Дарственная — это бытовое название договора дарения.

С юридической точки зрения это пример одностороннего договора. Но термин «односторонний» вовсе не означает, что у этого договора только одна сторона, — в договоре всегда не меньше двух сторон, которые его подписывают. В данном случае это значит, что у одной стороны договора есть только права, а у другой — только обязанности.

Что вы узнаете

Требования к доле в квартире

То, что мы обычно называем долей, — это доля в праве собственности на квартиру.

Ее можно определить двумя способами:

  1. В частях от целого, например 1/3 квартиры. Такую долю называют идеальной.
  2. В натуре, например одна комната или 36 м². Это реальная, или выделенная, доля.

Но такая доля не должна быть меньше 6 м² общей площади жилого помещения, то есть не быть микродолей. Сделки с микродолями считаются ничтожными.

Исключение: если микродоли образовались в результате наследования, приватизации, семья вложила маткапитал или до того, как этот закон заработал — до 1 сентября 2022 года.

На практике это не очень удобно, особенно если собственники — чужие друг другу люди. Поэтому такие собственники долей часто договариваются о том, кто в какой комнате будет жить и какой частью квартиры будет пользоваться. В особенно сложных случаях сособственники могут выделить свою долю в натуре — поделить квартиру через суд.

Доля обязательно должна быть зарегистрирована в едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН. Например, один из супругов решил подарить свою долю в праве на квартиру. Если до этого доли не выделялись, разделение будет существовать только на словах. Чтобы подарить или продать такую долю, нужно договориться о разделе прав на квартиру письменно и зарегистрировать доли в Росреестре.

Кому можно подарить долю в квартире

Подарить квартиру или долю в ней можно почти кому угодно: и постороннему человеку, и члену семьи. Но некоторые ограничения все же есть. Они касаются любых дорогих подарков, а не только долей в праве на квартиру.

Вот кому нельзя дарить ни долю в праве на недвижимость, ни другие подарки дороже трех тысяч рублей:

  1. Работникам школ, больниц и других аналогичных организаций, если вы — их пациент или клиент, либо супруг или родственник такого пациента.
  2. Государственным, муниципальным и другим подобным служащим, если подарок связан с исполнением ими служебных обязанностей.

По характеру запретов понятно, что все они касаются борьбы с коррупцией.

Любому другому человеку долю можно дарить свободно. Для этого не нужно получать согласие ни собственников остальных долей, ни несовершеннолетних, зарегистрированных в квартире. Правила преимущественной покупки на эти случаи тоже не распространяются — они действуют только для возмездных сделок.

Согласие потребуется только от супруга, если:

  1. Доля появилась во время брака, причем досталась не в наследство или в подарок.
  2. На момент дарения брак все еще существует.

Порядок дарения не зависит от того, кому именно вы решили сделать подарок, — правила одинаковы и для дарения родственнику, и для дарения постороннему человеку. Это скажется только на НДФЛ, который придется заплатить новому собственнику и сумме нотариального тарифа — при участии в сделке нотариуса. Об этом расскажу отдельно.

Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Как оформить дарственную на долю

Какие документы понадобятся. Чтобы заключить договор, собирают такие документы:

  1. Паспорта сторон — нужны ФИО дарителя и одаряемого.
  2. Документы, подтверждающие их родство: свидетельство о рождении, заключении брака или усыновлении — чтобы избавить дарителя от уплаты НДФЛ и определить размер платы нотариусу.
  3. Документы-основания — по которым собственник получил долю. Например, свидетельство на наследство или договор купли-продажи. Они всегда указаны в выписке из ЕГРН.
  4. Документ о собственности на долю — свидетельство о госрегистрации права собственности или выписка из ЕГРН — понадобятся данные о сторонах сделки и объекте дарения; об адресе, площади и кадастровом номере недвижимости; номер и дата записи о собственности в ЕГРН.

