В 2005 году один военный вышел на пенсию и решил пожить у моря. Он приобрел долю в жилом доме площадью 1354,8 м² в Краснодарском крае. Доля была оформлена как отдельная квартира площадью 165,5 м².

Вскоре у мужчины завязались отношения с женщиной. Они стали жить вместе, и он зарегистрировал ее вместе с сыном на своей жилплощади. Прошло время, сын сожительницы женился, у него родился ребенок.

Хозяин квартиры зарегистрировал у себя и жену сына своей гражданской супруги вместе с их ребенком. А еще заключил с невесткой сожительницы и ее сыном договор найма комнаты площадью 12,7 м² на пять лет с автоматической пролонгацией на такой же срок.

По этому договору невестка могла бесплатно проживать в этой комнате со своим сыном. Через год он прописал в доме еще и дочь невестки от первого брака, а потом и ее внучку.

Таким образом, кроме мужчины в доме проживало шесть человек: сожительница с сыном, жена этого сына с двумя детьми и несовершеннолетняя внучка невестки.

В 2016 году хозяин квартиры подарил это жилое помещение своей взрослой дочери. Той не понравилось, что в квартире живут посторонние люди, и она попросила освободить помещение. Но жильцы категорически отказались.

Тогда новая хозяйка решила выселить всю семью гражданской жены своего отца через суд, а заодно потребовала взыскать со всех компенсацию — 453 320 Р — за то, что из-за них она не могла пользоваться всеми помещениями в квартире. Еще она просила признать договор найма комнаты площадью 12,7 м² незаключенным: комнаты такого метража в квартире нет, а значит, и договора найма этой комнаты быть не может.

Аргументы сторон

Хозяйка жилого помещения. Мой отец когда-то вселил всех этих людей в свою квартиру, но сейчас хозяйка жилплощади я. Эти люди чужие и мне, и моему отцу: он, вообще-то, до сих пор женат на моей матери. Поэтому его сожительница вместе со своим семейством не имеет права жить в этом доме. Но они сменили замки и не пускают меня в мою квартиру. Прошу признать договор найма незаключенным и выселить эту веселую компанию. Ко мне они не имеют никакого отношения.

Жильцы. Мы никуда уезжать не собираемся. Бывший хозяин купил квартиру с нашей помощью: мы продали свою недвижимость и скинулись на это жилье. Сам он на военную пенсию ничего купить не смог бы. Мы жили одной семьей много лет, но потом он обманул нас и подарил квартиру своей дочери. Нам некуда пойти, у нас кроме этого дома ничего нет. Кроме того, у нас несовершеннолетний ребенок, а его нельзя выселять на улицу.

Что сказали суды

Районный суд: 🏠👣

Дело № 2-1563/2019

Дом, в котором находится спорное жилое помещение, имеет условное деление на квартиры. Жилплощадь, о которой спорят стороны, — доля, которая составляет отдельную квартиру площадью 165 м².

Суд изучил договор найма между бывшим владельцем и семьей его сожительницы — и считает его незаключенным. В договоре указано, что в наем передается жилая комната 12,7 м² в домовладении площадью 507,6 м². Но в квартире собственника вообще не было такой комнаты, да и площадь дома на самом деле другая. Поэтому предмета договора найма нет.

Кроме того, договор найма — это разновидность договора аренды. Он подлежит государственной регистрации, если заключен на срок более одного года. Однако этот договор найма никто не регистрировал.

Еще суд выяснил, что бывший собственник квартиры на момент покупки и во время заключения договора найма был женат на другой женщине. Это значит, что его супруга должна была дать согласие на передачу в наем их совместной квартиры. Но такого согласия не было.

Кроме того, регистрация и вселение шестерых человек в комнату площадью 12 м² незаконно: на каждого приходится меньше жилплощади, чем полагается по норме. И вообще, договор найма заключен только с двумя людьми, а жить хотят шестеро.

Ответчики говорят, что квартира куплена на деньги от продажи их имущества, и даже представили в суд договоры купли-продажи своего жилья. Но на что именно пошли эти деньги — неизвестно.

Доказательств, что их вложили именно в покупку спорной квартиры, нет. Еще ответчики настаивают, что выселение нарушит права их несовершеннолетнего ребенка. Но у истицы тоже есть ребенок, который зарегистрирован в этом помещении, однако из-за ответчиков он не может в нем жить.

В договоре дарения квартиры между отцом и дочерью указано, что ответчики имеют право пользоваться жилым домом. А вот какой именно его частью — не уточняется. Сам договор дарения относится только к доле в 12/100.

