Калькулятор ипотеки с досрочным погашением

70

Составьте план досрочных погашений, чтобы быстрее закрыть ипотеку, а мы расскажем про хитрый способ, с которым можно уменьшать платеж и срок одновременно. Калькулятор сохранит график выплат: вы сможете в любой момент вернуться и внести изменения.

Зачем гасить ипотеку досрочно?

Давайте сначала разберемся, как это работает. Когда вы направляете на погашение ипотеки больше денег, чем должны, излишек идет на погашение долга. Чем меньше долг, тем меньше процентов вы платите.

Перед тем как направить излишек на погашение долга, банк поинтересуется, как именно вы хотите распорядиться досрочным платежом: уменьшить срок или уменьшить ежемесячный платеж.

Когда вы уменьшаете срок, то размер обязательного ежемесячного платежа не меняется, и такими темпами вы быстрее выплатите кредит и сэкономите на процентах. Этот вариант подходит тем, кому нужно поскорее снять с квартиры обременение и полноценно ею распоряжаться. Ну и кому психологически некомфортно быть должником и хочется поскорее с этим покончить.

Если же вы пускаете досрочку на уменьшение ежемесячного платежа, срок кредита не меняется, но вы таким образом облегчаете ежемесячную долговую нагрузку и страхуетесь от просрочек в случае финансовых проблем.

Надежнее всего действовать по такой схеме: просить банк уменьшить ежемесячный платеж, но продолжать платить так, будто платеж не уменьшался. Переплата будет такая же, как при уменьшении срока, но так за счет досрочки вы страхуете себя от проблем с кредитом, если возникнут финансовые трудности. Подробный разбор этой схемы с примерами — в нашей статье.

Получается, что нужно как можно быстрее начать гасить ипотеку досрочно?

Не всегда.

Процентная ставка по кредиту зафиксирована в договоре с банком и почти наверняка не может вырасти. Если сейчас ипотечная ставка ниже, чем ставка по банковским вкладам и накопительным счетам, то выгоднее отправить свободные деньги не на досрочку, а на вклад, и заработать на процентах. Если процент по ипотеке выше, чем по вкладу — досрочно гасить ипотеку и снизить переплату.

Следите за новостями о ключевой ставке, они помогут принять верное решение. Если ключевая ставка повышается, то ставки по вкладам тоже пойдут вверх. Если, наоборот, понизилась, то ставки по вкладам тоже упадут.

Ну и не забывайте про инфляцию: с годами переплата по ипотеке станет менее существенной, ведь проценты вы будете выплачивать не сразу, а растянете на годы.

Более того, из-за роста цен и вероятного будущего роста ваших доходов этот ежемесячный платеж со временем будет все меньшей обузой.

Правда ли, что ближе к концу срока досрочка бессмысленна, потому что проценты уже выплачены, и особенно не сэкономишь?

Выгоднее досрочно гасить ипотеку в первые годы, пока долг большой и проценты на него начисляются приличные.

Каждый месяц вы платите одинаковую сумму — такой вид платежа называется аннуитетным, большинство ипотечных кредитов именно с таким видом платежа. Банк делит ежемесячный платеж на две части: одна часть идет на погашение основного долга, другая — на уплату процентов за пользование кредитом.

Проценты начисляются каждый день, но выплачиваете вы их раз в месяц. Например, у вас кредит на 1 000 000 ₽ под 10% годовых с платежом 8776 ₽ в месяц. Проценты за день будут считаться так:

1 000 000 × 10% / 365 = 274 ₽ — или 8220 ₽ за месяц.

В первую очередь ежемесячный платеж уйдет на уплату процентов, а остаток — на погашение основного долга. То есть 8220 ₽ пойдут на проценты, а 556 ₽ — на уменьшение долга. В следующем месяце банк будет начислять проценты уже не на миллион, а на меньшую сумму.

С каждым месяцем основной долг будет уменьшаться все быстрее — и на него будет начисляться все меньше процентов. Все большая доля ежемесячного платежа будет отправляться на уменьшение долга.

Досрочное погашение в конце срока имеет смысл, если хотите поскорее закрыть кредит. Но много сэкономить на процентах уже не выйдет — остаток долга маленький, а большая часть процентов выплачена.

Может ли банк запретить досрочно гасить ипотеку?

Нет. Раньше некоторые банки запрещали это или брали комиссию за досрочные платежи, но сейчас закон разрешает гасить кредит досрочно. Нужно заранее уведомить банк о том, что собираетесь внести досрочку. Перечитайте договор: если там ничего не сказано про сроки уведомления, то по общему правилу это 30 дней.

