Как я брал ипотеку на дом

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография.

Герой реалити строит дом и готовится удвоить при этом чистый месячный доход

Шаг 1. Взять ипотеку, купить материалы для дома

В 2020-2021 году мною была начата и продолжалась стройка загородного дома для себя, своей семьи и родителей. Несмотря на суровую ситуацию в указанные годы по понятным причинам, стройка не была заморожена и сейчас она в активной фазе. В настоящее время в зимовку уходит нулевой уровень дома (утепленный фундамент с цокольным этажом, перекрытый плитами, септик и скважина). Одним из глобальных планов является достройка дома к лету 2022 до состояния теплого контура.

Эта цель стоит параллельно основной задаче, отъедает у нее многие возможности и финансы. И от нее напрямую зависит возможность увеличения чистого дохода — поэтому я скорректировл глобальную цель, добавив к ней так же и постройку дома — теперь у меня цель такова, что я хочу "построить дом, удвоив при этом чистый доход". Согласен, сложно. Но, думаю что вполне реально.

По произведенной смете — на достройку теплого контура дома мне потребуется порядка 2 млн. руб. Это то, что будет мешать добиться основной цели.

Крупных денежных средств у меня нет, как я уже рассказывал, я вкладываюсь в активы, приносящие пассивный ежемесячный доход — т.е. не веду накопления как такового в принципе. Остальные свободные средства съедает стройка. Часть из пассивного дохода привязаны к долларам — т.е. при просадке рубля к доллару доход от всего портфеля активов может наоборот расти, при снижении доллара — тоже ничего плохого не происходит.

Продажа активов не входит в планы, поэтому планирую взять ипотеку, программа «под строительство своими руками». Нашел именно такой вариант — он позволяет самостоятельно провести закупку материалов с учетом собственной грамотной логистики. По моим подсчетам из сметы подрядчика — это позволит сэкономить порядка 30% от суммы, которую он заложил на закупку материалов.

В настоящее время ипотека уже одобрена, необходимо все оформить и закупить первичные материалы: Стеновые блоки, древесину, плиты перекрытия и тп. Пока приобрести с бесплатным хранением на зиму. Сделать это необходимо в этом году, поэтому ставлю себе срок до 15 декабря 2021 года.

Ипотека так же берется из расчета нескольких финансовых соображений: она берется не сразу вся, а этапно по мере этапов строительства — т.е. ежемесячный платеж будет увеличиваться по мере стройки, а не статично как, например, в случае с сельской ипотекой. После завершения стройки можно будет оформить господдержку семей с детьми (450 тыс федеральных + 150 тыс региональных) — т.е. к моменту постройки дома из 1.5 млн кредитных денег удастся погасить 600 тыс, уполовинив ежемесячный платеж. Помимо того, планируется получать вычет НДФЛ на сумму ипотеки и проценты (ранее вычет на недвижимость еще не использовал).

На этом этапе была задача взять ипотеку и купить материалы, дедлайн стоял на 15 декабря — и вчера он вышел. Рассказываю к чему пришел на данный момент.

Вообще, взять ипотеку на строительство дачи я настраивался уже давно — в период всего карантина вынашивал планы и всерьез рассматривал различные варианты кредитования на строительство дома. И хотя сама задача под реалити стояла уже конкретная, формировалась она в течении долгого периода. Думаю тем кто читает эти строки будет интересно узнать о первых шагах, с которыми мы пришли к началу шоу.

Главный вопрос который я бы себе задал: Зачем именно ипотека? Кабала же. Строй себе сам на свои потихоньку. Все так, но у меня ответ в финансовой целесообразности — нам нужен не только дом, но и наличие целевого кредита на его строительство — чтобы использовать субсидии от государства в размере 600 тыс (450 федеральных и 150 региональных за 3-го ребенка, не путать с маткапиталом). Отказаться от них можно, но зачем? Предлагают — бери, но не все так просто…

Стройка на личные, кредитные и прочие деньги — отпадает. Нужен целевой кредит или ипотека. Другие варианты — тоже варианты, но выйдут дороже на 600 тыс в краткосрочной перспективе.

