Раньше Краснодар считался недооцененным городом, но в 2021 году стоимость жилья выросла на 65%.

По темпам жилищного строительства Краснодар занимает первые места в России, поэтому подобрать квартиру под свой запрос тут проще, чем в других миллионниках. А цены на недвижимость, даже после роста в 2021 году, остаются демократичными на фоне других мегаполисов.

Я уже 10 лет помогаю людям продавать и покупать квартиры в Краснодаре. Знаю все районы города, а также плюсы и минусы жилья в них.

В статье расскажу, как устроен рынок недвижимости в Краснодаре, как выбрать подходящий район, что предпочесть — старый жилой фонд или новостройку, выгодно ли покупать квартиру для перепродажи и стоит ли перебираться сюда жить.

Цены на недвижимость, которые приводятся в статье, актуальны на июнь 2022 года.

Как живется в Краснодаре

Лет 30 назад Краснодар был скромным провинциальным городком с населением в 600 тысяч человек. А в 2021 году результаты переписи показали, что теперь здесь более 1 100 000 жителей.

Краснодар вошел в число самых благоустроенных городов России. Сюда переезжают люди из других регионов, миграция идет уже больше 10 лет. По этой причине высокий темп застройки в городе не снижает цены на недвижимость.

Вот несколько факторов, которые объясняют темпы прироста населения.

Климат — главный магнит Краснодара. Лето здесь начинается в майские праздники, а заканчивается в конце октября. Две трети года светит солнце. Снег выпадает дней на шесть, многие зимы вовсе бесснежные.

Но для тех, кто плохо переносит жару, Краснодар не самый лучший вариант: в конце июня температура поднимается до +30 °C, а в июле-августе и до +40 °C. В это время полноценно существовать можно только у кондиционера.

Расположение. Город с трех сторон омывает река Кубань. По ней проходит граница Краснодарского края с Адыгеей.

От Краснодара до Черного моря всего полтора часа на машине. До Азовского и Каспийского морей, горнолыжных курортов Красная Поляна, Архыз, Домбай, Эльбрус и Чегет можно добраться на автомобиле за 4—8 часов.

Если нет желания ехать так далеко, то в 40—50 км от города начинаются отроги Кавказских гор, где много красивых мест для пикника и прогулок. Краснодарцы любят бывать в долинах рек Убинка, Абин, Псекупс в районе Горячего Ключа и в долине Очарования, где туристическая инфраструктура соседствует с дикой природой.

Краснодар — столица крупнейшего сельскохозяйственного региона. Это еще один бонус. На рынках города всегда доступны свежие фрукты и овощи, которые привозят из окрестных фермерских хозяйств. Например, в начале июня 2022 года клубника в Краснодаре стоила 150—220 Р за килограмм, а тепличные помидоры — 120—170 Р за килограмм.

Река Псекупс в окрестностях города Горячий Ключ. Источник: Marinodenisenko / Shutterstock
Река Псекупс в окрестностях города Горячий Ключ. Источник: Marinodenisenko / Shutterstock
Это прилавок на краснодарском рынке. Клубника и горошек — местные, остальные фрукты пока привозные: кубанские абрикосы, персики и виноград пойдут чуть позже
Это прилавок на краснодарском рынке. Клубника и горошек — местные, остальные фрукты пока привозные: кубанские абрикосы, персики и виноград пойдут чуть позже

Экология не самое сильное место Краснодара. В новых районах почти нет озеленения.

Купаться в местных водоемах запрещено, так как большинство из них загрязнены стоками. Поэтому жители ездят в аквапарки, общественные бассейны в парке 30-летия Победы и на Черное море.

В черте города есть несколько крупных предприятий: Станкостроительный завод имени Седина, «Сатурн», Нефтемаш, Краснодарский завод металлоконструкций, Масложиркомбинат, ТЭЦ. Промышленные выбросы заметно ухудшают качество воздуха. Самые неблагополучные районы — «Сити-центр» возле Яблоновского моста и улица Уральская.