Где взять деньги на досрочное погашение? Ипотека и так съедает существенную часть бюджета

Можно получить имущественный вычет и направить его на погашение ипотеки. Вам вернут до 650 000 ₽ из ваших налогов: до 260 000 ₽ за покупку недвижимости и до 390 000 ₽ за проценты по ипотеке. Посчитайте на калькуляторе, сколько сможете забрать из бюджета.

А если у вас есть дети или планируете ребенка, на досрочное погашение можно потратить материнский капитал.

Если погашу кредит раньше срока, можно ли вернуть страховку по ипотеке?

У заемщика есть право на возврат неиспользованной части страховки. Страховую премию отдадут только за оставшийся период действия полиса, условия возврата страховая компания обычно прописывает в договоре. Автоматически ничего не вернут: нужно написать заявление в страховую или в банк, если покупали полис там. После этого деньги должны поступить на ваш счет в течение 7 рабочих дней.

Хорошо, если я захочу внести досрочный платеж, какой порядок действий?

Недостаточно просто пополнить ипотечный счет на нужную сумму — нужно обязательно уведомить банк.

В большинстве банков заявление о досрочном погашении можно подать онлайн, но бывают ограничения: например, в Сбере через личный кабинет можно внести досрочно не меньше 30% от суммы ближайшего платежа.

Потребуется указать счет, с которого будут списаны средства, и выбрать, что хотите сокращать, — срок или платеж. Уменьшить и то и другое не получится, но если сократите платеж и продолжите платить как раньше, будет шанс все равно закрыть ипотеку раньше срока.

В отделении банка вносить досрочные платежи тоже можно, но придется каждый раз оформлять бумажные заявления.

Досрочный платеж спишут со счета не сразу, обычно на это требуется несколько дней — в зависимости от особенностей работы банка. Затем банк пересчитает график платежей: новый график сформируется автоматически после списания денег.

Редакция
Расскажите про свою стратегию погашения ипотеки:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0
Герой

В случае льготных ипотек, например, семейной, нынешний процент инфляции выше, чем процент по ипотеке. Поэтому стратегия - не погашать ипотеку досрочно)

53
Герой

Boris, полностью согласен! Но мы живём в России и чем быстрее ваша квартира станет действительно вашей, тем спокойнее. Поэтому всё же есть смысл гасить её досрочно (при условии, что вам это не в тягость).

35
Герой

sergeevich, согласен на все 100%, что так будет спокойнее) а вот с тем, что квартира будет действительно вашей, не готов согласиться, риски все равно остаются, опыт столетней давности это показал😃

18

Boris, а куда тратить деньги в этих условиях, в акции, которые также могут на новостях стремиться к нулю или в крипту, ничем не обеспеченную?

2
Герой

Антон, например, в еще одну квартиру в ипотеку для своего ребенка на будущее, в образование, которое может повысить ваш доход, в путешествия, которые сделают вашу жизнь насыщеннее и счастливее😊

10
Герой

Boris, да, ипотека 5%, а на облигациях 10% заработать можно.

7

Туча, и ещё сделать налоговый вычет 13%, если это ИИС

5

Boris, собрала всю сумму для погашения и держу её на вкладе под 15%, ипотека под 4,95%. В месяц с учётом ипотеки чистыми +30к на %%.

2
0
Герой

Внеплановые пляжи/ досрочное погашение ипотеки имеют смысл в трëх случаях: уменьшение ежемесячного платежа до комфортного, второе - надо расширяться и брать другую ипотеку (по сути речь размере платежей), третье - высокая личная парализующая тревожность из за наличия долгов.

Плохая идея закрывать 8-12% кредит (ипотеку) и брать под 36% кредит на айфон.

32
Герой
Отредактировано

Константин, ну не совсем так. если процент по ипотеке выше, чем доходность, которую вы можете получить на рынке - тоже стоит гасить досрочно. у меня была ипотека под 13% когда-то, я ее гасил. Потребкредитов никогда не было.

7
0

Настроила автоперевод на счёт ипотеки раз в месяц и забыла о её существовании 😅

12
Герой

Кристина, это у вас ипотечный счёт и основной счёт на одном банке?
С разными банками не получится же сделать автоперевод?

