Сложные случаи дачной амнистии: Росреестр разъяснил, что делать

Росреестр выпустил письмо с разъяснениями, как решать проблемы при регистрации домов по дачной амнистии.

Речь идет о ситуациях, когда собственник вроде бы имеет право поставить на учет дом по дачной амнистии, но местные власти поменяли регламент застройки, и теперь ничего нельзя.

Например, участки под ИЖС были в жилой зоне, а потом их перевели в зону рекреации. В такой зоне можно разбивать парки, но строить, а значит, и регистрировать дома запрещено.

Расскажем подробнее.

До 1 марта 2031 года поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на жилой или садовый дом можно по дачной амнистии.

Это упрощенный порядок регистрации. По дачной амнистии не требуется подавать уведомление о начале строительства, как при обычной системе.

Нужны всего два документа:

1. Правоустанавливающий документ на землю — если право на нее еще не зарегистрировано в ЕГРН.
2. Технический план дома — его нужно заказать у кадастрового инженера.

Для регистрации по дачной амнистии у участка должен быть один из видов разрешенного использования:

1. Для садоводства — сюда относятся участки, которые в выписках из ЕГРН фигурируют как «садовый земельный участок», «для садоводства», «дачный земельный участок» и «для дачного хозяйства».
2. Индивидуальное жилищное строительство — ИЖС.
3. Личное подсобное хозяйство, ЛПХ, — если такой участок находится в населенном пункте.

Но не только вид разрешенного использования определяет, что можно строить на земле, а что — нет. Еще есть территориальные зоны — это группы участков, для которых местная власть устанавливает регламенты использования. Регламенты прописывают в правилах землепользования и застройки. Например, в производственной зоне дом строить нельзя — там должны быть цеха и заводы. А в жилой зоне нельзя открывать производства.

По общему правилу без дачной амнистии зарегистрировать частный дом можно, только если земля находится в территориальной зоне, которая допускает строительство дома.

А вот по дачной амнистии Росреестр не должен проверять, что там с территориальной зоной. Кроме вида разрешенного использования участка ведомство обязано дополнительно выяснить два основных нюанса — их уточняют в любом случае, и без дачной амнистии.

Находится ли участок в зоне с особыми условиями использования территорий. Это санитарно-защитные и водоохранные зоны, зоны подтопления и другие подобные.

• Например, если участок для индивидуального жилищного строительства попал в охранную зону объектов электроэнергетики, то есть находится рядом с ЛЭП, придется сначала заручиться согласием от энергетической компании: этим должны заняться местные власти. Не будет согласования — Росреестр не зарегистрирует дом.

Бывает, что зона с особыми условиями использования запрещает строительство как таковое.

Зоны с особыми условиями обозначены в расширенной выписке из ЕГРН об объекте. Ее можно заранее заказать через портал госуслуг.

Соответствует ли дом предельным параметрам строительства. Параметры строительства устанавливают градостроительный кодекс и муниципальная власть. Они могут различаться в зависимости от населенного пункта.

• Например, для земель ИЖС ограничена высота зданий — три этажа, или 20 метров. Еще, как правило, власти устанавливают минимальные отступы от границ смежного участка до дома и хозяйственных построек.

Предельные параметры строительства прописаны в правилах землепользования и застройки — местные администрации обязаны выкладывать эти правила на своих сайтах.

Когда власти хотят запретить строительство, они устанавливают так называемые нулевые параметры. Если такие параметры применены к территориальной зоне, строить в ней нельзя. При этом параметры могут различаться по видам объектов: например, склады строить можно и для них определена высота, расположение и другие характеристики, а для садовых домов в правилах прописаны нулевые параметры.

Если вид разрешенного использования земли совпадает с регламентом застройки территориальной зоны, все в порядке.

• Например, участок предназначен для садоводства, а территориальная зона — жилая. Все документы говорят, что строить дом можно, определены и допустимые параметры строительства: количество этажей, отступы и прочее. И если параметры соблюдены, нет препятствий для регистрации старого дома по дачной амнистии или постройки нового.

Но местные власти иногда меняют территориальные зоны, причем делают это «по-живому». На месте малозаселенной жилой зоны решают разбить сквер, и тогда зону преобразовывают в рекреационную. Или требуется проложить новую трассу, и жилую зону меняют на зону транспортной инфраструктуры. Оказывается, что прежнего вида разрешенного использования в новой зоне больше нет.

В такой ситуации новое строительство однозначно запретят. А вот когда поступает запрос на регистрацию по дачной амнистии уже готового дома и выясняется, что есть изменения, встает вопрос, регистрировать или нет.

Росреестр объяснил, что регистрацию в общем случае следует провести, даже если вид разрешенного использования земли противоречит регламенту застройки территориальной зоны. Не важно, когда приняты новые правила землепользования и застройки.

Это соответствует базовому принципу земельного законодательства — сохранить возможность прежнего использования участка.

При этом регистратор Росреестра должен, как обычно, проверить предельные параметры строительства. И если нулевые предельные параметры для жилых и садовых домов в актуальных правилах землепользования и застройки не установлены, то проблем нет.

Таким образом, Росреестр рекомендует регистраторам оформить дом по дачной амнистии независимо от того, что там со временем поменялось в правилах землепользования.

Но есть нюанс. Когда местная администрация меняет территориальную зону и устанавливает нулевые параметры именно для дачных и садовых домов, регистрацию могут приостановить.

В идеале, чтобы зарегистрировать дом по дачной амнистии, должны совпасть несколько основных факторов:

1. Вид разрешенного использования участка позволяет строить дом.
2. Территориальная зона тоже позволяет строить дом.
3. В правилах землепользования и застройки нет нулевых параметров для садовых или жилых домов. Дом соответствует предельным параметрам строительства.
4. Участок не находится в зоне с особыми условиями использования территорий, которая запрещает строительство, например в санитарно-защитной.

В этом списке могут возникнуть противоречия. Вот как их будут разрешать.

✅ Дом зарегистрируют, если вид разрешенного использования земли больше не совпадает с регламентом застройки территориальной зоны, но при этом для садовых и жилых домов не установлены нулевые параметры строительства.

❌ Регистрацию приостановят при тех же разночтениях, но если для садовых и жилых домов прописаны нулевые параметры строительства.

Что еще почитать по теме:

1. Как оформить дом в собственность по дачной амнистии.
2. Как купить дачу или загородный дом: пошаговая инструкция.
3. Как проверить, не попадает ли земельный участок в охранную зону?