Когда мы поженились, каждый выплачивал свою ипотеку.

Мы живем в Орле. До свадьбы я и муж купили по двухкомнатной квартире в новостройках. А в сентябре 2019 года, когда поженились, каждый выплачивал свою ипотеку. Моя квартира только строилась. А дом супруга как раз ввели в эксплуатацию. Его квартира была с отделкой от застройщика — заезжай и живи. Мы так и сделали.

В феврале 2021 года у нас родился ребенок, поэтому я получила право на материнский капитал. К тому времени мой кредит уже был закрыт, поэтому деньгами маткапитала мы решили погасить часть ипотеки мужа. Но когда я сказала, что по закону придется выделить доли мне и ребенку, муж отказался от этой идеи.

Чтобы договориться, пришлось искать вариант, который всех устроит. Расскажу, какую схему предложил нам нотариус, что мы уже сделали и что еще предстоит.

Почему мы решили вложить маткапитал в ипотеку мужа

Можно было бы купить общую квартиру и потратить маткапитал на нее. Но к тому времени инфляция бы его обесценила, ведь маткапитал индексируется не так быстро, как растут цены на недвижимость. Например, за три года моя квартира подорожала почти вдвое — на 2 500 000 Р. А маткапитал рос не так быстро: на первого ребенка в 2020 году он составлял 466 617 Р, а в 2022 году — 524 527 Р.

Вкладывать маткапитал в свою будущую пенсию я не хотела. Посчитала, что это инвестиция в слишком далекое и туманное будущее, до которого еще нужно дожить.

Вариант потратить маткапитал на образование ребенка меня тоже не устраивал. Я не знала, будет ли он ходить в детский сад или посещать кружки, у которых есть образовательная лицензия. Что касается высшего образования, то я не представляла, сколько оно будет стоить в 2038 году. И вообще, будет ли к тому времени действителен мой сертификат о маткапитале.

Поэтому я стала думать, как потратить маткапитал на ипотеку мужа. Проблема была в том, что если гасишь часть ипотеки маткапиталом, собственник должен выделить всем членам семьи доли согласно вложенному маткапиталу. И неважно, куплена квартира до брака или в браке: выделить доли все равно нужно всем.

Мужа не смущало, что у нашего ребенка будет доля в его квартире. Но остальную часть квартиры он хотел оставить в своей собственности, поскольку у меня уже была своя недвижимость. Получилось, что мы оба купили до брака недвижимость и муж хотел, чтобы у каждого так и осталось по квартире в личной собственности.

Я стала искать способы, как не выделять мне долю в добрачной квартире мужа.

Что посоветовал нотариус

Я сходила на бесплатную консультацию к нотариусу. Она объяснила, что маткапитал — это, по сути, не наши деньги, поэтому ими нельзя распоряжаться как нам хочется. Их выделяют на семью, так что муж обязан выделить доли и мне, и ребенку. Но потом я могу подарить ему свою.

Вот какой получился план действий:

  1. Составить у нотариуса предварительный договор о намерениях. В договоре прописать, что муж обязуется выделить мне и детям доли в квартире. И добавить, что после этого я подарю ему свою долю.
  2. Погасить маткапиталом часть ипотеки мужа.
  3. Дождаться, когда муж полностью погасит ипотеку, и снять с квартиры обременение.
  4. Заключить у нотариуса соглашение об оформлении квартиры в общую долевую собственность и выделить доли мне и ребенку.
  5. Заключить договор дарения, по которому я безвозмездно передам в собственность мужа свою долю в праве на квартиру.

Мы обсудили с мужем этот вариант, и он нас устроил.

Как мы заключили договор о намерениях

В июне 2021 года мы пришли к нотариусу, чтобы заключить предварительный договор о намерениях. Взяли с собой документы:

  1. Паспорта.
  2. Свидетельство о рождении ребенка.
  3. Свидетельство о заключении брака.
  4. Договор долевого участия мужа.
  5. Сертификат на материнский капитал.

Мы прописали в договоре, что доли в квартире распределятся таким образом, когда муж выплатит ипотеку:

Объясняю, как мы рассчитали эти доли. Площадь квартиры — 50 м². Муж купил ее за 2 167 000 Р, а маткапиталом собирался оплатить 483 882 Р. То есть маткапитал покрывал стоимость 11,2 из 50 м². Эти 11,2 м² принадлежали всей семье и должны были делиться поровну между родителями и ребенком, то есть на 3. В итоге минимальная доля одного члена семьи составила 3,7 м², но мы округлили ее до 4 м². При общей площади в 50 м² получилось, что ребенку полагается 4/50 или 2/25 доли. То есть нам с мужем оставалось 23/25.