0

sergeevich, автопереводы можно настроить и в одном банке, и в разных - также, как оплату ЖКХ или мобильного телефона. Возможно, у каких-то банков есть определенные условия на этот счёт, но я про такое не слышала

3

sergeevich, У тинькоф есть автоплатеж с других банков, за 3 дня до регулярного платежа списывает.

0
0
Герой

Ой, как я мучалась 2-3 года назад, когда оформила ипотеку и пыталась примерно накидать свой план по досрочному погашению - так, чтоб понятно было как изменится платеж в тело долга. А тут - вуаля - и все готово) Спасибо! Даже если есть недочеты, это явно точнее и быстрее, чем я сама рассчитывала. Супер!

12
Герой

Rina, вроде бы, этот калькулятор есть в приложении вашего (любого) банка, где оформлена ипотека

2
Герой

sergeevich, нет, в моем банке только график платежей есть, к сожалению(( и его нельзя менять - он меняется сам каждый месяц при досрочном погашении. приходилось смотреть стату, искать закономерности и на глаз прикидывать.

0

Rina, много бесплатных онлайн-калькуляторов ведь есть давно уже.

1
Герой

Rina, какой банк?

0
0

У моей ипотеки 9,4%. Сначала гасила побольше, ибо платеж был не маленький для моих доходов, хотя время стабильное, но зарплата меньше. Уменьшала платежи и немного срок скосила. В итоге платеж стал в два раза меньше 15тыс и срок 12 лет вместо 18. Сейчас уже осталось около 8 лет...
Я ушла с таким платежом спокойно в декрет, ипотека абсолютно не тяготит с такой суммой, кредитов нет. За декрет я подняла фин.грамотность, занялась инвестициями. Теперь лишние деньги кидаю на иис, покупаю высокодоходные облигации по 5-10 штучек, и живу с ипотекой дальше.
Вот думаю взять семейную ипотеку, продам ценные бумаги на первый взнос и перееду в новую квартиру, а первую может сдам или продам... думаю еще)

10
0
Герой

Копил на ремонт и постепенно закрывал ипотеку. Когда показалось что накопил достаточно задумался о том как делать этот самый ремонт и как это будет сложно. Психанул и закрыл на эти деньги ипотеку. Глупо с финансовой точки зрения, конечно, ставка там была ниже чем даже депозиты в банке.

8

Anton, если вам удалось полностью закрыть кредит, то не согласна, что это было глупо. Вы более не будете лишаться части дохода, платя банку %, а сможете все будущие свободные средства приумножать без потерь, да и морально как-то свободнее. Я на вашем месте сделала бы то же самое)) у нас так было, но тогда ставка по ипотеке была 9%, а сейчас у нас 4,5%, поэтому досрочно частично не гашу.

8
0
Герой Т—Ж

+4

У меня ипотека под 4.9 и кредит под 8, взятый на ремонт. С кредитом непонятно, что будет в плане страховки, когда закончится первый год, поэтому его я хочу закрыть до конца марта и методично вкидываю туда все имеющиеся средства. Ипотеку нашу почти без досрочки. Примерно 25% сверху кладу ежемесячно к обязательной сумме. Иногда ничего не кладу дополнительно. Меня эта ипотека не тяготит.

5

Lera, конечно под 4,9% ипотека не тяготит, как она может тяготить, если по сути такая ипотека приносит прибыль за счёт инфляции и роста цен на недвижимость)

4

Илья, а попробуйте обновить страничку сейчас — должно починиться

4

Анастасия, починили

1
0

Супер, вот я так действовал, но обосновывал это логически, не подтверждая цифрами. А везде же пишут "нужно гасить срок" - так что не мог понять, почему нельзя уменьшать платеж, но платить как раньше. Сравнивать в табличке было лень)) ТАк что спасибо за статью

4

Дмитрий, мы с ипотекой так же все посчитали и платили, а вот с автокредитом уменьшаем срок уже, тоже все в калькуляторе рассчитала ещё до первого платежа)

0
0

С чего вы взяли, что банк сумму сверх обязательного платежа пустит на досрочное погашение. Их программы даже не притронутся к этим деньгам. Излишняя сумма будет накапливаться на ипотечном счёте, пока вы сами снова не распорядитесь её, пустив на досрочное погашение, уменьшая или срок или обязательный платёж.

4

Евгений, т.е. я правильно вас понимаю: вы считаете, что если я, например, беру квартиру в ипотеку в 2023 году условно за 10 млн. со ставкой 4,9% и за 30 лет выплачиваю 20 млн. (даже 18 с лишним, я сейчас специально проверил), то я проигрываю?