Для сделки могут потребоваться:

  1. Нотариальные доверенности представителей сторон — если договор подписывают представители.
  2. Нотариальное согласие супруга дарителя — если дарится доля, которая приобретена в браке. Росреестр принимает документы на регистрацию и без нотариального согласия супруга, но вносит в ЕГРН дополнительную запись о том, что в составе пакета документов не было согласия супруга. Для сторон сделки это дополнительный риск: супруг вправе оспорить сделку согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ.
  3. Справка из психоневрологического диспансера — ее может запросить нотариус, чтобы проверить дееспособность сторон. Например, если долю дарит пожилой человек.
  4. Технический паспорт — если долю дарят в приватизированной, но не учтенной в ЕГРН квартире.
В этом случае документ-основание — договор купли-продажи
В этом случае документ-основание — договор купли-продажи

Как правильно составить договор дарения доли. Договор нужно составить письменно, а потом удостоверить его у нотариуса. Т—Ж уже писал, как правильно это сделать.

Переход права собственности на долю от дарителя к одаряемому по простому письменному договору без нотариуса возможен в трех случаях:

  1. Все собственники долей дарят их одному одаряемому по одному договору.
  2. Владелец квартиры выделяет долю из единоличной собственности и дарит ее — в этот момент у доли еще нет сособственников, поэтому нотариус в сделке не требуется.
  3. Собственников долей всего двое, и один продает или дарит долю другому.

В остальных случаях подарить долю без нотариального заверения не получится.

Проверьте, чтобы в договоре обязательно были:

  1. Информация о квартире: адрес, кадастровый номер и общая площадь.
  2. Информация о доле: ее размер и на основании чего она вам принадлежит (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, дарственная или другой документ).
  3. Точные реквизиты каждой стороны договора.

Составить договор у юриста будет стоить от 2000 до 10 000 Р в зависимости от сложности договора и скорости его подготовки. Если будете делать договор через нотариуса, он возьмет оплату за услуги технического и правового характера — в каждом регионе это разные суммы.

Например, Московская нотариальная палата установила предельный размер платы за услуги правового и технического характера на 2023 год: договоры дарения, обязательные для удостоверения, обойдутся не больше чем в 7700 Р, а необязательные — не дороже 8000 Р.

Так выглядит договор дарения доли. Его нужно заверить у нотариуса, так как даритель передает 1/2 доли в праве собственности на квартиру, а другой собственник — нет
Так выглядит договор дарения доли. Его нужно заверить у нотариуса, так как даритель передает 1/2 доли в праве собственности на квартиру, а другой собственник — нет

Регистрация перехода права собственности по дарственной

Переход прав по договору дарения недвижимости подлежит государственной регистрации. Это означает, что после того, как стороны его подпишут, нужно подать заявление в Росреестр.

Сроки регистрации. Если договор дарения заверяет нотариус, он отправляет документы в Росреестр в тот же день, а регистрация занимает от 1 до 3 рабочих дней. Если дело отправлено электронно, переход права на долю должны зарегистрировать в течение 1 рабочего дня. Бумажные документы регистрируют чуть дольше — 3 рабочих дня.

Если подаете документы самостоятельно в МФЦ, регистрация займет 9 рабочих дней.

Стоимость регистрации. Госпошлина — 2000 Р.

Когда не нужен нотариус при регистрации дарения доли. Нотариус не понадобится в трех случаях:

  1. Если собственники дарят все доли по одной сделке.
  2. Если единственный собственник квартиры решил подарить долю: в этот момент у него еще нет сособственников, поэтому и нотариальное заверение договора необязательно.
  3. Если у квартиры два собственника и один дарит долю другому.

В остальных ситуациях придется удостоверять договор нотариально. Хотя в этом есть и плюсы: нотариус может предложить проверенную форму договора и бесплатно отправит документы на регистрацию.

Сколько стоит заверить договор у нотариуса. За удостоверение сделки придется заплатить как минимум нотариальный тариф 0,5% от кадастровой стоимости доли, но не меньше 300 и не больше 20 000 Р.