Итак…

Вариант 1. Сельская ипотека

Про нее рассказано очень много и слышал наверное каждый — это ипотека под строительство или покупку дома в сельской местности, частично «спонсируемая» государством, пока у него есть деньги.

Выгодно предоставлялся низкий процент — таких «дешевых денег» надо еще поискать с нашей инфляцией. Платить долго и понемногу для меня хороший вариант — лучше, чем выкидывать сразу крупные суммы, поэтому я пошел за этими деньгами.

Вариант казался выгодным, т.к. мог покрыть или стройку, или взять уже готовый теплый контур на вторичном рынке жилья (сельская ипотека допускает любой из вариантов) с довольно низкой долговой нагрузкой.

Подал документы в Россельхозбанк, быстро получил добро на 3 млн (максималка для нас как региона) на 30 лет под «2.7% годовых». Все было сказочно, пока не накатила бочка реальности:

Забегая вперед — скажу, что найти подходящий объект оказалось нереальной задачей — и я не смог. За сумму в 3-4 млн предлагался либо откровенный хлам (летний домик в снт оббитый сайдингом для продажи), либо современный, но глубокий недострой. Под потолок в 4 млн можно было бы купить коробку из блоков под крышей размером 8х8 — но на этом все. Но там ремонта до въезда еще на 2-3 млн — минимум, и сильно врядли чтобы это все вошло в условия под сельскую ипотеку. Все что было и подходило по цене — не подходило по параметрам, либо требовало кратных вложений.

Рассматривая сельскую ипотеку под строительство дало — итог тот же: если вкратце, то аккредитованные банками застройщики называли сумму в 55-65 тр за квадрат постройки под ключ. Т.е. дом 6х7 с мансардой общей площадью в 70 квадратов вышел бы от 4.5 млн — за домик из бруса на сваях с эконом отделкой доска-вагонка.

Если же добавить расходы на ипотечный кредит — то этот золотой скворечник вышел бы по итогу под 7-8 млн или больше, что в итоге смысла не имеет совсем и нисколько.

При ипотечной максималке в 3 млн для нашего региона накинуть налом надо было бы как минимум 1.5 млн прямым переводом застройщику — т.е. порядка 40% от суммы стройки.

Еще мне не понравилась схема работы застройщиков — практически никто из региональных аккредиаторов не был готов играть по правилам банка (через поэтапные транши), работать предполагалось по схеме: вы подписываете акт сдачи сразу (как будто мы уже сделали этап, даже если это еще не так), мы получаем деньги от банка и начинаем строить.

Все это выглядело сильно мутно, дорого, с огромными рисками и переплатами. Выкинь 300%, подпиши бумаги что все получил и сиди жди. Хорошая попытка, но — нет. Я понял, что дешевые деньги из сельской ипотеки я не потяну ни физически, ни психологически.

К слову, общение с аккредитованными застройщиками — отдельная тема разговора, и не очень приятная.

К примеру, из общения по цене:

 — Ну, у вас же там инженерка, коммуникации — это все дорого выйдет.

Я говорю:

 — Погодите, ну вот у меня уже есть септик на 12 кубов, все смонтировано, подключено, трубы разведены — сколько будет минусом из сметы?

 — Ну, будет меньше на 50 тр (минус 50 тыс из 4.5 млн).

 — Т.е. вы мне септик с разводкой сделали бы за 50 тр под ключ?

 — Нет.

 — А можете смету составить полную?

 — Нет, только после оформления договора.

 — Ааа, понятно.

Разговор складывался таким образом, что застройщику на которого свалился вал «дешевых денег» кредиторов с субсидиями — просто наплевать, на все. Либо плати сколько сказал, либо давай иди куда шел. Отношение такое не у всех застройщиков, но у всех завязанных на сельскую ипотеку.

