Как дочь и внучка судились за квар­тиру с падчерицей отца

В 1997 году житель Новороссийска получил квартиру от государства в совместное пользование с дочерью и внучкой. Вскоре дочь вышла замуж, забрала внучку и переехала. Мужчина тоже женился, стал жить в квартире с женой и ее дочерью — падчерицей.

Спустя много лет у мужчины нашли онкологическое заболевание. Он решил оформить права на квартиру, которая до этого была в муниципальной собственности. Но не на всех жильцов, которым передали квартиру в 1997 году, а на себя одного.

В мае 2014 года он через суд потребовал признать дочь и внучку утратившими право пользования квартирой. Те не знали об иске, поэтому на заседании не присутствовали. Суд требование удовлетворил, и мужчина выписал дочь и внучку из жилья.

Спустя несколько лет он подал новый иск к администрации города — о приватизации квартиры на свое имя. Женщины и на этом судебном заседании не присутствовали. Суд удовлетворил требование, и в ноябре 2020 года мужчина стал единоличным собственником жилого помещения. Через несколько дней он продал квартиру падчерице — за 1 750 000 ₽. От его имени по нотариальной доверенности договор подписала жена, мать падчерицы. Сделку удостоверил нотариус. Еще через день мужчина умер.

Вдова покойного стала его наследницей. А его дочь и внучка узнали, что у них больше нет квартиры и прописки. Дочь покойного обжаловала судебное решение, по которому отец стал собственником всей квартиры  .

Далее дочь и внучка продолжили судиться с новой собственницей. Они потребовали признать договор купли-продажи 2/3 квартиры недействительным  , прекратить право собственности падчерицы на спорную долю и истребовать ее назад — в свою собственность.

Дочь и внучка. В 1997 году нашему папе и деду дали квартиру. В договоре о передаче жилья нас указали как членов семьи нанимателя. Размер долей договором не определен, значит, у каждого было по трети  .

Потом я, дочь покойного, вышла замуж и уехала жить в другой город. Отец тоже завел новую семью, поэтому мы не общались. Но я никогда не отказывалась от своих прав на жилье — и тем более не хочу, чтобы долю в ней потеряла дочь. Сейчас она уже совершеннолетняя, и мы вместе требуем вернуть нам в собственность законные две трети.

Подозрительно, что падчерица выкупила квартиру у отца за день до его смерти. Фактически она подписала договор с собственной матерью, пусть у той и была доверенность. А зарегистрировала переход права собственности уже тогда, когда отца не было в живых.

Просим суд признать сделку недействительной и применить к ней соответствующие последствия  .

Падчерица. Отчим был серьезно болен. Его последним делом на этом свете было передать квартиру мне. Так как он был на пределе сил, договор за него подписала представительница по доверенности — его жена и моя мать.

Никаких юридических преград для такой сделки не было, нотариус все проверила.

Прошу суд отказать в иске и подаю встречный — о признании меня добросовестным приобретателем  . Требую оставить квартиру мне.

Покойный оформил спорную квартиру в собственность на основании решения суда от октября 2020 года. Суд посчитал, что дочь и внучка утратили право собственности на недвижимость, потому что не жили там 23 года.

Росреестр внес сведения о собственности мужчины в ЕГРН  , так как на момент подачи им соответствующего заявления решение суда вступило в силу.

Женщины оспорили его позже, в ноябре 2020 года. Суд апелляционной инстанции указал, что право на недвижимость, возникшее до введения в действие единого реестра недвижимости  , признается юридически действительным, даже если оно не было зарегистрировано в Росреестре.

Мы обязаны применить выводы коллег при разрешении этого спора  . Начиная с момента предоставления квартиры в 1997 году и по сей день истицы не переставали владеть долями в праве общей собственности на квартиру — по 1/3 каждая.

Покойный не имел права распоряжаться всей жилплощадью, так как по договору о передаче квартиры ему принадлежит только треть. Купля-продажа квартиры от 7 ноября 2020 года — ничтожная сделка  .

Истицы вправе истребовать свою часть квартиры из незаконного владения ответчицы  . Но та утверждает, что не могла знать об их правах на недвижимость, а значит, считается добросовестным приобретателем квартиры по возмездной сделке и вправе оставить ее себе  .

На этот счет у Верховного суда есть разъяснение. Независимо от возражения ответчика о том, что он добросовестный приобретатель, истец может истребовать имущество из незаконного владения, если докажет, что оно выбыло от него против воли  .

Истицы не передавали доли, а лишились их в ходе судебного разбирательства, на котором не присутствовали. Значит, 2/3 квартиры выбыли из собственности против воли владелиц. Об этом ответчица прекрасно знала, так как была ознакомлена с решением суда: оно было основанием для регистрации прав на квартиру в ЕГРН.

Удовлетворяем иск. Прекращаем право ответчицы на 2/3 квартиры и передаем доли в собственность истиц. С этим решением они вправе обратиться Росреестр.

Решение суда не устроило падчерицу, она подала апелляционную жалобу.

Районный суд указывает, что на основании договора от 1997 года истицы и покойный получили квартиру в долевую собственность. Это противоречит принципу приватизации, когда недвижимость передается в общую совместную собственность всех членов семьи или в собственность одного лица — с согласия всех имеющих право на приватизацию  .

Покойный, действуя в интересах всех собственников, приватизировал квартиру в свою единоличную собственность  . А затем продал. Согласие в этом случае презюмируется. То есть, когда участник совместной собственности совершает сделку, считается, что остальные согласны, пока не будет доказано обратное.