Проблемы есть и с автомобильными выхлопами. Ситуация обостряется, когда наступает летняя жара: в этот период город наполняется удушливым смогом.

Работа. К концу 2021 года средняя зарплата в Краснодаре составляла почти 40 000 Р.

В городе развита строительная отрасль, поэтому большой спрос на специалистов из сферы недвижимости. Также в Краснодаре находятся крупные торговые компании, например головные офисы «Магнита» и «Агрокомплекса», где нужны технологи, лаборанты, управленцы и инженеры.

Промышленных предприятий немного. Самые крупные — Краснодарэконефть, Нефтемаш, «Очаково», станкостроительный и компрессорный заводы, завод Claas, ТЭЦ, «Сатурн», филиалы Роснефти и Газпрома.

Малый и средний бизнес ориентированы на торговлю, сельское хозяйство, туризм и сферу услуг. В последнее время появилось много рекламных диджитал-агентств и ИT-компаний, например «Интерсофт», «Первый бит», «Консоль-М», «Новые информационные технологии». Вакансий много, найти работу несложно.

В Краснодаре наиболее востребованы руководители, инженеры и менеджеры. Источник: hh.ru
В Краснодаре наиболее востребованы руководители, инженеры и менеджеры. Источник: hh.ru

Инфраструктура не успевает развиваться в том темпе, в котором растет город.

Значительная часть новых домов представляет собой точечную застройку, когда здание возводят на пятачке земли в уже обжитом районе. Из-за этого район перенаселяется: жителям не хватает детских площадок, тротуаров, парковок и зелени. Там, где были скверы и парки, появляются многоэтажки.

Не хватает мест в школах и детских садах, в поликлиниках очереди, а на дорогах — знаменитые краснодарские пробки. Одни решают эти проблемы с помощью платных детсадов и клиник, другие обивают пороги администрации и пишут жалобы. Большинство жителей ждут активных действий от властей, которые пока не торопятся заниматься социальными проблемами.

Зато система высшего образования в Краснодаре развита хорошо. В городе 16 государственных и частных вузов: КубГУ, аграрный университет КубГАУ, технологический — КубГТУ, медицинский — КубГМУ, культуры и искусств — КГИК, спортивный — КГУФКСТ, Краснодарский университет МВД России.

Также много театров, музеев, галерей, скверов и парков. Например, в парке «Солнечный остров» можно покататься на каруселях, покормить уток, сходить в зоопарк. Еще одно любимое место жителей и гостей города — Ботанический сад имени Косенко с тенистыми аллеями, павлинами и редкими растениями. А из спортивных объектов — современный стадион «Краснодар» и примыкающий к нему парк, который стал визитной карточкой города.

Безопасность. Криминальная обстановка не вызывает оптимизма. В 2021 году Краснодарский край занял второе место по уровню преступности в России — столица региона тоже внесла в это свой вклад.

Особенности городской застройки

Во время войны Краснодар был сильно разрушен и отстраивался хаотично. Это наложило отпечаток на облик города.

Исторический центр вырос вокруг старой казачьей крепости с одно-двухэтажными зданиями. Вокруг частный сектор. Потом начали строить хрущевки, блочные и кирпичные девятиэтажки поздних советских времен — они стали сердцевиной города. Вокруг них выросли микрорайоны Фестивальный, Юбилейный, Комсомольский. За ними — промышленная зона и новые спальные микрорайоны высотной застройки. А замыкает все это пара сотен садовых товариществ.

Поскольку за рекой Кубанью начинается Адыгея — другой субъект Федерации, — «перейти» через реку Краснодар не может. Город заперт внутри этих границ и развивается точечно или на самых дальних окраинах.