Кадастровую стоимость можно узнать:

  1. На публичной кадастровой карте бесплатно — для этого нужно ввести в поисковую строку карты кадастровый номер недвижимости.
  2. Бесплатно посмотреть сведения о недвижимости на портале госуслуг в разделе «Стройка Недвижимость» → «Выписки из ЕГРН» → «Просмотреть информацию о недвижимости онлайн».
  3. По выписке из ЕГРН — она стоит от 260 до 460 Р в зависимости от способа получения. Как ее заказать, Т—Ж уже рассказывал.

Например, если отец дарит сыну долю 1/3 в квартире кадастровой стоимостью 6 000 000 Р, придется заплатить 10 000 Р:

6 000 000 Р × 0,5% × 1/3 = 10 000 Р

Если вы решили заверить договор по собственному желанию, тариф будет зависеть от кадастровой стоимости доли и степени родства.

Тарифы на нотариальные действия при дарении

Сумма сделки Супругу, родителям, детям или внукам Любому другому человеку
До 1 000 000 Р 3000 Р + 0,2% от суммы сделки 3000 Р + 0,4% от суммы сделки
От 1 000 000 Р до 10 000 000 Р 3000 Р + 0,2% от суммы сделки 7000 Р + 0,2% от суммы свыше 1 000 000 Р
Больше 10 000 000 Р 23 000 Р + 0,1% от суммы свыше 10 000 000 Р, но не больше 50 000 Р 25 000 Р + 0,1% от суммы свыше 10 000 000 Р, но не больше 100 000 Р
Супругу, родителям, детям или внукам
До 1 000 000 Р
3000 Р + 0,2% от суммы сделки
От 1 000 000 Р до 10 000 000 Р
3000 Р + 0,2% от суммы сделки
Больше 10 000 000 Р
23 000 Р + 0,1% от суммы свыше 10 000 000 Р, но не больше 50 000 Р
Любому другому человеку
До 1 000 000 Р
3000 Р + 0,4% от суммы сделки
От 1 000 000 Р до 10 000 000 Р
7000 Р + 0,2% от суммы свыше 1 000 000 Р
Больше 10 000 000 Р
25 000 Р + 0,1% от суммы свыше 10 000 000 Р, но не больше 100 000 Р

Поясню на примерах.

Отец дарит сыну долю 1/3 в квартире, а долю 2/3 — дочери. Кадастровая стоимость квартиры — 6 000 000 Р. Семья может не заверять эту сделку, но все же решила это сделать. Вот сколько придется заплатить нотариусу:

Сын:

Кадастровая стоимость доли 1/3 = 2 000 000 Р

Тариф = 3000 Р + 2 000 000 Р × 0,2% = 7000 Р

Дочь:

Кадастровая стоимость доли 2/3 = 4 000 000 Р

Тариф = 3000 Р + 4 000 000 Р × 0,2% = 11 000 Р

Тетя дарит племяннику долю 1/5 в квартире кадастровой стоимостью 20 000 000 Р, а вторую долю в 4/5 дарит своей дочери.

Племянник:

Кадастровая стоимость доли 1/5 = 4 000 000 Р

Тариф = 7000 Р + (4 000 000 Р − 1 000 000 Р) × 0,2% = 13 000 Р

Дочь:

Кадастровая стоимость доли 4/5 = 16 000 000 Р

Тариф = 25 000 Р + (16 000 000 Р − 10 000 000 Р) × 0,1% = 31 000 Р

Налог и госпошлина при дарении доли

Госпошлину рассчитывают по размеру доли: общая пошлина 2000 Р умножается на размер доли в праве собственности. Например, если в квартире два собственника с долями по 1/2, каждому придется уплатить госпошлину 1000 Р.

Если дарите долю близкому родственнику, одаряемый налог не платит. От уплаты освобождаются близкие родственники дарителя:

  1. Супруги.
  2. Родители и дети.
  3. Дедушки, бабушки и внуки.
  4. Братья и сестры, включая сводных.

Остальные одаряемые платят НДФЛ — 13%. Для этого они до 30 апреля следующего года подают налоговую декларацию о полученном доходе и уплачивают получившуюся в ней сумму.

