Как жить в общей квартире с чужими людьми
И что об этом говорит закон
В результате развода или раздела наследства жилье может стать собственностью людей, которые друг другу никто.
Соседям приходится договариваться, как пользоваться общим имуществом и вести быт, но не всегда это удается. Например, часто возникают конфликты из-за оплаты ЖКУ. А иногда один совладелец хочет сдать свою часть жилья, а второй против заселения арендаторов.
В статье расскажу, как закон регулирует вопросы совместной жизни в общей квартире или доме, кто за что должен платить и как собственникам избежать конфликтов и судов.
Что такое общая собственность
Это имущество, которое принадлежит нескольким людям или организациям и которое нельзя разделить без изменения назначения . Например, половиной квартиры может владеть человек, а второй половиной — город или частное предприятие. Но все же чаще совладельцы — это физлица.
Есть два способа оформления общей собственности, их еще называют режимами собственности.
Общая долевая. В документах на жилье будут указаны размеры долей. Например, Ивану принадлежит 1/2 квартиры, а Петру и Светлане — по 1/4 квартиры.
Доли можно свободно покупать и продавать, а их размер влияет на порядок пользования квартирой: как правило, у кого больше доля, у того больше и площади, но могут быть исключения.
Совместная. Это общая собственность, в которой доли не выделены. По умолчанию собственники имеют равное право на такое имущество, а в документах указана просто фраза «совместная собственность».
Все, что супруги купили в браке, — их совместная собственность, которая делится поровну, если в брачном договоре не указано иное. И неважно, на чье имя записаны квартира или машина: они общие .
Иногда жилье может быть одновременно в долевой и совместной собственности. Самый распространенный вариант: супруги берут квартиру в ипотеку, а потом часть долга погашают материнским капиталом. Закон обязывает выделить доли детям, если использовался маткапитал. В результате у детей оформлены доли, но кроме них есть еще и общая часть квартиры — в собственности у родителей.
В многоквартирных домах кроме общей собственности на квартиру существует еще общая собственность всего дома.
Это лестничные площадки, лифты, трубы и электрика в подъездах, крыша, чердаки, подвалы и двор. Таким имуществом могут пользоваться все собственники квартир и офисов в доме. Отделить свой кусок от чердака или подъезда нельзя, но формально эта собственность долевая — доля рассчитывается пропорционально площадям квартир.
Общее имущество многоквартирного дома нельзя купить или продать, по нему даже не выдают отдельных выписок. Когда собственник продает квартиру, права на общее имущество автоматически переходят к новому хозяину.
Как выделить долю
Доля — это часть в собственности. Чаще это понятная единица: 1/2 — половина, 1/3 — треть, 1/4 — четверть дома или квартиры. Но бывает и 56/277 — например, если квартира была приватизирована на большую семью, а доли умерших собственников несколько раз дробились по наследству.
Размер долей указывают в свидетельстве о праве собственности или выписке из Единого государственного реестра недвижимости.
Бывает, что доли надо выделить или перераспределить. Вот какие могут быть варианты.
Выделить доли в совместной собственности. Все, что супруги купили в браке, — их совместная собственность. Независимо от того, на чье имя оформлена покупка .
Но совместную собственность можно в любой момент преобразовать в долевую.
Например, муж и жена купили квартиру за 6 млн рублей. Жена внесла 2 млн рублей собственных денег, заработанных до брака. Она может настоять на том, чтобы квартира была сразу оформлена в долевую собственность: тогда жена получит 2/3 квартиры, а муж — 1/3. Это будет общая долевая собственность.
Самый простой и надежный способ выделить доли из совместной собственности — заключить брачный договор. Это можно сделать до или во время брака. Если брачного договора нет, доли по умолчанию равны.
При разводе тоже выделяют доли из совместной собственности. Для этого у нотариуса составляют соглашение о разделе общего имущества, а если не договорились, идут в суд.
Поменять соотношение уже существующих долей. Это может быть нужно, когда кто-то из собственников продал свою долю соседу, или, например, вложился в ремонт жилья, тогда как другие этого не сделали.
Например, двум братьям достался в наследство ветхий дом стоимостью 800 000 ₽. Один из братьев решил сделать капремонт и потратил на это 600 000 ₽, после чего рыночная цена дома выросла вдвое.