Дальше расчет был такой: до брака муж внес за квартиру первоначальный взнос 300 000 Р и два ежемесячных платежа. Эта сумма покрывала стоимость 10 м² — 10/50, или 5/25 доли. Так что муж получил на 5/25 доли больше, чем я. Он — 14/25, а я — 9/25.

Мы подсчитали, что муж точно выплатит ипотеку раньше 1 января 2025 года. Так что и доли обязались выделить до этой даты. А дополнительно прописали в предварительном договоре, что свою долю я отдаю мужу по договору дарения.

За услуги нотариуса мы заплатили 3500 Р.

Как мы потратили маткапитал на погашение ипотеки мужа

Когда мы подписали договор о намерениях, я заполнила на госуслугах заявление на погашение части ипотечного кредита деньгами материнского капитала. Приложила фото ДДУ мужа и выписки из ЕГРН. А еще указала реквизиты ипотечного банка мужа и номер его кредитного договора.

Пенсионный фонд сам связался с банком и проверил, есть ли там у мужа ипотека. А через неделю в мой личный кабинет на госуслугах пришло сообщение, что ПФР рассмотрел и одобрил мое заявление.

Вскоре менеджер банка позвонил мужу и пригласил его в отделение. Там он подписал заявление на досрочное погашение кредита деньгами материнского капитала. Примерно через месяц долг уменьшился на сумму маткапитала.

Если все пойдет по плану, муж досрочно закроет ипотеку в 2022 или 2023 году. Рассказываю, как именно мы реализуем оставшиеся пункты своего плана.

Это уведомление о том, что ПФР рассмотрел заявление и дал добро на погашение части долга деньгами маткапитала
Это уведомление о том, что ПФР рассмотрел заявление и дал добро на погашение части долга деньгами маткапитала

Как мы будем снимать обременение с квартиры

Квартира будет в залоге у банка, пока муж не погасит кредит. До этого момента он не сможет выделить доли мне и детям. Но когда муж закроет ипотеку, представитель банка подаст в Росреестр документы, чтобы снять обременение.

Большинство банков делают это с помощью внутренней электронной системы, а бывшему заемщику не нужно писать никаких заявлений. Так было у редактора этой статьи: через две недели после того, как она погасила ипотеку, ей на электронную почту просто пришло уведомление от банка, что обременение снято.

Но я слышала, что иногда процедура занимает и целый месяц. Это зависит от расторопности банка и того, есть ли у него электронное взаимодействие с Росреестром. А еще от вида закладной, которую он оформлял с заемщиком: она бывает бумажная и электронная.

В самом Росреестре обременение снимают в течение трех рабочих дней после того, как из банка поступили документы. Информация об этом вносится в единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН. Чтобы убедиться, что на квартире больше нет обременения, можно заказать оттуда выписку. В 2022 году это стоит 350 Р.

Как мы будем выделять доли

Когда банк снимет обременение с квартиры, мы оформим у нотариуса соглашение о выделении долей на основании предварительного договора. Нам понадобятся:

  1. Паспорта.
  2. Предварительный договор.
  3. Свидетельство о рождении ребенка.
  4. Свидетельство о браке.

Нотариус сама отправит документы на регистрацию в Росреестр. От нас потребуется только оплатить госпошлину — в 2022 году это 2000 Р. И отдать 6200 Р за услуги нотариуса.

Срок регистрации — семь рабочих дней. А когда доли зарегистрируют, нужно будет забирать выписку из ЕГРН у нотариуса.

Как я буду дарить мужу свою долю

Когда Росреестр зарегистрирует выделение долей, я пойду к нотариусу и заключу договор дарения на свою долю.

Из документов понадобятся:

  1. Наши паспорта.
  2. Выписка из ЕГРН, которая подтвердит, что у меня в собственности 9/25 доли квартиры мужа.
  3. Свидетельство о заключении брака. Оно подтвердит, что муж получает дар от жены, поэтому ему не придется платить налог с этого подарка.
  4. Соглашение о выделении долей.
  5. Квитанция об уплате госпошлины за госрегистрацию права собственности — 2000 Р. Возможно, позже она изменится, но пока мы рассчитываем на эту сумму.

Нотариус составит договор дарения и отправит документы в Росреестр. Переход права собственности зарегистрируют, после чего муж получит выписку из ЕГРН, где меня уже не будет в списке собственников.

Услуги нотариуса обойдутся нам в 5000 Р. В Орловской области они рассчитываются по формуле: 0,5% × 199 958 Р + 4000 Р, где 199 958 Р — это кадастровая стоимость моей доли. Ее рассчитал нотариус с учетом кадастровой стоимости квартиры. А она была указана в выписке из ЕГРН. Возможно, еще определенную сумму придется доплатить за услуги технического характера.

