Мнения
8K

Мнение: дорогой ремонт не поможет продать квартиру выше рынка

66

Этот текст раньше был комментарием. Вы тоже можете поделиться своим мнением под любым материалом или написать пост в Сообщество.

Продажа квартиры выше рынка всегда сопряжена с риском затянуть поиски покупателя или не отбить вложения.

Есть четыре вида клиентов.

Венчурные инвесторы. Они ищут максимально дешевые варианты и за каждый кусок протоптанного ламината, отошедший уголок обоев или ржавую трубу будут нагибать по цене. Из плюсов — деньги есть и сразу, но 5—10% от ценника они сожрут. Плюс нервы… Таких примерно 10% рынка.

Срочно-въездуны. Крайне ограничены по времени, так как либо уже готовы на выход по сделке на свою жилплощадь — иногда и не одну, а длинной цепочкой, либо сидят на чемоданах после переезда в другой город и ютятся на съемном жилье. Больше парятся о документах и соответствии имеющемуся бюджету.

Стены есть, вода бежит, батареи греют, плита жарит, пол без дырок до соседей — великолепно. Им никогда не продать квартиру с теплыми полами, если соседняя будет на 5% дешевле, но без современных дополнений. И таких людей примерно 30%.

Неспешные искатели. Их где-то половина рынка. Им есть где жить, и у них есть деньги — возможно, частично в ипотеку. У них есть определенные условия: например, по району, метражу, автопарковке, детским учреждениям — и пунктов в списке может быть 100 500. Кому-то не нужен умный дом, а кому-то не нужна ваша перепланировка, а кто-то сразу добавляет к стоимости полное обновление коридора «с этими жуткими розочками».

Статусные покупатели. У них есть деньги, и они готовы их тратить на свои хотелки и поддержание реноме. Что интересно, будут давить по цене, как и инвесторы, но просто потому, что могут, ведь с покупкой не торопятся. С другой стороны, если вдруг квартира по каким-то критериям попадет прямо в душу — просто раскроют кошелек. А критерии могут быть весьма разными: от бытовых, например балкона с видом на воду, до «моя бабушка тут до войны жила».

Резюмирую: недвижимость стоит ровно столько, за сколько ее купят. Любой ремонт сам по себе автоматически не увеличивает ее стоимость. Поэтому просто следите, чтобы в первую очередь были закрыты технические и сантехнические моменты, на этом не стоит экономить. А к перепланировке и дизайну подходите с мыслью, что вы воплощаете идеи за свои деньги и для себя.



Согласны с таким мнением? Поделитесь аргументами:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0
Герой

20.03.23, 13:02

Отредактировано

Под продажу хорошо идет ремонт типа "сканди": белые или светлые стены, отсутствие цветовых контрастов, минимализм. Нравится 90% покупателей, легко переделать под что-то еще, визуально расширяет пространство. Можно сделать в любом бюджете, выглядит он часто дороже своей реальной цены

65

Lana, это не ремонт, это отделка. Ремонт - это конструктив, сети, коммуникации.

2

Таля, при покупке даже не 90, а 99% покупателей не посмотрят/не смогут посмотреть на конструктив, сети, коммуникации. Именно поэтому продается как раз косметический ремонт, или отделка, как Вы это назвали

4

Alex, да ну! Видимо, среди моих знакомых какие-то другие покупатели: смотрят на важное, а не на то, что легко изменить.

0
Герой

21.04.23, 08:24

Отредактировано

Таля, согласен, наверное, другие

Представил себе такую картину: у Вас сразу несколько знакомых, которые идут искать на вторичке объекты с трубами из шитого полиэтилена и коллекторной разводкой, с тремя рядами автоматов в щитке, проверяют сечение проводов, стены лазерным уровнем, наличие сифонов в кондеях, витую пару во все комнаты, при этом готовы переделать косметику. С другой стороны сделки, продавец квартиры, тоже все это понимал, т. к. делал уже не первый ремонт, сделал внутрянку как надо, но отделку безвкусно, а теперь зачем-то все это продает, да еще и сильно не набивает цену, т. к. сам осознал уже, что отделка не очень. А Ваши знакомые, очевидно, все тоже с опытом, так как откуда-то должны были узнать, что проверять. Поправьте, если что-то не так :)

Если честно, мне кажется, в реальности все закончилось бы либо на покупке Вашими понимающими знакомыми первички с приемлемым базовым ремонтом от застройщика, либо на годах поисков такой вторички.

