Как считать срок владения новостройкой для продажи без НДФЛ

79
Как считать срок владения новостройкой для продажи без НДФЛ
Аватар автора

Екатерина Мирошкина

экономист

Страница автора

Начиная с 2019 года при продаже новостройки минимальный срок владения квартирой считается не с даты регистрации права собственности, а с даты полной оплаты по ДДУ или договору уступки. Это была хорошая новость.

Теперь плохая. Если доплатить после сдачи дома хотя бы за метр площади, срок владения будет считаться с даты доплаты. Так решил Минфин, а мы объясняем, что это значит и как из-за очередной недоработки в законе десятки тысяч людей будут терять сотни тысяч рублей.

Возможно, вас это уже коснулось. И, возможно, что-то еще изменится, как уже менялось раньше:

Все эти недочеты в законах приводили к потере денег, но их исправили. Так может случиться и с новостройками.

Кого это касается

Письмо Минфина с разъяснениями о минимальном сроке владения касается всех, кто когда-то купил квартиру, а начиная с 2019 года продал ее, готовится продать или когда-нибудь продаст. Если у вас была или есть квартира в новостройке по договору участия в долевом строительстве, разберитесь со сроками и налогами.

Хорошо: срок владения для новостроек считается с даты оплаты

Недавние изменения коснулись минимального срока владения. Это такой период, по истечении которого квартиру можно продать без налога и декларации — даже с высокой наценкой. Минимальный срок составляет 3 года или 5 лет.

Минимальный срок владения недвижимостью

Какое жилье продаетсяКогда можно продать без НДФЛ
Объект перешел по наследствуЧерез 3 года
Достался в подарок от члена семьи или близкого родственникаЧерез 3 года
Получен в результате приватизацииЧерез 3 года
Передан по договору пожизненного содержания с иждивениемЧерез 3 года
Единственное жилье продается в 2020 году или позжеЧерез 3 года
Продается одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи, а другого жилья нетЧерез 3 года
Квартиру купили до 1 января 2016 годаЧерез 3 года
Любые другие случаи продажи жильяЧерез 5 лет

Минимальный срок владения недвижимостью

Какое жилье продаетсяКогда можно продать без НДФЛ
Объект перешел по наследствуЧерез 3 года
Достался в подарок от члена семьи или близкого родственникаЧерез 3 года
Получен в результате приватизацииЧерез 3 года
Передан по договору пожизненного содержания с иждивениемЧерез 3 года
Единственное жилье продается в 2020 году или позжеЧерез 3 года
Продается одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи, а другого жилья нетЧерез 3 года
Квартиру купили до 1 января 2016 годаЧерез 3 года
Любые другие случаи продажи жильяЧерез 5 лет

Обычно этот срок начинается в день регистрации права собственности. Из-за этого с новостройками была проблема: квартиры сдавали спустя годы после оплаты. Оплатили в 2019 году, ключи получили в 2021, а продать без налога можно не раньше 2024. Продаете раньше — заплатите 13% с разницы между покупкой и продажей, а для новостроек это обычно приличная сумма.

И вот появились долгожданные изменения: срок владения считается с даты полной оплаты новостройки по ДДУ или договору уступки права требования. Оплатили в 2018 году, получили ключи в 2021 — и сразу можно продавать, если это единственное жилье.

Плохо: при доплате после сдачи дома срок считается с даты доплаты

Сразу после разбора о новом правиле для минимального срока возникли вопросы: а если за новостройку заплатили при регистрации ДДУ, а при подписании акта выяснилось, что квартира на 1,5 м² больше и за это нужно доплачивать? Такое условие может быть предусмотрено в договоре, это распространенная ситуация.

По закону срок владения считается с даты полной оплаты. А тут появляется доплата — пусть даже она составляет 1% от общей суммы. Как тогда считать срок владения?

