Участники нашего реалити-шоу продолжают рассказывать, как добиваются финансовых целей.
У героя этого выпуска уже был капитал в 22 млн рублей, и в этом году он запланировал его структурировать, чтобы пассивный доход превышал расходы, — обычно это 100—120 тысяч в месяц на всю семью. Он рассказал, что изменилось в его активах после первого отчета и как самоизоляция помогла приблизиться к цели.
📌 Цель. Хочу, чтобы мой пассивный доход превышал расходы.
👉 Ситуация. Сейчас наши семейные расходы на двух взрослых и двух детей — 100—120 тысяч рублей в месяц. Живем в своей квартире.
У меня накоплено порядка 15 млн рублей. Деньги хранятся в акциях и облигациях. Дополнительно 7,4 млн проинвестировано в новостройку. То есть стоимость всех активов в моем портфеле, не считая квартиры, где мы проживаем, — больше 22 млн рублей.
Дальнейший план — пересмотреть свой портфель, подобрать коммерческую недвижимость для последующей сдачи в аренду. Или структурировать свой капитал таким образом, чтобы доход от него был регулярным и защищенным от инфляции.
🤑 Отношения с деньгами. Я веду учет своих трат и доходов с 2015 года. Работаю в крупной компании. Годовой доход по 2-НДФЛ с премиями — порядка 3 млн.
Отчет № 1. «Стоимость моих активов — больше 22 млн»: замороженная стройка, ПИФ в режиме форс-мажора и акции вместо облигацийКапитал
В комментариях было много вопросов по поводу того, почему все активы в рублях и как сформировался мой капитал.
По поводу валютных рисков согласен — они существенные. Поэтому планирую увеличивать долю валютных инвестиций. Хотя в моем портфеле сейчас много акций экспортеров, которые получают выручку в валюте и по сути защищены.
Накопления я начал формировать с 2007 года. Их источники: заработная плата, премии и доход от бизнеса — я был соучредителем компании. Расходы я держу под контролем: например, за границу в отпуск мы выезжаем в среднем раз в год, а стоимость машины никогда не превышала шести месячных зарплат. В общем, я всегда тратил меньше, чем зарабатывал, а всю разницу отправлял на накопления.
С 2011 по 2015 год я складывал все накопления на депозиты и инвестировал в новостройки. Я далеко не сразу осознал, что на покупке квартир на стадии котлована и их последующей продаже можно зарабатывать. Первую квартиру купил для жизни. До этого пять лет жил в съемной. Вторую — для сохранения средств. Потом мы переехали в нее из-за более удобной локации, а первую хотели продать — в этот момент и выяснили, что ее стоимость выросла на 80%, — но в итоге четыре года сдавали. И только третья квартира была куплена с целью заработка на последующей продаже. Доходность составила 30% за два года. От аренды решили отказаться, так как доходность к возможной цене продажи составляла всего 5% годовых, когда вклады в банках в то время давали 9—10%. А потом вложили деньги от продажи в новостройку, ключи от которой ждем.
Структура активов сейчас
Новостройка, 7,4 млн. Без изменений. Строится, ключи ожидаем к концу текущего года.
ПИФ (небольшой торговый центр), 2 млн. Ежемесячные платежи почти вернулись к докризисному уровню.
Сумма здесь плавающая, зависит от выплат арендаторов, расходов на коммунальные услуги и прочих трат. В среднем выходит около 16 тысяч в месяц.
Часть арендаторов в период ограничений съехала. Управляющая компания уже подобрала на их места новых, планирует в течение месяца заключить с ними договоры. Цены на аренду ниже не стали, что уже хорошо по этим временам.
Акции, 3,2 млн. Портфель восстановился до «докоронавирусных» значений этого года.
К пику коронавирусной паники на бирже мой портфель акций просел на 30%. В этот период я увеличил свою позицию в акциях на 900 тысяч рублей — писал об этом в прошлом отчете. Покупки осуществлял поэтапно, примерно раз в неделю. С момента прошлого отчета увеличил долю акций еще на 500 тысяч.
Пришли дивиденды: с начала января по конец июля получил порядка 115 тысяч рублей.
Мой долгосрочный план — сокращение количества компаний в портфеле. Но перед этим я хочу увеличить долю акций относительно облигаций.
