Мы продали однушку с детскими долями и купили взамен двушку в ипотеку

Всего за четыре месяца

54
Мы продали однушку с детскими долями и купили взамен двушку в ипотеку
Аватар автора

Анастасия Советова

прошла опеку и не дрогнула

Страница автора

Продажа и одновременная покупка квартиры с детскими долями — настоящий квест.

Пока я искала подходящие варианты жилья, проверяла документы и сравнивала условия ипотеки, почувствовала себя риелтором, юристом и финансистом. Расскажу, что учесть, чтобы спасти нервы и быстро провернуть обе сделки.

Как продать квартиру, где есть детские доли

Мы с семьей живем в Новомосковске Тульской области и последние несколько лет планировали перебраться в Тулу, где больше возможностей для детей и взрослых. В 2016 году у нас родились двойняшки, поэтому мы получили материнский капитал — 453 026 ₽. В 2018 году использовали его на покупку однокомнатной квартиры в ипотеку в Туле, но так и не жили в ней. Решили досрочно погасить ипотеку и продать эту квартиру, чтобы купить большую.

Просто так продать недвижимость, в которую вложили маткапитал, не получится. Сначала нужно выделить доли всем членам семьи и получить разрешение органов опеки на продажу: чиновники должны убедиться, что детям будет где жить. К тому же необходимо практически сразу взамен купить новое жилье, комфортное для проживания детей, если они живут в продаваемой квартире.

В новой квартире условия должны быть не хуже предыдущих. Мы собирались покупать квартиру большей площади там же, где продавали старую, это подходит под определение улучшения жилищных условий.

Нашим детям в то время было по шесть лет — они считались малолетними и полностью недееспособными. Все решения за таких детей принимают родители, усыновители, опекуны и органы опеки.

Когда ребенку 14 лет, он считается частично дееспособным и тоже участвует в сделке. Но родители все равно должны дать на это письменное согласие.

С 18 лет ребенок становится полностью дееспособным и может сам распоряжаться своим имуществом и расписываться в документах.

Я читала о действующих законах в интернете, в том числе статьи в Тинькофф Журнале, звонила в органы опеки, что-то подсказывал риелтор. В итоге составила для нас такой план:

  1. Выделить детские доли.
  2. Одобрить ипотеку в Сбербанке.
  3. Найти покупателя на старую квартиру, договориться об условиях продажи.
  4. Подписать предварительный договор купли-продажи и получить аванс.
  5. Найти новую квартиру и обсудить условия.
  6. Подписать предварительный договор купли-продажи и перечислить продавцу аванс.
  7. Получить разрешение на обе сделки в органах опеки.
  8. Продать старую квартиру и выйти на сделку по новому жилью.

Как мы выделили детские доли

Ипотечная квартира находится в залоге у банка: ее нельзя продать или сдать в аренду без его согласия. Когда весь кредит выплачен, обременение можно снять. Мы погасили ипотеку на однокомнатную квартиру 12 октября 2022 года, банк сам отправил документы в МФЦ, а 24 октября обременение уже сняли.

Я убедилась, что сведения в выписке из ЕГРН обновились на сайте Росреестра и там же заказала выписку в разделе «Услуги и сервисы». Ссылка на готовый документ была у меня в почте уже на следующее утро. Стоимость выписки — 350 ₽, 2,45 ₽ — комиссия банка.

Мне даже удалось вернуть часть уплаченной страховки за объект недвижимости и жизнь заемщика. Это оказалось несложно: отнесла в страховую компанию, где оформляли полисы, копию паспорта заемщика, то есть мужа, справку о закрытии кредита из банка и реквизиты банковского счета. Остаток страховой премии пришел уже через несколько дней.

После снятия обременения в течение полугода нужно выделить доли на детей и супругов. Для этого я записалась в МФЦ на 26 октября, куда нужно было прийти с соглашением о долях. Его я составила сама по статье Т⁠—⁠Ж. Прочитала внимательно — и показалось несложным. Взяла из статьи первый шаблон, где выделяются доли детям, а остальное переходит в общую совместную собственность родителей.

Закон не обязывает выделять какую-то определенную долю, поэтому мы исходили из размера вложенного маткапитала. Вот что получилось в нашем случае:

  1. Наша однушка стоила по договору 2 100 000 ₽, маткапитал — 453 026 ₽.
  2. Доля маткапитала в цене квартиры 453 026 × 100 / 2 100 000 = 21,6%.
  3. На каждого члена семьи приходится 21,6 / 4 = 5,4%.
  4. В метрах это 5,4 × 32,2 / 100 = 1,7 — мы округлили до 2 м².
  5. На каждого ребенка приходится 2/32 доли. Я в спешке забыла сократить дроби до 1/16, и в документах они так и зафиксировались — по 2/32.
  6. На родителей в совместной собственности остается 28 / 32 = 7/8.

Подсчитайте, какую долю выделить детям, с помощью калькулятора.


Дальше нужно зарегистрировать соглашение в Росреестре. Для этого мы принесли в МФЦ следующие документы:

  1. Паспорта.
  2. СНИЛС каждого члена семьи.
  3. Свидетельства о рождении детей.
  4. Свидетельство о заключении брака.
  5. Выписку из ЕГРН с печатями.
  6. Соглашение о выделении долей в одном экземпляре — его лучше прошить. Я этого не знала и получила замечание от сотрудницы МФЦ, хоть в итоге она и приняла все документы.
  7. Квитанции об уплате госпошлины — 2000 ₽ за всех заплатили в МФЦ через банковский терминал.

Готовые выписки из ЕГРН на каждого собственника мы получили 7 ноября — меньше чем через две недели.

Благодаря статье в Тинькофф Журнале я сама подготовила соглашение о выделении детских долей и сэкономила на услугах нотариуса около 5000 ₽
Благодаря статье в Тинькофф Журнале я сама подготовила соглашение о выделении детских долей и сэкономила на услугах нотариуса около 5000 ₽
Благодаря статье в Тинькофф Журнале я сама подготовила соглашение о выделении детских долей и сэкономила на услугах нотариуса около 5000 ₽
После подачи документов на выделение долей сотрудник МФЦ выдал опись, в которой указывался предельный срок получения готовых выписок из ЕГРН с обновленными данными

Как мы искали покупателя на однушку

За месяц до предполагаемого погашения ипотеки мы выставили нашу однушку на продажу — рассчитывали, что удастся продать ее быстро.

