Участники нашего реалити-шоу продолжают рассказывать, как добиваются финансовых целей.
У героя этого выпуска уже был капитал в 22 млн рублей, и в этом году он запланировал его структурировать, чтобы пассивный доход превышал расходы, — обычно это 100—120 тысяч в месяц на всю семью. Он рассказал, что изменилось в его активах после первого отчета и как самоизоляция помогла приблизиться к цели.
📌 Цель. Хочу, чтобы мой пассивный доход превышал расходы.
👉 Ситуация. Сейчас наши семейные расходы на двух взрослых и двух детей — 100—120 тысяч рублей в месяц. Живем в своей квартире.
У меня накоплено порядка 15 млн рублей. Деньги хранятся в акциях и облигациях. Дополнительно 7,4 млн проинвестировано в новостройку. То есть стоимость всех активов в моем портфеле, не считая квартиры, где мы проживаем, — больше 22 млн рублей.
Дальнейший план — пересмотреть свой портфель, подобрать коммерческую недвижимость для последующей сдачи в аренду. Или структурировать свой капитал таким образом, чтобы доход от него был регулярным и защищенным от инфляции.
🤑 Отношения с деньгами. Я веду учет своих трат и доходов с 2015 года. Работаю в крупной компании. Годовой доход по 2-НДФЛ с премиями — порядка 3 млн.
Отчет № 1. «Стоимость моих активов — больше 22 млн»: замороженная стройка, ПИФ в режиме форс-мажора и акции вместо облигацийКапитал
В комментариях было много вопросов по поводу того, почему все активы в рублях и как сформировался мой капитал.
По поводу валютных рисков согласен — они существенные. Поэтому планирую увеличивать долю валютных инвестиций. Хотя в моем портфеле сейчас много акций экспортеров, которые получают выручку в валюте и по сути защищены.
Накопления я начал формировать с 2007 года. Их источники: заработная плата, премии и доход от бизнеса — я был соучредителем компании. Расходы я держу под контролем: например, за границу в отпуск мы выезжаем в среднем раз в год, а стоимость машины никогда не превышала шести месячных зарплат. В общем, я всегда тратил меньше, чем зарабатывал, а всю разницу отправлял на накопления.
С 2011 по 2015 год я складывал все накопления на депозиты и инвестировал в новостройки. Я далеко не сразу осознал, что на покупке квартир на стадии котлована и их последующей продаже можно зарабатывать. Первую квартиру купил для жизни. До этого пять лет жил в съемной. Вторую — для сохранения средств. Потом мы переехали в нее из-за более удобной локации, а первую хотели продать — в этот момент и выяснили, что ее стоимость выросла на 80%, — но в итоге четыре года сдавали. И только третья квартира была куплена с целью заработка на последующей продаже. Доходность составила 30% за два года. От аренды решили отказаться, так как доходность к возможной цене продажи составляла всего 5% годовых, когда вклады в банках в то время давали 9—10%. А потом вложили деньги от продажи в новостройку, ключи от которой ждем.
Структура активов сейчас
Новостройка, 7,4 млн. Без изменений. Строится, ключи ожидаем к концу текущего года.
ПИФ (небольшой торговый центр), 2 млн. Ежемесячные платежи почти вернулись к докризисному уровню.
Сумма здесь плавающая, зависит от выплат арендаторов, расходов на коммунальные услуги и прочих трат. В среднем выходит около 16 тысяч в месяц.
Часть арендаторов в период ограничений съехала. Управляющая компания уже подобрала на их места новых, планирует в течение месяца заключить с ними договоры. Цены на аренду ниже не стали, что уже хорошо по этим временам.
Акции, 3,2 млн. Портфель восстановился до «докоронавирусных» значений этого года.
К пику коронавирусной паники на бирже мой портфель акций просел на 30%. В этот период я увеличил свою позицию в акциях на 900 тысяч рублей — писал об этом в прошлом отчете. Покупки осуществлял поэтапно, примерно раз в неделю. С момента прошлого отчета увеличил долю акций еще на 500 тысяч.
