Как семью выселяли из квартиры, которую они честно купили. Не обошлось без «наследницы»

В 2014 году в Москве умерла одинокая женщина. Родственников у нее не было, завещания она не оставила, поэтому ее трехкомнатная квартира должна была отойти городу. Но через три месяца после смерти собственницы к нотариусу обратилась посторонняя и предъявила поддельное свидетельство о рождении: якобы она дочь покойной.

Нотариус не проверил документ через специальный сервис загса и выдал аферистке свидетельство о праве на наследство. Так трешка в шаговой доступности от Москва-Сити перешла в собственность мошенницы.

Она сразу продала недвижимость по доверенности одному мужчине, а тот через месяц — другому. Новый собственник, ничего не подозревая, жил в квартире несколько лет, а потом подарил своей сестре.

Через шесть лет после смерти одинокой женщины про трешку вспомнил департамент городского имущества Москвы, который должен был получить жилплощадь в порядке наследования выморочного имущества еще в 2014 году. Ведомство обратилось в суд и потребовало признать недействительными все сделки, на основании которых квартира перешла третьим лицам, выселить жильцов и оформить ее в собственность города.

Брат и сестра в ответ предъявили встречный иск и попросили признать себя добросовестными приобретателями. Так они могли бы получить компенсацию от государства. Если бы семье отказали, они потеряли бы право на возмещение убытков, потому что аферистка к тому времени уже умерла.

Департамент. У покойной собственницы квартиры не было ни детей, ни других родственников. Поэтому жилье должно было перейти в собственность города как выморочное имущество.

Но злоумышленница опередила нас и пришла к нотариусу с фальшивыми документами. После этого недвижимость дважды продали, а затем подарили.

Мы требуем признать свидетельство о праве на наследство, два договора купли-продажи и договор дарения недействительными.

Очевидно, что эту квартиру нельзя было назвать юридически чистой: за два месяца ее продали дважды, а до этого было свежее наследство. Любой здравомыслящий человек понял бы, что это проблемный актив.

Брат нынешней собственницы заплатил за жилплощадь 990 000 ₽ и еще 4 910 000 ₽ — отдельно по расписке за неотделимые улучшения. Итого — 5 900 000 ₽ за трешку в самом центре Москвы. Мужчина польстился на низкую цену и пренебрег всеми проверками. А проверять было что. Если бы он пробил свидетельство о рождении наследницы по общедоступному реестру загса, то обнаружил бы, что документ поддельный.

Считаем, что есть все основания аннулировать сделки и передать квартиру городу. У нас большая очередь нуждающихся в жилье, и трешка нам точно пригодится. А брат с сестрой сами виноваты, надо было думать во время покупки.

Брат и сестра. С требованиями ДГИ категорически не согласны. Мы нашли эту квартиру на известном сервисе по поиску недвижимости, заплатили деньги и жили в ней долгое время. А департамент опоздал со своими требованиями примерно на шесть лет. Подаем встречный иск о признании нас добросовестными приобретателями.

В Москве была выявлена преступная группа, которая незаконным путем оформляла квартиры в собственность, а потом продавала. Мошенницы следили за одинокими пожилыми людьми, дожидались их смерти, подделывали свидетельства о рождении и представлялись у нотариуса дочерьми покойных. Таких эпизодов было несколько.

В итоге ДГИ лишился квартиры, хотя должен был передать ее городу. Трехлетний срок исковой давности департамент не пропустил: истец узнал о том, что квартира оформлена по фальшивым документам, только в момент возбуждения уголовного дела, где его признали потерпевшим. До этого времени департамент полагался на сведения нотариального дела, по которому в наследство вступила дочь умершей. Поэтому требования ДГИ абсолютно законны.

А вот чтобы удовлетворить встречный иск, нет ни одного основания. Добросовестный приобретатель — это человек, который не знал и не мог знать, что покупает недвижимость у незаконного владельца. Чтобы считаться таковым, при заключении договора нужно проявить заботливость, предусмотрительность и осторожность, интересоваться судьбой жилья.

