Когда семьи с детьми могут не платить налог с продажи квартиры?
Хотим продать квартиру площадью 70 м² в регионе и купить по договору долевого участия, ДДУ, квартиру площадью около 50 м² в Москве. Сейчас ищем покупателя.
У мужа личной собственности нет, на меня оформлена квартира в регионе в старом фонде площадью 44 м² — по кадастру она стоит около миллиона рублей. У нас один ребенок и скоро родится второй.
Хотелось бы узнать, подпадаем ли мы под условия освобождения от уплаты налога с продажи недвижимости для семей с детьми. Пункт про наличие единственного жилья расписан довольно размыто.
Действительно, семьи, в которых двое и больше детей, могут не платить НДФЛ при продаже жилья. Но для этого нужно соблюсти ряд условий. Ваша ситуация не самая распространенная, поэтому сначала расскажу, при каких условиях семьи не должны платить налог, а потом разберу ваш случай.
Когда не нужно платить налог с продажи квартиры
Когда человек продает квартиру, он получает доход, который облагается НДФЛ. Но если собственник владел жильем достаточно долго, его освобождают от уплаты налога. Такой период называют минимальным сроком владения недвижимостью.
По общему правилу минимальный срок владения — пять лет. Или три года, если:
- квартира получена в дар или по наследству от близкого родственника;
- приватизирована;
- получена по договору пожизненного содержания с иждивением.
Еще одно исключение: на момент продажи квартира была единственным жильем. Это правило будет работать, даже если у вас два объекта недвижимости, но второй вы купили максимум за 90 дней до того, как продали первый.
Регионы вправе снижать минимальный срок владения недвижимостью вплоть до нуля.
Условия для семей с детьми
Семьи с детьми освободят от уплаты налога с продажи недвижимости, если:
- На дату регистрации перехода права собственности к покупателю в семье минимум два ребенка до 18 лет. Или до 24, если они учатся очно.
- Новая недвижимость куплена в тот же календарный год или не позднее 30 апреля следующего года. Если недвижимость приобрели по ДДУ, его надо полностью оплатить. Доплату за лишние метры, если они будут, можно внести и позже ― льгота сохранится.
- Общая площадь новой квартиры или ее кадастровая стоимость больше, чем старой. Причем достаточно, чтобы только одно из этих условий выполнялось .
- Кадастровая стоимость старой квартиры — максимум 50 млн рублей.
- На момент продажи мужу, жене и детям не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше покупаемой квартиры.
Чтобы не платить налог, нужно выполнить все пункты.
Как определяют единственное жилье супругов
Жилье признают единственным, если на дату регистрации перехода права собственности на него у продавца нет в собственности:
- Другого жилого помещения, включая совместную собственность супругов.
- Доли в праве собственности на жилье.
Из правила есть исключение. Продавцу может принадлежать еще один объект недвижимости. Это возможно, если он или его супруг купили это жилье в течение 90 календарных дней до даты, когда зарегистрировали право собственности покупателя на проданную квартиру.
Имущество признают совместной собственностью супругов, если оно нажито во время брака. Недвижимость, которой один из супругов владел до брака или получил во время брака в дар, наследство или по другой безвозмездной сделке, считается личным имуществом только этого супруга .
Иван и Елена поженились и купили квартиру в браке в 2021 году, на каждого оформили 1/2 доли. В 2023 году Ивану досталась в наследство другая квартира. В 2024 году, спустя три года владения, супруги решили продать «брачное» жилье.
Для Елены 1/2 этой квартиры — единственное жилье, унаследованная Иваном квартира не учитывается. И поскольку минимальный срок владения прошел, Елена не подает декларацию и не платит НДФЛ.
Однако 1/2 доли Ивана — не единственное его жилье, есть еще квартира, полученная им в наследство. Для Ивана минимальный срок владения «брачным» жильем — пять лет, он не закончился, поэтому Ивану нужно декларировать доход и уплачивать НДФЛ.
Начало срока владения недвижимостью отсчитывают с момента регистрации права собственности . Но есть исключения:
- Жилье досталось в наследство — срок считают с даты смерти наследодателя .
- Готовая квартира, которую приобрели по ДДУ: как напрямую у застройщика, так и через уступку права требования. Срок — с даты полной оплаты застройщику, в том числе из ипотечных денег. Если позже будет доплата за лишние метры, она не считается .
- Несколько долей, если их приобрели в разное время, но объединили в единый объект собственности. Срок владения — с даты приобретения первой доли .
