Человек купил квартиру три месяца назад и уже продает. Чем рискует покупатель?

Слишком быстрая продажа квартиры может вызвать подозрение у покупателя, но ничего криминального в этом нет. И закон так делать не запрещает.

Просто иногда человеку срочно нужны деньги или квартира становится не нужна. Либо после сделки он что-то узнал о недвижимости и теперь хочет побыстрее расстаться с ней. При этом иногда частые перепродажи квартиры — признак мошенничества.

Расскажу, какие есть риски при покупке такой квартиры и как их избежать.

Владелец может продать недвижимость в любой момент — это не запрещено. Главное условие: право собственности должно быть зарегистрировано в Росреестре.

Но если человек расстается с недвижимостью сразу после покупки, это подозрительно. Иногда дело в самой квартире, а порой это говорит о проблемах с продавцом.

Проблемы с квартирой. Например, под окнами может быть шумная трасса, где-то неподалеку собираются открыть мусорный полигон или выделяют место под кладбище.

Неприятным сюрпризом может стать и состояние помещения, например сырость, устойчивый посторонний запах, беда с сантехникой. Если человек торопился с покупкой, он мог этого не заметить, а когда узнал — решил избавиться от квартиры.

А может быть, дело в соседях. Вечеринки в ночное время, выяснение отношений, курение на балконе, шумные дети — вот обычный набор проблемных квартир.

Продавцы редко рассказывают о соседях, поэтому проверять нужно самостоятельно. Лучший способ — расспросить какого-нибудь жильца из подъезда, найти общий чат жителей дома или понаблюдать за двором и подъездом. Хорошее время для этого — вечер пятницы или субботы: обычно вечеринки и скандалы будут слышны и с улицы.

Проблемы с продавцом. Если стоимость квартиры существенно ниже рынка, это повод задуматься. Продавец может объяснить это срочностью, но на деле оказаться потенциальным банкротом.

Наверняка узнать, что вы совершаете сделку с человеком, который скоро обанкротится, нельзя. Собственник мог оказаться в ситуации, потенциально грозящей банкротством после покупки квартиры, поэтому решил ее продать.

Для покупателя это рискованно. По закону арбитражный суд может признать сделку недействительной, если совпали два условия  :

1. Стороны заключили ее максимум за год до принятия заявления о признании продавца банкротом.
2. Цена продажи объекта была существенно ниже рыночной стоимости.

Но риск не слишком большой: на практике суды признают недействительными далеко не все договоры, заключенные в этот период. Чаще всего арбитраж аннулирует сделки, в результате которых объект реализуют по цене в 1,5—2 раза ниже рыночной, а также когда нет доказательств передачи денег продавцу.

Проблемы с недвижимостью, которую продают после недолгого владения, могут возникнуть не сразу. И бывает, что они связаны не с текущим продавцом, а с другими людьми, которые претендуют на это имущество. Приведу примеры.

Если продавец получил квартиру по наследству, другие наследники могут в суде оспорить сделку купли-продажи — и забрать полагающееся им имущество. Так бывает, когда кто-то из них не знал об открывшемся наследстве или что ему положена доля в нем. А тот, кто первым вступил в права, быстро продал жилье.

Но признать продажу недействительной можно, только если:

1. Не прошел срок исковой давности — три года с момента, когда человек узнал, что его права нарушены.
2. Наследник пропустил срок на вступление в наследство по уважительной причине.

То есть риски для покупателя тем меньше, чем дольше наследник владел недвижимостью.

Если была приватизация, в квартире могут жить люди, которые в ней не участвовали. И это законно. Например, родители могли отказаться от своей доли в пользу детей либо с регистрации могли снять не по заявлению человека, а на основании:

1. сообщения военного комиссариата о призыве в армию;
2. приговора суда о лишении свободы.

Собственниками такие люди не становятся, но право пожизненно пользоваться жильем сохраняют. Выписать их без согласия невозможно, даже если у них есть другое жилье.

Если человек продает квартиру сразу после развода, есть риск, что бывший супруг в течение трех лет оспорит сделку. Он может это сделать, если его права на общее имущество были нарушены  .

Еще один повод насторожиться — большое количество сделок с квартирой за короткий период. Такие схемы встречаются на вторичном рынке, когда продают квартиры умерших, собственников в заключении или страдающих алкоголизмом и наркоманией.

Мошенники готовят поддельные документы, «продают» недвижимость подставному покупателю, а тот перепродает квартиру еще раз. Новый собственник заселяется, а через некоторое время к нему приходят наследники настоящего владельца либо сами владельцы.

