Нужен ли риелтор? Спойлер: не нужен. Опишу свой опыт дистанционной продажи квартиры в другом городе.
Как я обратился к риелтору
Была у меня маленькая двухкомнатная хрущевка в другом городе, настало время ее продавать. Срочности не было, но все равно цену поставил чуть ниже рынка по тому району, делегировал продажу знакомому риелтору. И сразу первый звоночек: «Нет, так нельзя, зачем ниже рынка, пусть даже на 300 000 Р, надо в рынке».
Я сразу прекратил эти рассуждения, так как хозяин-барин и самодур в едином лице здесь я, а не Вася Пупкин и все эти попытки нравоучений и тупых уловок меня не затрагивают. Касаемо денег я прекрасно понимаю, что и куда, и главное, понимаю, что и у денег есть цена. Почему не сам — я был на другом конце страны да и буквально вообще не было спешки, так как не было варианта, как использовать эти средства.
Как я нанял тайного покупателя
Квартира стояла на продаже год. Конечно же, были просмотры. Параллельно я мониторил динамику цен, появление новых объектов и сравнивал эти новые объявления с архивом, так как продажи стояли во многом благодаря ковиду и люди шли на хитрость, удаляя старые и выставляя новые объявления с другими фото и ценой в плюс-минус 500 000 Р.
Если я что-то делаю, то стараюсь делать качественно. Организовал тайного покупателя… Отчеты от риелтора получал по телефону-мессенджеру, так как сразу оговаривал — если будут вопросы и предложения, пусть даже самые абсурдные: звонить и оговаривать. О первом визите не было информации, скорее было что-то из серии «звонил Вася, хотел Петю, так как Маша не понравилась и решили позвонить Анфисе».
Мой тайный покупатель не только звонил, но и был при этом на просмотре. Второй раз этот тайный покупатель связался с риелтором и сделал предложение по цене существенно ниже рынка. Опять молчание от риелтора по деталям, разве что вскользь: был просмотр без результата. Я не удивился: люди все разные и большинство не утруждает себя лишней деятельностью, а самое главное — другие квартиры стоят и не продаются.
Почему я не стал сдавать квартиру
Конечно же, я проверял, не сдается ли квартира посуточно или в долгосрочку, такие мысли тоже были. Были мысли не продавать, а сдать, чистыми выходило бы около 40 000 Р ежемесячно, но обманывать людей — это не про меня. Пришлось бы говорить, что квартира продается, будут показы и, возможно, придется съезжать через пару недель оформления сделки. Иными словами цена аренды была бы уже ниже.
А самое главное, стоит учесть, что никто не знает, что эти жильцы будут говорить потенциальным клиентам на просмотрах. Могут же нарочито жаловаться на мифических соседей-алкашей,дебоширящих каждую ночь, тем самым снижая интерес покупателя. Плюс возможен риск ухудшения характеристик из-за действий жильцов-квартирантов.
Но так сложилось, как оно обычно и бывает… После моего тайного покупателя примерно через неделю раздумий о том, кто виноват и что делать, мне понадобились деньги, но не так чтобы прям срочно. Процентных денег даже под маленький процент брать не хотелось. А на другой чаще весов — какой-никакой, но все же актив, который не то что бы скинуть и забыть, но продать в рынке.
Как я попробовал сориентироваться в рынке
Расскажу о цене и о том, что такое рынок. Подобные квартиры на тот момент, подчеркиваю, были выставлены по цене примерно 8 500 000—9 000 000 Р. Глупцы считают, что это и есть цена рынка… Но не все так однозначно:) Цена рынка — это не та цена, за которую готовы продать, а та цена, за которую продают. Это единственное истинное правило ее Величества Цены — и не только по недвижке, а вообще по любым товарам и услугам.
Разговоры о том, что некий Федя продал за 100 Р и продешевил, так как Петя продавал за 130 Р, а взяли у него за 120 Р, — это разговоры ни о чем. Вы там не были, вы не считали деньги, вы не видели банковских выписок, вы не видели допсоглашений по сделке — и самое главное, вы не знаете, что Маша купила такой же товар, но за 80 Р, просто никому об этом не говорила.