- Право собственности, которое признали в судебном порядке. Срок считают с даты, когда решение суда вступает в силу .
- Владение на праве собственности старой квартирой в доме, снесенном в Москве по реновации, — включат в минимальный срок владения жильем, полученным взамен .
Как доказать налоговой, что семья имеет право на освобождение от уплаты НДФЛ
По общему правилу после продажи недвижимости вы должны не позднее 30 апреля следующего года передать в инспекцию по месту жительства декларацию 3-НДФЛ и документы: договор купли-продажи, акт приема-передачи, копию расписки о полученной сумме либо выписку из банка.
НДФЛ можно не уплачивать, если вы владели квартирой минимальный срок или применили вычет, который снизил налогооблагаемую базу до нуля.
Например, проданная квартира стоила 1 000 000 ₽. Вы применили:
- имущественный вычет в этом размере;
- вычет «Доходы минус расходы», если расходы, которые вы понесли при покупке проданной квартиры — ее стоимость, расходы на ремонт, сумма ипотечных процентов, — оказалась больше или равна сумме продажи.
В декларации о продаже квартиры отражают доход, который получили по сделке, и прикладывают документы, подтверждающие право на налоговые вычеты.
Если вы выдержали минимальный срок владения или продали квартиру за 1 000 000 ₽, не нужно подавать декларацию или доказывать, что вы вправе не уплачивать НДФЛ.
Если у налоговой возникнут вопросы, вам направят письмо. В нем запросят пояснения или дополнительные документы.
Нужно ли платить НДФЛ в вашем случае
Зависит от того, когда и как вы приобретали квартиры. Поскольку эту информацию вы не указали в вопросе, разберу все возможные варианты.
Предполагаю, что квартиру в 70 м² вы купили в браке и это ваше совместно нажитое имущество. В своих рекомендациях буду исходить из этого факта.
Если вы приобрели эту квартиру больше пяти лет назад — НДФЛ уплачивать не нужно: выдержан минимальный срок владения.
Если с момента покупки квартиры прошло три года — зависит от того, на кого оформлена и на основании чего вам принадлежит квартира площадью 44 м².
Если квартира 70 м² оформлена на мужа, а квартиру 44 м² вы купили в браке, НДФЛ придется уплатить, потому что продаваемая квартира не считается единственным жильем.
Если квартиру 44 м² вы получили в дар или по наследству либо купили до брака, мужу с продажи квартиры 70 м² НДФЛ уплачивать не нужно, потому что в его случае квартира — единственное жилье и выдержан минимальный срок владения. А вам придется уплатить НДФЛ: для вас это жилье будет не единственным.
Если вы продадите квартиру площадью 70 м² за 1 000 000 ₽ и меньше, НДФЛ уплачивать не нужно.
Если стоимость квартиры площадью 70 м² будет больше 1 000 000 ₽, вы можете применить вычет «Доходы минус расходы». Тогда НДФЛ не уплачивается, если расходы были больше или равны доходам.
Если расходы были меньше или вы применили имущественный вычет в 1 000 000 ₽ — снизили сумму дохода на миллион — НДФЛ придется уплатить с разницы.
Например, вы продали квартиру за 3 500 000 ₽, а расходы — 2 800 000 ₽, вы уплатите 91 000 ₽ НДФЛ:
(3 500 000 − 2 800 000) × 13% = 91 000 ₽.
Если продали квартиру за 3 500 000 ₽, но расходы подтвердить не можете и применяете вычет в 1 000 000 ₽, то уплатите 325 000 ₽ НДФЛ:
(3 500 000 − 1 000 000) × 13% = 325 000 ₽.
Получить освобождение от уплаты налога, которое положено семьям с двумя детьми, не выйдет, так как не соблюдено одно из условий: площадь нового жилья должна превышать площадь старого, а кадастровая стоимость пока неизвестна.
Вы сможете не уплачивать НДФЛ, если одновременно получится выполнить такие условия:
- Новую квартиру достроят, зарегистрируют в ЕГРН, определят ее кадастровую стоимость до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Кадастровая стоимость превысит кадастровую стоимость старой квартиры.
Что в итоге
Поскольку площадь квартиры по ДДУ меньше площади старой, а кадастровой стоимости еще нет, воспользоваться освобождением от НДФЛ для семей с детьми вы, скорее всего, не сможете.
Но если вы владеете старой квартирой три года, а жилье площадью 44 м² — это не совместная собственность, то мужу со своей половины денег, полученных от продажи квартиры, уплачивать НДФЛ не придется.