Облигации, 10 млн. Без особых изменений.
Валюта, 5500 $ (409 626 Р). Когда курс доллара опускался ниже 69—69,5 Р, покупал примерно по 500 $ ежедневно. На эти деньги планировал купить ETF REIT. Для этого пришлось получить статус квалифицированного инвестора, так как ETF у моего основного брокера без этого не купить. Заполнил заявление в личном кабинете онлайн, и спустя пару дней оно было рассмотрено положительно. В качестве основания использовал информацию об остатках средств на лицевых счетах.
Но оказалось, что минимальная сумма покупки ETF разово должна быть эквивалентна 10 000 $. Мне пока не хватает, а по текущим ценам покупать валюту я не готов и, учитывая, что обычно я захожу в позицию на фондовом рынке в несколько этапов, идею покупки иностранных инвестфондов пока поставил на паузу.
На дополнительном брокерском счете у меня есть акции, торгующиеся на зарубежных биржах, но их доля не превышает 10% относительно моих рублевых акций. Если курс доллара снизится, наращу долю на основном брокерском счете, чтобы можно было покупать ETF, REIT или акции, которые не торгуются на Санкт-Петербургской бирже. И тогда уже буду принимать решение.
↑ Общая сумма капитала ~23 млн рублей
Планы по покупке коммерческой недвижимости
Пока не реализованы. Меня сейчас останавливают высокие цены, а также нехватка необходимых для выбора компетенций. Не хочу тратить на покупку все накопления — считаю, что деньги должны быть распределены по разным активам.
Можно выбрать какой-то компромиссный вариант — например, купить в регионе или у застройщика в новом районе, где тяжело оценить привлекательность, так как непонятны пешеходные потоки. Но не хочется нарваться на неликвид и тем самым заморозить деньги.
В качестве основного варианта рассматриваю покупку с кем-то из друзей или родственников, чтобы разделить риски. Но тут выбрать становится еще тяжелее, потому что вкусы и жизненный опыт у нас разные и к общему мнению пока прийти не можем.
Риелторам и иным консультантам я довериться в этом вопросе не могу, так как деньгами они не рискуют, а только зарабатывают на сделке.
Поэтому в целом я склоняюсь к тому, что сейчас пока покупать рано, жду коррекции цен.
Пассивный доход
Недавно прочитал книгу «Кошелек или жизнь», понравилась идея наложить на один график пассивный доход и расходы — интересно было построить такой для себя.
Потребление у нас снизилось за счет самоизоляции. За семь месяцев этого года расходы нашей семьи в целом не превысили пассивных доходов.
Вся моя зарплата сейчас идет на инвестиции без ущерба для уровня жизни.
Конечно, к концу года минус значительно увеличится, так как траты плавно восстанавливаются до уровня «докоронавируса». Но если учесть, что в обычное время часть затрат уходит, по сути, на «обеспечение работы» — парковку, кофе, обеды, бензин, вторую машину, покупку офисной одежды, — то по большому счету я уже сейчас могу позволить себе не работать, при этом уровень жизни нашей семьи не сильно снизится — это приятно осознавать. Но пока я к такому шагу не готов.
Красавец! Через 10-12 лет надеюсь до такого же минимум уровня догнать :)
Пчеловек, +1
Пчеловек, тоже надеюсь.
Пчеловек, отказывать себе во многом, ради отложенных благ?
Пчеловек, я тоже!!!
Пчеловек, я с вами!
Автор молодец.
Тоже с этого года решил переходить на акции и облигации, выходить из других активов (ПИФы, недвижимость, и т.п.). В месяц пополняю инвест.счёт примерно на 100к, в облигациях сижу по минимуму (20% от портфеля).
На самом дне коронавирусной просадки портфель стоил 2,5 млн, сейчас всё отыграл и вырос довольно существенно (спасибо Яндексу и Полюсу!), в два раза — до 5 млн (учитывая, что с февраля по август я внёс ещё 600к).
Мой любимый герой реалити и такой маленький отчёт =(
Olga, вы считаете 120 тыс мало на семью? Вполне нормально. Не шикуют, но и не бедствуют. Тем более нет аренды квартиры, что обычно съедает львиную долю бюджета.
