Застройщик построил квартиру из сами знаете чего. Как забрать деньги?

Застройщик построил квартиру из сами знаете чего. Как забрать деньги?

16

Супруги из Оренбурга купили квартиру в новостройке. Всего заплатили 1,5 млн рублей, большую часть суммы взяли в ипотеку. Через год дом сдали — надо было принимать объект.

Аватар автора

Екатерина Мирошкина

экономист

Страница автора

Они приходят смотреть квартиру, а там все плохо: какие-то пятна на окнах и радиаторах, лоджия не застеклена, в стяжке трещины, перегородки не из тех блоков и вообще площадь меньше обещанного. В общем, не понравилась им квартира — потребовали устранить недостатки.

Но застройщик не сделал то, о чем его просили, и прислал односторонний акт: подписывайте или отстаньте. Тогда супруги решили расторгнуть договор и забрать деньги. Да еще с процентами — они же ипотеку платили. И началась история длиной в три года, которая дошла до Верховного суда.

Почему супруги отказались от квартиры и потребовали деньги?

В квартире было слишком много недостатков. Вот что заметили супруги и эксперты при осмотре жилья:

  1. На лоджии нет остекления. А по проекту должно быть.
  2. Водопровод сделан из труб без армирования. Такие не подходят для горячей воды по госту.
  3. Швы между плитами перекрытия заполнены фрагментами древесины.
  4. Швы в кирпичной кладке шириной до 25 мм. Это нарушение снипов.
  5. Арматура в плитах не обработана против коррозии.
  6. В стяжке и штукатурке трещины и пустоты. Все неровное.
  7. Площадь меньше заявленной в проекте, конфигурация помещения отличается от обещанной.
  8. Стены в ванной сделаны из ячеистого бетона, который не подходит для этих целей.
  9. На окне несмываемое пятно.
  10. Радиаторы заляпаны цементом и не отмываются.

Многие покупатели принимают такие квартиры и потом сами все переделывают. Но не эта семья. Они отправили застройщику претензию, тот ее проигнорировал и все недостатки не устранил. Супруги пошли в суд: расторгать договор и забирать свои деньги.

Вот что они потребовали:

  1. Всю сумму за квартиру — 1 463 000 ₽.
  2. Проценты по ипотеке — 771 000 ₽.
  3. Проценты за пользование чужими деньгами — 820 ₽.
  4. Штраф 50% сверху.
  5. Судебные расходы — 56 500 ₽.

Почему договор не удалось расторгнуть без суда?

Расторгать договоры участия в долевом строительстве нужно в особом порядке. С ними не получается как с покупкой обычных товаров и даже готовых квартир. Покупатель не может просто так передумать и забрать деньги.

Нужно доказать, что недостатки квартиры существенные, ухудшают качество или делают ее непригодной для проживания. А если застройщик не захочет сам возвращать деньги, заставить его можно только через суд. Иначе пришлют односторонний акт и объект придется принять.

Договориться с застройщиком не получилось, а принимать квартиру с трещинами, пятнами и не той площади покупатели не захотели. Тогда вся надежда на суд.

Что сказали суды?

Аватар автора

Районный и областной суды 👎

№2-79/2017

№ 33-7302/2017

Экспертиза показала, что недостатки в квартире хоть и есть, но они несущественные и не ухудшают качество квартиры настолько, что в ней нельзя жить.

Часть недостатков застройщик устранил после претензии. Но покупатели нашли новые дефекты.

Блоки не те — ничего страшного, такие тоже подойдут. Отклонения по площади — они предусмотрены договором. Трещины можно заделать, пятна на радиаторах — отмыть, с браком на стеклопакете тоже реально разобраться. Все это несущественные недостатки, и если их устранить, повторно они не появятся. На исправление нужно не так уж много времени и денег, так что это не повод для расторжения договора и возврата всей суммы.

Права потребителя не нарушены, поэтому моральный ущерб, проценты и штраф владельцы квартиры не получат. А за экспертизу и юристов пусть платят сами.

Аватар автора

Верховный суд 👍

№ 47-КГ18-14

Застройщик должен передать дольщику квартиру, которая по качеству соответствует регламентам, снипам и проекту.