Хотя до этого у нас был опыт покупки земли без посредников, в этот раз решили не рисковать. Мы живем в другом городе и не могли сами показывать квартиру заинтересовавшимся людям. Чтобы не упустить покупателей, решили обратиться к риелтору и выбрали его по совету знакомых. Кроме опыта и коммуникативных навыков нам было важно, насколько приятно и легко общаться с человеком.

Цену квартиры я определила сама исходя из ситуации на рынке. Первоначально хотела поставить 3 700 000 ₽, но сейчас вторичка в старом фонде дешевеет. Поставила 3 500 000 ₽ без торга. По договору с риелтором его вознаграждение — 100 000 ₽, так что мы получали на руки 3 400 000 ₽.

Мы не описывали все нюансы сделки в объявлении, но сразу сообщали детали заинтересовавшимся. Потенциальных покупателей не смущали детские доли. Мы ничего не скрывали, и, кажется, это даже вызывало доверие у людей.

На просмотрах больше отпугивало состояние подъезда и квартиры: она находится на третьем этаже в кирпичной хрущевке, окна деревянные. В целом жить можно, но для комфорта хорошо бы сделать ремонт. Главный плюс квартиры — расположение: в центре города рядом с большим красивым парком.

Квартиру просматривали практически каждый день, но о сделке никто не договаривался. Всем нравилось месторасположение, но смущало состояние и, соответственно, дополнительные расходы на ремонт.

Квартира подошла бы для жизни непритязательных людей, но для комфорта ее нужно апгрейдить
Дополнительные расходы отталкивали людей
Зато есть большая лоджия на две комнаты — гостиную и кухню

В середине октября нашлась долгожданная покупательница — пожилая женщина, которая всегда мечтала жить у парка и рядом с друзьями, магазинами, аптеками и больницей. Мы не общались лично, все переговоры вели через риелтора.

Поскольку в квартире есть детские доли, мы должны были провести сделку через нотариуса. Этот факт только обрадовал покупательницу, так как нотариус тщательно проверяет все документы, это ее успокоило. Она собиралась продать собственную квартиру, чтобы купить нашу, и тоже действовала через риелтора.

После этого мы начали искать вариант для себя.

Поиски квартиры

Наша мечта — двухкомнатная квартира площадью не менее 53 м² в сталинке рядом с центральным парком, чтобы гулять с детьми. В центре хорошая инфраструктура, а возраст дома нас не пугал. Подходящие по цене новые дома обычно располагались на окраинах, вдобавок мы не знали, какие там условия: есть ли рядом школы и магазины, насколько удобно выезжать в город. К тому же мы хотели въехать в новую квартиру как можно скорее и рассматривали варианты с приличным ремонтом, где не требуются серьезные переделки.

Бюджет — не выше 6 500 000 ₽. Деньги от продажи однушки — 3 400 000 ₽ — собирались полностью потратить на первоначальный взнос, а на остаток взять ипотеку в Сбере. Срок одобренной ипотеки по ставке 9,9% истекал 16 ноября — до этого времени нужно было найти покупателя на нашу квартиру и новое жилье, согласовать все с органами опеки и провести обе сделки.

Риелтор предлагала помощь в подборе квартиры, но мы отказались. Мы понимали, что именно нам нужно, давно отслеживали ситуацию на рынке недвижимости и не хотели переплачивать.

Просмотр квартир на «Авито», «Циане», «Домклике» — мое тайное увлечение. Я слежу за новостями рынка недвижимости и в тематических телеграм-каналах, читаю статьи об изменениях в законодательстве в «Гаранте» и «Консультанте». За это время я научилась вычислять фейковые объявления.

Такие предложения отличает заниженная цена — минус 20—30% от рыночной. Когда звонишь по объявлению, отвечают, что квартира уже продана, но предлагают подобрать похожую. Нужно только прийти в офис и подписать договор, в котором будет указана сумма агентского вознаграждения. Если отказываешься, потом замучают звонками. Пару лет назад я звонила по таким объявлениям, где продавали квартиры в популярных ЖК по нереалистичным ценам. Иногда мне открыто говорили, что это фейк, а в некоторых случаях уверяли, что глаза меня обманывают, и сразу же предлагали другие варианты.

Это объявление кажется мне подозрительным: цена слишком занижена для такой площади и района. Похожие квартиры продаются примерно за 5 400 000⁠—⁠5 800 000 ₽. Источник: cian.ru
Это объявление кажется мне подозрительным: цена слишком занижена для такой площади и района. Похожие квартиры продаются примерно за 5 400 000⁠—⁠5 800 000 ₽. Источник: cian.ru

Я сама просматривала квартиры в интересном для нас районе — около парка — и звонила по объявлениям. Выясняла, сколько собственников у жилья и есть ли среди них несовершеннолетние, спрашивала про скидку, готовность документов и возможность быстрого выхода на сделку. Подробности записывала в блокнот, чтобы ничего не забыть. Затем проверяла сведения о собственниках и обременениях через сервис Росреестра. Подходящие варианты сохраняла в «Избранное».

Когда мы подписали с покупательницей предварительный договор купли-продажи однушки, приступили к живому просмотру. В выходные смотрели квартиры вместе с мужем, в будни он ездил один после работы и показывал мне объекты по видеосвязи. Так за четыре дня мы посмотрели восемь вариантов у риелторов и собственников. Нас всегда встречали очень радушно и чаще всего уступали в цене. Одну из квартир забрали прямо у нас из-под носа, у других смущали завышенная цена, отсутствие ремонта или двор в плохом состоянии.

Расскажу об отдельных вариантах подробнее.

Локация первой квартиры была наилучшей: красивый сталинский дом, в котором раньше жила советская элита, закрытый двор, парк через дорогу, рядом общеобразовательная школа и школа искусств, любимый ресторан. Я мечтала купить именно ее.