Пока я пребывал в неприятном осознании действительности, последним гвоздем в крышку стал звонок от кредитного консультанта — мол пока я думал и искал подрядчика, деньги у государства кончились — все квоты сельской ипотеки исчерпаны счастливыми обладателями, в число которых я уже не вхожу (не смотря на одобренное решение). Сколько ждать новых — неизвестно.

Вариант 2. Стройка подрядчиком без ипотеки

Другим вариантом стало рассмотрение варианта постройки подрядчиком контура дома без ипотеки — условия (в плане сдачи дома) мягче, процент выше, срок кредита меньше.

Строить должен подрядчик, все деньги отдаются ему. К сожалению, фишку про подписанные акты озвучили практически все застройщики, которые ответили на заявку (ибо оборотных денег нет, а мы русские друг друга не обманываем ©). Я как человек поживший в России под 4-й десяток лет, не готов отдавать кому то всю сумму вперед, особенно в стройке — только поэтапно. Банки считают так же, но строителям это все не нравится. В итоге все риски мира валятся на заемщика.

Главным плюсом этого варианта сделки было отсутствие сдачи «под ключ», за который «сельскоипотечные» застройщики накидывали 200-300% к смете.

Пересчет того же дома у новых людей дал более приемлемый результат — вместо 4.5 млн та же квадратура и те же объемы работ выходили уже в 2.4 млн с отделкой но без водоснабжения и канализации (которые в целом уже можно сказать были сделаны пока искался вариант ипотеки).

Сделали проект, смету, я пошел в банк — застройщик обещал поправить смету и окончательно назвать срок начала работ.

Подал заявку на ипотеку на строительство дома в дом.рф на льготных условиях под 6.1% (вроде), все прошло без проблем — дали добро — гуляй на все.

Вроде все чудесно и счастье близко — хорошая попытка, но нет.

Застройщик пропал. Не отвечает на звонки, не реагирует на письма. Договор готовы подписать, ждем. Проходит неделя.

Звонок счастья из банка — извините, субсидии кончились, остались ипотеки только под 11.9%. Брать будете?

В общем, да.

Вариант 3. Ипотека под самостоятельное строительство

Это текущий вариант, который и был заложен в план озвученный для реалити.

Как видно из описания, шел я к нему дорогой долгой и ужасной, дорогой не прямой. Он попался мне случайно, затерянный на страницах сбербанка.

Суть кредита:

Просто чудесные и невероятные условия для нас, долго не верил глазам, звонил уточнял у консультантов — не все в сбербанке знали этот продукт, но в итоге после пары-тройки переключений все оказалось как описано.

Ну, по началу.

В итоге — подаю заявку на 3 млн с первоначальным взносом 750 тр, прогружаю документы через дом-клик, все одобряют электронно. Чудеса.

30 лет, 10.7% на период стройки, 9.7% после сдачи дома, платеж порядка 19 тыс/месяц.

Все нравится, начинаю оформление и сбор документов. Страховки — все, ок.

В процессе закономерно начинает догонять реальность, ибо халявы такой не бывает:

Пинок 1: Ой, если участок стоит меньше чем сумма кредита — то вам нужен поручитель (жены-созаемщика мало) либо залог недвижимости.

Вот те на. Я вообще такое все не люблю очень сильно — и считаю финансовую самостоятельность людей приоритетным качеством, особенно в плане личной финансовой ответственности. Ходить к друзьям, чтобы они дали финансовые обязательства за меня? Да с какой радости — даже если это Я и такой замечательный?! — Спасибо, нет. Друзья — отдельно, деньги — отдельно. Пришли бы ко мне с такой просьбой — Я бы не согласился, и поэтому никого бы из незаинтересованных финансово в этом людей я не стал бы подтягивать на такие договора.