Истицы могли оспорить куплю-продажу, доказав  :

1. Что не давали согласия оформлять квартиру в единоличную собственность.
2. Что покупательница знала или должна была знать об отсутствии соглашения между всеми, кто был вправе участвовать в приватизации.

Да, они оспорили решение суда от ноября 2020 года. Но позиция падчерицы законная: она купила квартиру у собственника. А еще есть судебные решения о том, что истицы утратили право пользования квартирой, и о признании за продавцом единоличного права собственности на жилье. На день продажи эти решения отменены не были, а значит, ответчица — добросовестный приобретатель.

Отменяем решение полностью и принимаем новое. Квартира остается в собственности ответчицы.

Дочь и внучка покойного подали жалобу в кассационный суд.

Ответчица не знала и не могла знать, что судебное решение, на основании которого зарегистрировано право собственности продавца на квартиру, будет отменено. Забирать квартиру у нее нельзя, она добросовестный приобретатель. Решение апелляционного суда должно вступить в силу.

Мать и дочь решили все-таки добиться своего — и подали жалобу в коллегию гражданских дел Верховного суда. Там ее приняли и рассмотрели.

Мать и дочь обратились в суд с требованием о признании недействительным договора купли-продажи квартиры в части продажи двух третей в праве общей долевой собственности  . И просили истребовать их из чужого незаконного владения  .

Ответчица подала встречный иск, где просила признать ее добросовестным приобретателем, так как сомнений в чистоте сделки у нее не было  .

Районный суд признал договор купли-продажи в оспариваемой части недействительной сделкой. Прекратил право собственности ответчицы и истребовал у нее вышеуказанную долю. А во встречном иске отказал.

Апелляционный суд, принимая материалы дела в производство, должен был рассмотреть спор по существу ранее заявленных требований. Принять новые требования, если они не были предметом исследования в суде первой инстанции, можно было с согласия сторон процесса. Нужно было дать им время подготовиться — и отложить судебный процесс  .

Если стороны не заявляли новых требований, но апелляционный суд обнаружил, что суд первой инстанции неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, то нужно сообщить сторонам процесса о необходимости сбора новых доказательств  .

Апелляционный суд решил, что районный суд неверно определил вид собственности на спорную квартиру: общая совместная. И не применил норму закона о презумпции согласия на распоряжение имуществом, находящимся в такой собственности  .

Кроме того, нижестоящий суд не отложил дело и сразу определил, что истицы и покойный получили квартиру в совместную собственность, без определения размера долей каждого из них. И когда мужчина приватизировал ее только на себя, а потом продал падчерице — он распорядился недвижимостью с согласия и в интересах всех собственников  . Тем самым суд лишил истиц возможности подготовить доказательства.

При этом суд противоречит собственным выводам. Например, заключает, что продавец действовал в интересах всех участников совместной собственности, и тут же указывает, что на момент совершения сделки он был единственным собственником жилья. Утверждает, что квартира не поделена на доли, и тут же признает ответчицу добросовестным приобретателем 2/3 квартиры.

К тому же суд не учел другие важные обстоятельства спорной сделки:

1. Истиц лишили права собственности на квартиру через суд. Они обжаловали решение, как только узнали о нем.
2. Продавец был болен. Квартиру продал через четыре дня после регистрации прав на нее. А еще через день — умер.
3. Цена сделки ниже рыночной стоимости квартиры. На стороне продавца договор подписала мать покупательницы. Она же забрала деньги.
4. Участницы сделки жили вместе с больным продавцом и могли влиять на его решения.

Кассационный суд проверял выводы апелляционного суда, но нарушений не обнаружил и не устранил. Поэтому отменяем их решения.

Возвращаем материалы на пересмотр. Мы указали на несколько важных моментов, разберитесь в них и примите правильное решение.

Так стороны спора снова встретились в апелляционном суде.

Видим все странные обстоятельства совершения сделки. Признаем, что районный суд был прав, и отклоняем жалобу ответчицы.

Решение районного суда должно вступить в силу. Истицы получат по 1/3 в праве общей долевой собственности на приватизированную квартиру.

Покойный дважды обращался в суд, чтобы приватизировать квартиру без дочери и внучки. А они прошли пять инстанций, чтобы вернуть себе законные две трети.

Спустя 27 лет все осталось так, как и было изначально — в далеком 1997 году.

Люди, которые получили квартиру от государства бесплатно, в порядке приватизации, часто остаются связаны ею если не навсегда, то надолго.

Оформить такое жилье в частную собственность можно только с согласия всех совершеннолетних членов семьи: тех, кто вписан в договор социального найма, и тех, кто зарегистрирован там по месту жительства как член семьи  .

Люди, которые не хотят участвовать в приватизации, могут дать нотариальный отказ. Но за ними навсегда сохранится право проживать в квартире  . Даже если она будет продана.

Если же отказа от приватизации нет, а прописка кого-то из членов семьи мешает остальным приватизировать квартиру, придется идти в суд и признавать человека утратившим право пользования жильем  .

Так сделал и герой этой истории. Суд удовлетворит иск, если установит, что ответчик постоянно проживает в другом месте, выехал добровольно, не из-за конфликта с другими жильцами.

Но решение и все последующие сделки с недвижимостью могут оспорить. Для этого ответчику нужно только подготовить аргументы, уложиться в срок с обжалованием  или ходатайствовать о его восстановлении  .