1

Alex, новостройка, но только в черновом варианте, п.ч. то, как делают подрядчики для застройщика - это днище , с кучей нарушений СНиП и технологий работы с материалами.
А вторичку брать - надо понимать, что продавцы не делают ремонта в плане нормального и качественными материалами сделанного электромонтажа, системы водоснабжения, качественной встроенной мебели. Ну и общедомовые коммуникации в советском состоянии, от этого никуда не деться...
Всю косметику у вторичаи один фиг сносить придётся, т.е. плюсом к стоимости ремонта ещё и на демонтаж потратиться. Ну и зачем это...

0
Герой

21.04.23, 09:24

Отредактировано

Таля, тогда Ваше: "смотрят на важное, а не на то, что легко изменить" означает, по сути: "просто сразу подсчитывают, сколько будет стоить полный демонтаж и капитальный ремонт".

Я и сам не возражаю против такого подхода. Но зачем использовать такие витиеватые эвфемизмы? :)

2
0

В трёх квартирах делали хороший нейтральный ремонт, и продавали не дольше пары дней выше самого вкрха рынка - люди не хотят ждать и возиться со всеми этими строительными делами.

46

ET, абсолютно согласен с вами

тут очень хорошо работает принцип - нормально сделай, нормально будет

и покупателям жить в нормальном жилье, и тебе нормально заработать

6
Герой статьи

20.03.23, 18:36

ET, тут дело такое, что Т-Ж немного вырвал из контекста мой комментарий, опубликовав его отдельной статьёй. Суть была в том, что у кого-то была шальная мысль, что если квартира стоит 10М рублей, то после ремонта за 1М её можно будет продать за 11М. Собственно я и объяснял почему это так не работает.

5

Михалыч, ваша суть в применении к РФ абсолютно корректна: у нас 95% ремонтируют цветастенко под свой плохой вкус или под Людовика XIV с позолотой и вензелями под потолками 2.45. Такое только под снос, хоть сколько денег потрачено на ремонт, он ничего не стоит.

В то же время, нейтральный минималистичный ремонт в скандинавском стиле, особенно не в самом дорогом сегменте жилья, полностью отбивает и затраты на себя, и многократно ускоряет продажу по нашему опыту.

Последнюю квартиру (с фото) мы продали за 2 часа за 8 млн., квартиру рядом точно такой же площади с цветастым дешёвым ремонтом, но с лучшим расположением окон, продавали мучительно почти год, и продали за 6.4 млн. Это всё в 2022, когда ценность материалов и техники возросла.

Ремонт в 2016 обошёлся в 1.3 млн за всё, включая перестройку всех стен, замену всего водопровода, электропроводки и др., бригаду на 4 месяца. С учётом инфляции разница будет примерно как разница между ценами продажи нашей и соседской квартир, но профит, что мы этим ремонтом пользовались 6 лет, и в скорости продажи. С предыдущими 2 квартирами примерно такой же сценарий, только одну квартиру целых 2 дня продавали.

12

ET, ну у вас и скорость продажи-2 ч или 2 дня! Не кажется ли вам,что продешевили?

1

Большой, не кажется: люди до этого искали месяцами, видели, что есть на рынке, и покупали для себя, понимая, за что переплачивают.
Также, даже максимальная оценка банков для ипотеки была ниже нашей цены.
И третье подтверждение - делаем все сделки с сопровождением знакомого риэлтора, она в курсе рынка.

