Хочу вложить свой маткапитал в ипотеку сестры. Так можно?
Anastasiya Golavl
спросила в Сообществе Т—Ж
В 2020 году в нашей семье родился первенец, и мы получили сертификат на материнский капитал. Теперь задумались, как его разумнее использовать. У нас уже есть две квартиры в собственности и нет кредитов, поэтому вариант приобрести еще одно жилье не очень нравится. Что касается других способов, то в отдаленном будущем ценность сертификата будет падать. Да и вообще государству нашему я не верю: сегодня дали, завтра взяли.
Моя сестра сейчас собирается покупать квартиру в нашем городе. Я подумала, что могла бы помочь ей расплатиться с ипотекой нашим сертификатом с условием, что она выделит в квартире долю моему ребенку. Ее сама концепция устраивает — осталось только понять, как правильно оформить процесс, если это вообще допустимо с точки зрения закона.
План такой: она берет ипотеку, но указывает меня или моего мужа как созаемщика. Позже мы помогаем ей погасить часть долга сертификатом, а потом оформляем собственность и свои доли по договору дарения передаем ребенку. В итоге собственников остается два: сестра и наш ребенок.
Достаточно ли указать моего мужа как созаемщика? Или мы оба должны быть указаны, чтобы потом направить маткапитал на погашение кредита? Я в декрете, поэтому для банка не кандидат в созаемщики. Как лучше выделить доли всем участникам, включая несовершеннолетнего?
Анастасия, увы, ваша схема может не сработать. Средства материнского капитала — это не просто деньги, которые можно потратить как угодно. Государство жестко регламентировало, как можно использовать маткапитал. И вложить их в чужую квартиру довольно проблематично. Я расскажу, в чем тут подводные камни, а вы решите, стоит использовать сертификат на эту покупку или лучше потратить его по-другому.
Куда можно вложить маткапитал
Потратить материнский капитал — в 2020 году это 466 617 ₽, а с 1 января 2021 года 483 881,83 ₽ в общем случае — можно только на одобренные государством цели.
Независимо от возраста ребенка средства маткапитала можно использовать так:
- потратить на первоначальный взнос по ипотеке для покупки или строительства жилья;
- погасить им долг и проценты по ипотеке;
- купить товары для адаптации детей-инвалидов;
- оплатить платные ясли или детский сад;
- получать ежемесячные выплаты на ребенка.
Придется подождать, когда ребенку исполнится три года, если вы хотите:
- купить жилье без ипотеки;
- построить или реконструировать дом без ипотеки;
- оплатить образование ребенка на коммерческой основе помимо дошкольного;
- вложить средства в накопительную пенсию мамы.
Как купить квартиру с использованием средств маткапитала
Поскольку вы хотите вложить маткапитал в квартиру с ипотекой, ждать, пока ребенку исполнится три года, не надо. Жилье можно приобрести только в общую собственность родителей и детей. Размеры долей вы можете определить по соглашению сторон.
В законе нет ограничения, как нужно распределить доли, но собственниками должны стать все члены семьи. Учтите, что нотариусы и суды рекомендуют выделять доли в размере не менее вложенного материнского капитала. В результате получится, что часть той квартиры, которую собирается купить ваша сестра, должна быть оформлена на вас, вашего мужа и ребенка.
Кто-то один из вас — вы или супруг — можете стать созаемщиком сестры. А когда она выплатит ипотеку и снимет залог, можно будет выделить доли второму супругу и ребенку. Но не все банки кредитуют заемщиков, которые не являются членами одной семьи. Поэтому придется постараться, чтобы убедить банковских сотрудников в платежеспособности каждого заемщика.
Кроме того, обычно банки привлекают супругов как созаемщиков по ипотеке. В вашем случае может получиться три созаемщика в одном договоре, а то и четыре, если ваша сестра замужем. Далеко не каждый банк оформит кредит на таких условиях.
Какие есть риски в вашей схеме
Пенсионный фонд не перечислит деньги. Материнский капитал предназначен для улучшения жилищных условий. И пенсионный фонд, как правило, пристально следит за сделками, по которым за счет маткапитала покупаются доли в каком-либо жилье. Нередко в перечислении денег отказывают. В результате владельцы сертификата вынуждены идти в суд, чтобы признать такой отказ недействительным.