А говорить… Это как в анекдоте:
- Доктор, мой 80-летний сосед говорит, что удовлетворяет жену раз в неделю, дайте мне лекарство, я тоже так хочу.
- Вам не нужно лекарство.
- Но как же быть?
- Так вы тоже говорите, можете говорить, что даже два раза в неделю.
История цены — а это средняя цена по объявлениям — была примерно на начало экспозиции объекта около 8 700 000 Р. Выставил ниже на 300 000 Р, скинул еще 500 000 Р, но безрезультатно. По итогу продал за более чем 7 000 000 Р, но как дошел до этого итога — читаем дальше.
Как я отказался от риелтора
Как выше сказал, прошла неделя раздумий о дальнейшем сотрудничестве с риелтором. Плюс появилась «тема» и была потребность в наличке около 2 000 000 Р. С риелтором мы прервали наше сотрудничество не на самой хорошей ноте, я не заплатил ни копейки, риелтор сработал в минус и испортил себе репутацию плюс недополученная прибыль. Почему минус: цена подачи объявлений, время и бензин на показы. Люди не хотят работать, поэтому теряют даже больше, чем могли бы заработать.
В том городе есть у меня люди, к которым я могу обратиться, и я обратился. Поступили мы следующим образом: все объявления дал на свой номер телефона и не важно, что семь часов разницы во времени, так как если делать, то делать хорошо, а если делать хорошо, то делать самому.
По сути и буквально я нанял человека, который будет ездить и показывать квартиру по согласованию со мной. За каждый выезд — деньги на карточку, если не ошибаюсь, 5000 Р за показ. Выезды контролирую только я сам. Так как новое объявление, то и новые фото. Объявления давал на «Авито», «Циане», «Домклике» и региональном интернет-ресурсе или бесплатно, или за копейки.Как дело сдвинулось с мертвой точки
Очень много звонков было от неграмотных навязчивых сотрудников агентства «Этажи». Я их культурно и не культурно посылал каждый раз как можно дальше. Плюс добавлял номер в черный список во избежание дальнейших звонков.
Конечно же, звонили и реальные потенциальные покупатели, которые задавали конкретные вопросы, уточняли детали и прочее. Показы были по согласованию примерно пару раз в неделю и то на выходных, иногда, как и везде, могло быть две недели без показов и с редким количеством звонков. Продажа состоялась месяца через два, как я занялся этим сам.
Не могу сказать, что было решающим фактором. Подчеркну, что сработало именно стечение обстоятельств — выход из ковида, отказ от риелтора, пробуждение из спячки покупателей, снижение цены. Плюс я сам разговаривал с покупателем: когда он был в квартире, то мы напрямую созванивались и уточняли какие-то детали по кранам, обоям, паркету, окнам и т. п.
В личном общении, так сложилось, я умею убеждать, втираться в доверие, располагать к себе и в первую очередь правдой без утайки. Если есть недостаток, то необходимо его проговорить и сразу же озвучить меры по устранению. Это уже иной вопрос, продажи у меня в моей сущности.
Как прошла сделка
Сделка была оформлена через «Домклик» дистанционно за наличку без ипотек и без согласований, то есть очень быстро. У нас все заняло что-то около двух дней, но с учетом часовой разницы деньги банк мне перечислил на третий день. При этом все было видно в личном кабинете, туда был доступ и у меня, и у покупателя. Расходы на сделку были оплачены покупателем, если не ошибаюсь примерно 25 000—30 000 Р, включая плату за депозит.
Это не реклама, Сбер не люблю от слова совсем, но у них есть удобные продукты. Слышал, что Альфа такое хотели сделать. В любом случае, обязательно все сами уточняйте и в нескольких местах. Манагеры часто ошибаются везде, сегодня говорят одно, завтра другое.
Какие выводы я сделал
Обращение к тем, кто считает, пусть все делает риелтор, так как он получает за это деньги. Запомните: не риелтор получает за это деньги, а вы ему из своего кошелька платите. Если человек идиот, то он идиот.