В архитектуре нет единообразия и общепринятой городскими властями и жителями цели. Каждый застройщик сам себе архитектор. Город воплощает эклектику, которая и есть лицо Краснодара: постройки всех периодов советской эпохи перемешаны с современными зданиями. Дорогой особняк может стоять по соседству с офисной многоэтажкой, жилой высоткой и бараком послевоенных лет.

В историческом центре Краснодара соседствует застройка разных времен и стилей. Источник: Alexei MERINOV Krr / Shutterstock
В историческом центре Краснодара соседствует застройка разных времен и стилей. Источник: Alexei MERINOV Krr / Shutterstock

Новостройки

В 1990-е в городе возводились единичные здания. Но в конце нулевых Краснодар накрыл строительный бум, который все еще продолжается. Это связано и с тем, что на первичном рынке действовала льготная ипотека, которая разгоняла спрос и цены на новостройки.

В январе 2022 года средняя стоимость 1 м² в новостройках составляла 110 000 Р для однокомнатных квартир, 95 000 Р — для двухкомнатных, 88 000 Р — для трехкомнатных.

Стандарты строительства и благоустройства территории вокруг домов в новых микрорайонах высокие. Расстояние между зданиями не слишком маленькое, придомовую территорию застройщики облагораживают практически везде: есть детские площадки, лавочки, газоны, социально-бытовая инфраструктура. В новых жилых комплексах есть или планируются школы и детские сады.

Дома строят разные: блочные, кирпичные, монолит-кирпич и монолитные с керамогранитным фасадом. Особенно большие массивы новой застройки — в микрорайоне Гидростроителей, поселках Знаменском и Новознаменском в районе аэропорта, в микрорайоне Микрохирургии глаза по улицам Красных Партизан и Лукьяненко, в районе Западного обхода, в поселке Молодежном, на улицах Восточно-Кругликовской, Московской и Российской.

В июне 2022 года цены на однушки в новостройках начинаются от 3,8 млн рублей. Источник: cian.ru
В июне 2022 года цены на однушки в новостройках начинаются от 3,8 млн рублей. Источник: cian.ru

Вторичный рынок жилья

В Краснодаре принято делить вторичку на два вида: старый жилой фонд и новостройки, которые сдали, но в них еще никто не жил, — таких на вторичном рынке почти половина. Например, однушку в старом фонде можно купить за 3,5—4 млн рублей, а в новом доме — от 5 млн.

Жилые комплексы, которым еще нет 10 лет, пользуются спросом. А вот квартиры в домах 15-летней давности менее популярны, так как они физически и морально устарели.

Как искать недвижимость в Краснодаре

Способы те же, что и в других городах России.

На сайтах с объявлениями. На мой взгляд, самые удобные — это «Авито-недвижимость», «Циан», «Из рук в руки» и «Юла».

Есть и другие площадки, например «Фарпост», «Домклик», «Яндекс-недвижимость», «Домофонд», «Мультилистинг», «Неагент», «Русская недвижимость».

А если место ваших поисков ограничено конкретной улицей или домом, стоит обратить внимание на объявления на подъездах и поспрашивать знакомых.

У застройщиков. В Краснодаре больше ста застройщиков. Самые крупные: «Нефтестройиндустрия-юг», «Юг-строй-империал», «Аксис», «Бизнес-инвест», «Девелопмент-юг», «Неометрия» и «СпецстройКубань». Они возводят дома в разных микрорайонах.

Если решили купить квартиру в новом доме, лучше обратиться к застройщику напрямую. Так вы сможете получить:

Информацию по застройщикам и их объектам можно посмотреть на сайте «Жилой Краснодар»
Информацию по застройщикам и их объектам можно посмотреть на сайте «Жилой Краснодар»

Через агентства недвижимости. У вторичного жилья в Краснодаре слишком много нюансов, поэтому лучше искать квартиру через риелтора. У агентств большая база объектов недвижимости, и они могут быстро подобрать вариант по заявке и подготовить документы.

