Как считать срок владения новостройкой, полученной по наследству: разъясняет Минфин
Если умерший не зарегистрировал право собственности
Минимальный срок владения квартирой в новостройке, полученной по наследству, зависит от того, полностью ли оплатил жилье умерший.
Такое объяснение дал Минфин. Бывает, что дольщик умирает, а жилье еще не достроено. Тогда право требовать квартиру у застройщика получают наследники — в целом процедура ничем не отличается от обычного оформления наследства. Но возникал вопрос, от какой даты считать срок владения для уплаты НДФЛ, если наследники захотят продать жилье.
Минфин выпустил разъяснения на этот счет, объясню подробнее.
Как наследуется жилье в новостройке
Когда человек заключает договор долевого участия в строительстве, он покупает не саму квартиру, а право требовать ее от застройщика .
Если дольщик умрет, прежде чем зарегистрирует право собственности на сданную квартиру, его наследники тоже получат не ее, а права и обязанности по договору долевого участия.
Застройщик не вправе отказать наследникам во вступлении в договор .
Когда компания сдаст квартиру, наследники будут действовать на правах любого другого дольщика: смогут оформить право собственности на себя и распорядиться квартирой, то есть жить там, продать ее или сдать в аренду.
Как считать минимальный срок владения
С доходов от продажи недвижимости не платят НДФЛ, если объект был в собственности три или пять лет в зависимости от ситуации. По общему правилу при наследовании минимальный срок владения — три года.
Но в случае с новостройкой это правило не работает, ведь наследуется не объект, а права и обязанности по договору участия в долевом строительстве. Минимальный срок владения таким образом — пять лет .
Минимальный срок владения новостройкой исчисляют с даты полной оплаты по договору. Доплата за лишние метры, а такое случается, на это не влияет.
Минфин разъяснил, что если дольщик умер, то срок владения считают со дня открытия наследства, то есть с даты смерти, но только при условии, что он полностью выплатил стоимость жилья. Если же наследодатель не полностью расплатился с застройщиком и долг погасил наследник, срок владения посчитают с даты уплаты оставшейся суммы по договору. Лишние метры, напоминаю, не в счет, ипотека — тоже, потому что перед застройщиком все обязательства по оплате погасил банк, и наследники должны банку.
Например, дольщик в 2021 году заключил договор с застройщиком на 5 млн рублей и оплатил жилье полностью 10 декабря 2022 года. 20 сентября 2023 года дольщик умер, но квартира еще не сдана, право собственности не зарегистрировано. Для наследников срок владения считается с 20 сентября 2023 года — даты смерти. После сдачи квартиры и регистрации ее в ЕГРН продать объект без НДФЛ наследники смогут начиная с 20 сентября 2028 года, когда пройдут 5 лет владения.
Предположим, в той же ситуации наследодатель не расплатился полностью. Наследники погасили остаток лишь 1 июля 2024 года. Эта дата и будет считаться началом минимального пятилетнего срока их владения, который истечет 30 июня 2029 года. И уже на следующий день квартиру можно продать без уплаты НДФЛ и декларирования доходов.
Что еще почитать по теме:
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