Кирилл, галиматья а не идея
Антон, святая простота. Рынок недвижки ополовинился как минимум в долларах и еще ополовинится ближе к 2030 году. Объемы огого, а продавать по таким ценникам некому.
очень кратко и всё по делу. такое реалити мне по кайфу
Интересный рассказ, топлю за автора.
Какая ожидается доходность от новостройки?
Вместо покупки одного объекта коммерческой недвижимости "на все деньги", стоит присмотреться к ЗПИФ/REIT недвижимости. Таким образом распределяете риски и сокращаете долю инвестиций в одном классе активов
Konstantin, у ТС уже два млн в ПИФе. А вот к REIT действительно стоит присмотреться.
Сергей, я вот так присмотрелся к одному американскому REIT в феврале. А как задница приблизилась, продал его с потерей 5% цены. А потом он на 50% упал и до сих пор не отрос. Хорошо хоть паранойя сработала.
Olga, нормальная жизнь. Смысл скопить побольше денег - получать пассивный доход.
Андрей, на индекс NASDAQ посмотрите. Это индекс и он рвет это яндекс как тузик грелку. Это я еще в отдельные акции не тыкнул как некоторые.
Андрей, вот насчёт Яндекса я боюсь, а он растёт. Я все ещё боюсь, а он продолжает расти... P/e уже 200! Тогда почему не Гугл...
Lupus, мне любопытно, как люди оправдывают покупки за 200 годовых выручек. Это же очень рисковая ситуация — такие компании сильно переоценены и в любой моменты могут упасть в цене в два раза.
Сложно поверить, что горизонт инвестирования у них 50-100 лет. Может быть тогда это наоборот, очень короткая спекуляция? Объясните пожалуйста
Tema, а я сам не знаю. Но Тесла же с P/e под 1000 берут...
Tema, потому что это прибыль в моменте, а не её интерполяция по предыдущем значениям или ожиданиям
Добрый день. А каким брокером вы пользуетесь?
А какой конкретно пиф недвижимости у Вас? Доходность только арендных платежей 9,6% годовых выглядит очень привлекательно
Капитал солидный, поздравляю. Хотелось бы поздравить с "могу позволить себе не работать", но нет.
1. Не реинвестируя купоны мы отдаем тело инструмента фиксированной доходности на съедение инфляции, т.е. по сути проедаем часть капитала. В этом легко убедиться, проведя мысленный эксперимент: взять 20-летнюю облигацию и выводить купоны. Очевидно, 1000р в начале века и сейчас - это совсем разное тело облигации. Если хочется сохранить капитал, забирать можно только разницу между ставкой купона и текущей инфляции. В какой-то мере это относится и к дивидендам.
2. Превышение дивов/купонных доходов над расходами судя по графику не сказать что устойчивое. Сейчас закончится див. сезон и будет печально. А в январе, подозреваю, пришли купоны.
3. Жизнь на 100к? Ну так себе, кмк. Капитал не очень продуктивно работает. С другой стороны, главное не заработать, а не потерять.
Удачи.
Tema, если p/e высокий, а люди покупают, значит скорее всего - это акции роста. То есть активно развивающийся бизнес. Инвесторы покупают в надежде, что компания сильно вырастет в ближайшие годы.
Я покупаю доли в действующих отелях и отдаю в управление. Управляющая компания ведёт всю оперативку и раз в месяц присылает отчёт на почту, а деньги на карту получалось около 14% годовых. Доступный порог входа в проект. Жить можно в любой точке мира, а не рядом с доходом.
Возникает вопрос: если будет просадка цен на недвижимость, то упадут и акции? Иначе, на чем растет инвестиционный рынок?
Только сейчас серьезно осознал важность этого. Начинаю.
Исходные данные - Ипотека, остаток 6,9 млн.,платёж 66 т.р. Пока подам на рефинансирование, чтобы 55 т.р.в мес платеж был. ЗП 250-300. Посмотрим, что из этого выйдет. Поехали!
Dmitry, пока ставка по ипотеке выше процента по безрисковым активам - выгоднее гасить досрочно.
интересно!
Владимир, не претендую на истину, но вам не кажется, что 150-200 к за 3 года это копейки, относительно грамотного инвестирования в акции? Даже если не брать коронакризис, который дал возможность закупиться за копейки упавшими акциями, которые абсолютно предполагаемо вернулись на прежний уровень. Простой пример, мой друг начал инвестировать в ноябре 2019, сов семи вытекающими, в виде получения шишек на собственных ошибках новичка. И как итог вышел в +130 к за пол года, при портфеле около 400-500 тыс.р.