Заполнить декларацию можно:

  1. вручную — для этого нужно скачать бланк;
  2. заполнить электронную декларацию в личном кабинете налогоплательщика;
  3. воспользоваться специальной программой.

Дальше необходимо подать заполненную декларацию в налоговую инспекцию.

Какие еще могут возникнуть дополнительные расходы

Если даритель приобрел долю в браке, стоит оформить нотариальное согласие супруга на дарение. В среднем оно стоит 1500—2000 Р.

Еще понадобится нотариальная доверенность — если подписывать договор или подавать его на регистрацию будет представитель. Стоимость оформления обычно 2000—2500 Р.

Где оформить и зарегистрировать дарственную на дарение доли

Если договор не заверяли у нотариуса. Тогда подать документы на государственную регистрацию можно через МФЦ. Лучше записаться на прием заранее, чтобы не ждать в очереди.

Для регистрации понадобятся:

  1. Договор дарения — достаточно принести один экземпляр и не подписывать дополнительный для Росреестра.
  2. Паспорта сторон — их нужно будет предъявить на регистрации.
  3. Нотариальная доверенность представителю, если он будет подписывать договор или подавать документы на регистрацию.
  4. Нотариальное согласие супруга — если даритель приобрел долю в браке.
  5. Заявление на регистрацию — его прямо при вас составит сотрудник МФЦ или оно сформируется автоматически при подаче документов онлайн.

В МФЦ вам выдадут расписку с перечнем всех поданных документов — в ней будет указан срок регистрации. Обычно это девять рабочих дней. О готовности документов лучше узнавать по телефону из расписки.

Иногда информация о прошедшей регистрации появляется на сайте Росреестра раньше, чем документы возвращаются в МФЦ: впишите кадастровый номер квартиры и проверьте графу «Права и ограничения». Если там свежая запись о праве собственности, то можно не волноваться — регистрация прошла успешно
Иногда информация о прошедшей регистрации появляется на сайте Росреестра раньше, чем документы возвращаются в МФЦ: впишите кадастровый номер квартиры и проверьте графу «Права и ограничения». Если там свежая запись о праве собственности, то можно не волноваться — регистрация прошла успешно

Нюансы дарения доли в разных типах квартир

Квартира в ипотеке. Заложенную квартиру, как и долю в праве на нее, можно подарить только с согласия банка. Внимательно прочитайте кредитный договор и найдите порядок согласования с банком. Письменное согласие надо будет подать и на государственную регистрацию — без него право собственности на долю за одаряемым не зарегистрируют.

Обратите внимание: подаренная доля остается в залоге у банка, а ее новый собственник несет права и обязанности залогодержателя. Например, он может лишиться доли, если кредит не будет выплачен. Зачастую одаряемый становится одним из созаемщиков в кредитном договоре — только при таком условии банк одобряет дарение.

Коммунальная квартира. Доля в коммунальной квартире дарится так же, как и в обычной квартире. Согласие соседей на дарение не требуется.

Приватизированная квартира. Долю в праве можно дарить кому угодно. Перед сделкой проверьте документы на приватизацию: договор о передаче доли в собственность должен быть зарегистрирован.

Но есть нюанс: если кто-то из жильцов не участвовал в приватизации, то он вправе жить в квартире до смерти.

Неприватизированная квартира. Долю в такой квартире нельзя ни подарить, ни продать, потому что нет самого права собственности. Если квартира не приватизирована, скорее всего, жильцы живут в ней по договору социального найма, а сама квартира принадлежит государству или муниципалитету. Распоряжаться такой квартирой и долями может только собственник. Наниматель же может только вселять в квартиру жильцов, менять нанимателя по договору или обменивать квартиры или доли на другие доли и квартиры.

Отказ от принятия доли в квартире в дар

Одаряемый может отказаться от доли до тех пор, пока не принял ее: то есть пока к нему не перешло право собственности на подаренную долю.

Достаточно уведомить дарителя — направить ему письменное извещение о нежелании принять дар. После этого договор дарения считается расторгнутым.

Но если договор уже отдан на регистрацию, то и отказ от подарка придется зарегистрировать. Для этого потребуется подать заявление в Росреестр.

