Хлебозавод, универсам, склады: 6 историй, когда собственники защитили от сноса постройки

По закону для строительства здания нужно получить разрешение и учесть градостроительные, противопожарные и санитарные нормы — иначе постройку могут снести.

На деле все оказывается сложнее. Мы уже рассказывали, когда бизнес заставляли снести здания из-за чужих ошибок и нарушений, хотя документы были в порядке. В этой подборке обратные ситуации: у предпринимателей из Москвы постройки не всегда соответствуют современным нормам, но при этом не угрожают здоровью и жизни людей, поэтому суд решил оставить их на месте.

Истории ниже объединяет общая причина, по которой собственники зданий в итоге выиграли: они заявили о пропуске сроков исковой давности — по общим правилам это три года со дня, когда истец узнал о нарушении. Департамент городского имущества Москвы со своей стороны настаивал на судебных экспертизах: если бы выяснилось, что здание небезопасно, суд не стал бы учитывать аргумент о пропуске сроков.

Источник: дело № А40-64968/19-16-537

Что произошло. Чиновники через суд потребовали снести универсам площадью 175 м² на Профсоюзной улице. Разбирательство шло три с половиной года, дело рассматривали в трех инстанциях: якобы владельцу разрешили построить некапитальный объект, а он возвел капитальный.

Что выяснил суд. В 1999 году владелец здания получил разрешение на строительство некапитального объекта — постройки без фундамента, которую можно перемещать, разбирать и собирать. Некапитальными обычно являются, например, киоски или остановочные навесы. По факту же был возведен капитальный объект — магазин на железобетонном фундаменте, неразборный. Плюс здание находится под высоковольтными линиями электропередач, что запрещено.

По делу провели две экспертизы, обе подтвердили, что здание капитальное, но не создает угрозы для жизни и здоровья граждан. Эксперты выяснили, что на момент строительства действовали нормы 1984 года — и здание им соответствует. В 2009 году появились новые правила относительно электросетевого хозяйства, и вот им здание универсама не соответствует.

Что в итоге. Суд установил, что власти на протяжении многих лет знали о том, что здание капитальное:

• в 2000 году они заметили это при регистрации права собственности на магазин;
• в 2005 году департамент земельных ресурсов Москвы еще раз предоставил владельцу универсама в аренду земельный участок, на котором стоит магазин, — там было указано, что на нем расположено капитальное здание;
• в 2014 году госинспекция по недвижимости Москвы выдала акт, подтверждающий, что незаконно размещенных объектов на земельном участке нет.

Получается, что все органы города Москвы, уполномоченные ликвидировать самовольные постройки, знали о здании. В течение трех лет они еще могли требовать сноса в суде, но к марту 2019 года, когда был подан иск, этот срок явно истек.

К тому же эксперты единогласно решили, что здание не представляет опасности, а доказательств обратного власти не предоставили. Дело завершилось в 2022 году: три судебные инстанции отказались удовлетворять требование властей о сносе магазина.

Источник: дело № А40-265670/2019

Что произошло. Правительство и департамент городского имущества Москвы потребовали снести здание площадью 401 м² на Озерной улице. По мнению чиновников, собственнику сдали в аренду землю, чтобы эксплуатировать автомоечный пост с химчисткой, шиномонтажом, отстойной площадкой и подъездом к ним, но не разрешали размещать здания на самом участке.

Собственник же не получил разрешение на строительство, возвел капитальное здание на участке и при этом нарушил градостроительные нормы: разместил его в технической зоне метрополитена. Поэтому здание нужно снести, а освобожденную территорию благоустроить. Разбирательства длились три с половиной года.

Что выяснил суд. В 1997 году власти заключили с ответчиком первый договор аренды со схемами размещения и организации движения на участке, в 1998 году прошла государственная приемка объекта. На тот момент были соблюдены природоохранные нормы и здание не находилось в технической зоне метрополитена. Сейчас — частично находится в такой зоне, но это не запрещено.

Эксперты выяснили, что спорное здание — это объект капитального строительства, построенный без нарушений. Автомойка не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Власти были в курсе и узаконили капитальное строение еще в 1998 году. При этом в акте госинспекции о приемке указано, что в эксплуатацию ввели комплексное здание, то есть капитальный объект. Если бы речь шла не о капитальном объекте, использовались бы термины «строение» и «сооружение». В 2001 году в договоре аренды земли была разрешена реконструкция автомойки, а реконструкция возможна только для капитальных объектов. Акт о том, что объект обладает признаками самовольной постройки, чиновники выдали собственнику в 2015 году.

