В доходные дома с красивыми парадными часто водят экскурсии.
Но одно дело — восторгаться лепниной и метлахской плиткой, а другое — жить в квартире, где еще остались трубы царских времен, деревянные перегородки и окна выходят в темный двор-колодец. Мы спросили у читателей Тинькофф Журнала, что они думают о покупке квартиры в старом фонде. Мнения разделились — выбирайте сторону и делитесь своими аргументами в комментариях.
Это комментарии читателей из Сообщества. Собраны в один материал, бережно отредактированы и оформлены по стандартам редакции
👍 За: покупка такого жилья помогает сохранить историю
Обожаю старые дома и постройки. Люблю доходные дома в Москве. Сталинки, на мой взгляд, лучшее жилье. Если бы позволяли деньги, хотела бы купить квартиру и сохранить все ее родные элементы: стены, рамы, лепнину и прочее.
👎 Против: объекты культурного наследия таят в себе много сюрпризов
Покупал в 2020 году квартиру в центре, заплатил около 7 000 000 ₽ за 115 м². Поэтому вставлю свои пять копеек. На что не нужно смотреть — на ремонт. Это в большинстве случаев косметика, которой прикрыли истинное состояние, если только нет полного фотоотчета о капитальном ремонте.
Прежде всего нужно оценить состояние стен, материал перекрытий. Дерево или железная балка — две огромные разницы в плане допустимой нагрузки и комфорта. Спрашивать бесполезно, документация в управляйке тоже зачастую врет, а про паспорт вообще молчу. Вариантов два: или разговоры с соседями об истории ремонта дома, или частичный демонтаж, на что мало кто из продавцов пойдет. Об общем состоянии можно честно спросить у главного инженера.
Про окна. Если дом входит в перечень объектов культурного наследия, поменять их на простой белый пластик не выйдет, так как любое изменение внешнего вида нужно согласовывать. Вернее, делать в соответствии с требованиями для сохранения исторического вида здания.
Важный момент — подъезд к дому и высота арки. На улице разгружать машину или поставить ее может быть сложно, а во двор с низкой аркой мало что может проехать. Отсюда дополнительные затраты на грузчиков при выносе мусора или разгрузке стройматериалов.
Если ремонта капитального не было, то полы, потолки, стены и окна лучше поменять: там невероятное накопление культурных слоев предыдущих жильцов с сюрпризами — дышать и жить в этом не рекомендуется.
Старый фонд — это толстенные стены, создающие помехи связи. В итоге 3G и 4G ловит плохо, вайфай сквозь такие стены не пробивает.
В старом фонде все дома без грузовых лифтов, а многие вообще без лифтов. Все квартиры по более-менее доступным ценам имеют деревянные перекрытия.
👍 За: старые дома, как правило, находятся в хороших районах
Четыре года жил в общаге на 7-й Красноармейской в Санкт-Петербурге. Адмиралтейский — классный район, все в пешей доступности, но нет сильной суеты или разрухи. И на «Техноложке» самая вкусная шаурма на тарелке, по моему мнению.
Всегда мечтала жить в центре, в какой-нибудь необычной квартире, но никогда не хватало решимости именно что-то купить. Была как-то в квартире в старом фонде у Львиного мостика в Санкт-Петербурге. Удобно: по центру везде пешком и все близко. Чувствуешь ритм и дыхание города.
👎 Против: в реальности инфраструктура в центре не такая хорошая
Я жила на Петроградке в Санкт-Петербурге, и вот какие минусы центра могу отметить:
- Нет парков. Только клочки зелени под названием «сквер». Гулять по узким улицам каменных кварталов — не по мне.
- Нет торговых центров. Хочешь закупиться — изволь ехать либо до Садовой улицы, либо до площади Восстания, либо до окраин.
- Забудьте про закаты и восходы — в центре их просто не видно.
Центр, конечно, прекрасен, но не совсем для жизни: большие проблемы с магазинами, спортзалами по нормальной цене, во многих районах центра мало парков, узкие тротуары и, конечно, куча людей на этих тротуарах.
Двор-колодец сложно назвать нормальным двором даже в 20 веке, а сейчас — и подавно. В лучшем случае — детская площадка 5 × 5 м, а в худшем — все закатано в асфальт. Окна смотрят в окна, а если они выходят на улицу, то шумно. Трамваи — жесть.
Конечно, каждому свое, но от центра я устаю. По центру классно погулять, но каждодневные вещи проще купить на окраинах, где уже все есть, от фитнеса до торговых центров, магазинов, сферы услуг, пунктов выдачи, недорогих аптек и тому подобного. В период карантина это было особенно ощутимо.
👍 За: в старом фонде высокие потолки и красивые подъезды
В старом фонде может быть странная планировка, но есть огромные потолки, окна, и даже при скромном ремонте совсем другое ощущение, чем в новом доме.
В старых домах просторные парадные, четырехметровые потолки, сохранившиеся камины и лепнина, а еще вид из окна на памятники архитектуры и старинные церкви.