Но в реальности квартира выглядела совсем не так, как на фото в объявлении. Она требовала основательного ремонта, санузел и кухня были микроскопическими, а балкона и кладовки вовсе не было. Если бы собственница уступила в цене тысяч 500, возможно, я бы уговорила мужа на покупку. Но она наотрез отказалась, а цена в 5 900 000 ₽ с таким ремонтом было явно завышенной.

Другой вариант нам очень понравился: сталинка площадью 57 м² за 6 100 000 ₽, средний этаж, балкон, хороший ремонт, стильная мебель, интересный интерьер, два кондиционера. Квартиру купила супружеская пара, но муж умер в начале 2022 года, а жена еще не вступила в наследство. Актуальную выписку из ЕГРН должны были подготовить только к 14 ноября, а наша ипотека была одобрена до 16-го, поэтому мы бы не успели. Пришлось отказаться от этого варианта.

Эта квартира на «Авито» — один из наших фаворитов. Из недостатков — совмещенный санузел, что для семьи из четырех человек неудобно. Источник: avito.ru
Эта квартира на «Авито» — один из наших фаворитов. Из недостатков — совмещенный санузел, что для семьи из четырех человек неудобно. Источник: avito.ru
Еще мне не понравилось, что кухня объединена с гостиной. По моему мнению, чем больше отдельных комнат, тем лучше. Источник: avito.ru
Еще мне не понравилось, что кухня объединена с гостиной. По моему мнению, чем больше отдельных комнат, тем лучше. Источник: avito.ru

В центре города продавалась видовая сталинка по высокой цене — 7 400 000 ₽. По моим наблюдениям, в этих местах квартиру с бабушкиным ремонтом можно найти и за 5 000 000 ₽. Ради интереса мы предложили на миллион меньше — и владелец согласился. Он собирался переезжать и готов был уступить в цене, если мы быстро организуем сделку. Только квартира оказалась слишком шумной: окна выходили на оживленный проспект. К тому же требовался дополнительный ремонт, поэтому мы передумали ее покупать.

Тогда я отказалась от идеи сталинки в центре города. Да, здания на главных улицах реставрируют, но во дворах сохраняется много ветхих построек. Если брать квартиру в центре, нужно приготовиться к соседству с сараями, частными домами и бараками. Бывает, что сама квартира хорошая, а подъезд и двор в ужасном состоянии.

Взвесив все это, мы начали смотреть дома, построенные не так давно, в 2010—2011 годах. Они располагаются в отдалении от центра, где мы сначала хотели жить: в пяти километрах от центральной площади и в трех километрах от парка. Зато в этих районах уже развитая инфраструктура. И, самое важное, есть школы, поскольку в 2023 году дети идут в первый класс, и небольшие скверы или парки. Идеально, чтобы поблизости были клиники, магазины, кафе, фитнес-центры, бассейн, остановки.

Как мы нашли свой вариант

Муж нашел объявление о продаже квартиры в относительно новом районе города и поехал ее смотреть. Видеоотчет отправил мне по телефону. Какие достоинства мы отметили:

  1. Дом сдали в 2011 году.
  2. Чистый подъезд и лифт.
  3. Красивый вид с 20-го этажа.
  4. Просторная кухня и раздельный санузел.
  5. Современный ремонт.
  6. Наличие лоджии.
  7. Мусоропровод в подъезде.
  8. Батареи с возможностью регулирования тепла.
  9. Адрес дома закреплен за новой школой в виде замка с большой спортивной площадкой.
  10. Транспортная доступность: напротив дома автобусные и трамвайные остановки во все точки города.
  11. В непосредственной близости — облагороженный парк с прудом и уточками, детские площадки, множество магазинов на первых этажах и в округе, бассейн, рынок, спортивный комплекс, кафе, ведомственная поликлиника.
Хочу, чтобы дети учились в этой новой школе
Хочу, чтобы дети учились в этой новой школе
В свободное время будем гулять в небольшом, но современном парке, он недалеко от дома
В свободное время будем гулять в небольшом, но современном парке, он недалеко от дома
1/2
Хочу, чтобы дети учились в этой новой школе

Через несколько дней мы посетили квартиру вдвоем с супругом и постарались узнать больше информации от независимого лица — консьержки. Она рассказала об интересном соседстве с неформальной девушкой, на которую часто жалуются из-за громкой музыки. Не понравилась близость автозаправки и лифт российского производства.

Я заметила замазанные трещины в облицовочном кирпиче дома, а в самой квартире насторожили висящие у входной двери провода, отсутствие домофона, проблема с уплотнителем на окне, отслаивающаяся штукатурка у откоса и отвалившийся кусок обоев возле батареи. Но эти мелкие недочеты легко устранить.

В итоге плюсы перевесили и мы решились на покупку. К тому же мы никогда не жили в новом доме и так высоко — нужно было непременно попробовать. Цена в 6 300 000 ₽ нас тоже устраивала. Собственник у квартиры был один, документы готовы к сделке, предполагалась свободная продажа с указанием всей суммы в договоре. Объект мужчина купил на этапе строительства по ДДУ еще в 2007 году.

Фотографии кухни из объявления — все убрано и никаких лишних вещей
Лаконичность в комнате
Мы сразу задумались, какую из комнат сделать детской

Как получили разрешение на продажу однушки у органов опеки

Поскольку собственники квартиры несовершеннолетние, сделки должен был согласовать орган опеки и попечительства. Нам нужно было предоставить документы и получить разрешение. Его выдают в течение двух недель.

Если одна из сторон передумает, опеку нужно проходить заново: разрешение выдается на конкретную сделку. Мы боялись этого, поэтому подписали с покупателем и нашим продавцом предварительные договоры купли-продажи и внесли задаток 20 000 ₽ за квартиру, которую собирались купить. Если бы продавец отказался от сделки, ему пришлось бы возвращать нам сумму в двойном размере.

Образец и бланк предварительного ДКП я попросила в органах опеки, а риелтор вписала персональные данные.

Предварительный ДКП с продавцом двухкомнатной квартиры
Предварительный ДКП с продавцом двухкомнатной квартиры

За разрешением мы обратились по месту регистрации детей — в органы опеки Донского. Нам прислали стандартный пакет документов, которые нужно собрать.

Выписка из домовой (поквартирной) книги или иной документ о лицах, зарегистрированных в квартире, которую продают. Ее выдают в ЖЭУ для квартир и в МФЦ для жилых домов при приватизации.