Также стоит учесть, что люди заблуждаются, думают, что вот этот проверенный риелтор прям тертый калач и профи своего дела… Да, он профи заработать себе в карман и ему нет до вас дела. А почему? По закону, риелтор никакой ответственности не несет вообще. Если что-то вылезет не так, это ваши проблемы, ваши риски, ваши убытки и пусть даже они вылезут на следующий день, риелтор разведет руками: услуги оказаны и оплачены. Часто риелторы отговаривают от сделки, так как не сошлись в комиссии со вторым риелтором, таких случаев тоже много.
Как быть? Продавайте и покупайте сами. Ничего сложного в этом нет, все делается в МФЦ без всяких взяток, договорённостей и прочего кумовства, проверяйте все документы, предварительно читайте, изучайте, ведь все есть в интернете.
Много букв, эмоций и самолюбования. Полезной информации ноль.
Дочитал до середины и бросил. Тема показа квартиры без риэлтора в другом городе не раскрыта.
Andrey, согласна, 3-4 абзаца и я выбилась из сил читать этот опыт, слишком уже затянуто
VmV13, хаха, думает с козырей зашол) ну-ну, очевидно, и здесь эмоции сыграли - других аргументов нет
«Как Продать квартиру на пару миллионов ниже рынка» - отличный лайфхак! Либо цена изначально была завышена, и поэтому квартира не продавалась. Либо продать квартиру удалось только благодаря гигантской скидке, а с этим справился бы и ребенок. 5 тыс. за показ? Ого! Круто. А почему не 10 тыс?
Мария, зато риэлтору ни копейки не заплатил. Ух, дармоеды!)) Абсолютно с Вами согласен. На мой взгляд, история из серии "назло бабушке отморожу уши".
Продать - продали, в деньгах потеряли, и почему-то решили поделиться этим опытом🤷🏽♀️
Сейчас (уже 6 месяцев) удаленно продаю квартиру в Сочи строй вариант черновой евро двушка, ниже рынка, на четырех площадках ( Циан, Авито, Яндекс, Домклик). Цена ниже рынка, ниже застройщика на 3-4 млн. и ниже зафиксированных по данному ЖК официальных сделок. Но пока стоит. Агенты Сочи пытаются взять 5% сделки ниже моих, ни за х. Собачий, предлагая мне скинуть ещё 350000 на их услуги, и ещё много на налоги. Вообще говоря риэлторы раздражают, и лицензирование, и ответственность нужно вводить. Сама занимаюсь недвижимостью как инвестициями, сдаю свои семейные 10 объектов, насмотрелась на посредников. Дочери моей составили договор с превышением на 100000, ( цена дачи была 850, ой случайно юрист-риэлтор договор на 950 составила, ещё и 70 за свои услуги добрала, за дачу , купленную за 350 четыре месяца до сделки дочери). Родителям моим продали квартиру (жакт), где в собственности не узаконена кухня, ванная и прихожая. Доделывала я спустя 10 лет. Где-то реконструкцию, где-то коммуникации не узаконены, в общем я пока не встречала толковых риэлторов. А как они умудряются продавать телефоны собственников арендаторам из Авито, это вообще песня.
5000 р. за показ. Соберётесь ещё продавать квартиру, обратитесь ко мне.
Марина, а справки о долгах, выписку егрн и из пнд тоже риелтор берет?
Алиса, у меня все справки собирал риелтор, кроме снятия с регистрации и справки о том, что при покупке я не использовала маткапитал,и то, меня записал риелтор- приехала ко времени и получила. Всё прошло идеально. Продали дороже, чем я рассчитывала. Приехала на сделку и всё. От момента подачи документов до получения денег- 2 месяца. Но у меня не было знакомых, которые готовы ездить на показы, даргать подруг с маленькими детьми не вариант.
К сожалению, пока это мой единственный положительный опыт работы с риелтором.
