«Доходность составила​ около 13% годовых»: как я сдавала однушку в подмосковной новостройке

Я переехала в Москву 12 лет назад.

В Казани у меня осталась двухкомнатная квартира, еще в одной жили мама и отчим. Через два года после моего переезда они расстались и продали совместно нажитое имущество. Так как мама перебралась в мою двушку, деньги, оставшиеся от раздела, она отдала мне.

В начале 2013 года мы с мужем купили на эту сумму однокомнатную квартиру площадью 36 м². Остановились на строящемся доме в районе Домодедово Московской области. Так как я была в декрете, выбрали вариант без кредитов и ипотек. На тот момент мы жили с родителями мужа в Москве и думали, что, может, переедем в новую квартиру после ремонта.

Когда получили ключи, сыну уже исполнилось полгода — я была привязана к поликлиникам, а муж работал в Мытищах, и ездить туда из Домодедова было нереально. Плюс меня очень выручала помощь свекрови с ребенком.

Я хотела выйти из декрета, когда ребенку исполнится год-полтора. И мы решили, что до этого момента будем сдавать квартиру, так как это улучшило бы финансовое положение семьи, а потом продадим и купим двушку уже в Москве. Но спустя год свекрови скоропостижно не стало, я просидела в декрете до момента получения места в саду, и планы снова пришлось менять. Но обо всем по порядку.

Квартира, которую мы купили в Домодедове, была с предчистовой отделкой — нам не требовалось делать стяжку, прокладывать электрику или ровнять стены. Но ремонт был нужен.

Мы нашли местных рабочих, которые положили линолеум, поклеили обои, натянули потолок, установили сантехнику и отделали плиткой ванну и туалет. Двери и плинтусы выбрали белые — не самые дешевые, но и не массив, конечно. Получился недорогой, но современный ремонт.

Белую мебель купили в «Икее». Там же взяли плиту, духовку и холодильник. СВЧ решили не встраивать. Посудомоечную машину брать не стали. Вместе с мебелью на ремонт потратили около 800 000 ₽: примерно 200 000 ₽ нам дала мама, 250 000 ₽ у нас было отложено, еще 200 000 ₽ потратили с кредитки. Кухню взяли в рассрочку.

Сначала в квартире жила моя мама, которая периодически приезжала в Москву, но в 2016 году мы начали сдавать это жилье. Я опубликовала объявление на сайте «Локалс» и в сообществе микрорайона во «Вконтакте». Звонки пошли сразу, поэтому до «Авито» дело даже не дошло.

Новый дом, ремонт, а также фраза о том, что жилье сдается впервые, и наша возможность приезжать не чаще раза в полгода — отличное комбо для потенциальных съемщиков.

На тот момент мы жили в районе Солнцево, машина была только у мужа. Он уезжал на работу в семь утра и возвращался в девять вечера. Все лето и выходные с апреля по октябрь мы проводили на даче свекров, еще и ребенка укачивало в авто. Поэтому бывать в квартире часто мы не планировали.

По предпочтениям с нашей стороны все тоже было лояльно. Мы были готовы сдать квартиру семье с детьми, но я выступала против животных. Держала в голове, что, может быть, когда-нибудь из Казани окончательно переедет моя мама и поселится в здесь. А у нее от любых кошачьих следов начинается жуткая астма.

Мы сдали квартиру с первого показа — молодой паре из Тюмени, у которой не было ни котов, ни детей. Договорились на ежемесячный платеж в размере 15 000 ₽ и оплату коммуналки. Моя подруга — юрист, так что договор был максимально адекватный. Чуть позже я стала оформлять страховку через Т-Страхование.

Пара прожила в квартире два года. Деньги переводили на карту. Все было отлично: платили в срок, не шумели. Мы были в квартире всего один раз — приехали продлить договор. Заметили небольшой беспорядок, но я таким вещам внимания не придаю — считаю, что арендаторы могут жить так, как им комфортно, даже если им нравится вешать трусы на люстру.

Через два года жильцы сказали, что, возможно, месяца через три будут съезжать. А потом подтвердили свое намерение. Мы приехали квартиру и увидели:

• убитую духовку Bosch, в которой будто жарили гудрон, — ее не смогли отмыть два профессиональных клинера;
• оторванный плинтус;
• следы крови на матрасе;
• изрезанную раковину — до сих пор не знаю, как им это удалось. Нержавейку будто ежедневно терли наждачкой.

Я заказала клининг и вызвала мастера, который вернул плинтус на место и выполнил некоторые другие работы. Духовку, как смогла, очистила моя мама, но и то не полностью. А с раковиной было ничего не сделать — только менять, но новых жильцов она устроила.

Правда, въехав в квартиру, они рассказали нам радостную новость, что там завелись тараканы, — на вызов спецслужбы ушла большая сумма. А после, чтобы смыть химию, я заказывала генеральную уборку.

В итоге на приведение квартиры в порядок пришлось потратить деньги, эквивалентные трем арендным платежам. Но я сразу понимала, что не буду жить в этой однушке, а если и буду — сделаю ремонт снова, поэтому совершенно не парилась. И до сих пор считаю этот подход самым адекватным.

Квартира в Домодедове сослужила нам хорошую службу. В 2012 году мы купили ее за 2 100 000 ₽, еще около 800 000 ₽ вложили в ремонт. Затем сдавали на протяжении шести лет. В разные периоды деньги расходовали по-разному. Пока я была в декрете, тратили на жизнь. Потом ездили на них в отпуск. Еще позже — откладывали на ремонт в другом жилье.

В 2020 году мы продали эту однушку за 3 500 000 ₽, использовав вырученные деньги как первоначальный взнос на двухкомнатную квартиру. Доходность составила около 13% годовых, что при ключевой ставке 6—8% весьма неплохо.

В итоге для нас эта квартира стала неплохой инвестицией. Тем более что деньги на ее покупку достались мне просто так. Если бы 90—100% прибыли съедала ипотека, эта покупка точно доставила бы мне меньше удовольствия. Даже с пониманием, что через 20 лет она будет работать на меня.

А так никакого криминала вроде выбитых окон или разбитого унитаза после жильцов у нас не было. Они жили долго, и организационные вопросы мы решали только один раз.

Вот какие выводы я сделала из моей истории:

1. Если сдаешь квартиру где-то далеко, хорошо бы иметь людей, которые смогут организовать показы, заказать локальную уборку, сделать ремонт. Когда на такие задачи приходится ездить самому, это выматывает.
2. Если есть идея когда-то начать пользоваться квартирой самим, нужно предусмотреть косметический ремонт. Просто потому, что, когда живешь в квартире, эксплуатационного износа не видишь. Когда же приходишь туда через два-три года после того, как там жили другие люди, все это сильно бросается в глаза и раздражает.
3. Для кровати или дивана лучше сразу купить наматрасник. Проще заменить или постирать его, чем приводить в порядок мебель.