Если квартира в новостройке не отвечает этим требованиям, ее качество из-за этого ухудшилось или есть недостатки, которые сделали жилье непригодным, дольщик может потребовать:

  1. устранить недостатки за счет застройщика;
  2. уменьшить цену договора;
  3. компенсировать расходы на устранение недостатков за счет дольщика.

Если застройщик этого не сделал, покупатель имеет право отказаться от исполнения договора — то есть не принимать квартиру.

А застройщик обязан вернуть деньги за квартиру с учетом процентов в течение 20 рабочих дней.

На заметку застройщикам и судам: если застройщик не выполняет требования дольщика по устранению недостатков, уменьшению цены или компенсации — это повод для одностороннего отказа от договора.

Существенность недостатков в такой ситуации не имеет значения. Недостатки были — никто не спорит. Застройщику дали срок на исправление, а он отказался. Сам факт того, что дефекты можно исправить, — не повод отказывать дольщикам в расторжении договора. Если можно исправить — надо было исправлять.

У владельцев квартиры есть все основания расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать деньги назад. Причем с учетом закона о защите прав потребителей.

Итог. Верховный суд отменил решения двух инстанций и включил эту историю в недавний обзор судебной практики. А областной суд уже пересмотрел свое решение и вынес его в пользу супругов. Они получат гораздо больше денег, чем заплатили за двушку в новостройке:

  1. Всю сумму за квартиру — 1 463 000 ₽. Часть денег получат супруги, а часть сразу пойдет на погашение ипотеки.
  2. Проценты — 820 ₽.
  3. Штраф 50% по закону о защите прав потребителей — 734 000 ₽.
  4. Моральный вред — 4000 ₽.
  5. Расходы на юриста и экспертизу — 30 000 ₽.

На этом суды не закончились: теперь супруги хотят получить больше процентов за пользование их деньгами, потому что прошло много времени до возврата. Это законное требование, но уже другая история.

Проценты по ипотеке им тоже вернут?

Нет, проценты по ипотеке дольщикам не вернут. При пересмотре суд объяснил, что кредитный договор — это отношения банка и заемщика. Он не касается застройщика и никак не влияет на исполнение договора. Поэтому те 770 тысяч рублей, которые семья заплатила банку, пока ждала квартиру, застройщик возмещать не обязан.

Зато он заплатит штраф, который почти покроет уплаченные проценты. Из-за ипотеки супруги на этой истории ничего не заработали. Но они хотя бы не обязаны принимать квартиру, которая их не устроила. А какой была истинная цель дольщиков — знают только они.

Некоторые юристы в таких случаях говорят о потребительском экстремизме, но если есть право отказаться от договора — люди могут им пользоваться. В вопросах о злоупотреблении правом и истинных мотивах истцов разбирается суд.

Как заставить застройщика устранить недостатки или вернуть деньги

Заранее читайте договор. Чтобы потом не выяснилось, что стеклопакеты на лоджии не входили в цену, площадь может быть на 5 квадратных метров меньше, а черновая отделка — за дополнительную плату.

Следите за уведомлениями. Когда дом сдадут, всех дольщиков должны письменно пригласить на приемку квартиры. Не игнорируйте вызов, это в ваших интересах. Иначе застройщик докажет, что вы уклоняетесь от приемки квартиры, и подпишет односторонний акт.

Не подписывайте акт без осмотра квартиры. При проверке документов в офисе застройщик может незаметно подсунуть акт. Его нужно подписывать только после осмотра квартиры, никаких документов заранее. Если застройщик говорит, что это формальность и нужно для регистрации права собственности, — он хитрит.

При осмотре фиксируйте все недостатки в дефектном акте. Бесполезно устно говорить застройщику, что надо что-то переделать. Только письменно и под подпись. Акт приемки-передачи в этом случае не подписывайте.

Отправьте застройщику претензию. Потребуйте устранить недостатки в разумный срок или снизить цену. Если застройщик этого не сделает — вот тогда можно расторгать договор и требовать назад свои деньги с неустойкой и штрафами.

Если решили подождать, пока застройщик все исправит, и потом приняли квартиру, у вас остается право найти недостатки и позже. Например, когда начнете делать ремонт: квартира может сыреть, за штукатуркой окажутся пустоты, а между плитами — просветы. За такое тоже можно требовать компенсацию.