Юлия, справку из диспансер, выписку их ЕГРН по новым правилам и справку о долгах, боюсь, риэлтору никто не выдаст. Это может получить только собственник
Вся проблема, почему не продавалась и ушла много ниже рынка- потому что не было собственника. Если бы согласились приехать на сделку- продали бы на 1 или 1,5 ляма дороже. Думаю лучше найти время и приехать на сделку, чем потерять 1.000.000₽. Хотя может для автора это копейки...
Олег, я так купил на 1 миллион дешевле изначально заявленной цены.
Без собственника по доверенности, видимо, банки не давали кредит.
А я покупал за наличку.
В итоге за показы 400 из 4600 забрал себе реэлтер. Видел краем глаза их расчеты из ячейки.
Когда выбирали квартиру для себя, сколько сталкивалась с риелторами, ни одного нормального! Это просто такая жесть, что хотелось в каждом втором случае найти собственника и всё ему рассказать. То не берут трубки, то обещают перезвонить и пропадают,то общаются по-хамски,то вообще ни на какой вопрос ответить не могут, то на посмотр не договориться ни на вечер после рабочего дня, ни на выходные 🤦🏻♀️ При том что мы были готовы на сделку хоть завтра, не было намерения месяцами ходить на просмотры.
Свою квартиру продали с риелтором, но это была знакомая со своим агентством, на просмотры ходили каждый день и весь процесс занял меньше месяца, ещё и почти без торга.
Этажи - ноу комментс, достали до печенок 🤦🏻♀️
Продал квартиру без каких-либо проблем без участия риелтора - смотрите на меня, я молодец. Такое себе достижение. К риелторам, вообще-то, чаще обращаются те, у кого есть какие-то сложности (личный опыт, я риелтор, т.е. тот самый гад и нахлебник): квартира в ипотеке, и погасить кредит не на что; использовали мат. капитал; собственники за рубежом живут и приехать не могут; бывшие супруги разводятся и договориться друг с другом не могут; просто надо расселить большую 4-комнатную квартиру и купить три однушки, причем все четыре квартиры в ипотеку. И так далее. Иногда несколько вышеописанных проблем собираются вместе.
Теперь по сути статьи. Что-то слабо верится, что риелтор не согласился на низкую цену продажи: обычно, наоборот, приходится уговаривать хозяина снизить цену. Низкая цена продажи - гарантия быстрой сделки, это и клиенту обычно выгодно, ну, и риелтору, разумеется тоже.
5000₽ за показ, продажи шли два месяца, один-два осмотра в неделю: видимо, за эти услуги потрачено около 75.000 ₽ Мою компанию можно вполне себе нанять за такие деньги на полный пакет обслуживания.
Кстати, этих, которые из Этажей, люто сам ненавижу.
Не любите риелторов? Потерпите немного. Скоро нас ИИ заменит, вот там будет веселуха.
Статья ни о чем, зачем такое публиковать, в ней нет никакой конкретики, и а каком даре убеждения идет речь, когда хрущевка продана на 1 млн ниже рынка?))) Тайный покупатель - это вообще клиника, надо же до такого додуматься, Вы же хрущ продаёте, а не загородную резиденцию. Однозначно, Ваш бывший риэлтор, глубоко выдохнул, после того, как отказался с Вами работать)
Автор лоханулся по полной программе с продажей, но мнит из себя "продажи у меня в крови".))) Автор, будете так ещё что-нибудь продавать - дайте знать.))
VmV13, вы считаете , что в недвижимости и "максрачке" мозги не нужны, от слова -совсем?
VmV13, то есть ни эмоций, ни аргументов - совсем печаль
Иван, какие вам аргументы необходимы?
Автору спасибо.
Не знал про такой способ продажи от домклик.
Познавательно.
То есть приятеля своего, который показывал квартиру и старался продать по выгодной цене вы кинули. А какому то х.з. кому (которому вообще плевать на вашу сделку) стали платить по 5к за показ?
Дмитрий, так его приятель сам его кинул, не говоря о клиентах. Внимательнее читай. Риэлторы конченые.
