 12 × 13 метров из газосиликатных блоков. Суд привлек к делу трех экспертов. Они сделали вывод, что дом построен на 60% и пока его нельзя считать блокированным. В то же время из-за нарушений в ходе строительства дом не соответствовал нормам пожарной безопасности и уже требовал капитального ремонта — здесь нельзя жить, даже если дом достроят. Чтобы все исправить, надо было вложить 65—70% от стоимости нового дома.

Администрация потребовала снести дом: ведь помимо исходной претензии нашлось еще много причин, почему он не должен существовать. Ольга просила дать время на устранение недостатков, потому что достроенный дом такого размера стоит 2,4 млн рублей. Сергей же согласился, что проще снести, чем доделывать и исправлять все ошибки.

Что в итоге. Судья решил, что Ольга и Сергей должны снести недострой, а также заплатить за экспертизу 65 000 ₽ — расходы поделить пополам. Срок для сноса судья не установил.

Ольга подала апелляционную жалобу, но судебная коллегия оставила решение в силе.

В чем была проблема. Застройщику из Краснодара разрешили возвести трехэтажный дом на 16 квартир. Но через некоторое время администрация обнаружила, что арендатор земли надстраивает четвертый и пятый этажи, а сам дом расположен слишком близко к соседним зданиям.

Что выяснил суд. Оказалось, что на участке можно строить дома до девяти этажей, и здесь нарушения нет. Более того, застройщик еще в 2013 году заявлял, что намерен построить восемь этажей. В 2013 году он организовал жилищно-строительный кооператив и собрал у людей 79 млн рублей на строительство дома на 112 квартир. Пока шел суд, строители начали возводить из монолитного железобетона седьмой этаж.

Однако само расположение дома противоречило всем нормам. Суд привлек эксперта, который заключил, что дом не соответствует противопожарным и сейсмическим нормативам, а деревянные конструкции не обработаны огнезащитными составами. Также стены дома должны находиться на расстоянии минимум 1 м от границы с соседним участком и минимум 3 м — от территории общего пользования. Эти отступы не были выдержаны, да и в целом дом оказался не таким, каким должен быть по проекту.

Что в итоге. В 2016 году суд вынес заочное решение и обязал застройщика снести четвертый и пятый этажи — тогда дом еще не вырос выше. Но это решение застройщик сумел отменить и продолжил строительство.

В конце 2018 года городская администрация потребовала снести почти достроенный дом целиком, и суд удовлетворил иск. Здание посчитали самостроем и обязали застройщика его разобрать в течение месяца. Участок тоже следовало привести в исходное состояние.

В 2020 году пайщики объявили голодовку до тех пор, пока администрация не разрешит достроить дом, а председатель ЖСК сбежал. Против председателя и его заместителя возбудили уголовные дела, но понесли ли они какую-то ответственность, неизвестно.