Поскольку второй брат не вкладывался в ремонт, он может в качестве компенсации уменьшить свою долю в собственности в пользу родственника.
Если они не договорятся, брат, который сделал ремонт, может изменить размеры долей в суде. Потребуется экспертиза, чтобы подтвердить необходимость ремонта, — в идеале надо провести ее еще до начала работ. Кроме того, нужно будет подтвердить, что первый брат предлагал второму вложиться в ремонт, но тот отказался — желательно иметь письменный отказ. А еще надо будет провести рыночную оценку стоимости долей.
Но судьи неохотно идут на такое перераспределение: скорее всего, доли оставят прежними, а второго брата обяжут выплатить часть стоимости ремонта.
Выделить новые доли в общей собственности. Это стандартная процедура при использовании маткапитала: государство обязывает выделить доли детям .
Например, жена и муж купили в ипотеку квартиру по 1/2 на каждого, а потом погасили часть ипотеки материнским капиталом. Когда супруги погасят кредит, они должны будут выделить ребенку или детям доли в квартире. Размер долей не может быть меньше объема господдержки, который приходится на каждого члена семьи.
Часто за любыми операциями с детскими долями люди ходят к нотариусу. Но в случае с маткапиталом это необязательно. Можно заполнить бланк соглашения, самостоятельно отправить его в Росреестр и сэкономить на услугах нотариуса. Главное здесь — правильно посчитать доли и не обделить детей.
Как продать долю в общей собственности
Закон разрешает свободно продавать и покупать доли, но есть нюансы. Сначала долю предлагают другим собственникам той же недвижимости. Если кто-то из них захочет купить ее, извещать об этом соседей необязательно .
Если после устных переговоров желающих не нашлось, других собственников надо письменно уведомить, что доля продается, назвать цену и предложить купить. Так нужно сделать со всеми дольщиками: даже если их десять, уведомить надо всех без исключения.
У других собственников будет один месяц на то, чтобы согласиться с ценой или отказаться от покупки.
Когда месяц истек, а соседи не хотят покупать долю или просто не отвечают, продавец может заключить сделку с любым покупателем со стороны. Можно это сделать и раньше, если другие дольщики дадут письменный отказ: например, уже на следующий день после предложения напишут письмо, что доля не нужна.
Продавать долю посторонним людям разрешено по цене не ниже той, которую предлагали соседям.
Если нарушить процедуру, соседи могут оспорить сделку в суде и сделать так называемый перевод доли: суд изымет ее у стороннего покупателя и обяжет зарегистрировать на соседей. Все это будет сопровождаться возвратами и новой передачей денег.
Перевод доли возможен, если собственник не предложит другим ее выкупить, продаст дешевле или до завершения месяца. Другие собственники могут подать иск в суд в течение трех месяцев — причем не сразу после сделки, а с того момента, когда они об этой сделке узнают. Если, например, сосед живет в другом городе или отбывает наказание в тюрьме, проблемы могут возникнуть даже спустя много лет после продажи.
Например, Ивану принадлежит 1/4 квартиры, и он предлагает двум соседям выкупить его долю за 2 млн рублей. Те устно просят сбавить цену, но письменного ответа не дают. Через месяц Иван находит покупателя со стороны — Максима, который готов купить долю за 1,5 млн рублей. Они регистрируют сделку, доля переходит Максиму.
Объявляются соседи: они подают иск в суд и требуют перевести долю на них, так как цена продажи была ниже той, что Иван предлагал им. Один из соседей просто требует отменить сделку. Второй же приходит в суд с документом о том, что он разместил на депозите судебного департамента 1,5 млн рублей за долю.
Скорее всего, судья переведет долю на второго соседа. Сделку Ивана с Максимом аннулируют, Ивана обяжут вернуть Максиму деньги. Также Ивану перечислят 1,5 млн рублей с судебного депозита — деньги соседа. Долю тоже перерегистрируют на соседа.
Как видите, в этой истории больше всех пострадал сторонний покупатель — Максим. Все остальные достигли своих целей, а он так и не купил долю. И еще неизвестно, вернет ли Иван деньги.