Дмитрий, риэлтор не приятель, договор был с риэлтором. Если я все буду писать, то это будет на несколько страниц. По факту риэлтор работал спустя рукава, но, работай он бы нормально, получил бы свою комиссию
VmV13, вам не повезло с риэлтором, так как и среди них есть настоящие профессионалы, без которых не обойтись! А вы здесь на основании вашего не совсем удачного опыта работы с риэлтором , обобщаете всех под "одну гребенку"! Мы так же сталкиваемся и с непрофессиональными врачами,учителями, адвокатами и т.д , но нельзя же так категорично...
Татьяна, без которых не обойтись - обоснуйте. Что такого может сделать риэлтор, чего не может сделать простой человек
VmV13, не имеет ребёнок права на эту собственность. Он будет наследовать средства, полученные от продажи, или другую собственность, если продавец на средства с продажи её приобретал.
Gringo, да да да, но в итоге продавца и след простыл, а недвижка была продана без учёта интересов условного "ребенка инвалида", о котором ранее никто не знал
VmV13, учёт интересов мог бы иметь место в случае, если бы ребёнок имел долю в собственности. Подобный учёт интересов жестко отслеживается органами опеки и попечительства. Что же касается приведённого примера, пока человек жив, он волен распоряжаться своей собственностью, как ему заблагорассудится, не учитывая интересов возможных наследников. В Вами же описанной ситуации, получается, что продавец сначала скончался, а потом продал квартиру, нарушив права своего наследника.
VmV13, ну,возможно, просто попался некомпетентный сотрудник,а вы всех под одну гребёнку)
Марина, нет. Этажи - это диагноз. Как я поняла по отзывам, от города это не зависит. Если собственник отказывается с ними работать, они просто крадут фото квартиры, выставляют объявление со стоимостью ниже на 100 - 300 к. Далее, когда им звонит покупатель они предлагают сначала заключить договор типа на проверку юрчистоты квартиры (50к + 3%), а только потом на просмотр квартиры. То есть если собственник отказался им платить, так они хотят с покупателя содрать деньги.
Алиса, я этого, не знала, к сожалению. Среди риэлторов -единицы нормальные, судя по рассказам знакомых и отзывам в интернете. Я к тому ,что из 100 риэлторов-не все 100-мошенники и подонки.
Марина, конечно! Когда искала квартиру, со стороны продавца только один риэлтор был нормальным. Остальные это ужас - то опоздали на 40 минут, то ключи забыли от квартиры, то предлагают смотреть квартиру только с 12 до 15 часов дня, так как у неё маленький ребёнок и в другое время она не может, то до последнего скрывали использование маткапитала, ещё отказывались показывать квартиру, пока минимум два покупателя не найдется, чтобы риэлтору не ехать 2 раза (это не аукцион был и квартира в рыночной цене и находилась в 10мин от центра). После этого это для меня риэлторы - это помощники, как не продать квартиру.
Марина, не один сотрудник, а сотрудников 10 (десять). Если бы один, то и не заметил
VmV13, через нотариуса по доверенности
VmV13, риэлторов от этого меньше не становится, почему-то 🥸
VmV13, то есть, если соберусь продавать свою квартиру , могу к вам обратиться? 🧐
VmV13, ну, вы уж совсем 🤷 сделал её даже не пребывая в России
Иван, если собственник против доверенности? И да, такое бывает
VmV13, ну, давайте ещё придумаем, что собственник против продажи квартиры лицам не славянской внешности что уж там!
Какие ещё глупости придумаете?
Тем более, что доверенность бывает не только генеральная, но и на определённые действия. К тому же её можно сделать на любое ограничение по времени.
Простите, но ваше вот это "умею втереться в доверие... продажи у меня в крови" - ну такое... играйте в пинг-понг Гена - у вас это неплохо получается
VmV13, какой мой риэлтор? Я не пользуюсь их услугами и нигде не писала, что у меня он был когда - то
Интересно, квартира стоит 8 млн, сдаётся за 40. Где такой чудо-город? В Петербурге, за 40 сдаются квартиры за 16+ млн. :)
Счастливый, судя по комментам, что-то на Дальнем Востоке типа Владивостока
Максим, интересно, вот где инвестиция!