Пришли дивиденды: с начала января по конец июля получил порядка 115 тысяч рублей.
Мой долгосрочный план — сокращение количества компаний в портфеле. Но перед этим я хочу увеличить долю акций относительно облигаций.
Облигации, 10 млн. Без особых изменений.
Валюта, 5500 $ (409 626 Р). Когда курс доллара опускался ниже 69—69,5 Р, покупал примерно по 500 $ ежедневно. На эти деньги планировал купить ETF REIT. Для этого пришлось получить статус квалифицированного инвестора, так как ETF у моего основного брокера без этого не купить. Заполнил заявление в личном кабинете онлайн, и спустя пару дней оно было рассмотрено положительно. В качестве основания использовал информацию об остатках средств на лицевых счетах.
Но оказалось, что минимальная сумма покупки ETF разово должна быть эквивалентна 10 000 $. Мне пока не хватает, а по текущим ценам покупать валюту я не готов и, учитывая, что обычно я захожу в позицию на фондовом рынке в несколько этапов, идею покупки иностранных инвестфондов пока поставил на паузу.
На дополнительном брокерском счете у меня есть акции, торгующиеся на зарубежных биржах, но их доля не превышает 10% относительно моих рублевых акций. Если курс доллара снизится, наращу долю на основном брокерском счете, чтобы можно было покупать ETF, REIT или акции, которые не торгуются на Санкт-Петербургской бирже. И тогда уже буду принимать решение.
↑ Общая сумма капитала ~23 млн рублей
Планы по покупке коммерческой недвижимости
Пока не реализованы. Меня сейчас останавливают высокие цены, а также нехватка необходимых для выбора компетенций. Не хочу тратить на покупку все накопления — считаю, что деньги должны быть распределены по разным активам.
Можно выбрать какой-то компромиссный вариант — например, купить в регионе или у застройщика в новом районе, где тяжело оценить привлекательность, так как непонятны пешеходные потоки. Но не хочется нарваться на неликвид и тем самым заморозить деньги.
В качестве основного варианта рассматриваю покупку с кем-то из друзей или родственников, чтобы разделить риски. Но тут выбрать становится еще тяжелее, потому что вкусы и жизненный опыт у нас разные и к общему мнению пока прийти не можем.
Риелторам и иным консультантам я довериться в этом вопросе не могу, так как деньгами они не рискуют, а только зарабатывают на сделке.
Поэтому в целом я склоняюсь к тому, что сейчас пока покупать рано, жду коррекции цен.
Пассивный доход
Недавно прочитал книгу «Кошелек или жизнь», понравилась идея наложить на один график пассивный доход и расходы — интересно было построить такой для себя.
Потребление у нас снизилось за счет самоизоляции. За семь месяцев этого года расходы нашей семьи в целом не превысили пассивных доходов.
Вся моя зарплата сейчас идет на инвестиции без ущерба для уровня жизни.
Конечно, к концу года минус значительно увеличится, так как траты плавно восстанавливаются до уровня «докоронавируса». Но если учесть, что в обычное время часть затрат уходит, по сути, на «обеспечение работы» — парковку, кофе, обеды, бензин, вторую машину, покупку офисной одежды, — то по большому счету я уже сейчас могу позволить себе не работать, при этом уровень жизни нашей семьи не сильно снизится — это приятно осознавать. Но пока я к такому шагу не готов.
Красавец! Через 10-12 лет надеюсь до такого же минимум уровня догнать :)
Пчеловек, тоже надеюсь.
Пчеловек, +1
Пчеловек, я с вами!
Пчеловек, я тоже!!!
Пчеловек, отказывать себе во многом, ради отложенных благ?
Автор молодец.
Тоже с этого года решил переходить на акции и облигации, выходить из других активов (ПИФы, недвижимость, и т.п.). В месяц пополняю инвест.счёт примерно на 100к, в облигациях сижу по минимуму (20% от портфеля).