Но нужно понимать, что риелтор не является гарантом сделки в юридическом смысле. Его нельзя привлечь к ответственности, если возникнут проблемы с квартирой. По закону риелтор не обязан проверять юридическую чистоту объекта и не отвечает за судьбу сделки после того, как акт сдачи-приемки подписан.

Услуги агентств недвижимости в Краснодаре стоят 3—4% от стоимости квартиры. Найти риелтора можно через сайты типа «Циан» или посмотреть список лицензированных агентов Краснодара.

Какой выбрать район

Краснодар вытянут вдоль реки Кубань, а самые новые микрорайоны строятся все дальше от центра. Поэтому всегда стоит дилемма: выбрать старое вторичное жилье с комфортной инфраструктурой исторического центра или большую современную квартиру в новом ЖК, где нет зелени, бывают проблемы с водой, канализацией и придется тратить время в пробках по дороге на работу.

Расскажу, в чем плюсы и минусы каждого района.

Центральная часть города

Самая суетливая, деловая и туристическая часть города с развитой инфраструктурой. Здесь много школ, детсадов, поликлиник, общественного транспорта, ночных клубов, ресторанов, кафе, музеев, памятников и просто красивых мест.

Новостроек в центре мало, предложений по первичке почти нет. Новые дома соседствуют с коммунальными дворами, которые часто не имеют элементарных удобств. Например, на несколько квартир — один туалет, который находится во дворе, а ванной вовсе нет. Большинство таких домов запланированы под снос. Исключение — Кубанская набережная с комплексами элитных многоэтажек с видом на реку.

Разброс цен на недвижимость в историческом центре огромный, так как качество жилого фонда разное. Комфортное жилье в центре Краснодара стоит дорого, а дешевое не очень пригодно для жизни.

Новых домов в центре мало, поэтому 15 млн рублей за однушку — это не самая высокая цена. Источник: cian.ru
Новых домов в центре мало, поэтому 15 млн рублей за однушку — это не самая высокая цена. Источник: cian.ru
Кубанская набережная — один из самых дорогих районов города. Источник: saiko3p / Shutterstock
Кубанская набережная — один из самых дорогих районов города. Источник: saiko3p / Shutterstock

Фестивальный микрорайон

Этот микрорайон с развитой инфраструктурой находится недалеко от центра. Рядом центральная улица Краснодара — Красная, торгово-развлекательный комплекс «Галерея», лучшие кафе и рестораны, два больших сквера и торговые комплексы. Много школ, детских садов и медицинских учреждений.

Дома в Фестивальном разные. Активная застройка началась при Брежневе — есть пятиэтажки и девятиэтажки, панельные и кирпичные. Позже рядом с советскими домами выросли современные жилые комплексы и таунхаусы. Есть большой район элитных особняков. Лучшими ЖК считаются «Седьмой континент», «Маршал», «Тургенев».

Средние цены в середине 2022 года:

Один из недавно застроенных участков Фестивального микрорайона — улица Яна Полуяна
Один из недавно застроенных участков Фестивального микрорайона — улица Яна Полуяна
ЖК «Тургенев» — одна из самых дорогих новостроек Краснодара. Источник: Sergey Denisenko / Shutterstock
ЖК «Тургенев» — одна из самых дорогих новостроек Краснодара. Источник: Sergey Denisenko / Shutterstock

Юбилейный микрорайон

Самый автономный и самодостаточный район Краснодара. Начал застраиваться в 1990-х, поэтому ветхого жилья под снос тут нет.

Район с трех сторон окружен рекой. На противоположном берегу — пасторальные поля и перелески. Юбилейный удален от промышленных предприятий, тут много зелени и хорошая экология. Есть парк, торговые центры и рынки, школы, гимназии, детские сады, поликлиника, трамвайная линия. Автомобильных пробок внутри района почти нет, заторы бывают на въездах и выездах.