В судебной практике распространены случаи, когда соседи требуют отменить сделку, так как продавец их якобы не известил о своем намерении. В суде обычно выясняется, что продавец пытался это сделать, но сосед не пришел на почту за заказным письмом. Сосед может ссылаться на то, что почта не сообщила о поступлении письма, но это бесполезно: по закону ответственность за неполучение извещений несет адресат. Если он просто не забрал письмо, оно все равно считается доставленным.
Для подстраховки покупатели иногда проводят процедуру уведомления через нотариуса. В таком случае нотариус сам отправит письма соседям и подсчитает сроки.
В Санкт-Петербурге собственница части квартиры отправила через нотариуса другой собственнице извещение о намерении продать свою долю. Извещение пролежало на почте месяц и вернулось к нотариусу. Через два с половиной месяца собственница продала долю другому человеку. Соседке не удалось оспорить сделку: в суде выяснили, что она уклонилась от получения извещения, хотя в то же время была на почте и забирала другие письма. Соседка подала две жалобы, но это не помогло.
В Саратовской области двум родственницам поровну принадлежала трехкомнатная квартира. Одна настаивала на продаже с разделом денег и предлагала выкупить у второй ее долю. Договориться не удалось. Тогда женщина направила родственнице телеграмму с предложением выкупить долю за 650 000 ₽. Та получила, но не отреагировала. И женщина продала свою половину другому человеку.
Спустя четыре месяца вторая обратилась в суд и просила перевести на нее права и обязанности покупателя половины квартиры. Она принесла в суд выписку из банка о наличии у нее на счету 650 000 ₽, но это не гарантировало, что продавец получит деньги. Суд ей отказал. Даже если бы женщина не получила извещение о продаже доли, по закону у нее было только три месяца, чтобы заявить приоритетное право на нее.
Как продать одну долю
Продать одну долю квартиры или дома можно только через нотариуса. Он удостоверит подписи участников сделки в договоре и передаст документы на государственную регистрацию в Росреестр .
Через нотариуса придется действовать, даже если в квартире всего две доли и один собственник продает свою другому.
За удостоверение договора купли-продажи нотариус берет госпошлину 0,5% от стоимости доли, но не меньше 300 ₽ и не больше 20 000 ₽ .
Половину госпошлины платит продавец, а вторую половину — покупатель доли .
Также придется заплатить за услуги правового и технического характера — за то, что нотариус составит договор купли-продажи. В Москве в 2024 году это стоит 7700 ₽, в Санкт-Петербурге — 6700 ₽.
Можно прийти со своим договором, хотя, скорее всего, нотариус откажется удостоверять такой документ без оплаты услуг правового и технического характера. Но попробовать можно.
Если хотите продать долю постороннему человеку, сначала известите письменно всех остальных собственников. Если же продаете долю человеку, которому уже принадлежит часть той же недвижимости, никого извещать не нужно.
Например, если собственник доли решит продать ее своему брату, у которого уже есть другая доля в этой же квартире, это можно сделать без уведомления соседей.
Раньше была практика: собственник доли дарил постороннему покупателю 1 м², а потом уже продавал ему оставшиеся метры без извещения остальных владельцев долей. Этот способ использовали в коммунальных квартирах.
Но с 1 сентября 2022 года это запрещено. Нельзя зарегистрировать сделку по смене собственника меньше чем 6 м². Исключение — выделение долей, когда используется материнский капитал или другая программа господдержки, а также когда несколько метров наследуются или приватизируются. Передать пару метров можно будет только другому собственнику этого же жилья .
Как продать все доли сразу
Если все собственники долей участвуют в сделке — например, продают всю квартиру одному человеку, — извещать об этом друг друга не нужно.
Если покупатель всех долей один, по закону не требуется удостоверять договор у нотариуса. Но это можно сделать добровольно .
Если все же сделка пройдет без нотариуса, придется самостоятельно передавать документы в Росреестр — обычно это делают через МФЦ.
Выкуп доли у другого собственника
Можно договориться с другим собственником о стоимости его доли и выкупить ее. Такие сделки совершают через нотариуса.
Есть единственный случай, когда можно выкупить долю без согласия ее собственника, — если эта доля слишком мала, чтобы ей пользоваться.
Такие ситуации возникают в процессе наследования: у кого-то появляется доля в однушке или, например, 1/10 в трешке. Такой доле соответствует пара квадратных метров: выделить их в реальности невозможно, жить на них тоже нельзя. Поэтому закон позволяет другим собственникам выкупить эту долю по рыночной стоимости.
