Можно ли выделить доли в квартире только детям, а самой просто прописаться?

3

Я хочу продать дом, который купила за маткапитал, и приобрести квартиру. Но выделить в ней доли только детям, а самой просто прописаться. Не возникнет ли с этим проблем?

Елена

Елена, с точки зрения закона никаких препятствий нет. Вы можете оформить квартиру только на детей. Но в будущем это может принести немало проблем, поэтому я бы не советовала так делать.

Аватар автора

Анастасия Корнилова

юрист

Страница автора

Расскажу, в чем минусы вашего решения и как следует поступить, чтобы не нарушить закон и не ущемить свои интересы.

Как продать дом, если вложили в него маткапитал

Выделить доли. По закону вы обязаны оформить дом, на который потратили материнский капитал, в долевую собственность на вас, детей и их отца, если были с ним в законном браке.

Если покупали дом без заемных средств, скорее всего, вы уже оформили его на всех, и дополнительно ничего делать не нужно. Если покупали в кредит, то у вас есть шесть месяцев, чтобы оформить жилье в общую долевую собственность, с момента, как выплатите ипотеку и снимете обременение. Мы уже рассказывали подробно, как выделить доли детям, если использовали маткапитал.

Выделить доли детям в доме нужно обязательно, иначе дальнейшую продажу могут оспорить, а ПФР может потребовать вернуть полученные деньги. В некоторых случаях даже привлечь к уголовной ответственности

  • Например, в Красноярске женщина купила жилое помещение с помощью средств маткапитала и обязалась оформить жилье в общую долевую собственность на всех членов семьи. Но она продала помещение, а обязательство не исполнила. Пенсионный фонд обратился в суд — нарушительнице пришлось вернуть деньги, которые она получила от государства.
  • А в Омске женщину приговорили к двум годам лишения свободы. Она купила квартиру с помощью средств материнского капитала, не выделила доли детям и продала ее. Адвокат женщины дошел до Верховного суда в попытке обжаловать приговор. Его клиентка потратила полученные за квартиру деньги на реконструкцию дома — увеличила его жилую площадь на 26 м². А после, как и обещала, выделила детям доли в праве собственности на дом. То есть фактически интересы детей не пострадали. Но ВС оставил наказание в силе.

Договориться с опекой. Поскольку вашим домом владеют или будут владеть в том числе несовершеннолетние дети, продать его просто так нельзя — придется согласовывать продажу с органами опеки и попечительства.

Как правило, органы опеки и попечительства дают разрешение на такую продажу. Но взамен родители должны приобрести в собственность детей равноценное жилье.

Равноценность оценивается не только по площади — в новом жилье детям должно принадлежать не меньше метров, чем в прежнем, — но и по обустроенности. Например, если сейчас у вас кирпичный дом из нескольких комнат и с центральными коммуникациями, а переехать вы собираетесь в однокомнатную квартиру с печным отоплением и кухней-прихожей, органы опеки вряд ли согласуют такую сделку.

Обратиться к нотариусу. Куплю-продажу дома придется проводить через нотариуса: такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Госпошлина составит 0,5% от суммы договора, но не меньше 300 и не больше 20 000 ₽.

А вот когда будете покупать квартиру взамен, можете обойтись без нотариуса. Если, конечно, сами не захотите к нему обратиться или если среди собственников квартиры не будет несовершеннолетнего.

Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Если оформить квартиру на несовершеннолетних

Вы можете оформить квартиру только на детей: закон это не запрещает. Но есть несколько негативных последствий.

Сложность с последующей продажей. Если сейчас вы увеличите доли детей в праве собственности на жилье, а в дальнейшем вам нужно будет квартиру продать, придется покупать жилье большей площади: жилищные условия детей при сделке должны улучшаться.

Чтобы избежать такой проблемы в будущем, лучше оформить жилье так, чтобы детям принадлежала минимальная площадь. А когда они станут совершеннолетними, переоформите на них свою часть квартиры, например через дарение.

Любые действия с квартирой придется согласовывать, и не только продажу. Например, через какое-то время вы переберетесь в другое жилье, а эту квартиру захотите сдать. Если собственниками будут только несовершеннолетние дети, вам придется получить разрешение органов опеки, и вы все равно не сможете воспользоваться деньгами, полученными от нанимателей. Опека заставит вас открыть спецсчет на имя детей, куда будут поступать деньги. При этом если хотя бы часть квартиры будет принадлежать вам, то частью денег вы сможете распоряжаться самостоятельно.

Оформить залог на квартиру, чтобы получить кредит, без согласования с органами опеки вы тоже не сможете.

У вас не будет прав на имущество. Вы никак не сможете повлиять на судьбу имущества, когда дети станут совершеннолетними. Если они захотят продать квартиру, вы не сможете им помешать. Как собственники, они смогут выписать вас, даже если у вас это будет единственное жилье.

  • В Воронеже женщина подарила свою долю в квартире сыну. Тот обещал, что для матери ничего не изменится и она останется жить в квартире. Когда сделку оформили, сын прислал матери письмо. Сообщил, что хочет квартиру продать, и попросил мать сняться с регистрационного учета и выехать.
  • Другого жилья и денег на его покупку у женщины не было, поэтому она пошла в суд, чтобы вернуть себе квартиру. Но суд не нашел оснований расторгнуть договор дарения и сказал, что женщина должна сняться с учета и выехать, раз собственник на этом настаивает. Единственное, суд дал бывшей хозяйке время, чтобы она смогла решить вопрос с переездом и найти, где зарегистрироваться.

В вашем случае вы даже не сможете обратиться в суд, чтобы оспорить договор, потому что квартира изначально оформлена на детей.

Взвесьте возможные последствия, прежде чем примете окончательное решение. Помните: если все-таки решите оформить квартиру на детей, потом не получится все изменить и переиграть.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
  • КристинаВ статье не нашла важного пункта при продаже дома - земля?! Как, меняя частный дом с землёй в собственности на квартиру, проводят сделки и считают долю? Для меня этот вопрос стоял на будущее. Нигде не нашла точной информации и на данный момент решила не рисковать и детям в доме не выделять доли. Будем на счета детей переводить средства и дальше планируем ипотеку с использованием данных средств. Пока известно, что только сбербанк кредитует с несовершеннолетними. Может кто-то подскажет другой банк?) Буду очень признательна!0
  • зоя Витчиноваа если муж является собственником жилья а мать с ребенком только прописаны они могут иметь часть если вдруг супруг умрёт или нет0
  • Николай МихайловВ статье не раскрыты причины для оформления квартиры на детей. Возможно, раскрытие таких причин могло бы что-то объяснить, но само по себе это очень плохое решение! Просто никаких плюсов. И чем дети младше, тем хуже такой вариант. p.s. единственное, что может на 2% оправдать такое решение, это когда использованы ВСЕ иные способы, чтобы "вывести" квартиру из-под раздела между супругами.0

Сообщество