В итоге сделку признают ничтожной, квартиру отбирают, и вернуть деньги можно только через суд. Судебные заседания по таким делам растягиваются на годы.

В законодательстве есть понятие «добросовестный приобретатель» — это человек, который при покупке недвижимости полагался на данные государственного реестра  . Забрать недвижимость у добросовестного приобретателя нельзя  . И это правило действует, даже если квартиру купили у мошенника.

Но в случае судебного спора покупателю, чтобы его признали добросовестным, придется доказать, что он не знал и не должен был знать об отсутствии у продавца права отчуждать недвижимость. Для этого нужно показать суду, что покупатель заранее проверил продавца и недвижимость — и они не вызвали подозрений.

При этом бывают исключения. Добросовестному приобретателю придется вернуть недвижимость, если он  :

1. Получил ее от того, кто не был законным собственником.
2. Сделка была безвозмездной, например дарение.
3. Законный собственник не давал согласия на сделку и не хотел ее.

Если квартиру заберут, добросовестный покупатель может:

1. Подать иск к продавцу-несобственнику о взыскании убытков и возмещении стоимости покупки  .
2. Получить от государства единовременную компенсацию  , если вступили в силу судебные решения об истребовании у добросовестного приобретателя недвижимости и о взыскании с продавца убытков в пользу покупателя, но продавец в течение шести месяцев не выплачивает компенсацию. Размер компенсации равен сумме, которую покупатель потратил на покупку недвижимости или кадастровой стоимости имущества. Максимальная сумма компенсации законом не установлена.

Изучить документы продавца, а также правоустанавливающие документы на квартиру: договор, акт приема-передачи, расписки, выписки со счетов. Если продавец действует по доверенности, проверить, действительна ли она, не отменил ли ее доверитель.

Вот какие документы нужно проверить перед покупкой. И это должны быть оригиналы — заверенные копии не подойдут.

Документы продавца, подтверждающие его дееспособность. Например, справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что он не состоит у них на учете.

Продавец не обязан их представлять, но может сделать это по своему желанию. Справки докажут, что продавец понимает значение своих действий и может ими руководить и что покупателю не стоит сомневаться в его дееспособности.

Выписку из ЕГРН. Попросите продавца представить выписки об объекте недвижимости и о переходе прав на объект недвижимости и проверьте:

1. Кто указан в реестре в качестве правообладателя — он должен совпадать с продавцом по договору.
2. Ограничения прав и обременения. Покупателя считают недобросовестным, если он приобрел квартиру, но на момент покупки в выписке из ЕГРН была отметка о запрете на отчуждение  .
3. Сколько раз квартира поменяла собственника и когда это происходило. Если у недвижимости часто менялись владельцы, стоит проверить, не было ли по ней судебных споров.

Копию договора купли-продажи и выписки нужно сохранить, чтобы в случае спорной ситуации представить суду.

Нотариальное согласие супруга на продажу, если продавец в браке. В судебной практике были случаи, когда сделку купли-продажи признавали недействительной по иску супруга, который не давал на нее согласия  .

Также проверьте, было ли согласие второго супруга на покупку квартиры.

Архивную выписку из домовой книги — до 2018 года туда вносили сведения о зарегистрированных жильцах: ФИО, дату рождения, отметку о постановке на воинский учет, номер паспорта и отметку о регистрации. Из выписки можно узнать о людях, которые сохранили право пользования квартирой.

Справку о зарегистрированных лицах. Ее получают в паспортном столе, управляющей компании, МФЦ, а в некоторых регионах — на сайте госуслуг. Перед сделкой в справке должно быть пусто.

Документ, по которому продавец получил квартиру, стоит посмотреть, чтобы обезопасить себя от неприятных сюрпризов. Например, это может быть свидетельство о праве на наследство или договор купли-продажи. В договоре рекомендую проверить, на каком основании и как долго квартира принадлежала прошлому владельцу.

Закон не запрещает продавать квартиру сразу после покупки. Иногда у людей меняются жизненные обстоятельства и недвижимость становится не нужна.

Но быстрая перепродажа, как и слишком низкая цена, должны насторожить. Не стесняйтесь задавать продавцу любые вопросы. Раздражение или уход от ответа — тревожный звоночек.

Если сомневаетесь в чистоте сделки, тщательно проверьте документы — лучше обратиться к юристу. В случае судебного разбирательства придется доказывать, что вы заранее проверили продавца и недвижимость и они не вызвали подозрений. Тогда суд признает вас добросовестным покупателем. И вы либо сохраните квартиру за собой, либо получите право взыскать потраченные деньги с продавца.