А учитывая, что он понял очень многое на собственном опыте и выработал стратегию, то я уверен, что его годовая доходность при наращиваемой портфеле будет больше 200-300 к в месяц и больше. Так зачем покупать землю ?
Никита, а годовая доходность 200-300 к в месяц, это как?
Отличный подход к финансам! Только я упустил - долги какие-нибудь у автора есть?
Aleksandr, реальная доходность более-менее выше нуля сейчас только у мусорных облигаций.
Joe, а как Вы инфляцию считаете? Она в РФ около 4%. Вот, навскидку, Сбербанк БО 001Р-04R (RU000A0ZYUJ0), погашение 27.08.2021, YTM около 5%. Мало, но не ноль, и облигация вполне IG. Или Вы не про российский рынок говорите?
Aleksandr, 1% реальная доходность в рублях получается?
а) на жизнь с 20 млн. получается 17к в месяц - маловато будет
б) премия 1% за валютный риск - маловато будет
в) как следствие - инорезы скидывают ОФЗ (см. RGBI) и летит рубль
Joe, я привёл просто как пример рублёвой IG bond на MOEX в ответ на утверждение "более-менее выше нуля сейчас только у мусорных облигаций". Есть куда большие доходности, например, ГК Пионер БО 001P-04 (RU000A1016F5) с YTM ~ 12% в рублях, Беларусь07 (RU000A100D89) c YTM ~ 9% gross. Риска больше, но данные бонды явно не "мусорные".
>> премия 1% за валютный риск - маловато будет
А как Вы определяете "валютный риск"? Если не устраивают рубли, то всегда можно набрать евробондов на FSE, какие-то евробонды и на MOEX торгуются.
>> как следствие - инорезы скидывают ОФЗ (см. RGBI) и летит рубль
Сейчас скидывают, а, например, в 2016 -- 2018 и частично в 2019 активно набирали. Ясное дело, что ситуация меняется, поэтому и нужно постоянно следить за рынком. Carry trade в RUB уже закончился.
Aleksandr,
ГК Пионер - платежоспособность на горизонте 3 лет под большим вопросом. Ставку ниже 4 уже некуда, ипотека с господдержкой выдохнется, объявить дефолт и оставить физиков-держателей облигаций у порогов суда - вполне себе идейка будет для сохранения компании на плаву.
Беларусь - кредитный и валютный риски в цене. Всвязи с понятно-чем.
Резюмируя еще раз исходную мысль, в новом мире околонулевых ставок fixed income уходит в прошлое и берут его только из-под палки. "Откинуться на спинку кресла" и стричь купоны не получится.
Joe,
>> Ставку ниже 4 уже некуда
в ближайший год вряд ли будут двигать, а в общем ЦБ РФ ещё может поменять политику.
>> Беларусь - кредитный и валютный риски в цене
Ну и отлично, надо набирать, пока есть возможность.
>> в новом мире околонулевых ставок fixed income уходит в прошлое и берут его только из-под палки
Да ну, на недавнем размещении 2.55% евробондов GMKN спрос вчетверо превысил предложение. Рынок облигаций никуда не денется, и на нём по-прежнему будет куда больше денег, чем в акциях.
Очень жду продолжения
Молодец! Дай Бог Вам новых успехов! Вдохновляете!
👌
Предлагаю будущую пенсию отчислять в фонд голодающей африки.
Olga, скажите это тем россиянам, кто живёт на 60 тыс в месяц на четверых.
Антон, в итоге вы оказались правы. цены к конфу года выросли.
За 15 лет среднестатистический житель России не может накопить ни при каких условиях такую гигантскую сумму в 22 000 000 руб. (за некоторыми исключениями: 1) если у этого якобы героя, есть недвижимость в Москве и других городах РФ, где очень дорогая недвижимость от 100 000 руб/кв.м. (1 - 2 и более комнатная квартира); 2) чуть меньший капитал, который за 15 лет увеличил в 2 - 3 раза, с помощью различных финансовых операций). Так что эта статья в основном для фантазеров, мечтающих сказочно обогатиться.