На самом дне коронавирусной просадки портфель стоил 2,5 млн, сейчас всё отыграл и вырос довольно существенно (спасибо Яндексу и Полюсу!), в два раза — до 5 млн (учитывая, что с февраля по август я внёс ещё 600к).
Мой любимый герой реалити и такой маленький отчёт =(
очень кратко и всё по делу. такое реалити мне по кайфу
Интересный рассказ, топлю за автора.
Какая ожидается доходность от новостройки?
Вместо покупки одного объекта коммерческой недвижимости "на все деньги", стоит присмотреться к ЗПИФ/REIT недвижимости. Таким образом распределяете риски и сокращаете долю инвестиций в одном классе активов
Konstantin, у ТС уже два млн в ПИФе. А вот к REIT действительно стоит присмотреться.
Сергей, я вот так присмотрелся к одному американскому REIT в феврале. А как задница приблизилась, продал его с потерей 5% цены. А потом он на 50% упал и до сих пор не отрос. Хорошо хоть паранойя сработала.
Добрый день. А каким брокером вы пользуетесь?
А какой конкретно пиф недвижимости у Вас? Доходность только арендных платежей 9,6% годовых выглядит очень привлекательно
Капитал солидный, поздравляю. Хотелось бы поздравить с "могу позволить себе не работать", но нет.
1. Не реинвестируя купоны мы отдаем тело инструмента фиксированной доходности на съедение инфляции, т.е. по сути проедаем часть капитала. В этом легко убедиться, проведя мысленный эксперимент: взять 20-летнюю облигацию и выводить купоны. Очевидно, 1000р в начале века и сейчас - это совсем разное тело облигации. Если хочется сохранить капитал, забирать можно только разницу между ставкой купона и текущей инфляции. В какой-то мере это относится и к дивидендам.
2. Превышение дивов/купонных доходов над расходами судя по графику не сказать что устойчивое. Сейчас закончится див. сезон и будет печально. А в январе, подозреваю, пришли купоны.
3. Жизнь на 100к? Ну так себе, кмк. Капитал не очень продуктивно работает. С другой стороны, главное не заработать, а не потерять.
Удачи.
Я покупаю доли в действующих отелях и отдаю в управление. Управляющая компания ведёт всю оперативку и раз в месяц присылает отчёт на почту, а деньги на карту получалось около 14% годовых. Доступный порог входа в проект. Жить можно в любой точке мира, а не рядом с доходом.
Возникает вопрос: если будет просадка цен на недвижимость, то упадут и акции? Иначе, на чем растет инвестиционный рынок?
Только сейчас серьезно осознал важность этого. Начинаю.
Исходные данные - Ипотека, остаток 6,9 млн.,платёж 66 т.р. Пока подам на рефинансирование, чтобы 55 т.р.в мес платеж был. ЗП 250-300. Посмотрим, что из этого выйдет. Поехали!
Dmitry, пока ставка по ипотеке выше процента по безрисковым активам - выгоднее гасить досрочно.
интересно!
Отличный подход к финансам! Только я упустил - долги какие-нибудь у автора есть?
Очень жду продолжения
Молодец! Дай Бог Вам новых успехов! Вдохновляете!
👌
Предлагаю будущую пенсию отчислять в фонд голодающей африки.
За 15 лет среднестатистический житель России не может накопить ни при каких условиях такую гигантскую сумму в 22 000 000 руб. (за некоторыми исключениями: 1) если у этого якобы героя, есть недвижимость в Москве и других городах РФ, где очень дорогая недвижимость от 100 000 руб/кв.м. (1 - 2 и более комнатная квартира); 2) чуть меньший капитал, который за 15 лет увеличил в 2 - 3 раза, с помощью различных финансовых операций). Так что эта статья в основном для фантазеров, мечтающих сказочно обогатиться.