«Уже сейчас могу позволить себе не работать»: герой реалити увеличивает пассивный доход

Отчет № 2. Восстановление портфеля, валютные активы и поиск коммерческой недвижимости

63

Участники нашего реалити-шоу продолжают рассказывать, как добиваются финансовых целей.

У героя этого выпуска уже был капитал в 22 млн рублей, и в этом году он запланировал его структурировать, чтобы пассивный доход превышал расходы, — обычно это 100—120 тысяч в месяц на всю семью. Он рассказал, что изменилось в его активах после первого отчета и как самоизоляция помогла приблизиться к цели.

Аватар автора

АнтиМОТ

структурирует свой капитал

Страница автора

📌 Цель. Хочу, чтобы мой пассивный доход превышал расходы.

В предыдущих сериях

Капитал

В комментариях было много вопросов по поводу того, почему все активы в рублях и как сформировался мой капитал.

По поводу валютных рисков согласен — они существенные. Поэтому планирую увеличивать долю валютных инвестиций. Хотя в моем портфеле сейчас много акций экспортеров, которые получают выручку в валюте и по сути защищены.

Накопления я начал формировать с 2007 года. Их источники: заработная плата, премии и доход от бизнеса — я был соучредителем компании. Расходы я держу под контролем: например, за границу в отпуск мы выезжаем в среднем раз в год, а стоимость машины никогда не превышала шести месячных зарплат. В общем, я всегда тратил меньше, чем зарабатывал, а всю разницу отправлял на накопления.

С 2011 по 2015 год я складывал все накопления на депозиты и инвестировал в новостройки. Я далеко не сразу осознал, что на покупке квартир на стадии котлована и их последующей продаже можно зарабатывать. Первую квартиру купил для жизни. До этого пять лет жил в съемной. Вторую — для сохранения средств. Потом мы переехали в нее из-за более удобной локации, а первую хотели продать — в этот момент и выяснили, что ее стоимость выросла на 80%, — но в итоге четыре года сдавали. И только третья квартира была куплена с целью заработка на последующей продаже. Доходность составила 30% за два года. От аренды решили отказаться, так как доходность к возможной цене продажи составляла всего 5% годовых, когда вклады в банках в то время давали 9—10%. А потом вложили деньги от продажи в новостройку, ключи от которой ждем.

Структура активов сейчас

Новостройка, 7,4 млн. Без изменений. Строится, ключи ожидаем к концу текущего года.

ПИФ (небольшой торговый центр), 2 млн. Ежемесячные платежи почти вернулись к докризисному уровню.

Сумма здесь плавающая, зависит от выплат арендаторов, расходов на коммунальные услуги и прочих трат. В среднем выходит около 16 тысяч в месяц.

Часть арендаторов в период ограничений съехала. Управляющая компания уже подобрала на их места новых, планирует в течение месяца заключить с ними договоры. Цены на аренду ниже не стали, что уже хорошо по этим временам.

Акции, 3,2 млн. Портфель восстановился до «докоронавирусных» значений этого года.

К пику коронавирусной паники на бирже мой портфель акций просел на 30%. В этот период я увеличил свою позицию в акциях на 900 тысяч рублей — писал об этом в прошлом отчете. Покупки осуществлял поэтапно, примерно раз в неделю. С момента прошлого отчета увеличил долю акций еще на 500 тысяч.

Пришли дивиденды: с начала января по конец июля получил порядка 115 тысяч рублей.

Мой долгосрочный план — сокращение количества компаний в портфеле. Но перед этим я хочу увеличить долю акций относительно облигаций.

Облигации, 10 млн. Без особых изменений.

Валюта, 5500 $⁣ (409 626 ₽). Когда курс доллара опускался ниже 69—69,5 ₽, покупал примерно по 500 $ ежедневно. На эти деньги планировал купить ETF REIT. Для этого пришлось получить статус квалифицированного инвестора, так как ETF у моего основного брокера без этого не купить. Заполнил заявление в личном кабинете онлайн, и спустя пару дней оно было рассмотрено положительно. В качестве основания использовал информацию об остатках средств на лицевых счетах.

Но оказалось, что минимальная сумма покупки ETF разово должна быть эквивалентна 10 000 $. Мне пока не хватает, а по текущим ценам покупать валюту я не готов и, учитывая, что обычно я захожу в позицию на фондовом рынке в несколько этапов, идею покупки иностранных инвестфондов пока поставил на паузу.