Конечно, квартиры, кроме ремонта, соответствовали следующим критериям: хорошая транспортная и инфраструктурная доступность (метро и другой транспорт пешком до 10 минут, школы, садики без ажиотажа и хорошими рейтингами), новые дома сданные больше 5 лет назад (все ремонты и шум завершены) без продолжающейся стройки вокруг, высокие этажи с.хорошим видом (который не перекроют в будущем), площадь не больше 80 квадратов, продуманная планировка с местами хранения для исключения отдельно стоящих шкафов и пр. хлама и др.

1

Михалыч, и да, для тех, кто покупает в ипотеку, ремонт автоматически включается в неё - это очень жирный плюс, если получится найти ремонт под себя, то просто вин-вин.

3

Михалыч, работает скорее так - квартира за 10 с ремонтом за 2 (а не за 1) потом продаётся за 20

3

ET, да, хотя бы въехать и жить сл всем уже готовым и более свеженьким приятно и удобно, а что там решат новые хозяева потом со своими могучими ремонтными планами это уже их дело. Чаще всего и живут несколько лет с предыдущим доставшимся ремонтом, пока окончательно концепция не оформится)

0

ET, красиво получилось! Придете к нам в анкету про ремонт: https://journal.tinkoff.ru/remont-form/?

0

Юлия, нет, спасибо, лень)

2
0

Поддерживаю на все 100%. Сейчас присматриваем квартиру, по типу мы где-то между неспешными искателями и статусными покупателями, у нас чёткие критерии, из-за которых наличие любой отделки в квартире - скорее минус, чем плюс. Предложения с "косметическим" ремонтом выше рынка на 10-20%... Господа продавцы вторички в старом фонде, сэкономьте себе нервы, время и деньги - не делайте вообще никакого ремонта, кроме выноса хлама

37

Вероника, каждому свое: кому-то готовый ремонт за +10% к цене, чтобы сразу заехать и жить, а кому-то полная переделка, равная или превышающая стоимость квартиры. Я про регионы, в Москве, наверное, единицы готовы 100% от стоимости квартиры вложить в ремонт. Вот вы на какие процентные соотношения стоимостей квартиры и ремонта рассчитываете?

9

В варианте старого фонда - до 50% от стоимости на капремонт. А 10-20% добавляют не за такой ремонт, а за марафет в виде веселеньких обоев, которые я все равно вынесу

4

Вероника, имею большой опыт общения с покупателями квартир в старом фонде, и ваш подход - скорее исключение, не больше 5% так рассуждают

3

Вероника, вообще то господа продавцы жили и живут частенько в этой квартире до продажи и чаще вовсе не в свинарнике, как вам кажется. Так что предложение ничего не делать вовсе в квартире как-то неуместно. Ну а владельцы совсем убитых квартир и не парятся, как я заметила, и даже если стыдящиеся разрухи клеят какие-то обои и закрасят щербатость, то эти копейки на стоимость не влияют

2

Речь идёт о тех, кто в наследной квартире от бабули наклеил обои и говорит, что это "ремонт". Или в квартире, где ремонт делали "для себя из качественных материалов" и из-за этого добавляют к стоимости 30-40%, а я квартиру пришла покупать, за обоями пойду в магазин обоев и выберу их на свой вкус

3
0

купил с ремонтом, т.к. я ненавижу заниматься хозяйственными делами. И ничего не переделывал. Соответственно за ремонт в квартире доплатил

27

Lenten, именно. Я бы ещё добавил что сейчас крайне дорого и проблематично с стройматеалами, мебелью и особенно встраиваемой бытовой техникой. Готовая и обставленная квартира сейчас очень даже ценится, жаль % на вторично высокие.
И есть отдельная категория людей которая зарабатывает на покупке пустых бетонных коробок или убитых квартир и делает из них конфетку с +100500% прибыли)

12

Lenten, это для каждого индивидуально, кому-то комфортно купить и не париться, а кто-то максимально хочет сделать под себя

5

Екатерина, по опыту это в первом, втором, может третьем личном жилье максимально под себя хочется. Потом уже надоедает проходить этот почти полугодовой цикл с дизайнерами, бригадой, выбором материалов. И приходит понимание, что жить комфортно можно и не в абсолютно идеальном со своей точки зрения жилье.