Действительно, квартира была размещена на популярном сайте в интернете, а свидетельство о праве на наследство было выдано нотариусом. Но эти факты не снимают с покупателя его обязанностей. Мужчину должно было насторожить хотя бы то, что квартиру продали несколько раз подряд.

Поскольку квартиру продали по незаконному свидетельству о праве на наследство, признаем договор купли-продажи недействительным. И все последующие сделки тоже.

Собственников выселяем без предоставления другого жилья. Во встречном иске о признании владельцев добросовестными приобретателями отказываем.

Семью не устроило такое решение, и сестра подала апелляционную жалобу.

Покупатель должен был дополнительно проверить квартиру перед приобретением. А департамент, наоборот, ничего сделать не мог, потому что было открыто наследственное дело.

Надо вернуть все в первоначальное положение и выселить последних жильцов: они не добросовестные приобретатели.

Новая собственница квартиры не хотела остаться без жилья — и пошла дальше.

Коллеги верно разобрались в этом деле. Оснований отменять судебные акты нет.

Так спор попал в Верховный суд.

Имущество считается выморочным и переходит государству, если у покойного нет наследников по закону или завещанию.

Суды выяснили, что преступники незаконно завладели квартирой. Но последние владельцы ни в чем не виноваты. Они нашли подходящий вариант в интернете, проверили правоустанавливающий документ — договор купли-продажи. Откуда им было знать, что предыдущий собственник купил ее у мошенницы?

Доводы коллег о том, что брат и сестра должны были тщательнее проверить все бумаги, несправедливы, потому что квартира к ним перешла не от аферистки. А вот нотариус и государственный регистратор как раз должны были проверить подлинность всех документов, это их прямая обязанность.

У покойной собственницы не было близких, поэтому похороны организовали и оплатили городские власти. Несмотря на это, ведомству понадобилось шесть лет, чтобы заявить о своих правах на жилье. Департамент должен следить за жилыми помещениями одиноких граждан и вовремя оформлять их в собственность.

В итоге ошиблись нотариус, Росреестр и ДГИ, а отвечать пришлось собственникам. Отменяем все судебные акты и просим пересмотреть спор с учетом наших замечаний.

Дело вернулось в районный суд.

Ответчиков все же можно считать добросовестными приобретателями. Они не могли знать, что свидетельство о рождении одного из предыдущих собственников, представленное нотариусу, липовое.

В иске департаменту городского имущества отказываем, а встречный — удовлетворяем. Квартира остается у семьи.

Собственникам удалось отстоять свои права на квартиру. А департамент городского имущества остался без трешки.

Покупателя нельзя признать добросовестным, если обстоятельства сделки должны были вызвать у него сомнения в законности прав продавца.

Суды оценивают каждый конкретный случай. Но есть моменты, на которые нужно обращать особое внимание при сделках. Рискованным может быть жилье, которое:

1. Предыдущий собственник получил по наследству.
2. Несколько раз продавали или дарили за короткий срок. Например, трижды за полтора месяца.
3. Продается по цене существенно ниже рыночной — например, в 20 раз.
4. Продается по доверенности.
5. Продает человек с признаками алкогольной или наркотической зависимости либо другого заболевания, при котором он может не понимать, что делает. Преклонный возраст продавца — даже без явных признаков болезни — всегда считается рискованным.

Сами по себе эти обстоятельства не означают, что сделку обязательно оспорят. Но в этих случаях нужно особенно тщательно проверить документы или обратиться к юристу. Его заключение в случае спора поможет доказать добросовестность.

Покупатель, которого признают добросовестным, сможет получить компенсацию от государства. Размер определяет суд. Это будет либо реальный ущерб, либо кадастровая стоимость жилого помещения на день вступления в законную силу решения суда.