Обязательно почитайте нашу подборку про новостройки, чтобы получить от застройщика максимум:

  1. Что делать, если застройщик затягивает сдачу дома.
  2. Как принять квартиру в новостройке: документы.
  3. Как проверить качество квартиры.
  4. Когда можно платить напрямую застройщику.
  5. Личный опыт: как отсудить у застройщика денег.
  6. Как получить от застройщика компенсацию за наем квартиры.
  7. Как достроить гардеробную за счет застройщика.
  8. Чем апартаменты отличаются от квартиры.
Екатерина МирошкинаРасскажите о своем опыте покупки квартиры в новостройке. Чем все закончилось?
  • Володя ИльинМного статей о долевом строительстве, но, к сожалению, никакой информации о том, что делать, если квартира покупалась по договору паенакопления, и застройщик не спешит устранять недочеты...1
  • pashev meНаписать вопрос в редакцию не пробовали?3
  • Мири Ш"История в три года" - тушите свет. Я понимаю еще, если есть, где жить, и эта квартира как вложение денег. Но если с нетерпением ждешь, когда сдастся твое долгожданное собственное жилье... тут уж точно на многое закроешь глаза, увы. Максимум, за что побьешься, так это за устранение косяков за счет застройщика. Это не очень правильно, возможно, но влезать в трехлетнюю эпопею с неизвестным результатом - это "ах"! Восхищаюсь людьми с таким терпением. У меня в новостройке тоже было немало недостатков. Стекло на балконе надо было менять - откровенный брак, а дверь на этот самый балкон через три недели после подписания акта приемки перестала закрываться. Но, чтобы не принимать квартиру и влезть в тягомотину на три года(!!!) - ну, нет.12
  • Андрей ОпрокидневМириам, ну видите тут история о том как заработать... Точнее не заработать, так как заработал на ней пока только банк...3
  • Владимир БабарыкинМириам, мне кажется, я понимаю о чем Вы, но ведь застройщики так наплевательски относятся к своим обязанностям потому что люди принимают квартиры с недочетами, браком и так далее. К сожалению, застройщиков нужно заставлять работать и постоянно контролировать, потому что цены на недвижимость, даже в регионах такие, что квартиры должны быть идеальны. Впрочем, они должны быть идеальны за любые деньги.17
  • AlexА с какого момента договор считается расторгнутым? Что будет, если после суда застройщик обанкротится? Дольщик останется и без денег, и без квартиры, или квартиру всё же можно будет не отдавать?2
  • НеОнAlex, да, дольщик останется и без денег и без квартиры. Т.к решением суда будет передача квартиры обратно застройщику, а то, что суд что-то там "обязал" выплатить это для застройщика пустой звук - опустошают счета и банкротятся, на след день делают новое ООО и все по новой. нужно быть очень рисковым и очень уверенным в застройщике чтобы пойти на расторжение договора.3
  • Андрей ОпрокидневЕсли представить что в данный момент на счёте застройщика есть деньги, то может проканает. Если там 0, то будет 0 и квартира. Если пошевелиться и продать, то останется 2 млн из 2,5. Если там были обязательства перед кредиторами, особенно физлицами, то прощай и квартира и деньги.3
  • Мири ШВладимир, согласна на 100%! Заставлять нужно, но когда влезаешь на три года в суды с неизвестным результатом, есть риск наказать себя. К сожалению. И если люди на такое решаются, значит, у них есть возможность. А представьте, если молодой семье еще три года толкаться с тесной хрущевке с родителями. Или снимать с маленьким ребенком на руках, да еще и продолжать ипотеку платить. Ситуации разные, конечно. От обстоятельств многое зависит. Потому и закрывают люди глаза на недоделки. Но я не говорю, что это правильно! Просто данный механизм борьбы с застройщиком в результате не выглядит оптимальным. Да и квартира, поди-ка, подорожала после сдачи дома. Может, логичнее и выгоднее продать, чем бодаться за возврат денег, тратя время и нервы...2