5

Екатерина, согласна. Я лучше в черновую отделку въеду и по ходу пьесы разбираться буду, чем жить в готовом. Почему? Насмотрелась этих вторичных квартир - как в таком "дизайне" жить и не плеваться, не понимаю.

3
0
Герой

20.03.23, 12:02

Отредактировано

Ну бывает по-разному. Есть же наоборот люди, которые покупают квартиры, чтобы сделать в них дизайнерский ремонт и соответственно продать дороже - и на такие варианты тоже находятся свои покупатели, и такие предприниматели бывают очень неплохо зарабатывают, вот так
Слишком однозначно только на свой вкус оценивать рынок недвижимости не стоит 🤷‍♀️

23

Наталия, среди покупателей в эконом-сегменте мало кто ищет «дизайнерский» ремонт. А люди с деньгами, мне кажется, скорее наймут дизайнера и сделают ремон сами

8

Mary, есть еще те, кто уже прошел через этот гемор, и больше не хочет)) Я 2 раза покупала квартиры в новостройках и делала ремонт "с нуля": на почти полном аутсорсе, с дизайнером и бригадой. Все равно, это куча потраченного времени и усилий: нужно бесконечно согласовывать макеты, смотреть на этапы работы, выбирать отделочные материалы. Как вторая работа по вечерам)
В третий раз купила жилье с полным косметическим ремонтом и кухней и счастлива. Если даже где-то я бы сделала по-другому - пофиг. В конце концов, приходишь к выводу, что можешь жить в любом более-менее приятном глазу интерьере

24
Герой

21.03.23, 06:33

Отредактировано

Lana, слова опытного человека, полностью поддерживаю: после трёх ремонтов под себя с 0 с дизайнерами и бригадой, больше не хочется даже в это ввязываться, слишком много трудозатрат, слишком. В итоге купили с тем, что почти устраивает, хотели переделать, чтобы совсем устраивало. Но пожили и решили, что и так нормально)

12

Mary, вот не скажите

продавал пару студий в пределах садового пару лет назад - бюджет для центра Москвы был очень скромный а покупателей была очередь, и ремонт был одним из главных преимуществ

7
0
Герой

20.03.23, 12:11

Отредактировано

Да, дорогой ремонт имеет смысл делать только для себя. Для продажи может быть оправдан только white box.

23
0

Когда я год назад искала квартиру, сначала смотрела без ремонта в новостройке. Думала как раз оставить разницу и сделать ремонт для себя, время было, и где жить тоже. В итоге нашла вариант и влюбилась. Там бы и ремонт, и техника вплоть до телевизоров. Хорошо уступили, я немного вышла за пределы бюджета, но взяла. Оформила ее 24 февраля. Уже через пару дней поняла, насколько правильно поступила. Цены на материалы и технику улетели в космос… считаю, что для каждого понятие «хороший» ремонт свое. Для кого-то и имперский стиль мечта. А кто-то любит хайтек. Поэтому всем не угодишь)

19

Анастейша, как удачно вы вовремя успели! 😳👍👍👍

15
0

Квартира с ремонтом в некоторых случаях выгоднее, чем без. т.к. при ипотеке ремонт идет как бы в ипотеку и не нужно тратиться на ремонт и брать кредит, если денег нет.
Иногда именно это добавляет 10% к цене

17
0

Смотрим недвижимость сейчас. И в большинстве случаев "свежий ремонт, делали с душой для себя" - это ужас ужасный. Обои в крупную розочку сочетаются с обоями в полосочку, "ванная в кафеле" - это что-то дикой расцветки с завитушками и цветочками. Ну и всё в таком духе. Я бы купила недвижку с ремонтом в стиле сканди. Чтобы минимум завитушек и" дизайнерских фишек". Но такого минимум. Так что, кто делает на этом бизнес - молодцы. Просекли фишку)) Предпринимателей уважаю. Тем, кто не вложился временем и мозгами, не подумал об удобстве покупателя, но хочет срубить бабла за свои жуткие розочки - нет, я вам за них доплачивать не буду.