С учетом всего сказанного мы признаем договор найма незаключенным. Ответчиков следует выселить из квартиры и снять с регистрационного учета без предоставления другого жилого помещения.

Ответчики обжаловали это решение в краевом суде.

Краевой суд: 👌

Дело № 33-42805/2019

Районный суд ошибся. В договоре дарения жилого помещения четко прописано, что ответчики имеют право пользоваться помещением даже после того, как право собственности перейдет к дочери бывшего владельца. Получается, при подписании договора дарения новая собственница знала об этом условии и согласилась с ним. Условия этого договора дарения она не оспаривала.

Коллеги из районного суда указали, что супруга бывшего собственника не давала согласия на заключение договора найма, и поэтому признали его незаключенным. Но здесь они вышли за пределы требований, так нельзя. Супруга мужчины тут вообще ни при чем: она не оспаривала договор и не участвовала в судебном заседании.

В 2018 году истица уже пыталась через суд снять ответчиков с регистрационного учета, но в иске ей было отказано, так как срок действия договора найма истек в 2016. Согласно договору найма, если ни одна из сторон не возражает, договор продлевается еще на пять лет. В 2016 году, когда закончился пятилетний срок действия договора, истица не возражала против его продления, а значит, он действует до 2021 года.

Решение районного суда отменяем. В иске отказываем.

Теперь уже собственница квартиры не согласилась с решением суда и обратилась в кассационный суд.

Кассационный суд:👌

Определение по делу № 88-6916/2020

Мы согласны с коллегами из краевого суда.

Так дело дошло до Верховного суда.

Верховный суд: ☝

Определение № 18-КГ20-115-К4

Судебные акты апелляционной и кассационной инстанций незаконны. Суды не выяснили, на каком основании ответчики продолжают жить в жилом помещении в этом доме. Они не члены семьи ни бывшего, ни настоящего собственника.

В договоре найма указано, что жилое помещение передается на безвозмездной основе. По сути, между бывшим собственником и этими людьми заключен не договор найма, а договор безвозмездного пользования. А по закону сторона может в любое время отказаться от этого договора, предупредив вторую сторону за один месяц.

Истица предупреждала ответчиков, что отказывается от договора и просит их покинуть помещение, но они отказались выехать из квартиры.

Кроме того, некоторые ответчики, зарегистрированные в жилом помещении, вообще не указаны в договоре найма. На основании чего они живут в жилье истицы, непонятно.

Пусть апелляционный суд все рассмотрит заново.

Дело вернулось в апелляционный суд.

Краевой суд: 💰 🏥

Дело № 33-11869/2021

Что ж, давайте еще раз разберемся в этом деле.

В жилом помещении, которое принадлежит истице, живут совершенно посторонние ей люди: двое — на основании договора безвозмездного найма, остальные — на основании регистрации их в этом помещении бывшим собственником.

Утверждения о том, что это семья бывшего собственника, не соответствуют действительности. Да, бывший собственник вел с этой женщиной совместное хозяйство. Но утверждать, что это его жена, — безнравственно и незаконно. У мужчины есть супруга, с которой заключен официальный брак. По законам России у мужчины может быть только одна жена. Это значит, что ответчики — посторонние люди и для бывшего, и для настоящего собственника жилого помещения.

Да, в деле фигурирует договор найма, но в нем четко прописано, что он безвозмездный. А расторгнуть договор безвозмездного пользования сторона может и не дожидаясь окончания его срока.

Оставляем в силе решение коллег из первой инстанции: договор найма признаем незаключенным, ответчиков нужно выселить из спорного помещения и снять с регистрационного учета без предоставления другого жилого помещения.

Что в итоге

Спустя несколько лет женщина смогла убедить суд, что посторонние люди не должны жить в ее квартире, хоть у них и были договоренности с прежним собственником и несовершеннолетние дети.

Однако ей не удалось отсудить компенсацию за то, что эти люди пользовались ее помещением. Суд посчитал, что они жили в нем на основании договора с прежним собственником, а тот никаких требований в суде не заявлял.

Коротко о том, кого можно выписать из частного жилого помещения

Любой человек может зарегистрировать в своей собственности кого угодно — родственников, друзей, знакомых и даже незнакомых людей. А вот выписать их будет сложнее. Если кто-то из проживающих отказывается добровольно выехать из квартиры, придется обращаться в суд.

В законе нет перечня лиц, которых можно снять с регистрации без их согласия. Поэтому каждый случай суд оценивает индивидуально, с учетом обстоятельств конкретной ситуации.