На дополнительном брокерском счете у меня есть акции, торгующиеся на зарубежных биржах, но их доля не превышает 10% относительно моих рублевых акций. Если курс доллара снизится, наращу долю на основном брокерском счете, чтобы можно было покупать ETF, REIT или акции, которые не торгуются на Санкт-Петербургской бирже. И тогда уже буду принимать решение.

↑ Общая сумма капитала ~23 млн рублей

Планы по покупке коммерческой недвижимости

Пока не реализованы. Меня сейчас останавливают высокие цены, а также нехватка необходимых для выбора компетенций. Не хочу тратить на покупку все накопления — считаю, что деньги должны быть распределены по разным активам.

Можно выбрать какой-то компромиссный вариант — например, купить в регионе или у застройщика в новом районе, где тяжело оценить привлекательность, так как непонятны пешеходные потоки. Но не хочется нарваться на неликвид и тем самым заморозить деньги.

В качестве основного варианта рассматриваю покупку с кем-то из друзей или родственников, чтобы разделить риски. Но тут выбрать становится еще тяжелее, потому что вкусы и жизненный опыт у нас разные и к общему мнению пока прийти не можем.

Риелторам и иным консультантам я довериться в этом вопросе не могу, так как деньгами они не рискуют, а только зарабатывают на сделке.

Поэтому в целом я склоняюсь к тому, что сейчас пока покупать рано, жду коррекции цен.


Пассивный доход

Недавно прочитал книгу «Кошелек или жизнь», понравилась идея наложить на один график пассивный доход и расходы — интересно было построить такой для себя.

Мой график за 2020 год: зеленая линия — расходы, сюда не включены траты на фондовом рынке и покупка валюты. Красная линия — пассивные доходы: купоны, дивиденды, проценты по накопительным счетам, кэшбэк и прочее
Мой график за 2020 год: зеленая линия — расходы, сюда не включены траты на фондовом рынке и покупка валюты. Красная линия — пассивные доходы: купоны, дивиденды, проценты по накопительным счетам, кэшбэк и прочее

Потребление у нас снизилось за счет самоизоляции. За семь месяцев этого года расходы нашей семьи в целом не превысили пассивных доходов.

Вся моя зарплата сейчас идет на инвестиции без ущерба для уровня жизни.

Конечно, к концу года минус значительно увеличится, так как траты плавно восстанавливаются до уровня «докоронавируса». Но если учесть, что в обычное время часть затрат уходит, по сути, на «обеспечение работы» — парковку, кофе, обеды, бензин, вторую машину, покупку офисной одежды, — то по большому счету я уже сейчас могу позволить себе не работать, при этом уровень жизни нашей семьи не сильно снизится — это приятно осознавать. Но пока я к такому шагу не готов.