Этот вопрос задали Минфину. И вот ответ:

  • В этой связи если по соглашению сторон договора налогоплательщиком произведена дополнительная оплата стоимости жилого помещения, то минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем с учетом дополнительной оплаты в соответствии с дополнительным соглашением сторон.

То есть при доплате любой суммы срок обнуляется — и начинает отсчитываться с того дня, когда за квартиру внесен еще хотя бы рубль. Даже если вся изначально установленная сумма по договору внесена три года назад и никакой доплаты не планировалось, это не считается. Есть случаи, когда доплачивать символическую сумму приходилось спустя 14 лет.

  • Например, ДДУ на 1,8 млн рублей заключен 10 мая 2018 года. В апреле 2021 года дом сдан, но при замерах выяснилось, что нужно доплатить еще 30 000 ₽. Эту сумму дольщик внес 10 мая 2021 года. Если бы не вносил, то уже 11 мая мог бы без налога и декларации продать единственную квартиру за 2,7 млн рублей. Но теперь если он сделает это до 11 мая 2024 года, то заплатит 113 100 ₽ НДФЛ. И застройщику доплати, и с государством поделись.

Если собственник не собирается продавать квартиру, эта доплата не приведет к потере денег из-за налога. Но тем, кто покупал инвестиционную квартиру или за время стройки решил расширить жилплощадь или переехать в другой район, поправки не помогут сэкономить.

Получается, при доплате за новостройки закон работает примерно так же, как раньше, когда срок считался с даты регистрации права собственности. Но все равно будет обидно.

Что делать. Если дата исчисления срока владения критична, можно попробовать договориться с застройщиком. Суть в том, что к ДДУ не должно быть дополнительного соглашения о доплате за квартиру. Оформите эту доплату как что-то другое — например ремонт. Или зачтите ее в счет неустойки, которую застройщик может задолжать за просрочку сдачи дома. Застройщики наверняка будут предлагать варианты. И тут просто считайте, что выгоднее, учитывая позицию Минфина. Может, она изменится — так бывало, — а может, и нет.

Хорошо: доходы от продажи можно уменьшить на расходы при покупке

При продаже новостройки до сдачи дома или после регистрации права собственности доходы от продажи квартиры можно уменьшать на расходы по ее покупке. Причем сюда же входят проценты по ипотеке и использованный материнский капитал. НДФЛ нужно платить не со всей стоимости квартиры, а только с разницы.

Если расходы меньше 1 млн рублей, можно использовать вычет, который предоставляется без подтверждающих документов, и уменьшить доход на 1 млн.

Это правило работало всегда — и сейчас поможет сэкономить, если изменения со сроком не избавят вас от НДФЛ полностью.

Хорошо: при оплате через эскроу срок считается со дня внесения денег в банк

Еще один вопрос по расчету срока владения возникал при оплате новостроек через счета эскроу — это когда дольщик кладет деньги в банк, а застройщик получает к ним доступ только после сдачи квартиры.

Тут мнение Минфина значения не имеет: в законе написано, что обязательства по оплате считаются выполненными в день внесения денег на счет в уполномоченном банке. Срок владения считайте с этого дня — при условии, что оплата полная.

Хорошо: минимальный срок владения новостройкой могут использовать и нерезиденты

Читатели спрашивали, что со сроками у нерезидентов. С 2019 года нерезиденты, которые продают имущество в России, могут не платить налог после минимального срока владения. Раньше они не могли использовать эту норму и платили 30% при продаже квартиры даже спустя 10 лет после покупки. Теперь им так можно, и новостроек это тоже касается.

И это единственный шанс избежать НДФЛ в размере 30%, потому что других способов экономии — в виде вычетов или учета расходов при покупке — у нерезидентов все еще нет.