Большая часть жилого фонда — многоэтажки улучшенных и типовых планировок, рядом с которыми строятся комплексы бизнес- и премиум-класса. Район считается престижным и дорогим — здесь самые высокие цены на недвижимость.

Средние цены в середине 2022 года:

Жилой комплекс «Новый город» на берегу излучины реки Кубань. Источник: Sergey Denisenko / Shutterstock
Жилой комплекс «Новый город» на берегу излучины реки Кубань. Источник: Sergey Denisenko / Shutterstock

Черемушки

Живописный старый район со смешанной застройкой. Есть первичка в жилых комплексах, большой массив старых хрущевок, десятиэтажки начала 1990-х, много частного сектора с саманными хатками, которые строят из смеси соломы и глины.

Район загружен машинами, но транспортная сеть и инфраструктура считаются лучшими в Краснодаре.

Черемушки — зеленая и уютная часть города: есть парк и стадион «Кубань», Карасунские озера, набережная реки Кубань. Тут располагается главный вуз края — Кубанский государственный университет, крупнейший вещевой рынок города — «Вишняковский», много садиков, школ и поликлиник.

Жилье можно найти любое — от бюджетного до элитного. Средние цены в середине 2022 года:

Саманный дом — архитектурное прошлое Краснодара. Источник: Natali9ka / Shutterstock
Саманный дом — архитектурное прошлое Краснодара. Источник: Natali9ka / Shutterstock

Микрорайон Гидростроителей

Исторически район делится на две части. В старой преобладают кирпичные девятиэтажки и блочные пятиэтажки, построенные в 1970-х годах. В новой — многоэтажные жилые комплексы с парковками, магазинами и детскими площадками. Их построили за последние десять лет на берегу Кубани.

Дорожная сеть около новостроек только развивается, а по старой части ходят троллейбусы и трамваи. Есть детсады, школы, поликлиники, парк «Старая Кубань», спортплощадки и пляжи. В пяти минутах езды — парк «Солнечный остров» с зоопарком.

В районе предлагают разное жилье: от панелек до пентхаусов с видом на реку. Есть частный сектор с современными коттеджами. Цены — как в соседних Черемушках.

Новая часть микрорайона Гидростроителей построена за последние 10 лет. Источник: Виталий Тимкив / ТАСС
Новая часть микрорайона Гидростроителей построена за последние 10 лет. Источник: Виталий Тимкив / ТАСС

Комсомольский микрорайон

Самый восточный и населенный микрорайон расположен на окраине города, рядом с аэропортом. Считается зеленым и благоустроенным: есть школы, детсады, поликлиники, три торгово-развлекательных центра, хорошая транспортная сеть, озера, зеленые зоны.

В 1970—1980-е годы тут были девятиэтажные кирпичные и панельные дома. Сейчас появилось много новых пятиэтажек и стеклянных высоток с видом на Карасунские озера и Кубанское водохранилище.

Цены разные, но отыскать недорогую квартиру в Комсомольском проще всего. Из минусов — удаленность от центра и пробки. Зато здесь хорошая экология и удобно выезжать к Черному морю.

На фоне новостроек в Комсомольском районе старая застройка и коттеджи смотрятся тоже неплохо. Источник: Михаил Енгибаров
На фоне новостроек в Комсомольском районе старая застройка и коттеджи смотрятся тоже неплохо. Источник: Михаил Енгибаров
Однокомнатная квартира с хорошим расположением стоит 3,8 млн рублей. Рядом садик, школа, магазины, торговый центр и сквер. Источник: cian.ru
Однокомнатная квартира с хорошим расположением стоит 3,8 млн рублей. Рядом садик, школа, магазины, торговый центр и сквер. Источник: cian.ru

Микрорайон РИП

Микрорайон РИП — микрорайон Завода радиоизмерительных приборов, еще его называют Музыкальным микрорайоном или районом ТЦ «Лента». Он регулярно попадает в новостные сводки федеральных СМИ из-за пожаров и наводнений. Причина в том, что район находится в естественной низине, а значительная часть жилого фонда раньше состояла из самостроя с нарушением норм пожарной безопасности.