Выписки из ЕГРН на обе квартиры — ту, что продавали, и ту, что планировали покупать. Их заказывают через МФЦ или в электронном виде, подробнее обо всех способах есть отдельная статья. Можно также предоставить копии выписок из ЕГРН или свидетельства о праве собственности на квартиру, если квартиру покупали до 2016 года. Срок актуальности выписки не уточняли.

Копии правоустанавливающих документов на обе квартиры. Например, это договор купли-продажи, мены, дарения, передачи квартиры в собственность при приватизации, свидетельство о праве на наследство по закону, свидетельство о праве на наследство по завещанию, соглашение о наделении детей долями и другие.

Выписка из отчета об определении величины рыночной стоимости обеих квартир.

Предварительные договоры купли-продажи на продаваемый и приобретаемый объекты недвижимости. Это договор, где стороны обязуются заключить основной договор и обговаривают все важные условия — цену, сроки и прочее.

Акт обследования жилищно-бытовых условий. Его делают, если ребенок меняет место жительства. Его оформлял территориальный отдел органов опеки и попечительства, и я его не видела.

Заявления всех законных представителей подопечного с указанием причин сделки. Образец заявления я тоже попросила в органах опеки. Мы с мужем сами заполнили бланки и подписали их, а я отнесла все документы в ведомство.

Заявление должен написать каждый из супругов и предоставить в опеку с приложением собранных документов
Заявление должен написать каждый из супругов и предоставить в опеку с приложением собранных документов

Заявление ребенка старше 14 лет. Нашим детям шесть лет, поэтому мы не писали заявление и тонкостей оформления не знаем.

Копии свидетельств о рождении детей, а для ребенка старше 14 лет — еще и копия паспорта.

Копии документов родителей: второй, третьей и пятой страниц паспортов.

Справка или иной документ со сведениями о месте регистрации ребенка, если ребенок зарегистрирован не в той квартире, которую продают. Ее выдают в ЖЭУ — для квартир, в МФЦ — для жилых домов.

Копия свидетельства о заключении (расторжении) брака родителей или копия свидетельства об установлении отцовства.

Согласие банка на выдачу кредита с условием, что одним из собственников будет несовершеннолетний. Оказалось, что не все банки дают ипотеку с таким условием. Сбербанк и Фонд ипотечного кредитования — исключения.

Фонд ипотечного кредитования выдал нам справку для органов опеки об одобрении ипотеки и согласии на выделение детских долей в новой квартире
Фонд ипотечного кредитования выдал нам справку для органов опеки об одобрении ипотеки и согласии на выделение детских долей в новой квартире

Я без проблем собрала все документы и лично передала в органы опеки по месту прописки детей. Местная опека отправила запрос в Тульское отделение. До этого читала разные истории о продаже недвижимости с маткапиталом и переживала, что согласование как минимум затянется. Тульский сотрудник опеки сам договорился с риелтором и выехал на осмотр обеих квартир. Мы даже не пересекались с ним и не отвечали ни на какие вопросы. Покупателю однушки и продавцу новой квартиры тоже не пришлось приезжать в органы опеки.

Через неделю после обращения нам уже выдали разрешение на продажу старого и покупку нового жилья. Не думаю, что это всего лишь везение, ведь новая квартира действительно лучше однушки.

В распоряжении есть срок в три месяца, в течение которого мы должны провести обе сделки и предоставить выписку из ЕГРН
В распоряжении есть срок в три месяца, в течение которого мы должны провести обе сделки и предоставить выписку из ЕГРН

Как органы опеки оценивают новое жилье

Аватар автора

Тамара Скокова

17 лет проработала в отделе опеки и попечительства

Страница автора

Четкого и прописанного алгоритма одобрения нового жилья в законе нет, поэтому каждую ситуацию рассматривают отдельно. Родители должны доказать, что права детей не будут ущемлены при продаже доли: например, представить предварительный договор, в котором будут прописаны все условия сделки.

Вот в каких случаях точно не дадут разрешение:

  1. Новое жилье хуже, чем старое: аварийное, нет водопровода или газоснабжения.
  2. Второй родитель возражает и не дает согласие на сделку.
  3. Доля ребенка в новом жилье меньше по квадратуре и стоимости.
  4. Школы и детские сады расположены неудобно.
  5. В районе плохая экологическая обстановка, неподходящие для ребенка климатические условия.

Площадь нового жилья должна быть не меньше площади предыдущего, а доля ребенка в ней не должна сокращаться. Кроме площади учитывают рыночную стоимость детской доли. Если по метражу новая доля будет больше старой, но ее рыночная цена ниже, такую сделку могут не одобрить.

Мы проверяем условия в новом жилье: обязательно должно быть электричество, горячая вода, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах — и газоснабжение. В кухне должна быть установлена мойка и тумба под мойку, плита, духовой шкаф, вентиляционная решетка.

Новое жилье должно быть расположено в местности с развитой инфраструктурой, то есть рядом с садом и школой. В моей практике был случай, когда родители собирались купить дом в селе, а ближайшая школа находилась в шести километрах от него. Мы не согласовали такую сделку, и мама нашла другой вариант. Если взрослые продают квартиру в центре города, а покупают дом в деревне, это придется обосновать. Такую сделку могут согласовать в случае, если у ребенка проблемы со здоровьем и ему лучше жить за городом, но это придется подтвердить медицинской справкой.

Также я знаю ситуации, когда сделку согласовали, но она все равно сорвалась. Один раз продавец просто передумал продавать квартиру. В другой истории опека выдала предварительное разрешение на сделку в течение месяца, а заявители не успели подготовить документы. Срок разрешения утратил силу, и сделка сорвалась. Из-за повторного обращения процесс затянулся.

Как мы продали нашу однокомнатную квартиру

Мы были звеном длинной цепочки: наша покупательница продавала свою квартиру, чтобы приобрести нашу. Если бы сделка сорвалась, нам бы пришлось заново согласовывать продажу в опеке. Все участники обеих сделок волновались.