Екатерина МирошкинаПоделитесь своими ситуациями в связи с несправедливыми нормами закона при расчете НДФЛ:
  • Crazy ElkaА что касается случаев, когда застройщик возвращает деньги, если метраж вышел меньше, чем в ДДУ?9
  • Скажи, ктоА что при ипотеке?2
  • 7
  • Алексей СтепаненкоДекларацию в итоге надо подавать ? у налоговой есть дата продажи, как она узнает о фактической дате оплаты ?2
  • Скажи, ктоViktor, о! Супер Спасибо0
  • GrishaЕсть специфический случай: предположим доплаты за метры не было, был заключён ДДУ в 2014 году, но в 2017 застройщик обанкротился, и в 2018 дольщики получили квартиры по решению суда. Правоустанавливающие документы оба: дду + решение суда. Тогда от какой даты считать срок владения? С 2014 (дду) или 2018 (решение суда о выводе квартир из банкнотной массы и передаче дольщикам)?6
  • Денис ИваненкоАлексей, узнавал в своей налоговой. В декларации такой доход не указывается. Говорят отправьте нам уведомление через личный кабинет налогоплательщика, приложите сканы и опишите ситуацию.2
  • Вадим ИпполитовCrazy, очевидно, ничего особенного. Ведь вы всю сумму внесли заранее, и даже больше.1
  • Crazy ElkaВадим, ну должно быть так, но мало ли... Все мы знаем, насколько «логичными» могут быть законы и и прочие регламенты)))6
  • Виталий ЩербаковНикак не могу найти информацию в интернете: купил участок, оформил на себя, за 5 лет построил дом и оформил как жилой, можно продавать, но возникает вопрос- придется ли платить налог? С одной стороны участком владею больше 5 лет, с другой стороны дом введен в эксплуатацию менее года назад, и хоть у меня два права собственности (отдельно дом и отдельно участок) продавая его у покупателя будет одно (участок с домом).Может кто то подскажет будет ли налог?1
  • НаташаВиталий, проконсультируйтесь в налоговой. Лучше письменно.2
  • Sasha LiLera, до тех пор, пока первая квартира является единственным вашим жильём, на вас распространяется трёхлетний срок.1
  • Essa SaНесправедливо взимать НДФЛ со вкладов от 1 млн! Этот не тот уровень богатства который пора урезать! Думаю чиновникам стоило пооткусывать свои накопления,чем последнее у людей. Альтернативы вкладам с размером 1 млн нет вообще...и вложить его особо некуда ликвидно. Считаю такой закон позором для страны, где все остальное кроме вкладов нестабильно!....😪 Первый шаг к отрицательным ставкам...но там и по кредитам минимальный процент! Берем из опыта чужих стран только минусы,а прилагающиеся к ним плюсы-фиг. Бесит ужасно!!!😪3
  • Алексей ЯВиталий, Из практики: в ДКП при продаже можно указывать разные суммы за участок и за дом. За участок укажите максимально возможную, а за дом минимально возможную. В итоге сможете воспользоваться допустимыми вычетами и не платить налог вовсе.3
  • Рафаэль РафGrisha, все равно с даты оплаты по ДДУ. Не важно как затем регистрировали собственность - по ДДУ или решению суда.0
  • Рафаэль РафЗдравствуйте. Обновите, пожалуйста, статью. Теперь доплата за метры не играет роли. П. 2 ст. 217.1 НК РФ - "В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором, в которой для указанных целей НЕ УЧИТЫВАЕТСЯ ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ПЛАТА в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства. В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования."8
  • РоманРафаэль, да, все так: https://www.nalog.gov.ru/rn77/news/activities_fts/11207270/0
  • РоманРП, какая разница как считать, даже с 2016 уже прошло 5 лет :)1
  • РоманЗагир, уже неважно: https://www.nalog.gov.ru/rn77/news/activities_fts/11207270/1
