ЦБ предупредил об опасности новых программ ипотеки от застройщиков — без эскроу-счетов

Банк России высказал озабоченность ипотечным кредитованием дольщиков через размещение денег на аккредитиве.

Застройщики в партнерстве с некоторыми банками предлагают клиентам схему взаиморасчетов по ипотеке на новостройки с размещением средств не на эскроу-счете, а на аккредитиве. По мнению ЦБ, это противоречит идее защиты дольщиков и ставит их в уязвимое положение, если что-то пойдет не так.

Расскажем подробнее.

Стандартная схема расчетов при заключении договора долевого участия (ДДУ) — через эскроу-счет. Это означает, что деньги дольщика замораживаются в банке. Застройщик сможет забрать их, только когда достроит дом и сдаст его в эксплуатацию  . Доступ к деньгам застройщик получит, только если предоставит уполномоченному банку, где хранятся деньги, разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Еще деньги на эскроу-счете застрахованы на сумму до 10 млн рублей. А значит, даже в случае банкротства или ликвидации банка, дольщик не потеряет вложения.

Такая многоступенчатая защита гарантирует, что не появятся новые обманутые дольщики.

Но в 2024 году девелоперы предлагают клиентам схему взаиморасчетов по ипотеке на ДДУ без эскроу. Некоторые банки запустили с застройщиками акционные ипотечные программы, по которым деньги заемщика хранятся на аккредитиве. Так называется специальный счет в банке, с которого можно снять деньги, если выполнены определенные условия. Банк здесь просто посредник, в то время как при расчетах по эскроу банк — полноценный участник сделки.

Регулятор также выявил схему, когда застройщик выкупает на взаимозависимую компанию или человека квартиру по ДДУ по цене ниже рынка, а потом эту же квартиру продают новому покупателю по договору уступки права требования, но по рыночной стоимости. Чтобы привлечь покупателя, могут предложить скидку.

На эскроу-счет в итоге идет заниженная сумма, которая не соответствует реальной цене жилья. И на случай банкротства банка застрахована именно эта сумма. Основная же часть стоимости изначально не фигурирует в ДДУ первого покупателя, а есть только в договоре уступки права требования. И именно эти деньги через первого покупателя пойдут напрямую застройщику — на аккредитив.

Схема выглядит похожей на эскроу, но только на первый взгляд. В отличие от эскроу аккредитив раскрывается, когда дольщик получает квартиру и регистрирует право собственности. Еще деньги на аккредитивах не страхуют. То есть если возникнут проблемы с банком, его лишат лицензии или ликвидируют, вернуть вложенное не получится. Дольщик рискует остаться должником по ипотеке и потерять квартиру, так как ДДУ не был полностью оплачен.

По мнению ЦБ, это создает большие риски для дольщиков и лишает их защиты, которую предлагает счет эскроу.

Кроме того, использование аккредитивов как таковых законно не всегда. Застройщик может принимать оплату без эскроу, только если:

1. Начал строительство и уже продал по ДДУ более 10% от всей площади проекта.
2. Построил минимум 30% от всей площади будущего объекта; по отдельным проектам степень готовности может быть и ниже — 15% или 6%, например, если дом строится по заказу муниципалитета или государственной власти и готовое жилье передадут в их ведение под социальные проекты  .

Расчеты по ДДУ через аккредитивы — не первый повод для обеспокоенности Центробанка. С 2022 года, когда ЦБ резко повысил ключевую ставку, застройщики стали предлагать акционные ипотечные программы, чтобы сохранить спрос на новостройки на прежнем уровне. Тогда появились разные акции: околонулевая и траншевая ипотеки или ипотека за 1 рубль.

В итоге стандарты ипотечного кредитования стали снижаться. Люди покупают квартиры, при этом рискуют, переплачивают, часто непонятно, как заемщики планируют рассчитываться с кредитом.

Вот какие предложения есть у Банка России в марте 2024 года:

• создать комитет, который будет разрабатывать и контролировать исполнение стандарта ипотечного кредитования;
• ужесточить условия ипотек с господдержкой, чтобы застройщики не могли предлагать дольщикам какие-либо льготы, например пониженную ставку в 3%;
• внести изменения в закон о долевом строительстве, чтобы застройщики никак не могли обойти эскроу-счет.

Центробанк также напомнил, что дольщики не должны полагаться на заверения менеджера застройщика или банковского сотрудника. Вместо этого нужно читать кредитный договор и договор долевого участия.

Что еще почитать по теме:

1. Новостройка. Оформляем договор долевого участия.
2. Как взыскать неустойку в 2023 году, если застройщик нарушает договор.
3. Почему застройщики дают льготную ставку по ипотеке.