На то, чтобы переоформить доли, мы потратим ориентировочно 18 700 Р

Соглашение о выделении долей 6200 Р
Договор дарения моей доли 5000 Р
Договор о намерениях 3500 Р
Госпошлина за регистрацию договора о выделении долей 2000 Р
Госпошлина за регистрацию договора дарения 2000 Р
Соглашение о выделении долей
6200 Р
Договор дарения моей доли
5000 Р
Договор о намерениях
3500 Р
Госпошлина за регистрацию договора дарения
2000 Р
Госпошлина за регистрацию договора о выделении долей
2000 Р

Какие риски есть для мужа

Перед тем как мы заключили предварительный договор, нотариус рассказала мужу о рисках, которые с ним связаны. Я уверена, что он с ними не столкнется, но на всякий случай расскажу о них и вам — на случай, если вы соберетесь повторить наш опыт.

Я могу отказаться дарить долю. Между договором о намерениях и договором дарения моей доли пройдет несколько лет. За это время могут поменяться и наши отношения, и законы. Например, я могу передумать дарить долю, тогда мужу придется обращаться в суд.

Пункт 7 нашего предварительного договора предусматривает этот риск
Пункт 7 нашего предварительного договора предусматривает этот риск

Я имею право на часть ипотечных платежей. Муж купил квартиру до брака, но почти всю ее стоимость выплачивал после свадьбы. Судебная практика показывает, что при разделе имущества я могу претендовать на половину ипотечных платежей. Ведь деньги, заработанные в браке, — это наша совместная собственность.

Например, в Петрозаводске один мужчина купил квартиру до брака. А при разводе жена хотела признать ее совместно нажитым имуществом. Суд ей отказал, но разъяснил, что она может взыскать деньги, которые вкладывала в покупку этой квартиры. Женщина так и сделала. В итоге суд взыскал в ее пользу в том числе половину ипотечных платежей мужа.

Чтобы подстраховаться от такого риска, нотариус предложила заключить брачный договор в отношении ипотечной квартиры. В нем прописать, что бремя кредитных обязательств полностью лежит на моем муже. В Орловской области это стоит 7000 Р.

Но мы не планируем заключать такой договор, хотя муж понимает, что в случае развода ему придется доказывать, что платежи за ипотеку вносились из его личных денег.

Почему лучше заключить брачный договор

Если супруги не заключили брачный договор, то все имущество, нажитое ими в браке, — это совместная собственность. В том числе деньги, которыми один из них платит за свою ипотеку.

Это значит, что герои статьи смогут претендовать на половину ипотечных платежей друг друга: муж — на платежи по кредиту жены, жена — на платежи мужа. Но только те, что были после свадьбы.

Доказать, что кредит мужа гасился его личными деньгами, будет сложно. Ведь даже его зарплата — это совместно нажитое имущество. И неважно, работает жена или нет. А бывает, что муж продает квартиру, купленную до брака, а вырученными деньгами гасит ипотеку за другую квартиру. Но даже в этом случае суд может разделить имущество поровну.

Например, супруги из Белгородской области купили за 500 000 Р участок с домом. После развода муж обратился в суд и потребовал определить доли в праве на имущество. Жена же представила суду письменные возражения.

Она полагала, что ей положены 2/3 доли в общей собственности на участок и дом. Ведь она внесла больший вклад в покупку и их содержание. Например, вложила деньги от продажи своей квартиры — 285 000 Р. А еще деньги от продажи дома и участка ее матери — 100 000 Р. И даже после развода самостоятельно содержала дом и участок.

Но суд решил, что имущество, нажитое в браке, — это совместная собственность, и поделил имущество супругов поровну.

Вывод: если в браке вы тратитесь на имущество супруга, лучше заключить с ним брачный договор.

Что касается договора о намерениях, который упоминается в статье, то он действительно защищает интересы мужа автора. Единственный риск для него — если с ней что-то случится, когда она уже зарегистрирует право собственности на свою долю, но еще не успеет ее подарить. Тогда мужу придется устанавливать свое право на эту долю через суд. Иначе ее поровну поделят наследники первой очереди: супруг, дети и родители.

В итоге

  1. Когда дело касается денег или недвижимости, самое сложное — спокойно и без эмоций договориться. Нам в этом помогла бесплатная консультация нотариуса: специалистка выступила в качестве третьей стороны, незаинтересованной.
  2. Если при покупке квартиры был задействован маткапитал, доли выделяются на всех членов семьи. И на этом этапе нельзя отказаться от своей доли.
  3. Чтобы передать свою долю супругу, можно заключить предварительный договор о намерениях с элементами договора дарения, как было у нас.
  4. Супруг, который делит квартиру, должен быть готов к тому, что ему придется отстаивать свои интересы в суде. Ведь между предварительным договором и договором дарения может пройти несколько лет, а за это время второй супруг может передумать дарить ему свою долю.

Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.