Наш риелтор сама общалась с покупательницей. Та несколько раз посещала квартиру, чтобы детально осмотреть ее и мебель, проверить работу техники. В итоге попросила нас убрать до сделки большую часть мебели и холодильник. Пришлось быстро ее распродавать на «Авито», а холодильник забирать себе.

Продажа квартиры с детскими долями по закону проходит у нотариуса. Мы заранее записались на бесплатный предварительный прием, чтобы узнать, какие нужны документы, но на всякий случай взяли все, что было на руках. Через два дня нотариус приняла нас и сказала подготовить для сделки следующее:

  1. Распоряжение опеки.
  2. Соглашение о выделении долей.
  3. Выписки из ЕГРН на однушку.
  4. Копии паспортов родителей и свидетельств о рождении детей.
  5. Договор купли-продажи с предыдущими владельцами однушки.

Нотариус назначила дату сделки — 14 декабря 2022.

По закону продавец должен принять деньги до визита к нотариусу, иначе сделку не зарегистрируют, поэтому перед нотариальной конторой мы зашли в отделение Сбербанка. Покупательница перечислила со своего счета всю сумму без комиссии, и мы сразу увидели ее на своем счету.

Уже в конторе нотариуса нам зачитали договор купли-продажи, мы подписали все экземпляры — на все ушло полчаса. Нотариальный ДКП не подразумевает составления актов приема-передачи собственности. Показывать расписку о получении денег не пришлось — нотариус поверила на слово.

Мы как продавцы заплатили за услуги нотариуса 21 170 ₽. Покупательница уплатила госпошлину за регистрацию сделки в размере 2000 ₽. Свои экземпляры договоров мы забрали сразу же, покупательнице нужно было явиться к нотариусу через два-три дня за новой выпиской из ЕГРН, заверенной печатями. За нее покупательница заплатила 555 ₽.

Объявленная стоимость квартиры — 3 500 000 ₽, но в нее заложен гонорар риелтора в размере 100 000 ₽, поэтому мы получили 3 400 000 ₽.

Нотариус самостоятельно составила договор купли-продажи на основе переданного пакета документов
Нотариус самостоятельно составила договор купли-продажи на основе переданного пакета документов
Нотариус самостоятельно составила договор купли-продажи на основе переданного пакета документов
Нотариус самостоятельно составила договор купли-продажи на основе переданного пакета документов

Нужно ли платить НДФЛ с продажи квартиры, которая была в собственности меньше минимального срока

Если собственники владеют купленной квартирой больше трех лет и у них это единственное жилье, то платить НДФЛ при продаже не нужно. Но в 2022 году мы выделили доли детям, поэтому выходило, что дети владеют своими долями меньше минимального срока. А значит, нужно платить НДФЛ с доходов от продажи их долей. Но при этом доходы можно было уменьшить на расходы родителей на их приобретение.

Однако риелтор рассказала, что с 2022 года мы как семья с двумя несовершеннолетними детьми можем не платить НДФЛ с продажи квартиры, которой владели менее пяти лет. Для этого должны выполнить условие — в течение календарного года на вырученные деньги купить иное жилье для улучшения жилищных условий.

Я позвонила в налоговую по единому номеру 8 800 222-2222, чтобы перепроверить, и мне подтвердили эту льготу, но на всякий случай рекомендовали подготовить письменное обращение с описанием конкретной ситуации. Я составила запрос в электронной форме и направила в ИФНС через личный кабинет:

  • Здравствуйте! В 2018 году нами (муж, жена, двое детей 2016 г. р.) куплена квартира с кадастровым номером ХХ:ХХ:ХХХХХХ:ХХХ в ипотеку с использованием материнского капитала (453 026 ₽).
  • Мы погасили кредит и планируем продать квартиру после выделения детских долей в 2022 году. Срок владения менее пяти лет, сумма продажи может быть выше, чем сумма покупки у прежних владельцев. Нужно ли нам будет платить НДФЛ (в том числе и с выделенных в 2022 году детских долей) или мы попадаем под льготу согласно п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ?
  • Условия данного пункта соблюдены (двое маленьких детей, планируется покупка квартиры большей площади в текущем году, кадастровая стоимость менее 50 млн, более 50% доли в ином имуществе членам нашей семьи не принадлежит). Будет ли доход с продажи квартиры по большей стоимости, чем покупка у предыдущих владельцев, освобожден от уплаты НДФЛ?

Через две недели пришел ответ о том, что нам положена льгота.

То есть в таких случаях, как у нас, получается, что можно не сдавать декларацию, поскольку доход полностью не облагается НДФЛ. Но нужно быть готовым к вопросам от налоговой на случай, если она потребует объяснить, почему мы не представили декларацию. Тогда можно так и ответить: воспользовались льготой.

По сути, в ответе налоговой пересказаны статьи НК
По сути, в ответе налоговой пересказаны статьи НК
По сути, в ответе налоговой пересказаны статьи НК
По сути, в ответе налоговой пересказаны статьи НК

Как мы нашли выгодную ипотеку

Мы очень хотели успеть выйти на сделку до 16 ноября, поэтому заранее подготовили необходимые документы, успели решить вопросы с органами опеки и одобрить квартиру в банке. Но наши покупатели из-за технических работ Росреестра не смогли продать свою квартиру в срок, а других денег на первоначальный взнос у нас не было.

16 ноября срок нашей заявки на ипотеку истек. Нужно было подавать в банк новую, только процентная ставка за это время успела вырасти на 0,5% — до 10,4%. За день до этого я узнала, что люди, которые покупают квартиру у нашего покупателя, тоже оформляют ипотеку. Но не в банке, а в Фонде ипотечного кредитования в Туле. Я не слышала об этой организации и решила проверить условия на сайте фонда. Выяснилось, что фонд предлагает услугу льготного кредитования для работников сферы медицины и образования со ставкой 7%. Для остальных граждан ставка всего 8,9%, в то время как в других банках — от 10,4%.

Я позвонила и узнала, что нам с супругом необходимо лично прийти в фонд и принести для проверки платежеспособности следующие документы:

  1. Копии паспортов созаемщиков, ИНН, СНИЛС.
  2. Формы СТД-СФР — можно заказать в личном кабинете на госуслугах.
  3. Справки 2-НДФЛ от работодателя с подписью и печатью за нынешний год.
  4. Копию свидетельства о браке.
  5. Копии свидетельств о рождении детей.
  6. Справка о размере пенсии, так как муж — военный пенсионер.