  • Эльза МарковнаАлексей, но всё равно будет браться в расчёт и кадастровая стоимость дома, если она 1 млн, а в договоре 100 тыс., то расчёт будет идти от кадастровой с понижающим коэффициентом, кажется 0,7. Если в последних цифрах ошиблась, м.б. меня поправят.0
  • Ксения Василевскаяа если была куплена в ипотеку на 30 лет?0
  • КристинаУ меня такая ситуация. Причём все отвечают по -разному. В мае 2021г был подписан акт с закройщиком о приемке квартиры .полностью Ипотека выплачена в сентябре 2021г. В августе 2021г была продана квартира, которая находилась в собственности 4 года. (Разница между покупкой и продажей менее 1 млн) Нужно ли все таки платить налог с дохода или нет? Непонятно, в момент продажи было единственное жилье !? Если считать 90 дней с подписания акта или с полной оплаты, то они соблюдены,но правильно ли так считать!? И вообще доход составил менее 1 млн0
  • Вита МишурноваНе знали этот пункт , оплачена вся сумма по договору дду 28.11.2016г , справка от застройщика выдана 1.12.2016г о полном погашении, принята квартира в 18 году. И вот договор купли продажи этой квартиры 19.11.2021г. Все равно платить налог ?, ведь всего 10 дней выходит до 5 лет или полной оплаты. Отмечу, что договор дду от 9.11.2016г, в россреестре оформлен 18.11.2016г , но вот оплата прошла 28,11,20160
  • Иван ВасильевДобрый день! 2 апреля 2015 года был заключен и полностью оплачен договор ДДУ. В сентябре 2017 года подписан акт приема-передачи, а собственность получена в июле 2018 года. Есть также доля в другой квартире, которая имелась на момент покупки этой в 2015. То есть купленное жилье не единственное. Подскажите, пожалуйста, нужно ли мне выжидать 5 лет от даты оформления ДДУ для безналоговой продажи или отсчет ведется в 3 года?0
  • Мария ФатневаSpravchik, подскажите на что ваша налоговая ссылается? Есть письменный ответ? И какой у вас регион?0
  • АнтонЗдравствуйте, сложилась такая ситуация до брака в октябре 2016 года купил квартиру по ДДУ по военной ипотеке, дом сдан в эксплуатацию в декабре 2017 года, право собственности с обременением оформил в январе 2018 г. В в марте 2021 года уволился из ВС РФ по положительной статье, в декабре 2021 года оплатил всю ипотеку и снял всё обременения, на данный момент хочу продать квартиру май 2022 г, но есть нюанс такой жена купила в 21 году тоже квартиру по военной ипотеке вопрос такой при продаже квартиры я плачу налог или нет? Просто первое жильё моё купленное до брака. Как быть подскажите пожалуйста.0
  • user2140451отец купил квартиру по переуступке дду 2014.В 2015 умер. в начале 2016 я вступил в наследство.являясь единственным наследником.Дом оказался незаконной постройкой.Серия судов и признания права собственности полгода назад.При продаже квартиры сейчас . могу ли я рассчитывать на неуплату налога свыше 1 млн руб0
  • Светлана ТухтоПодскажите, а если две квартиры куплены в новостройке в 2019 находясь в браке. Одна по ДДУ оформлена на мужа, вторая на жену. В 2020 году развод. В июле 2022 оба супруга оформили в свою собственность по своей квартире. При продаже сейчас этих квартир бывшим супругам придётся платить налог? Квартиры являются единственным жильем?0
  • Оксана ПлатоноваСпасибо, Екатерина! Одной вашей статьи было достаточно, что бы ответить на все интересующие меня вопросы. Хорошая, профессиональная работа.0