Такой принудительный выкуп возможен только через суд. В иске ссылаются на то, что незначительной долей нельзя пользоваться, не ущемляя интересы других собственников. Плюсом будет, если собственник незначительной доли не живет в квартире — как правило, так и есть .
Но если собственнику принадлежит полноценная доля, он живет в квартире и не хочет продавать свою часть, заставить его невозможно. Суд не поможет.
В Республике Коми женщина обратилась в суд. Она хотела принудить бывшего мужа продать ей 1/4 доли двухкомнатной квартиры.
Суды решили, что 11 м², которые принадлежат мужу, не могут быть незначительной долей, так как меньшая комната — 12,6 м². Она изолирована, а значит, мужчина может в ней жить и не мешать бывшей жене и дочери. Он периодически жил там и планировал в будущем, но временно выехал из-за конфликта с бывшей женой. Мужчина оплачивал коммунальные услуги, и у него не было другого жилья, так что он имел существенный интерес в использовании квартиры и не хотел продавать долю.
Верховный суд оставил решение суда первой инстанции в силе и отказал в принудительном выкупе доли.
Как платить налог, если разный период владения долями
Если одна часть квартиры принадлежит владельцу больше минимального срока владения — три года или пять лет в зависимости от ситуации, — а другую часть квартиры он выкупил недавно, налог при продаже платить не придется.
Срок владения считается от даты приобретения первой доли .
Мы рассказывали про все варианты сэкономить на НДФЛ при продаже жилья.
Как оплачивать ЖКУ в общей квартире
Из-за оплаты ЖКУ между собственниками часто возникают конфликты, поэтому лучше как можно раньше договориться о соразмерной оплате. Это означает, что собственники платят исходя из размеров долей — у кого она больше, тот и за ЖКУ вносит больше.
Но надо разобраться с каждым видом услуг отдельно.
Услуги, которые оплачивают по квадратным метрам. Это, например, плата управляющей компании за содержание жилья, отопление, капитальный ремонт, в некоторых регионах — вывоз мусора.
Отказаться от таких услуг нельзя, и плата за них начисляется независимо от того, живет кто-либо в квартире или нет.
С такими услугами все просто: начисления делят по размеру долей.
Услуги, которые оплачивают по счетчикам. Это вода, свет, газ, иногда отопление. За эти услуги должны платить те, кто живет в квартире. Необязательно собственники, это могут быть и, например, их арендаторы или родственники, которых пустили пожить.
Проблема в том, что счетчики стоят на входе в квартиру и в конце месяца невозможно разобраться, кто и сколько налил воды и нажег света. Поэтому либо собственники договариваются делить пополам, либо делят по размерам долей.
Услуги, которые оплачивают по числу прописанных. Так платят за некоторые услуги, если нет счетчиков, они не опломбированы или сломались. В ряде регионов по прописанным платят за вывоз мусора.
Здесь неважно, будет ли прописанный в квартире человек собственником и живет ли он там на самом деле. Оплату с него все равно будут требовать.
Кроме того, у прописанных в квартире членов семьи собственника могут потребовать долги за ЖКУ.
Дело в том, что совершеннолетние члены семьи собственника солидарно отвечают за оплату коммунальных услуг, то есть коммунальщики могут требовать плату за свет и воду с родственников собственника, если те прописаны в квартире .
А вот если в квартире прописан или просто живет посторонний человек, взыскать с него долг по квартплате нельзя. Посторонний жилец не обязан по умолчанию платить за коммунальные услуги и отвечает только перед собственником.
Как суд будет делить квартплату
Чтобы разделить оплату ЖКУ между собственниками общей квартиры, иногда приходится обращаться в суд. Не обязательно речь идет о конфликте или разделе долга. В суд можно обратиться заранее, чтобы разделить лицевые счета и определить порядок платежей за ЖКУ.
Когда лицевые счета поделены, каждый собственник получает отдельную квитанцию. Там будут подсчитаны суммы исходя из нужной площади и числа прописанных .