Мы ждали одобрения ипотеки от фонда больше недели из-за технических работ. После одобрения мы заказали оценку будущей квартиры. Нужно было выбрать компанию из предложенных четырех партнеров фонда. Оценка, которую делали при одобрении Сбербанком, не подошла, так как ее проводила компания, не аккредитованная фондом. За повторную оценку заплатили 2500 ₽.

Страховые полисы тоже нужно брать у партнера фонда. Объект страхования — жизнь заемщика и созаемщика, то есть супруга и меня, и сама недвижимость. За страховку отдали 16 269 ₽.

Покупка новой двухкомнатной квартиры

Если у детей нет другого жилья в собственности, то при продаже квартиры нужно практически сразу купить новую. Мы пока живем в Новомосковске, поэтому на продажу однушки в Туле и покупку новой квартиры нам выделили три месяца.

Собственником квартиры, которую мы выбрали, был мужчина. Он приобрел ее за наличные на этапе строительства по договору участия в долевом строительстве. Риелтор наших продавцов подготовила все документы:

  1. Предварительный договор купли-продажи для органов опеки.
  2. Основной договор купли-продажи.
  3. Выписку из ЕГРН.
  4. Правоустанавливающие документы: акт приема-передачи, договор участия в долевом строительстве, дополнительное соглашение.
  5. Справки о прописанных лицах и отсутствии задолженности.
  6. Согласие супруги, хотя был брачный договор. Продавец сделал его у нотариуса за один день.

Решили, что в новой квартире детские доли будут такими же, как и в предыдущей, по 2/32 на каждого ребенка. Получилось по 7 м² на двоих детей: 56 × 4 / 32. Это было необходимо отразить в предварительном и основном договорах купли-продажи.

После сбора всех бумаг менеджер фонда назначил сделку на 15 декабря 2022.

14 декабря мы получили деньги за однушку и в тот же день перевели продавцу 3 280 000 ₽. Всего аванс составлял 3 300 000 ₽, так как 20 000 ₽ мы уже передали при подписании предварительного договора купли-продажи.

В подтверждение переданного аванса мы взяли с продавца расписку о получении денег
В подтверждение переданного аванса мы взяли с продавца расписку о получении денег

Мы пришли в фонд вместе с продавцом и его риелтором, изучили ДКП, который составил менеджер фонда, взяли документы и все вместе отправились в МФЦ. Бумаги в МФЦ оформили за час и заплатили за это госпошлину 2000 ₽.

Уже после покупки мужу 20 декабря позвонили из Росреестра и рассказали, что с 1 сентября 2022 нельзя выделять в новой квартире доли менее 6 м² на человека. Запрет не распространяется на квартиры, для приобретения которых использовался маткапитал, а вот договор купли-продажи новой квартиры пришлось переделать. Менеджер фонда бесплатно переделала договор купли-продажи, мы отнесли его на следующий день в МФЦ. Дата ДКП осталась прежней.

26 декабря из МФЦ пришли смс о готовности документов, а на следующий день муж их забрал.

Продавец сделал фото описи и отправил менеджеру фонда — в течение двух-трех часов после этого продавцу должны были перевести оставшиеся деньги. Наступил следующий день, а денег все не было. По ошибке их зачислили на счет мужа вместо счета продавца. Мы люди законопослушные, и тем же вечером муж перевел их продавцу в отделении Сбербанка.

После регистрации сделки мы отчитались перед органами опеки и предоставили им копии:

  1. Договора о продаже однушки.
  2. Договора о покупке новой квартиры.
  3. Выписки из ЕГРН.

В итоге на продажу квартиры с долями и оформление новой мы потратили 146 791,45 ₽

Услуги риелтора, продававшего нашу квартиру100 000 ₽
Услуги нотариуса при покупке новой квартиры21 170 ₽
Страхование заемщиков и объекта16 269 ₽
Оценка квартиры при одобрении ипотеки5000 ₽
Госпошлины4000 ₽
Выписка из ЕГРН при оформлении соглашения о долях352,45 ₽

В итоге на продажу квартиры с долями и оформление новой мы потратили 146 791,45 ₽

Услуги риелтора, продававшего нашу квартиру100 000 ₽
Услуги нотариуса при покупке новой квартиры21 170 ₽
Страхование заемщиков и объекта16 269 ₽
Оценка квартиры при одобрении ипотеки5000 ₽
Госпошлины4000 ₽
Выписка из ЕГРН при оформлении соглашения о долях352,45 ₽

Запомнить

  1. Продать квартиру, в которую вложили маткапитал, вполне реально, хоть и требует дополнительных действий. Запаситесь терпением.
  2. Лучше заранее изучить законы и проконсультироваться с органами опеки и риелтором.
  3. Важно выбрать добросовестного и опытного риелтора. Хотя до этого покупали участок без посредников, с квартирой мы так не решились. Нам бы это стоило слишком много нервов и времени. К тому же мы не могли сами показывать квартиру покупателям, поскольку жили в другом городе.
  4. Самое сложное — согласовать действия всех участников обеих сделок. Нужно быть готовым начать заново, если что-то сорвется.

Станьте героем Т⁠—⁠Ж. Покупали недвижимость? Расскажите, как все прошло и что купили
Вы продавали недвижимость с детскими долями? Расскажите, что показалось самым сложным:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Вы выделили мусоропровод в доме в плюсы?
А чем это плюс, если вы из мобильной категории граждан?
Вижу только минусы и много и весомые

13

Скажи,, Всю жизнь жила в домах старой постройки, поэтому о минусах мусоропровода не знаю.

3
Герой

Анастасия, воняет от него часто. И могут быть насекомые и прочие грызуны.
У нас все мусоропповоды в городе заварили.

4
Герой

+5

Скажи,, для меня тоже мусоропровод - неоспоримый плюс. Потому что это удобно, блин.

2
0

Продавала дома с детскими долями дважды. Все получилось, хотя не без сложностей. Опека ни разу не проверяла условия в домах и не выезжала на объект. Вся информация — исключительно из предоставленных документов.