  • НатальяПодскажите, может кто-то сталкивался с такой ситуацией: В 2020 году внесены деньги по ДДУ в строящееся жильё -сдали дом только в декабре 2021 г., а в собственность оформили в марте 2022 г. , но в 2021 году продаем квартиру в старом доме (покупали в 2017 г. ) единственную, в которой проживали на тот период, т.к другое жилье только строилось. Должны ли мы подавать декларацию и платить налог за проданную в 2021 г. квартиру?0
  • Ольга МакароваАлексей, Вы нашли ответ на свой вопрос, о том, как фнс узнает о дате оплаты? Поделитесь,пожалуйста0
  • Ольга Риэлтор/юристЭто не правда! Как можно вводить людей в заблуждение ❌???❓ Доплата не обнуляет срок давности налоговой! только начали доверять Тинькофф журнал! Тьфу!0
  • Ольга Риэлтор/юристЭто не правда. Доплата за метры не обнуляет срок налоговой давности! Только начали доверять Тинькофф журнал! Тьфу!0
  • СветланаСправка об полном расчёте ( ДДУ) от застройщика от 02.16 г., а продали 16.21 г. и это не единственное жилье, налог 13% не возникает?0
  • СветланаКупили квартиру по дду в марте 2019 . Оплатили сразу 100%, за Метры не доплачивали отдельно. Но квартира Не Единственная! В случае продажи-Придётся сдавать Декларацию и платить налог 13%???0
  • Павел ВладимировУ нас 1 квартира(приобретена в 2019 году) и 1 дду(приобретен в 2021 году), подскажите пожалуйста, при продаже квартиры потребуется платить налог? Дду считается за жилье?0
  • Вера СергеевнаКупили квартиру по ДДУ в 2015 году. Заплатили полную сумму за квадратные метры. Должны были отдельно ещё заплатить за остекление лоджии и стяжку. Но дом сдали только в 2022 году. Подали в суд на застройщика. По решению суда по взаимозачёту мы не должны платить за стяжку и дополнительные квадраты. Хотим продать квартиру. Будем ли мы платить налог с продажи?0
  • user2393280Дайте пожалуйста ссылку на закон в кот прописано про дату покупки0
  • АлинаЕсли куплены нежилые апартаменты, то правила те же?0
  • АлинаВопрос: на нежилые апартаменты те же правила?0
  • Hrozhek JКакая-то статья неоднозначный вывод оставила. "То есть при доплате любой суммы срок обнуляется — и начинает отсчитываться с того дня, когда за квартиру внесен еще хотя бы рубль." - это абсолютно не так, три/пять лет считаются от срока оплаты ДДУ, независимо от наличия доплат. Об этом вскользь упомянуто в начале статьи, а потом везде в статье дезинформация о том, что все-таки доплата влияет на срок.0
  • АллаДобрый день! Должна ли я платить НДФЛ если я купила по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома два парковочных места. Полную оплату произвела 27.05.2016 года, продала в 2022 году. Прошло пять лет. Налоговая считает, что на нежилые помещения условие 5-ти летнего владения и освобождение от уплаты налога не распространяется.0
  • Елена ЛетоEssa, прописка и собственность не взаимозависимы.0
  • Lee Eugenehttps://www.nalog.gov.ru/rn77/news/activities_fts/11207270/ Обновите статью то!0
  • LormondПодскажите как обстоят дела с продажей апартаментов(нежилого помещения по своему статусу)? С какого момента идет отсчет 5 лет?0
  • ВикторияДобрый день, если квартира приобреталась в 2014 году (выплаты по ДДУ тоже оплачивались в 2014 году), был долгострой и только ключи и собственность получила в 2020 году, продала квартиру в начале 2022 году, нужно платить налог 13 %?0
  • Рыбкина ЯнаДобрый день, помогите разобраться как сейчас считается доплата за обмеры бти после введения дома в эксплуатацию? Есть ли изменения?0
  • Дина ДорофееваМожно ли оплатить налог с разницы между стоимостью продажи и покупки квартиры по ДДУ если собственник не трудоустроен (самозанятый)?0
  • Людмила СопинаРафаэль, не понятно так с какого момента с даты оплаты первоначально или после обмера последего0
  • Рафаэль РафЛюдмила, с даты оплаты0