  • Михаил РуденкоВ далёком 2013 году однажды я поругался с тёщей и решил купить вместо машины двух комнатную квартиру. По моему мнению у меня было только два достойных варианта, первый строила компания, в которой я работал и я знал про косяки и вариант был хуже и второй в Новой Москве Коммунарка. Купил я её за 4 462 550 рублей у застройщика Авгур эстейт. На месте стройки не было даже забора, но эта была уже второй этап застройки по данному проекту. К моменту когда возвели второй этаж стало ясно, что проект отличается от предоставленной документации. Изменения были в конфигурации дома: убрали мусоропровод, развернули лифтовую шахту, теперь лифт выходил прям напротив моей входной двери, а раньше был обособленный лифтовой холл, перенесли мою входную дверь, из-за чего у меня исчезла кладовая, её объединили с туалетом. Началась процедура писания во все инстанции и хождения к их начальникам. Через какое-то время всё-таки удалось добыть актуальную проектную документацию. Пытался договориться через контролирующие органы о замене квартиры из первой очереди строительства, но получил отказ. Я был единственный кто, пошёл на расторжение из 25 человек и в октябре 2015 года я подал иск на расторжение ДДУ. (Номер дела 02-0021/2016 ∼ М-3137/2015) Требования по возврату денег: Стоимость квартиры 4 462 550,00 руб. Процентов за пользование чужими денежными средствами в начале 3 409 983,21 Убытков в виде разницы рыночной стоимости квартиры 1 887 200,00 Оплата государственной пошлины в размере 49 112,44 Проценты по кредиту, но в них в итоге отказали 50% штрафа на всю сумму иска за отказ в добровольном исполнения требований потребителя. В итоге была судебная экспертиза, которая указала, что в связи с изменениями стоимость квартиру упала на 5%. Судья посчитал это существенным расторгнул договор. Присудили: Стоимость квартиры 4 462 550 рублей Процентов за пользование чужими денежными средствами 1 111 152 рублей Убытков в виде разницы рыночной стоимости квартиры 1 702 717 рублей Штраф 500 000 рублей Независимая экспертиза 10 200 рублей Моральный вред 20 000 рублей Услуги представителя 20 000 рублей Гос. Пошлина 39026 Итого: 7865646,92 На судебные тяжбы я потратил полтора года. Но так всё затянулось из-за не расторопности судьи, которого надо всё время пинать. Да мне было где жить и я мог себе это позволить, оно того стоило. Теперь на эти деньги я смог себе купить трёх комнатную квартиру в приделах старой Москвы, но в старой сталенке.13
  • Vadim AntropovМириам, ага, я за аренду отдам больше денег, чем они заработали. Впи**ду такие приключения. А потом еще окажется что одно юр лицо застройщика с которым был договор обанкротилось и ищи ветра в поле.1
  • Oxana YastrebkovaУ меня закончилось все тем, что застройщик не оплатил неустойку за задержку сдачи квартиры, прописаную в договоре ДУ, а далее обанкротил юрлицо и продолжил строить соседние корпуса под другим юрлицом.8
  • Никита НафранецПока не появится механизм который защитит от застройщиков которые меняют ООО как перчатки, эти истории выглядят как котолампы.9
  • Elena LuriniМихаил, кто потопает, тот и полопает. Молодцы, Михаил. Я считаю, что, чем больше будет сознательных и требовательных граждан, а так же оправданных судебных дел, то застройщики наконец-таки начнут строить по проектом и устранять недостатки. Ну а пока, если 1 из 25...Это, конечно, капля в море.8
  • Yury MartysevichСтатья не полная. Дольщики получили исполнительный лист, а вот получат ли они по нему деньги? Если застройщик какая-нибудь группа компаний, то на период строительства двух, трех домов открывается фирма "Пупкин-С", еще двух "Пупкин- М" и т.д. И, как правило, по окончании строительства, на счетах фирм денег нет.3
  • Дмитрий Макаров"Проценты по ипотеке им тоже вернут? Нет, проценты по ипотеке дольщикам не вернут. При пересмотре суд объяснил, что кредитный договор — это отношения банка и заемщика. Он не касается застройщика и никак не влияет на исполнение договора. " Разве ЗЗПП ст. 24.5 не про то, что продавец должен возместить и % в т.ч.?1