Если переход права собственности состоялся, отказаться от доли можно только в суде.

Отказ от дарения доли в квартире

Даритель тоже может отказаться дарить долю, но только в особых обстоятельствах.

Для этого должны соблюдаться два условия:

  1. Доля еще не подарена, а только обещана.
  2. Положение дарителя — финансовое или семейное — настолько изменилось, что если он выполнит обещание, это существенно ухудшит его уровень жизни. Например, стороны прописали в договоре, что одаряемый гарантирует дарителю, что тот может пожизненно проживать в квартире. Но потом одаряемый передумал и выгнал дарителя.

Отмена дарственной и признание ее недействительной

Просто так отменить дарственную и забрать долю назад нельзя — это возможно только в трех ситуациях:

  1. Одаряемый покушался на жизнь или здоровье дарителя или членов его семьи и близких родственников. Или умышленно причинил им тяжкие телесные повреждения.
  2. Даритель пережил одаряемого.
  3. Одаряемый настолько плохо обращается с квартирой, что может ее потерять.

Признать дарственную недействительной чуть легче, чем возмездные договоры. Часто дарение используют для прикрытия других сделок, например купли-продажи доли. Это выгодно: для дарения доли не нужно ждать согласие от других собственников.

Такие сделки называются притворными и могут быть признаны недействительными. Прежде всего в оспаривании притворных дарственных заинтересованы другие собственники, которые готовы выкупить долю.

Но если это не дарственная для отвода глаз, не стоит бояться дарить долю. Главное — внимательно проверить все документы и правильно оформить дарение.

Частые вопросы

Как оформить дарственную на родственников. Так же, как на любого другого одаряемого. Но дополнительно стоит вписать в договор степень родства. И не забудьте взять к нотариусу документ-подтверждение, например свидетельство о рождении или заключении брака.

Нотариус обязан сообщать налоговой о сделках между родственниками, да и с НДФЛ разобраться будет проще, если написать о родстве прямо в договоре.

Как дистанционно оформить дарственную на долю в квартире. Для этого понадобится нотариальная доверенность на подписание дарственной и на ее регистрацию в Росреестре.

Обязательно укажите в доверенности получателя подарка и сам предмет дарения — размер доли и сведения о квартире. Если в доверенности нет этой информации, она считается ничтожной.

Как оформить дарственную на долю квартиры, если там прописан несовершеннолетний. Если он не собственник доли или собственник другой доли, которая остается у него, никаких проблем с дарением не будет.

А вот если доля принадлежит несовершеннолетнему, подарить ее сложно. И это не зависит от того, зарегистрирован он там или нет. А во многих случаях это сделать и вовсе невозможно:

  1. Дарить долю, которая принадлежит малолетнему ребенку до 14 лет, прямо запрещено законом.
  2. Для дарения доли от имени ребенка старше 14 лет нужно предварительное согласие органа опеки и попечительства. В жизни даже для продажи недвижимости несовершеннолетнего требуется доказать, что интересы ребенка не пострадают, поэтому получить согласие на дарение доли еще сложнее.

Нужно ли согласие других собственников при оформлении дарственной на долю. Нет, не нужно. Правило о согласии от других собственников работает только при продаже доли.

Как правильно оформить дарение нескольким одаряемым. Это можно сделать и в одном договоре, и в отдельных договорах со всеми одаряемыми — как удобнее. Если доли дарятся одновременно, лучше оформить это единым договором: в нем будет один даритель и несколько одаряемых — такой договор не нужно удостоверять у нотариуса.

Запомнить

  1. Подарить долю можно кому угодно, если это не противоречит законодательству о борьбе с коррупцией. Предлагать долю собственникам других долей в этой же квартире не нужно.
  2. Можно оформить дарственную самому и отнести на регистрацию. А можно и иногда необходимо заверить договор у нотариуса. Получится дороже, зато по срокам выйдет быстрее.
  3. По дарению доли есть ограничения. Можно подарить долю в коммунальной квартире, но нельзя подарить долю ребенка до 14 лет.