В последние годы ситуация меняется. По соседству с трущобами возводятся ЖК с хорошей инфраструктурой. Власти проводят трамвайные линии, строят ливневки, прокладывают и асфальтируют дороги. Но недостроев без коммуникаций все еще много.

В микрорайоне не хватает парковок, школ, общественного транспорта, зон для отдыха. Дома соседствуют с полями, но это ненадолго: спрос высокий — застройщики только и успевают сдавать новостройки.

Здесь самое дешевое жилье в Краснодаре. На улицах Московской, Российской и Петра Метальникова цены на однушки и студии начинаются от 900 000 Р. Большинство покупателей — люди, которые переехали из других регионов, или местная молодежь.

Район РИП совсем молодой, но уже достаточно обжитый и зеленый
Район РИП совсем молодой, но уже достаточно обжитый и зеленый
Улица Петра Метальникова продолжает застраиваться
Улица Петра Метальникова продолжает застраиваться

Славянский микрорайон

Еще один старый район Краснодара, который почти полностью состоит из частного сектора. Разбавлен лишь небольшим количеством кирпичных хрущевок. Новая застройка в двух местах: в районе Микрохирургии глаза, по улицам Красных Партизан и Лукьяненко и возле Западного обхода.

Значительную часть микрорайона занимает Кубанский аграрный университет. На его огромной территории раскинулся Краснодарский дендрарий. Благодаря ему и частным садам Славянский считается самым экологичным в городе. Промышленных предприятий тут нет.

Есть свой рынок, торгово-развлекательные центры, трамвайные и троллейбусные маршруты, достаточно школ и детских садов.

Цены на недвижимость такие же, как и в других старых микрорайонах, но вариантов на продажу в Славянском всегда мало.

Славянский микрорайон считается самым экологически благополучным в Краснодаре. Источник: Александр Кравченко
Славянский микрорайон считается самым экологически благополучным в Краснодаре. Источник: Александр Кравченко

Энка, или район «Красной площади»

Первый район с настоящей комплексной застройкой. Дома здесь появились в 1993 году. Строительством занималась турецкая компания «Энка». Ее название прижилось у жителей, хотя официально микрорайон назван в честь маршала Жукова.

Квартиры здесь сдавали с готовым ремонтом, а между домами делали дорожки и озеленение. В Энке соорудили свою котельную, телефонную станцию, электроподстанцию, построили школы, детсады и поликлинику. Полная автономия и современные дома на долгое время сделали Энку желанным местом для горожан.

Тут много фитнес-клубов, бассейны, торговый центр «Красная площадь», школы, детсады, поликлиники, теннисные корты, игровые площадки, поля для гольфа, выставочный центр. Но не хватает парковок и плохая связь с центром — это одна постоянно загруженная улица.

Цены на недвижимость в Энке высокие. Однокомнатные квартиры — от 3 500 000 Р, двухкомнатные — от 6 000 000 Р.

Комплексная застройка 30-летней давности от турецкой компании «Энка». Источник: «В Краснодар на ПМЖ»
Комплексная застройка 30-летней давности от турецкой компании «Энка». Источник: «В Краснодар на ПМЖ»

Район Краевой клинической больницы

Это один из самых густонаселенных районов города. Здесь есть частный сектор, кварталы пятиэтажных и девятиэтажных домов и молодая застройка, так как свободной земли еще предостаточно. Район включает в себя дома по улицам Российской, Солнечной, 1 Мая и 40 Лет Победы. К нему же относят участки по улицам Черкасской и Восточно-Кругликовской.

Здесь есть парки, торговые центры и рынки. Но есть и проблемы: перегруженность поликлиник, школ, детских садов, постоянные пробки.