Участок не стоит 2.4 млн это точно, ищу варианты, их не много:

Из залога только жилье, но там ребенок в доле. Связываться с опекой — нет, спасибо, я пойду…

Жену как поручителя оформить можно, но тогда она перестанет быть созаемщиком — и ей не выдадут субсидию за детей — из-за которой ипотека и берется, собственно.

Жену надо оставить созаемщиком, и привести поручителя под наши дела.

На этом моменте можно сказать, что практически отказался от ипотеки, разругался с консультантом что они о таких важных делах говорят уже когда чуть ли не все оформлено.

Но, поразмыслив пару дней, взвесив все за и против — понял, что цель оправдывает средства.

В итоге подгрузил в сделку отца как поручителя. Он заинтересован в стройке, он является так же и совладельцем участка наравне со мной. И занимался строительством наравне. Но есть проблема — он пенсионер.

Обсудив все варианты, переслал этот вариант банку — те сделали перерасчет и хаха сделали мне предложение по детскому варианту ипотеки:

  1. Срок снизился до уровня кредитного срока для поручителя — с 30 лет для меня до 8 лет 10 мес (столько недостает отцу до 75-летия).
  2. Одобренная сумма кредита снизилась до 1.05 млн по уровню дохода поручителя.
  3. Ежемесячный платеж составит порядка 14 т.р.
  4. Первоначальный взнос — 460 тр.

Банк страхуется по полной — наверное можно было и не подгружать свои ндфл с большой белой зарплатой, не страховаться — зачем? Банк не мне дает кредит, а поручителю. Но сколько можно ныть, надо работать.

В общем из радужных начальных 2.4 млн, которых хватило бы на полноценное возведение дачного дома не осталось почти ничего — банк готов дать 1 млн. Но ничего страшного — добавив свой 1 млн, получится построить контур для регистрации дома.

Нам больше и не надо, глаза боятся руки делают ©. Как мы помним, вообще вся эпопея затевалась из-за выимки выслуженных 600 тыс от государства, так что через пол года от ипотеки останется только 450 тыс долга, и еще получится пощипать налоговые вычеты и с них.

К слову, вымученный миллион — хватит на первичные материалы для сборки коробки и кровли (порядка 500 тыс на камень и дерево) и полностью все работы по строительству коробки с крышей подрядной организации (600 тыс). Порядка 1 млн нужно будет добавить для достройки теплого контура (утепление, окна, двери, полы и тп).

Итак, как оформлялась ипотека после окончательного согласования:

  1. Все в онлайн режиме через сайт или приложение — запрашивают копии различных документов через чат, подгружаешь нужные. В нашем случае потребовались:
    • анкеты заемщика, созаемщика и поручителя, заявления и первичные документы для подачи;
    • паспорта всех участников;
    • нотариальные согласия супругов залогодателей участка (2 шт, т.к. у нас два собственника, и жены две);
    • правоустанавливающие документы на участок;
    • заказ оценки участка в оценочной организации;
    • ЕГРН банк запросил сам;
    • уведомление о соответствии на уведомление о строительстве (в бумажном виде в администрации села).
  2. После того как банк все проверил — еще нужна оплата страховки перед сделкой.
  3. Банк назначил сделку. Пришли все участники, взяли все документы, включая чеки на стройматериалы (у меня было покрытие порядка 200 тыс чеками, и остальное было на счету сбербанка) — для подтверждения наличия денег на первоначальный взнос. Банк проверяет именно наличие свободных денег, их не блокирует и судьбой не интересуется. На сделке специалист все проверил, напечатал договора и все подписали. Денег пока не дали — пока не будет оформлен залог.
  4. Регистрация ипотеки в росреестре — следующий этап, необходимый для выдачи денег. Послали в МФЦ, запись на которое была только на 16 декабря (на дворе 7 декабря, т.е. почти 2 недели ждать исполнения). Не став ждать — я оформил регистрацию ипотеки через личный кабинет росреестра (у меня есть ЭЦП обоих собственников), там подгружаются все документы с электронными подписями — довольно не просто, но за пару часов можно все прогрузить + пошлина 1000 руб — и отправляется заявка. За пару секунд был назначен КУВД, примерно через неделю (15 числа) пришло сообщение, что заявка «Исполнена».
  5. После того, как банк проверил что произошла регистрация ипотеки, менеджер банка написал что можно записываться на выдачу первого транша — на 19.12.2021, первым траншем будет выдана половина суммы — порядка 500 тр, которая сразу уйдет на закуп стеновых блоков и плит перекрытия (изготовление до 2 мес), второй транш после освоения первого.