Что в итоге. Суды решили, что раз акт о признаках самовольной постройки чиновники выдали в 2015 году, а в суд обратились в 2019, то сроки исковой давности пропущены. Кроме того, эксперты выяснили, что здание безопасно для людей, поэтому его можно не сносить.

Источник: дело № А40-152086/21

Что произошло. Власти Москвы полтора года пытались обязать собственников снести котельную хлебозавода на Черкизовской улице — якобы разрешение на ее строительство никто не выдавал. В разбирательство оказались вовлечены даже сотрудники МЧС.

Что выяснил суд. Хлебозавод стоит на земле, арендуемой у города с 1996 года. В 1999 владельцы получили разрешение на строительство котельной площадью 590 м². В 2006 году префект ВАО Москвы распорядился принять котельную в эксплуатацию, хотя ее площадь стала больше изначальной — 1129 м². Получается, что власти знали о здании и его технических характеристиках еще в 2006 году.

Судебные эксперты дали заключение, что капитальное здание не нарушает градостроительные, пожарные и строительные нормы и правила и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. По делу также выступили представители МЧС: по их словам, под спорной постройкой находится бомбоубежище № 011504, а значит, сносить котельную нельзя.

Что в итоге. Здание безопасно, и получается, что власти могли обратиться в суд за сносом только в течение трех лет после обнаружения нарушения, то есть не позже 2009 года. Три судебные инстанции решили, что сносить котельную хлебозавода не нужно.

Источник: дело № А40-15082/2021

Что произошло. Два года власти Москвы требовали снести пристройки к комплексу из пяти торговых и административно-бытовых зданий на Кронштадтском бульваре: якобы собственник не получил разрешения на такое использование земельного участка и на возведение пристроек.

В судебных документах такой информации нет, но, вероятно, речь идет о множестве маленьких зданий с салонами сотовой связи, продуктовым отделом, кафе, пекарней, ломбардом, фотосалоном и ремонтом часов.

Что выяснил суд. В 2012 году у комплекса сменился владелец и власти выяснили, что здание перестроено. Реконструкция была проведена без разрешения — прошлый собственник возвел пристройки, железобетонный фундамент, несущие стены, заменил кровлю.

Судебный эксперт выяснил, что в целом здание соответствует градостроительным, строительным, противопожарным и санитарным нормам и правилам. Но любопытно другое — оказалось, что если вернуть здание в состояние «до реконструкции», то оно перестанет соответствовать требованиям пожарной безопасности.

Что в итоге. Пристройки к зданию безопасны для жизни и здоровья людей. Власти узнали о реконструкции в 2012 году и получили право обратиться в суд в течение трех лет, но пропустили срок исковой давности. Поэтому три судебных инстанции решили, что требования властей необоснованны.

Источник: дело № А40-65603/2021

Что произошло. Почти два года московские власти боролись за снос склада площадью 36 м² около большого ресторана на Балаклавском проспекте. При этом правительство Москвы заплатило за судебную экспертизу 163 000 ₽, а после всех разбирательств возместило собственнику ресторана 75 000 ₽ судебных расходов.

Что выяснил суд. Одноэтажный склад был построен в 1966 году при столовой, позже столовая стала рестораном, а власти обнаружили, что не выдавали разрешения на строительство и реконструкцию склада.

Судебный эксперт установил, что со складом все в порядке: он безопасен для жизни и здоровья людей, возведен без нарушения градостроительных и строительных норм и правил, действовавших на момент постройки.

Что в итоге. Склад не представляет угрозы для людей, а раз так, то действует обычный трехлетний срок исковой давности, который власти пропустили. Три судебные инстанции сохранили склад на месте.

Источник: дело № А40-231494/2020

Что произошло. Московские власти потребовали снести двухэтажное здание на улице Палиха из-за якобы самовольного возведения на нем чердака. Разбирательство длилось больше двух лет.

Что выяснил суд. В промежутке между 2005 и 2013 годом над зданием появился чердак, и разрешительной документации на него не было.

Эксперт установил, что на чердаке находится офис площадью 195 м², разделенный легковозводимыми перегородками, и две лестничные клетки с вентиляционной камерой. Высота здания стала больше на 3 метра. Чердак соответствует всем нормам и правилам и не угрожает жизни и здоровью граждан.

Что в итоге. Суды решили, что здание безопасно и стоит в перестроенном виде уже больше трех лет, а раз так, то пропущен срок исковой давности: требовать сноса властям нужно было раньше. Рассмотрение дела завершилось в 2023 году: все три инстанции встали на сторону владельцев здания.