4

Анна, сейчас поясню. Этот способ лучше всего работает, когда есть одна крупная досрочка, и последующие более мелкие ежемесячные, смотрите:

Допустим, у вас накопилось 150 000 ₽ и вы направили их на досрочное погашение с уменьшением платежа. Ваш ежемесячный платеж в 26 000 уменьшился — предположим, что до 22 000 (цифра с потолка). Однако в следующем месяце вы продолжаете платить 26 000. И вот эту разницу в 4000 ₽ вы снова отправляете на досрочное погашение с уменьшением платежа. То есть в следующем месяце доля досрочки в общем платеже в 26 000 ₽ будет еще больше. И так до тех пор, пока можете комфортно платить эту сумму.

В итоге это приведет к тому, что срок уменьшится сам: просто потому что в какой-то момент вы полностью погасите долг благодаря регулярным досрочкам. Вот в этой статье подробно разобран этот метод: https://journal.tinkoff.ru/mortgagesmorte/

3
Герой Т—Ж

+4

Евгений, а вы какой выход предлагаете в таком случае?

3
0

Почему не могу добавить в калькуляторе разовое погашение раньше 2023 года?

1
Герой
Отредактировано

Иван, пишите остаток долга на сегодня, а не изначальную сумму кредита. это тоже достаточно криво сделано, надо было начальную сумму давать ввести.

2

Полиция, окей, много лет пользуюсь калькулятором мобайл-тестинг, много всяких плюшек, в том числе расчеты по определенным банкам.

P.S. ваш калькулятор считает неправильно...

1

Жорик, а подскажите, что именно неправильно? мы проверим, и если что, поправим)

1
Герой
Отредактировано

Анастасия, я могу сказать. 1) у вас не учитывается точная дата погашения, считается что досрочное происходит в дату ежемесячного платежа, но это далеко не всегда так, и из-за этого может быть достаточно серьезная разница на процентах, в десятки тысяч рублей 2) в рамках этого калькулятора никак не учесть траты на обязательные страховки. Примерно можно прикинуть повысив ставку по кредиту, но это дико неточно, т.к. платежи по ним ежегодные, а не ежемесячные.

9
Герой

Анастасия, финкалькуляторточкару/ипотечный калькулятор - вот этим пользуюсь, можете оттуда взять всё полезное и реализовать в своём калькуляторе на ТЖ

1
0
Герой

Сообразить не могу. У меня платёж в ВТБ на 2 000 больше, чем калькулятор показывает. Почему такое может быть?
Я ввела остаток на сегодня и текущую процентную ставку. Предыдущие досрочки не учитывала, их много было.

1

Алена, добрый день! сложно сказать — возможно, какая-то погрешность как раз из-за особенностей прошлых досрочек. Попробуйте заменить платеж, который насчитал калькулятор, на актуальный (там можно его редактировать) и проверьте результат — график погашения должен сойтись с реальным. А если что-то все же будет не так, отпишитесь, будем проверять:)

1

Chegemov, не хотят люди фин.грамотности учиться, хотя можно и не тратить ничего, а в интернете бесплатно почитать. Но это надо голову включать)

1

Жанна, а подскажите пожалуйста, какой у вас браузер и система и на каком этапе все ломается? после ввода досрочных погашений?

0
0

Пишет "Что-то не сходится" если указывать сегодняшную дату начала и 30 лет.

0
0

Огромное спасибо !! Супер полезная статья!

0
0

Спасибо за калькулятор! Проверил на ипотеке от сбербанка и на кредите втб, погрешность незначительная.

0
0

Подскажите-будет ли разница в списании в уменьшении срока или ежемесячного платежа если, допустим, я досрочно плачу к фиксированной сумме каждый месяц 30к или через 6 мес. я заплачу сразу 180к? Платёж 6.6%.Или есть смысл положить под бОльшие проценты?

0
0

Я взяла кредит 1000000 руб.на 7 лет. Гасила его досрочно в день списания основного платежа.Теперь хочу закрыть его полностью 11 числа, а по графику я должна оплатить 20 чила.Как будут начислятся %% при полном досрочном погашении?

0
0

появилась возможность полностью погасить ипотеку как это сделать

0

Комментарий удален пользователем

Шеф-редактор Т—Ж

Юлия, пришлите, пожалуйста, скрин с вводными данными. Это поможет нам проверить расчеты и найти проблему

0

Сообщество