Вот примерный список тех, кого собственник может выписать из квартиры, обратившись в суд, и для этого не потребуется согласия другой стороны.

Бывшего члена семьи. К членам семьи собственника относятся супруг, дети и его родители, если они живут вместе с ним. Если собственник прекращает с ними семейные отношения, то они становятся бывшими членами семьи. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и даже посторонние граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если собственник их вселил в качестве членов своей семьи.

Соответственно, бывшими членами семьи будут считаться супруги, с которыми брак расторгнут или признан недействительным.

Например, мужчина женился и зарегистрировал жену в квартире своей матери. После развода бывшая невестка обязана по требованию свекрови выехать из жилого помещения — или ее могут выписать по решению суда. То же в этой ситуации будет касаться и внуков собственницы жилья — в том случае, если бабушка против их регистрации в своей квартире.

В Воронежской области женщина выписала из своего дома бывшего мужа. Развод состоялся в 2019 году, но мужчина отказался добровольно прекратить регистрацию в доме бывшей жены, хотя уже не жил там. Суд женщину поддержал и мужа выписал.

В Ленинградской области женщина требовала вселить ее с ребенком в квартиру, принадлежащую на праве собственности свекрови. При этом в результате конфликта с мужем она уехала с ребенком по месту своей постоянной регистрации, к родителям.

Суд пришел к выводу, что женщина не была членом семьи свекрови и ее вселили в квартиру только на время брака. В спорной квартире зарегистрирован ребенок женщины, но в силу возраста он должен проживать с матерью, поэтому правовых оснований удовлетворить иск о самостоятельном вселении малолетнего ребенка в спорную квартиру тоже нет.

Если бывшему члену семьи негде жить, суд может определить срок, в течение которого этот бывший родственник может проживать в квартире. Такой срок суд определяет индивидуально, смотря какие обстоятельства будут в деле. Он может составлять как несколько месяцев, так и несколько лет.

В начале 2019 года женщина обратилась в суд, чтобы выселить бывшего мужа, с которым расторгла брак пять лет назад. Мужчина сказал, что у него нет денег на свое жилье. Суд принял решение выселить бывшего мужа истицы, но дал ему полгода, чтобы решить жилищный вопрос.

Человека, который зарегистрирован, но не живет в квартире и не оплачивает коммунальные услуги.

В Татарстане суд рассматривал дело двух братьев. Родители подарили одному брату квартиру, а второго просто зарегистрировали в ней. Второй брат ни разу не вносил коммунальные платежи, хотя он совершеннолетний дееспособный гражданин.

Суд признал второго брата бывшим членом семьи, так как с другим братом у него сложились неприязненные отношения, и дал ему 6 месяцев на поиск нового жилья. Также суд обязал его выплатить долги по коммунальным платежам.

Коротко о том, кого нельзя снять с регистрации в своей квартире

Родителей и несовершеннолетних детей выписать очень сложно.

Если между детьми и родителями возникают конфликты, а дети — собственники жилья, то можно попытаться снять родителей с регистрационного учета в жилом помещении. Для этого нужно подать исковое заявление в суд. Такие дела рассматриваются судом индивидуально, с учетом конкретных обстоятельств в каждом деле, так как истец должен доказать, что между ним и его родителями прекращены семейные отношения.

Если родители не оплачивают коммунальные услуги, поскольку у них нет денег или, например, большая часть пенсии уходит на продукты и лекарства, то выписать их только на этом основании нельзя. Дети обязаны помогать родителям и заботиться о них, а не выписывать из квартиры.

Жильцов, которые имели право на приватизацию и написали отказ в пользу других членов семьи. Такие люди сохраняют право пожизненного проживания в квартире.

Тех, кто проживает в квартире на основании завещательного отказа. Завещательный отказ — это наследство с обязательством. Например, человек может завещать квартиру дочери и предусмотреть в завещании право его гражданской жены жить в квартире неограниченное время.

Мужчина из Санкт-Петербурга не пустил в квартиру женщину, которой по наследству досталось право жить в этой квартире. Она обратилась в суд с требованием передать ей ключи от квартиры и не мешать в ней жить. Суд удовлетворил иск женщины. Не помогли даже доводы собственника, что он уже сделал перепланировку и теперь вместо двух комнат в квартире одна.

Тех, кто проживает в квартире на основании договора пожизненного содержания с иждивением. По такому договору один человек передает другому в собственность квартиру в обмен на пожизненное содержание его самого или другого лица по его указанию.

Мне не удалось найти примеров из судебной практики: вероятно, мало кто доходит до суда с таким требованием, так как решение суда очевидно будет в пользу рентополучателя.