14
0

А я смотрю с ремонтом уже готовым, нет времени еще год в другом месте жить, и денег с ипотеки на ремонт не взять.

12
0

Сейчас это отдельное направление-когда люди покупают квартиры по низу рынка,за пару месяцев делают ремонт и наполнение квартиры мебелью и техникой ,продают и по новой.Дело не в дороговизне ремонта или что автор предполагает под этим словом,а в актуальности ремонта,насколько он в тренде,подходит или нет для своей целевой аудитории-покупателям вторички,которые не хотят/не любят/нет денег на ремонт,а когда стоимость ремонта включена в ипотечные платежи вариант-заезжай и живи,такие квартиры выгодно отличаются от конкурентов.
И не понимаю деления на ремонт для себя или на продажу.Как правило те,что делают на продажу,делают очень даже неплохо и профессионально.А ремонт « для себя»-зачастую колхоз колхозом.На фото пример Инвестремонт,мне бы был по душе такой вариант

11
Герой статьи

20.03.23, 13:35

Far, вы вроде дословно повторили вывод из статьи, в чем вы не согласны тогда?!? )))

10
0

Дорогой ремонт с колоннами и мраморным полом - нет. А вот хороший нейтральный ремонт, где свежий пол, ровные стены, нейтральная плитка (современная) и мб даже хорошая кухня - кончено да! Особенно если хорошо оформить и отснять перед продажей. Это в 100% раз лучше убитой хатки, даже если на 1-2млн дороже. Адекватный человек может оценить во сколько ему материалы и работа обойдётся.

7
Герой статьи

20.03.23, 14:00

Far, это вопрос к Т-Ж. Они просто взяли мой комментарий давнишний и оформили как статью, поэтому она и выглядит немного подвешенной без контекста.

6
0

Зависит, от того, что значит дорогой. Если дорогой в стиле музейные палаты, с золотыми люстрами, обналичкой дверей в виде колонн и прочего классицизма, то да не стоит.

6

ivan, хмм 90% всех ванных в кафеле
какие альтернативы ?

6
0
Герой

21.03.23, 08:33

Отредактировано

Итак, база:
1: При выборе недвижимости эти три пункта являются самыми важными:
1.1: Локация
1.2:Локация
1.3: Локация
2: Чтобы понять какой ремонт делать под сдачу посмотрите как делается отделка в гостиничных номерах уровня 3* и ремонт с мебелью должны быть антивандальными.
3: При продаже квартиры никогда не угадаете, что для конкретного покупателя лучше - голые стены или наличие хоть какого-то ремонта. Так что если уж и рассчитывать на покупателя, которому необходим ремонт, то снова смотрим на гостиничные номера уровня 3*

Чем более "обезличена" и нейтральна квартира - тем лучше.
Покупатель всегда хочет купить _свою_ квартиру, а не вашу.

5

ivan, а есть фото, ссылки ?
Просто практически не видел других решений.
(исключение ультрабюджет с пвх панелями, но речь не о этом)

4

Дмитрий, его забанили на год, поэтому мы не дождемся фоток. Возможно, он имел в виду декоративную штукатурку и ее покрытие несколькими слоями полиуретанового лака. Но выглядит это на любителя и по общей стоимости может выйти дороже укладки средней по цене плитки.

4

ivan, а почему так долго продавали квартиру? Флипперы обычно делают ремонт и продают,цикл занимает 2-4 мес и соответственно быстрее оборачивают деньги и выше % годовых

4

Сообщество