РедакцияМесто для поддержки, здоровой критики, вопросов и полезных советов:
  • Konstantin SolomatinВместо покупки одного объекта коммерческой недвижимости "на все деньги", стоит присмотреться к ЗПИФ/REIT недвижимости. Таким образом распределяете риски и сокращаете долю инвестиций в одном классе активов8
  • ПчеловекКрасавец! Через 10-12 лет надеюсь до такого же минимум уровня догнать :)56
  • Сергей АлексеевичKonstantin, у ТС уже два млн в ПИФе. А вот к REIT действительно стоит присмотреться.0
  • Алексей ПетровСергей, я вот так присмотрелся к одному американскому REIT в феврале. А как задница приблизилась, продал его с потерей 5% цены. А потом он на 50% упал и до сих пор не отрос. Хорошо хоть паранойя сработала.11
  • тьфунатебя ¯\_(ツ)_/¯Интересный рассказ, топлю за автора. Какая ожидается доходность от новостройки?9
  • Пончик АнончикМой любимый герой реалити и такой маленький отчёт =(33
  • Костя ФомиченкоПчеловек, тоже надеюсь.3
  • Илья АрефьевАвтор молодец. Тоже с этого года решил переходить на акции и облигации, выходить из других активов (ПИФы, недвижимость, и т.п.). В месяц пополняю инвест.счёт примерно на 100к, в облигациях сижу по минимуму (20% от портфеля). На самом дне коронавирусной просадки портфель стоил 2,5 млн, сейчас всё отыграл и вырос довольно существенно (спасибо Яндексу и Полюсу!), в два раза — до 5 млн (учитывая, что с февраля по август я внёс ещё 600к).35
  • Иван ПетровАндрей, на индекс NASDAQ посмотрите. Это индекс и он рвет это яндекс как тузик грелку. Это я еще в отдельные акции не тыкнул как некоторые.7
  • Иван ПетровАнтон, святая простота. Рынок недвижки ополовинился как минимум в долларах и еще ополовинится ближе к 2030 году. Объемы огого, а продавать по таким ценникам некому.19
  • Иван ИвановКирилл, галиматья а не идея20
  • Юля ЛисаКирилл, согласна! Ижс сейчас будет все большей популярностью пользоваться. А если искать и брать хорошие участки выгодно, то вообще можно отлично заработать. Правда автор указал, что в недвижке он не очень шарит(0
  • Александр БочкаревАнтон, с удовольствием выслушаю ваши идеи, я серьезно)0
  • Руслан АбдуллинДобрый день. А каким брокером вы пользуетесь?5
  • Lupus EstАндрей, вот насчёт Яндекса я боюсь, а он растёт. Я все ещё боюсь, а он продолжает расти... P/e уже 200! Тогда почему не Гугл...6
  • Аня ПетрошутоваПчеловек, +13
  • РоманВозникает вопрос: если будет просадка цен на недвижимость, то упадут и акции? Иначе, на чем растет инвестиционный рынок?1
  • Alex Freemanочень кратко и всё по делу. такое реалити мне по кайфу11
  • ТёмаLupus, мне любопытно, как люди оправдывают покупки за 200 годовых выручек. Это же очень рисковая ситуация — такие компании сильно переоценены и в любой моменты могут упасть в цене в два раза. Сложно поверить, что горизонт инвестирования у них 50-100 лет. Может быть тогда это наоборот, очень короткая спекуляция? Объясните пожалуйста2
  • Любовь Броньскаяинтересно!0
  • Кирилл ЕнаевА какой конкретно пиф недвижимости у Вас? Доходность только арендных платежей 9,6% годовых выглядит очень привлекательно4
  • Владимир СимутовИван, в середине 2017 года купил землю за 400 тысяч, вчера продал за 550, все быстро и очень удобно через МФЦ. Продавал со скидкой, так как хотел быстро получить деньги, по факту эту землю можно было продать за 580-590. Итого даже со скидкой на земле 37,5% за 3 года. Затрат 500 рублей на договор купли-продажи. Налога на прибыль при операциях с землей на сумму до миллиона нет. Поддержу Юлю Лису, в регионах народ из-за коронавируса начал ОЧЕНЬ активно скупать землю, так что идея норм0
  • Римма ШайохматоваOlga, вы считаете 120 тыс мало на семью? Вполне нормально. Не шикуют, но и не бедствуют. Тем более нет аренды квартиры, что обычно съедает львиную долю бюджета.26
  • Lupus EstTema, а я сам не знаю. Но Тесла же с P/e под 1000 берут...2
  • Lupus EstOlga, нормальная жизнь. Смысл скопить побольше денег - получать пассивный доход.8
  • Андрей АаааLupus, возможно, когда у меня будут десятки лямов, буду осторожнее. А сейчас, чтобы добиться быстрого роста капитала, мне приходится вести агрессивную политику, иначе "по-правильному" придется ждать десятки лет.0
  • Никита ЛычагинВладимир, не претендую на истину, но вам не кажется, что 150-200 к за 3 года это копейки, относительно грамотного инвестирования в акции? Даже если не брать коронакризис, который дал возможность закупиться за копейки упавшими акциями, которые абсолютно предполагаемо вернулись на прежний уровень. Простой пример, мой друг начал инвестировать в ноябре 2019, сов семи вытекающими, в виде получения шишек на собственных ошибках новичка. И как итог вышел в +130 к за пол года, при портфеле около 400-500 тыс.р. А учитывая, что он понял очень многое на собственном опыте и выработал стратегию, то я уверен, что его годовая доходность при наращиваемой портфеле будет больше 200-300 к в месяц и больше. Так зачем покупать землю ?0