Место претендует на роль культурно-развлекательного центра. На улице Восточно-Кругликовской расположен современный стадион «Краснодар» и футуристический парк Галицкого. Парк сделал новостройки района популярными среди покупателей и инвесторов, особенно ближайший к парку ЖК «Панорама».

Район совсем новый, но в нем активно создается инфраструктура, поэтому новостройки у парка — наиболее привлекательный вариант для инвесторов. Цены на однокомнатные квартиры — от 4 500 000 Р, двухкомнатные — от 6 500 000 Р.

В выходные и праздники, когда дороги свободны от пробок, количество машин возле парка увеличивается. Свободно проехать можно только ночью и рано утром.

Парк «Краснодар» стал главной достопримечательностью города. Источник: SergaFomin / Shutterstock
Парк «Краснодар» стал главной достопримечательностью города. Источник: SergaFomin / Shutterstock

Пашковский микрорайон

Еще недавно был станицей, но разросся и вошел в городскую черту Краснодара. Тут много частных домов. Новое многоэтажное жилье появилось недавно — есть несколько сданных жилых комплекса бизнес- и экономкласса.

Пашковский удален от городского центра, зато из окон открывается вид на Карасунские озера и водохранилище. Есть детсады, школы, поликлиники, спорткомплекс, торговые центры. Цены на жилье стартуют от 120 000 Р за 1 м².

Озеро Карасун — граница между Пашковским и Комсомольским микрорайонами. Источник: «В Краснодар на ПМЖ»
Озеро Карасун — граница между Пашковским и Комсомольским микрорайонами. Источник: «В Краснодар на ПМЖ»

Пригородные коттеджные поселки

У Краснодара есть поселки-спутники: Краснодарский, Немецкая деревня, Лазурный, Знаменский, Южный, Российский, хутор Ленина. В них строят крупные жилые комплексы по 20 этажей и выше, поэтому «хутора» и «поселки» остаются таковыми только на бумаге, а на деле это часть огромной агломерации Краснодара.

Загородные дома в коттеджных поселках с собственной инфраструктурой стоят дороже двухуровневых квартир в центре: 15—35 млн рублей. Жизнь в пригороде комфортна: экстренные службы приезжают быстро, качество образования городское, а любители клубного отдыха могут быстро добраться до центра города. В дальнейшем пригород будет только дорожать, даже когда рост стоимости недвижимость в Краснодаре остановится.

Немецкая деревня — один из нескольких самобытных поселков — спутников Краснодара. Источник: Garmasheva Natalia / Shutterstock
Немецкая деревня — один из нескольких самобытных поселков — спутников Краснодара. Источник: Garmasheva Natalia / Shutterstock
Например, такой дом в поселке Знаменском, который находится за Комсомольским микрорайоном, стоит 13 млн рублей. Источник: cian.ru
Например, такой дом в поселке Знаменском, который находится за Комсомольским микрорайоном, стоит 13 млн рублей. Источник: cian.ru

Как выбрать квартиру в Краснодаре для себя

Наиболее комфортные для жизни микрорайоны — Центральный, Фестивальный, Энка и Юбилейный. В них развитая инфраструктура, много скверов и мест для отдыха, есть бизнес-центры. Стоимость жилья здесь намного выше, чем в новых, но удаленных от центра микрорайонах.

Если важен комфорт, городская среда и вы готовы вложиться в ремонт, то можно купить и переделать под себя старое жилье в центре.

Второй вариант — купить квартиру в новом доме на окраине: за те же деньги можно получить большую площадь. Но там хуже инфраструктура, экология и придется проводить время в пробках, если не удастся отыскать работу поблизости.

При покупке квартиры в новом доме важно проверить застройщика. От его работы зависят качество квартир и сроки, в которые сдадут дом. Обязательно почитайте отзывы о компании на форумах и посмотрите уже реализованные проекты.