Почитала комментарий представителя опеки в статье. Честно говоря, вызывает возмущение. Указывать людям, где им лучше жить, это за гранью добра и зла. Первый дом как раз в деревне брали, в 8 км от города. Чистый воздух, рядом поля, река, мало машин. Да, в школу в город возила. Но, полагаю, это мое личное дело и забота, как и где давать образование.

11

После прочтения ещё меньше захотелось возиться с мат капиталом. Денег сравнительно немного, а волокиты бумажной просто ужас. В Москве за маткапитал на 2–их детей можно купить 3 м кв площади. Вот спрашивается, на что покупать остальные минимум 9 квадратов детских долей, и всего остального, если без ипотеки??? Наиглупейшая программа. А опека по-моему должна другими вещами получше заниматься, а не в жилье совать свой нос.

11

user858320, Да, для московской недвижимости сумма маткапитала смешная. Для регионов - вполне нормальная, особенно после февральского повышения. А как вы будете распоряжаться маткапиталом?

0

Кроха, Думаю все же, что контроль опеки в таких вопросах не лишний. Хорошо, когда родитель ответственный, как вы. А есть и другие случаи, к сожалению.

2

Анастасия, я могу понять, когда смотрят, чтобы дом не развалиной оказался. Это понятно. Но когда проверяют, есть ли рядом школа с детским садиком... А если дети на семейном обучении, например.

Хорошо, что я с таким в опеке не сталкивалась. У нас в этом плане представители опеки были адекватные и требования к них были такими же, максимально приближенные к реальности.

6
Герой

+5

Кроха, у нас каждый чебурашка всегда знает, как нужно жить другим. Очень жаль, если у чебурашки есть для этого минимальная власть.
Опека указывает, где должны жить дети. Врачи указывают, что человек должен делать со своим телом. Учителя указывают, как родители должны воспитывать детей. Люди с властью, которые сами неизвестно чем занимались в свои 15 лет, решают, кто и скольки лет может пить, курить и заниматься сексом.
Тоже бесит.

1
0
Герой
Отредактировано

Опека крайне неохотно выдает разрешение на покупку в ипотеку, требуют чтобы полная сумма была и детские доли не были в залоге. Не знаю ни одного успешного случая. У вас как-то крайне легко это получилось. Вообще не было никаких проблем с этим?

9

Любoвь, Возможно так было раньше, сейчас опека стала более лояльна. Раньше и Сбер не разрешал выделять доли в залоговом жилье, сейчас разрешает. Проблем не было с опекой.

3

Анастасия, в московской опеке категорически против покупки квартиры в ипотеку для вывода долей, дали целую памятку, что делать запрещено, в том числе и это. Правда и покупка квартиры должны быть, по мнению опеки, день-в-день(( Очень рада, что в других регионах более человеческие правила. Хорошо, что все у вас получилось! Спасибо за статью!

1

O_Laura, То есть купить квартиру взамен имеющейся можно только без ипотеки? У нас почти было день в день - 14-го продали, 15-го купили.

2
Отредактировано

Анастасия, да,взамен квартира должна быть куплена без ипотеки( при этом также запрещено класть деньги на счёт, покупка недвижимости у родственников, дарение взамен доли. Если бы эту брошюрку выдавали при оформлении заявления на получение маткапитала, мы бы не ввязывались. А ещё требование, чтобы новая квартира была по 4 параметрам лучше/ больше прошлой (в соответствии с долей): рыночная цена, кадастровая стоимость, общая и жилая площади. Если квартира большая/ дорогая и доли выделены не минимальные, то это конец, зато рынок недвижимости никогда не упадет!

4

O_Laura, Без ипотеки в большинстве случаев купить квартиру не реально. Остальные требования у нас такие же.

2

Анастасия, спасибо за подробный рассказ, рад за вас что у вас все получилось. А нам в Москве как пишет O_Laura опека говорит не дадим разрешение на приобретение в ипотеку…(причина - нельзя обременять детские доли). Классно права детей защитили! Ни чего не скажешь… Если кто то нашел решение нашего кейса был бы очень признателен за любой совет/опыт🙏

0

O_Laura, нам также сейчас опека говорит не даст разрешение на покупку в ипотеку (со ссылкой на закон запрещающий обременение детского имущества), в то же время девушка из Сбера заверяет что лично сама регистрирует по несколько таких сделок каждый день (ипотека на объект где сразу выделяются доли несовершеннолетним) даже в Москве! По данной схеме они якобы пишут какое то гарантийное письмо в опеку что не против того, чтобы в приобретаемом объекте выделялись доли несовершеннолетним. Напишите пожалуйста в итоге вам удалось как то решить вопрос, буду очень признателен 🙏

0

а ещё новое требование с марта 23, что каждому собственнику по 6м2 выделить. Было у ребенка 2м2, а теперь в новой квартире не меньше 6м2. В Москве новый регламент. В других городах тоже так?

0

Максим, Чтобы Тинькофф Журнал опубликовал статью, нужно предоставить доказательную базу - документы о совершенной сделке. Если их нет, нет и статьи. Так что, это явно не фейк, а личный опыт.
К купле-продажи недвижимости я готовилась заблаговременно - читала законодательные нормы, изучала чужой опыт, просматривала объявления. Сделки все же отняли много нервов, не могу сказать, что все было легко и просто. Но в чем то помогли риелторы, сотрудники Фонда, да и опека не чинила препятствий.

8

Максим, зря вы такими обвинениями раскидываетесь. Я тоже продавала дважды дома с детскими долями. Опека согласовывала в срок. А это 2 недели. О каких месяцах вы говорите? Более того, я созванивалась с юристом опеки, просила ускориться. И мне пошли на встречу во второй раз, сделали приказ всего за 3 дня. Разрешили продать, направить средства от продажи долей в качестве первоначального взноса по ипотеке и отдать банку выделенные доли в залог.

7
Сообщник

Максим, в чем фейк? Я два раза продавала жилье с детскими долями. И в третий продам. И все так делают. В чем проблема, не понимаю вообще

5
0
Герой

+5

Хочется убить за мойки, расположенные в углу. Кто и для кого это строит? Дико неудобно. Даже не попытались изобразить какой-то минимальный комфорт для покупателей.