Расходы по сделке:

По результату

На удивление хорошо организовано оформление ипотеки — все в интерактивном режиме, ездить не надо, подгружаешь все документы в виде сканов.

У нас вышла конечно детская ипотека, но не думаю что сильно отличается по формату от любой другой — сумма снизилась только после изменения условий с нашей стороны.

Все не сложно и не спеша можно сделать самому без проблем, не привлекая агентов или риелторов. Но надо понимать что быстро — не получится. Сроки подготовки документов, мфц-росреестр могут оттягивать время сделки — и с этим ничего не поделать, поэтому рекомендую ориентироваться на время проведения сделки с запасом, особенно если это имеет значение.

Что удалось:

Удалось собрать документы, выбрать формат и провести оформление ипотеки по устраивающему виду сделки. В настоящее время кредитный договор оформлен, договор обременения (ипотеки) на участок зарегистрирован.

Что не удалось:



Очень интересный рассказ! А регион какой? В Подмосковье явно за 2 млн ничего не построить...

1
Герой реалити Т—Ж

Елисей, Свердловская область.

По проекту и на сумму которую рассчитывали - выходит за дом 8х8 с мансардой (в общей сумме 100 квм) - примерно 3.5 млн (по ценам этого года, без стоимости участка), или около 35 тыс за квадратный метр за чистовой теплый контур (не «под ключ»). С канализацией, водоснабжением, но без отопления. Это цена подрядчика, который готов строить все от и до с логистикой и работой - но не по программе сельской ипотеки, а по обычному договору, грубо говоря за наличные. Примерно на эту сумму мы и ориентируемся по бюджету.

Пока брали ипотеку - за 2021 уже сделали нулевой уровень, потратив примерно 1 млн своих денег - это фундамент, водоснабжение, канализация и работы на участке. Чтобы достроить дом до теплого контура (коробка, крыша, окна, двери, электричество, черновые полы и стены) - нужно еще порядка 2.5 млн.

В сельскую ипотеку подрядчик берет 65 тыс за квадрат, но, типа, "под ключ". Т.е.под сельскую ипотеку стройка обошлась бы уже в 6.5 млн - все то же самое, но с пометкой "сделано под ключ".

Без сельской ипотеки (наш случай) подрядчики просят 30-35 тыс за квадрат за дома из блока. Дом из бруса чуть дешевле - порядка 25-27 тыс, с учетом новых цен. Цена была такая почти у всех (не считая тех кто работает по сельской программой)

Глядя в смету - я вижу даже у недорогого подрядчика заложенную у подрядчика перестраховку по всему - по ценам, по работе. Например на монтаж 7 плит перекрытия они заложили 3 смены работы крана (3 дня или 24 часа). Простите, мы вдвоем с отцом смонтировали все 11 плит за 1 час - и то жаба давила, т.к. за кран оплачена смена 8ч, а делать крану там больше нечего. Блоки в смете по 6500 за куб, а тот же завод отгружает по 4600. И тп. Т.е. если покупать самим - то экономия по материалам из сметы выйдет до 500 тыс, если конечно в ближайшее время материалы вновь не подорожают. Весь же объект выйдет ориентировочно в 3 млн по совокупным затратам, сэкономленные же 500 тыс предполагается потом потратить на отопление (ТН).

4

Сообщество

Лучшее за неделю