Такую маленькую однушку можно купить в центре Краснодара за 3,7 млн рублей. Источник: cian.ru
Такую маленькую однушку можно купить в центре Краснодара за 3,7 млн рублей. Источник: cian.ru
В новой части микрорайона Гидростроителей можно купить просторную квартиру и с хорошим ремонтом. Цены варьируются — иногда чуть дешевле, иногда дороже. Источник: cian.ru
В новой части микрорайона Гидростроителей можно купить просторную квартиру и с хорошим ремонтом. Цены варьируются — иногда чуть дешевле, иногда дороже. Источник: cian.ru

Как выбрать квартиру в Краснодаре под перепродажу

За 2021 год цены выросли: на новостройки — на 83%, а на вторичное жилье — на 55,5%. Это связывают с ажиотажным спросом, который вызвала программа льготной ипотеки, а также с повышением цен на стройматериалы.

В 2022 году не стоит ожидать такого же роста. Падение началось уже во второй половине 2021 года: спрос снизился на 30%, а в некоторых сегментах рынка цены на жилье упали до 5%. Платежеспособность местного населения не вытягивает высокие цены. Дальнейший рост спроса будет держаться на приезжих.

Наиболее рентабельны для перепродажи однушки и студии. Они достаточно дешевы, подходят молодым парам и одиноким людям, идеальны, чтобы сдавать их на длительный срок или посуточно. Лучше выбирать квартиру в новостройке в районе с развитой инфраструктурой. Наиболее удачны с точки зрения перепродажи средние этажи: с третьего по седьмой. Планировку лучше выбирать стандартную: на экзотику желающих найти сложнее.

Готовность дома должна быть не менее 30% — оптимальный вариант для инвестиционной квартиры. На этом этапе уже можно сделать выводы о темпах строительства и возможностях застройщика. Если вложиться на этапе фундамента, есть риск, что инвестиция превратится в пассив: например, строительство остановится.

Как выбрать квартиру в Краснодаре под аренду

Для такой квартиры главное — месторасположение и доступность городской инфраструктуры. Второй фактор — ремонт. Жилье с хорошим ремонтом сдается быстрее и дороже квартир в среднем состоянии. А если хотите быстро окупить вложения, можно сдавать посуточно. Такие квартиры арендуют туристы, которые хотят сэкономить на гостинице.

Посуточная аренда — более выгодная, но менее надежная инвестиция. Она зависит от сезона: зимой жилье будет простаивать. Также скоротечные постояльцы не очень внимательны к мебели и вещам.

Рынок аренды жилья в Краснодаре насыщен, и много заработать на аренде не получится. Цена зависит от района, но обычно не превышает 12—15 тысяч рублей в месяц для однокомнатной квартиры и 18—25 тысяч для двушки.

Наибольшим спросом пользуются квартиры в историческом центре — на Красной и смежных с ней улицах, в микрорайоне Черемушки — в части, которая примыкает к Кубанскому университету, в Юбилейном, Комсомольском, Фестивальном микрорайонах и районе Гидростроителей.

Что учесть при покупке недвижимости в Краснодаре

  1. В новых микрорайонах главные неудобства связаны с дорожной сетью и плохой инфраструктурой. Любая непогода вызывает на улицах километровые пробки, а зимний снег и летние ливни провоцируют транспортный коллапс.
  2. Перенаселенность ощущается уже во всех частях города. Краснодару нужен генеральный план развития, метро, новые зеленые зоны и дорожные развязки, иначе город ждут тяжелые времена.
  3. В некоторых новых районах нет озеленения и улицы открыты ветрам с Кубани.
  4. В районах РИП и Краевой клинической больницы не хватает школ, детсадов, поликлиник, спортивных площадок, гаражей и парковок. Жителям приходится компенсировать это за счет соседних районов, что перегружает дороги.

Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.