Когда плата за ЖКУ разделена заранее, у соседей буквально разные кошельки. Если один собственник не платит, его долги не взыщут с другого. Не получится так, что накопилась задолженность по общей квитанции и всех собственников лишили ежемесячной субсидии, хотя не платил только один.
На практике с разделением счетов бывают проблемы. Услуги, за которые платят по площади, суд обычно делит по размерам долей. Исключение — если собственники пользуются жилплощадью иначе, чем поделены доли. Например, собственник большей доли занимает меньшую комнату. В таком случае суд может уменьшить его платеж за ЖКУ.
Больше всего проблем со светом, водой, газом и вывозом мусора. Коммунальщики часто возражают в суде против разделения счетов, потому что нет возможности поставить дополнительные счетчики. А если и есть, это ничего не даст: например, если у собственников общая кухня и санузел, невозможно вычислить, кто сколько воды вылил. Так что в этой части суд может отказать в разделении счетов — и придется договариваться самим.
Бывает, в суд обращается один из собственников и требует от другого вернуть деньги, которые он переплатил по общей квитанции. Например, квитанция общая и один совладелец гасит долги другого, чтобы не лишиться субсидии и не иметь дела с приставами.
В такой ситуации добросовестный плательщик может потребовать свои деньги назад с процентами — это называется неосновательным обогащением .
Например, в Алтайском крае собственница 1/12 квартиры оплачивала все коммунальные услуги, а потом взыскала с других собственников их доли платежей. Апелляционная и кассационная инстанции подтвердили, что женщина вправе получить деньги с живущих по другому адресу собственников 11/12 квартиры.
Если накопился долг, его тоже придется делить в суде. Судья исходя из договоренностей соседей и особенностей начисления разных видов ЖКУ посчитает, кто сколько должен. Но добросовестный плательщик может получить исполнительный лист на взыскание своей переплаты с соседа и не получить реальных денег. Так часто бывает, когда у соседа кроме задолженностей за ЖКУ еще куча долгов.
Если один человек должен многим, все деньги, которые сможет забрать у него судебный пристав, надо будет поделить между всеми кредиторами .
Например, суд признал, что один собственник общей квартиры должен заплатить деньги другому в счет оплаты ЖКУ. Но у первого совладельца есть еще долг за разбитую в ДТП машину. Предположим, пристав за месяц снял с карты должника 15 000 ₽ — эти деньги придется делить поровну: соседу за ЖКУ достанется 7500 ₽, а еще 7500 ₽ уйдут в счет компенсации за ДТП.
Еще хуже, если должник платит алименты: с денег, которые найдет у него пристав, в первую очередь будут перечислены алименты, и только остатки пойдут на остальные долги.
Есть должники, с которых вообще нечего брать. Например, пенсионеры.
А еще тот, кто исправно платит за себя и за соседа, может взыскать с него только платежи за последние три года — в пределах срока исковой давности.
Как прописывать жильцов в общей собственности
Чтобы прописать кого-либо в общей квартире, нужно заручиться согласием всех собственников.
По закону через семь дней после переезда новый жилец должен обратиться за регистрацией по новому адресу. С собой надо взять паспорт, заявление и документ, подтверждающий право на проживание .
Заявление о регистрации по месту жительства подписывают сам человек, которого надо прописать, и собственник жилья. А если собственников несколько, все они должны поставить подписи. Это и есть согласие .
Обычно все собственники и тот, кто хочет прописаться, собираются в отделе по вопросам миграции МВД или в МФЦ и в присутствии сотрудника этих организаций ставят подписи на заявлении. Еще это можно сделать у нотариуса. Или через госуслуги — каждый оформляет отдельное заявление из своей учетной записи.
Исключение — прописка ребенка до 14 лет к родителям. Здесь согласие других собственников не нужно.
Если кто-то из собственников не согласен прописывать нового человека, придется судиться. Владелец доли, который хочет прописать жильца, должен будет доказать, что это необходимо .
Точно так же владельцы долей могут через суд выписывать и выселять посторонних, если докажут, что те нарушают права других совладельцев жилья.
Мы рассказывали, как выписать из квартиры:
Как пользоваться общим имуществом, если нет согласия
Случается, что совместные собственники не могут договориться, как пользоваться квартирой. В такой ситуации можно обратиться в суд и потребовать определить порядок пользования жильем.