Суды, когда рассматривают подобные споры, как правило, выясняют, улучшились ли жилищные условия после приобретения конкретной доли в квартире. Например, если у семьи уже есть жилье, а покупаемая доля незначительна, суд поддержит ПФР.
- Так, в Татарстане семья купила 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру. Но пенсионный фонд отказался перечислять маткапитал по сделке. Семья пошла в суд, и тот встал на сторону фонда. Решение суд обосновал так: нарушено обязательное условие выделяемых средств — улучшение жилищных условий. Женщина и ее несовершеннолетние дети на момент сделки были зарегистрированы и проживали в общежитии и не собирались перебираться в купленное за счет маткапитала жилье.
При этом если семья приобретет в собственность целую квартиру или увеличит ту долю, что принадлежала ей в этом жилье ранее, суд может посчитать, что жилищные условия действительно улучшились, и обяжет пенсионный фонд перечислить деньги.
- Например, в Перми суд решил, что в результате покупки 1/2 доли в праве собственности на комнату в собственность членов семьи перешла комната в целом. За счет этого увеличилась общая площадь жилых помещений у всех членов семьи — значит, жилищные условия улучшились.
Вы пишете, что у вас в собственности уже две квартиры. Есть риск, что ПФР не сочтет покупку небольшой доли в другой квартире улучшением жилищных условий. А если пойдете в суд, то может встать на сторону пенсионного фонда.
Кроме того, есть вероятность, что ПФР откажется перечислять выплату на погашение основного долга и уплаты процентов по кредитному договору, поскольку созаемщики — чужие друг другу люди. Так, в законе содержится требование, что жилье, приобретенное с помощью господдержки, надо оформить в общую собственность на владельца сертификата, супруга и детей. Сестры в этом перечне нет. Получается, вы хотите добавить сестру в закрытый перечень сособственников, а это противоречит закону.
Вам придется платить по кредиту. Допустим, ваша сестра перестанет гасить ипотеку. Тогда вам придется вносить всю сумму самостоятельно или нести солидарную ответственность с сестрой за просрочку.
- Например, когда гражданин, который взял ипотечный кредит, перестал платить взносы, банк обратился в суд. Супруга должника была созаемщиком. В результате суд решил взыскать долг, проценты и пени с созаемщиков солидарно.
Могут испортиться отношения. Денежный вопрос нередко влияет на отношения. Кто-то не смог внести платеж вовремя — другому пришлось перечислять деньги за обоих. В квартире надо делать ремонт, устанавливать счетчики, оплачивать коммунальные услуги и взносы на капремонт. Все это — множество поводов для конфликта.
Возникнут сложности с продажей. Если ваша сестра захочет продать квартиру, сделать это будет очень непросто, поскольку часть жилья будет принадлежать несовершеннолетнему ребенку. Сделку придется согласовывать с опекой, а это дополнительные трудности. Возможно, сейчас она об этом просто не задумывается, но когда проблема возникнет, то, скорее всего, начнет обвинять в сложившейся ситуации вас.
Для вас с продажей тоже не все просто. Допустим, у вашей семьи 1/4 квартиры, и вы захотите продать свою часть. Но если вы будете продавать только ее, она будет стоить дешевле в несколько раз. Это обычная история на рынке недвижимости: за часть объекта продавец получает меньшую сумму, чем когда недвижимость продается целиком, а деньги делятся между продавцами пропорционально долям.
Ваша сестра может отказаться продавать квартиру или выкупать вашу долю и препятствовать вам использовать это имущество. В результате сложится ситуация, когда имущество у вас есть, но распорядиться им по своему усмотрению вы не можете.
Какие еще есть варианты
На самом деле покупка квартиры в долях может в будущем принести вам больше проблем, чем пользы. Есть шанс, что вы станете созаемщиком, а ПФР откажется перечислять деньги, и суд поддержит это решение. В итоге вы будете вынуждены вносить платежи по кредиту, а маткапитал не пристроите.
Если не хотите покупать третью квартиру, подумайте над вариантом строительства дома или оплаты дополнительного образования ребенка. Мы рассказывали про четыре способа потратить материнский капитал — возможно, вам пригодится какой-то из этих советов.