👎 Против: старые коммуникации часто прорывает, их сложно заменить
Я жила на Васильевском острове в Питере в хорошей коммуналке, но трубы в доме или где-то во дворе рвало регулярно, и мы сидели несколько дней без горячей воды в ноябре и декабре. То еще удовольствие.
Если делать качественно под себя, надо менять коммуникации и повышать мощность электричества в квартире. А тут придется столкнуться с коммунальными службами.
В моем случае, чтобы заменить стояки отопления, пришлось сливать все стояки с первого по последний этаж. Чтобы поменять стояки горячего и холодного водоснабжения — отрубать от воды весь дом. А чтобы переподключить новые автоматы электричества, выключали подъезд минут на двадцать.
Заменить старую царскую трубу на новый пластик — тот еще квест, так как они несовместимы по диаметрам и царские трубы скрепляли расплавленным свинцом. Особенно это сложно, если соседи снизу или сверху капризничают. Мы в итоге поменяли на этажах с третьего по пятый, второй и первый остались с чугуном, а в подвале — пластик. Заняло почти три месяца.
Еще нам пришлось переносить на чердаке розлив отопления, так как он находился ниже уровня нашего потолка. Соответственно, трубы входили вдоль стен на 50 см ниже потолка, что стало заметно после демонтажа. Перенос осуществляет тоже управляйка за ваш счет.
👍 За: на больших площадях можно обустроить квартиру мечты
Мне повезло, я приобрела у коллеги квартиру в старом фонде Санкт-Петербурга. Был 2017 год, квартира площадью 72 м² обошлась мне в 7 000 000 ₽. Она находилась прямо у Таврического сада — пять минут пешком через два двора. Окна выходили во двор и тихий зеленый сквер.
Капитального ремонта, конечно, не было, но был косметический. Плюс нормальная отдельная ванная и шикарный вид из окон. Так что мы сразу туда и заехали, следующие два года копили на ремонт. Делали капитальный, с полным демонтажом до кирпича и перекрытий, заменой коммуникаций и всего-всего.
Получилось дорого, но оно того стоило! Если считать все-все-все с проектом, демонтажом, ремонтом, материалами, мебелью и техникой, вышло порядка 3 500 000 ₽. Но это квартира мечты, мы теперь живем и радуемся.
👎 Против: в доходном доме придется решать проблемы с насекомыми
Старый фонд классный, если есть много денег на покупку и ремонт — здорово! Но меня в таких домах смущают насекомые. Даже если там одна квартира или даже комната проблемная, насекомые станут проблемой всего дома. Не факт, что весь дом захочет как следует проблему решать: кто снимает — съедет, и все.
Я жила в старом фонде. Дом был неплохой, но когда я стала буквально задыхаться от засилья тараканов и пошла беседовать с соседями, выяснилось, что дом по документам был на капремонте, а по факту — нет.
Что тараканы в нашей парадной иногда ходят табунами, но в связи с тем, что жильцы — сплошь блокадники или просто очень пожилые люди, они не пускают никакие службы в дом для дезинсекции. Борются по старинке: борная кислота плюс куриное яйцо.
Я в темпе вальса съехала с квартиры, расхотев даже показывать ее приятелю для покупки. Узнав про моих тараканов, он сказал: «О нет, ни за что!»
Исторический центр, высокие потолки, просторные комнаты, большая кухня, лепнина — это все, конечно, хорошо. Но, во-первых, приедается, и квартира становится просто квартирой, а дом — домом. Во-вторых, это нужно содержать и поддерживать более тщательно, чем в условном новострое. Плесень, клопов, тараканов вы выведете, но они вполне могут вернуться как от соседей, так и сами по себе, потому что дом старый.
👍 За: квартиры в старом фонде будут только расти в цене
Постепенно все бывшие коммуналки и клоповники выкупят нормальные люди, и эти квартиры будут стоить бешеных денег, как в Париже или других европейских городах. Потому что жить в центре великолепно: все лучшее рядом.
👎 Против: бывшие коммуналки обычно сложно купить или продать
Сейчас ниже 200 000 ₽ за 1 м² ничего приличного в центре не найти, к сожалению. При такой цене старый фонд начинает конкурировать с новостройками в спальных районах. Чтобы сделать выбор в пользу старого фонда, такие квартиры нужно любить и быть готовым мириться со всеми косяками.
Но вот вопрос: через 15—20 лет, если вы соберетесь продавать квартиру, найдете ли таких же влюбленных покупателей? Ведь дома не молодеют, всплывают новые проблемы. Если маленькие квартиры еще могут побороться за ликвидность в будущем, то квартиры для большой семьи — вряд ли.
Покупка квартиры в старом фонде — это мой кошмар. Сложные сделки с кучей покупателей и продавцов, дорогущие риелторы. Какие-то сообщества, которые толпами ходят поглазеть на мою квартиру, где я собираюсь жить с семьей, и явно дают советы, как мне лучше обустроиться.