Рассматривая спор, суд должен учесть :
- как используется квартира;
- есть ли у собственников другое жилье;
- можно ли пользоваться квартирой совместно с учетом планировки и сложившихся взаимоотношений.
Если собственность совместная, для начала нужно будет определить доли каждого собственника. Если она долевая, суд учтет, как соотносятся доли с размером изолированных комнат.
Например, если двушка принадлежит пополам разным людям, а комнаты заметно различаются по размеру — 18 м² и 12 м², суд учтет, кто из совладельцев стал собственником раньше. Если владелец большей комнаты живет там уже много лет, а новый собственник недавно заехал, скорее всего, комнату 18 м² оставят за прежним владельцем, при этом его доля может быть меньше, чем у нового.
А вот если ту же двушку одновременно унаследовали два собственника, при распределении комнат судья будет исходить из того, у кого больше семья. Размер долей в этом случае может иметь второстепенное значение.
Обычно много конфликтов возникает из-за общих помещений: кухни, туалета, ванной или кладовки. Все, что может сделать суд, — обязать собственников «не чинить друг другу препятствия» в пользовании этими помещениями. На практике это мало что значит. Суд не будет устанавливать график пользования душем или определять, кто в какой последовательности заходит на кухню: это невозможно проконтролировать.
Как действовать, если другой собственник нарушает определенный порядок пользования
Как правило, речь о том, что один собственник не пускает другого в какие-либо помещения или вообще в квартиру. Для этого он может установить замки или препятствовать проходу физически .
Поможет ли жалоба участковому — зависит от обстоятельств. Спор о порядке пользования общей квартирой — гражданско-правовой, то есть он решается в суде. Полиция может вмешаться, только если есть угроза жизни, здоровью или имуществу, либо есть основания полагать, что в квартире совершено преступление.
Нет смысла обращаться к участковому, если второй собственник повесил на всех комнатах замки.
Но если это произошло и уже есть решение суда об определении порядка пользования, где сказано, что никто не должен чинить препятствия, надо звонить судебным приставам. Они могут заставить открыть двери, а еще привлекут нарушителя к ответственности за неисполнение требования суда.
Как сдать квартиру, у которой несколько собственников
Собственники должны договариваться о том, как использовать квартиру. Когда надо сдать ее в аренду, либо все должны выступить в качестве наймодателей по договору, либо один собственник-наймодатель должен получить письменные согласия на сдачу квартиры от всех совладельцев.
Например, в договоре пишут, что наймодатели Иванов, Иванова, Сергеева и Петрова, которым принадлежит по 1/4 однокомнатной квартиры, сдают эту квартиру Смирновой, которая обязуется до десятого числа каждого месяца перечислять каждому собственнику по 10 000 ₽ рублей. И указывают реквизиты.
Один собственник может представлять интересы других, если заручится удостоверенной нотариально доверенностью .
Например, дочь может написать, что доверяет своей матери сдавать их общую квартиру, получать плату за наем и расходовать деньги на оплату ЖКУ и ремонт квартиры. Такую доверенность дочь и мать должны будут оформить у нотариуса, а потом мать сможет действовать уже самостоятельно.
То есть если действовать по закону, либо все собственники должны собраться и подписать с арендатором договор о сдаче квартиры, либо же все должны сначала посетить нотариуса и оформить на кого-то доверенность, а уже потом доверенное лицо будет самостоятельно решать все вопросы с нанимателем.
Запомнить
- Общая собственность бывает долевой, если доли определены, и совместной, если доли не определены. Обычно долевая собственность появляется в результате наследования или использования господдержки. Совместная собственность — часто результат покупки недвижимости во время брака.
- Перед продажей доли необходимо письменно предложить выкупить ее остальным собственникам. Сделку по продаже доли должен удостоверить нотариус. Если собственники всех долей одновременно продают их одному покупателю, обращаться к нотариусу необязательно.
- Незначительную долю другого собственника можно выкупить через суд в принудительном порядке. Если доля значительная, заставить собственника продать ее нельзя. Заставить выкупить долю тоже нельзя.
- На прописку в общую квартиру постороннего человека необходимо согласие всех собственников.
- Общая собственность создает много неудобств и часто становится причиной конфликтов. Поэтому я не советую «ради справедливости» выделять детям доли в родительском жилье.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