4
0

А ещё проблема, что гражданский муж не давал согласие в опеке, хоть мы не в браке, он не покупал, не платил и я должна была получить согласие его, это бред... Только в нашем государство, в опеке сказали ну он же отец)

3
Герой

+5

Мария, не давал из вредности или по каким-то объективным причинам?

0

Мария, ну реально ж отец, а не мимокрокодил

0

ДоброДушный, Мы покупали первую квартиру в 2018 году. Тогда банк не разрешал выделять детские доли в залоговой недвижимости. Мы писали нотариальное обязательство о выделении долей после погашения ипотеки, что и сделали в 2022 году.

3

ДоброДушный, Человек работает, но особых хождений по Опекам не было - всего 3 раза посетила. Так что все реально, если есть желание.

3

user1304354, Мы сразу и выделили, как только погасили ипотеку на однушку.

2
0

У нас был аналогичный квест😪 это издевательство со стороны государства, почему также нельзя написать обязательство на выделение в новой квартире 🤦‍♀️

2
0

"с 1 сентября 2022 нельзя выделять в новой квартире доли менее 6 м² на человека. Запрет не распространяется на квартиры, для приобретения которых использовался маткапитал, а вот договор купли-продажи новой квартиры пришлось переделать"
Новое попадалово!! Кошмар!

2

Заясь,, да, это было неожиданно.

0

ДоброДушный, а еще есть риелторы. Сегодня на рынке довольно много специалистов, которые нормально проведут вам сделку и даже сами в опеку съездят. Если бы все было так страшно, квартиры, купленные с маткапом, вообще не продавались. А они еще как продаются.

2
Удалённый пользователь

Nat, бесспорно, кому-то нравится заниматься этим головняком)

0
0

Да уж, прочитал я все это.....
Вот это помощь от государства. Взять мат капитал, а потом при каждой продаже плати деньги нотариусам и риэторам, чтобы удачно провести сделку с опекой и сохранить нервы. Теряются вся суть помощи.
Когда сумма мат капитала 453тыс, а потом не можешь продать квартиру за 15млн.
Если бы это объяснялось раньше, многие бы отказались от него.
А опека явно занимается не тем. По сути это должно быть на уровне МФЦ, где все можно делать онлайн, где по ЕГРН специалисты могли давать добро из соображений кадастровой стоимости, выделенных долей квадратуры и оценки недвижимости, с подтверждения Пенсионного фонда

2
0

Не знала, что ипотеку модно брать в фонде, а не в банке... Спасибо за информацию!

1
0

"По закону продавец должен принять деньги до визита к нотариусу, иначе сделку не зарегистрируют, поэтому перед нотариальной конторой мы зашли в отделение Сбербанка. Покупательница перечислила со своего счета всю сумму без комиссии, и мы сразу увидели ее на своем счету." =Как она рискнула прям перевести Вам деньги до перехода права собственности!!!

1
0

Здравствуйте. Подскажите пожалуйста, в предварительном договоре купли-продажи есть такие строки: " - общая совместная доля 7/8" как вы рассчитали? Я так понимаю это доли родителей? Второй вопрос - вы отобразили для органов опеки доли в документе, что я писал выше, но разве они не запросили с вас, такой же предварительный договор купли-продажи, где вы являлись продавцом своей однушки? (чтобы показать цепочку)

0

Владислав, Здравствуйте. Подробный расчёт есть в разделе «Как мы выделили детские доли». В опеку мы предоставили оба предварительных договора.

0
0

Получилось по 7 м² на двоих детей: 56 × 4 / 32.

Ошибка редактуры: "получилось 7 м² на двоих детей (по 3.5 м² каждому)

0
0

Я собираюсь это сейчас делать. Ваша статья оказалась очень полезной. Спасибо! Но меня мучает вопрос: зачем нужен был тот риелтор за 100 000 р.? В чем была его работа, кроме того, что он нашел покупателя?

0

Александра, Понимаю, что иногда бывает жалко отдавать деньги риелтору, но в нашем случае ее услуги были очень полезными. Она показывала квартиру в городе, где мы не проживаем, беседовала с покупателями, договаривалась с нотариусом, определила механизм рассчетов, рассказала о этапах процедуры и просто давала хорошие советы.

1
0

Добрый день, Анастасия, хотела задать вопрос, а в 2-х комнатной квартире доли детям выделяются после снятия обременения? Жаль, что не прикрепили договор купли-продажи

0

Любовь, Здравствуйте! В двухкомнатной разрешили сразу выделить доли.

0

Анастасия, это было прописано в договоре? Не могли бы прикрепить договор?

0
0

что-то в статье так и не увидела, КАК органы опеки разрешили выделить доли в квартире , которая покупается в ипотеку и будет в залоге у банка.
Каков механизм? Банк давал разрешение на включение долей детей? РОНО прописывало в постановлении, что они разрешают, взятие в залог долей детей?

0
0

А можно ли купить в новостройке (без ремонта), или будет отказ?

0
0

Добрый день. Прошла подобный ад полгода назад. Переехали из одного города в другой. Но сейчас сложности возникли. Опека пытается аннулировать продажу нашей квартиры, потому что нам в разрешении опека указала обязанность одновременной сделки (в один день, что физически сделать было просто невозможно, расстояние между городами составляет 200 км) и при условии краткосрочной ипотеки сроком не более 3 месяцев. Но у нас разница в стоимости продаваемой и покупаемой квартир составила почти полтора миллиона. Поэтому оформили обычную ипотеку. Сразу погасили её две трети от вырученных с продажи денег. Сейчас остаётся 10 лет ипотеки от начальных 30. Имеет ли право опека аннулировать продажу, если новая квартира больше старой в 2 раза, новый дом 2000 года постройки, а старый был 1967; доли выделены больше, чем в старой квартире ; у каждого ребёнка своя отдельная комната ; школа и детский сад в 3х метрах от дома??

0
0

Не смогли продать квартиру, принадлежавшую несовершеннолетнему по наследству, т.к. Тинькофф банк не разрешил покупателю покупать ее в ипотеку, только потому что владелец квартиры- несовершеннолетний. Хотя разрешение опеки было, у нотариусов все проверено

0

Вот что еще мы писали по этой теме

Сообщество