Минпросвещения разъяснило сложные вопросы о сделках с жильем через опеку

Если среди собственников квартиры есть несовершеннолетние, для сделки нужно одобрение органов опеки.

Иногда это одобрение получить просто, но бывает, что из-за позиции опеки сделка срывается, а взрослые годами бьются за разрешение на нее. Во многом это происходит из-за того, что некоторые сложные случаи до сих пор не были урегулированы.

Чтобы снять вопросы, Минпросвещения выпустило методические рекомендации для сотрудников органов опеки. Документ занимает почти 300 страниц и объясняет, как должны действовать чиновники.

Вот что важно для простых людей, если надо провести сделку с жильем.

Предварительное разрешение опеки нужно для сделок с недвижимостью, если среди собственников есть несовершеннолетний.

Разрешение требуется, если имущество:

• продают, меняют или дарят;
• сдают по договору;
• передают в безвозмездное пользование;
• передают в залог;
• делят, в том числе через выдел долей;
• уменьшают в площади или стоимости;
• отказываются от него.

Независимо от вида сделки потребуются паспорта родителей и их копии, а также документы ребенка. В методических рекомендациях сказано, что для ребенка подойдут:

• свидетельство о рождении;
• акт об установлении опеки или попечительства;
• акт о помещении ребенка, оставшегося без попечения родителей, под надзор в специализированную организацию;
• свидетельство об усыновлении, если усыновителей не вписали в книгу записей рождений в качестве родителей усыновленного ребенка.

Если фамилия родителя не совпадает с фамилией ребенка в свидетельстве о рождении, потребуется свидетельство о заключении или расторжении брака либо справка из загса о смене фамилии.

Все документы, кроме копий паспортов, опека может запросить сама в рамках межведомственного взаимодействия.

Остальные документы могут понадобится в зависимости от сделки, для которой нужно предварительное разрешение.

Для купли-продажи, мены, дарения:

1. Правоустанавливающие документы и выписки из ЕГРН на продаваемое и покупаемое взамен жилье. На покупаемое жилье выписку должен получить продавец. Также он может написать в Росреестр заявление о том, что он разрешает предоставлять свои данные, — иначе сведений о собственнике в документе не будет.
2. Единый жилищный или другой документ, в котором есть сведения о продаваемой квартире, а также указано, что нет долгов по взносам на капремонт.
3. Могут попросить: отчет об оценке продаваемого и покупаемого взамен жилья.

Для передачи имущества ребенка в залог:

1. Правоустанавливающие документы на недвижимость, где есть несовершеннолетний собственник.
2. Предварительное согласие залогодержателя, чаще всего — банка, который выдает ипотеку.
3. Могут попросить: отчет об оценке.

Для отказа от наследства:

1. Свидетельство о смерти наследодателя.
2. Правоустанавливающие документы на имущество.
3. Подтверждение, что принимать наследство невыгодно для несовершеннолетнего — например, документы о долгах умершего.
4. Могут попросить: отчет об оценке.

В методичке Минпросвещения разобран один из проблемных вопросов — когда ребенок живет в одном населенном пункте, а его квартира находится в другом. Обращаться советуют по месту жительства, при этом отдел опеки может действовать так:

1. Самостоятельно со всем разобраться: при помощи межведомственного взаимодействия отправить запросы туда, где находится имущество, получить нужные данные и принять решение об одобрении сделки или отказе.
2. Отправить родителей в опеку населенного пункта, где находится имущество, и уже родители должны будут взять там предварительное согласие на сделку. В разъяснениях не указано, как передаются документы: должны ли родители привезти их, или два органа опеки сами обменяются бумагами.
3. Связаться с отделом опеки в населенном пункте, где находится квартира, и запросить предварительное заключение — фактически перепоручить проверку. На основе предварительного заключения одобрить сделку или отклонить ее.

У родителей равные права и обязанности в отношении детей. Это значит, что на совершение сделки нужно согласие обоих родителей.

Но иногда возникают сложности — например, когда один из родителей живет отдельно, между ними конфликт, родитель просто не участвует в воспитании детей или выступает против продажи квартиры.

Если такой родитель не лишен родительских прав и не ограничен в них, есть только один вариант — судиться. Потребуется доказать невозможность получить согласие. Нигде не сказано, как именно это сделать, суд рассматривает каждую ситуацию индивидуально.

В методичке Минпросвещения сказано, что опека вправе попытаться уладить разногласия родителей. В частности, предложить им заключить письменное соглашение, его официальное название — «О порядке осуществления родительских прав родителем, проживающим отдельно от ребенка». В соглашении можно прописать в том числе и позицию по поводу продажи жилья.

Если родители не могут прийти к соглашению, спор может быть разрешен только в суде, опека тоже будет в нем участвовать.

Если разногласия между родителями по сделке противоречат интересам ребенка, а каждый из родителей преследует свои цели, опека вправе назначить независимого представителя для защиты прав ребенка.

В предварительном разрешении опека указывает, на каких условиях возможна сделка с имуществом несовершеннолетнего. Например, продать квартиру, только если взамен будет куплена другая. Или сдать дом в аренду при условии, что арендная плата будет поступать на счет ребенка.

Оформить договор купли-продажи недвижимости, где есть несовершеннолетний собственник, можно только через нотариуса. Если стороны решат обойти это условие и подпишут договор в простой письменной форме, Росреестр не зарегистрирует сделку.

В предварительном разрешении может быть отложенное обязательство родителей оформить недвижимость на ребенка взамен проданной — например, переписать на него долю в новостройке, когда дом будет готов. Однако для покупателя это рискованная сделка, потому что родители несовершеннолетнего могут не выполнить описанные в разрешении требования.

Если условия не выполнены, опека может обратиться в суд и отменить сделку.

Так же орган опеки поступит, если узнает, что сделка заключена без предварительного разрешения.

• Так, в Ульяновске чиновники подали иск в суд и потребовали признать недействительным договор купли-продажи квартиры и вернуть все как было до сделки.
• Разрешение на продажу квартиры, принадлежащей в долях родителям и несовершеннолетнему ребенку, выдали с условием, что на имя ребенка будет куплена доля в строящейся квартире.
• Договор долевого участия был расторгнут по инициативе застройщика, но это всё равно означало, что родители не выполнили обязательство, нарушили условия соглашения.
• Суд первой инстанции признал договор купли-продажи квартиры недействительным, прекратил право собственности покупателя на квартиру и признал на нее право общей долевой собственности за родителями и ребенком в равных долях, по 1/3 доли за каждым. Покупатель обжаловал решение, но апелляция и кассация оставили его в силе.

Что еще почитать по теме:

1. Как получить разрешение опеки и продать квартиру с долей ребенка.
2. Почему органы опеки могут не дать разрешение на продажу квартиры?
3. 6 ситуаций, когда родителям нужно получать разрешение органов опеки.