  • Кирилл СтахановОтличный подход к финансам! Только я упустил - долги какие-нибудь у автора есть?0
  • Максим ДавыдовПчеловек, я с вами!0
  • Валентин КопадяПчеловек, я тоже!!!0
  • Владимир ХорошавинНикита, а годовая доходность 200-300 к в месяц, это как?6
  • Joe JackКапитал солидный, поздравляю. Хотелось бы поздравить с "могу позволить себе не работать", но нет. 1. Не реинвестируя купоны мы отдаем тело инструмента фиксированной доходности на съедение инфляции, т.е. по сути проедаем часть капитала. В этом легко убедиться, проведя мысленный эксперимент: взять 20-летнюю облигацию и выводить купоны. Очевидно, 1000р в начале века и сейчас - это совсем разное тело облигации. Если хочется сохранить капитал, забирать можно только разницу между ставкой купона и текущей инфляции. В какой-то мере это относится и к дивидендам. 2. Превышение дивов/купонных доходов над расходами судя по графику не сказать что устойчивое. Сейчас закончится див. сезон и будет печально. А в январе, подозреваю, пришли купоны. 3. Жизнь на 100к? Ну так себе, кмк. Капитал не очень продуктивно работает. С другой стороны, главное не заработать, а не потерять. Удачи.3
  • Joe JackAleksandr, реальная доходность более-менее выше нуля сейчас только у мусорных облигаций.0
  • Aleksandr NikolaevJoe, а как Вы инфляцию считаете? Она в РФ около 4%. Вот, навскидку, Сбербанк БО 001Р-04R (RU000A0ZYUJ0), погашение 27.08.2021, YTM около 5%. Мало, но не ноль, и облигация вполне IG. Или Вы не про российский рынок говорите?0
  • Joe JackAleksandr, 1% реальная доходность в рублях получается? а) на жизнь с 20 млн. получается 17к в месяц - маловато будет б) премия 1% за валютный риск - маловато будет в) как следствие - инорезы скидывают ОФЗ (см. RGBI) и летит рубль3
  • Aleksandr NikolaevJoe, я привёл просто как пример рублёвой IG bond на MOEX в ответ на утверждение "более-менее выше нуля сейчас только у мусорных облигаций". Есть куда большие доходности, например, ГК Пионер БО 001P-04 (RU000A1016F5) с YTM ~ 12% в рублях, Беларусь07 (RU000A100D89) c YTM ~ 9% gross. Риска больше, но данные бонды явно не "мусорные". >> премия 1% за валютный риск - маловато будет А как Вы определяете "валютный риск"? Если не устраивают рубли, то всегда можно набрать евробондов на FSE, какие-то евробонды и на MOEX торгуются. >> как следствие - инорезы скидывают ОФЗ (см. RGBI) и летит рубль Сейчас скидывают, а, например, в 2016 -- 2018 и частично в 2019 активно набирали. Ясное дело, что ситуация меняется, поэтому и нужно постоянно следить за рынком. Carry trade в RUB уже закончился.1
  • Joe JackAleksandr, ГК Пионер - платежоспособность на горизонте 3 лет под большим вопросом. Ставку ниже 4 уже некуда, ипотека с господдержкой выдохнется, объявить дефолт и оставить физиков-держателей облигаций у порогов суда - вполне себе идейка будет для сохранения компании на плаву. Беларусь - кредитный и валютный риски в цене. Всвязи с понятно-чем. Резюмируя еще раз исходную мысль, в новом мире околонулевых ставок fixed income уходит в прошлое и берут его только из-под палки. "Откинуться на спинку кресла" и стричь купоны не получится.3
  • Aleksandr NikolaevJoe, >> Ставку ниже 4 уже некуда в ближайший год вряд ли будут двигать, а в общем ЦБ РФ ещё может поменять политику. >> Беларусь - кредитный и валютный риски в цене Ну и отлично, надо набирать, пока есть возможность. >> в новом мире околонулевых ставок fixed income уходит в прошлое и берут его только из-под палки Да ну, на недавнем размещении 2.55% евробондов GMKN спрос вчетверо превысил предложение. Рынок облигаций никуда не денется, и на нём по-прежнему будет куда больше денег, чем в акциях.0
  • Loutchansky OlegTema, потому что это прибыль в моменте, а не её интерполяция по предыдущем значениям или ожиданиям1
  • Денис АхимовTema, если p/e высокий, а люди покупают, значит скорее всего - это акции роста. То есть активно развивающийся бизнес. Инвесторы покупают в надежде, что компания сильно вырастет в ближайшие годы.3
  • Игорь ВасильевЯ покупаю доли в действующих отелях и отдаю в управление. Управляющая компания ведёт всю оперативку и раз в месяц присылает отчёт на почту, а деньги на карту получалось около 14% годовых. Доступный порог входа в проект. Жить можно в любой точке мира, а не рядом с доходом.2
  • Lev PodlesnyyОчень жду продолжения0
  • Антон СмутинМолодец! Дай Бог Вам новых успехов! Вдохновляете!0
  • Константин Силкачев👌0
  • Dmitry SemenderkinТолько сейчас серьезно осознал важность этого. Начинаю. Исходные данные - Ипотека, остаток 6,9 млн.,платёж 66 т.р. Пока подам на рефинансирование, чтобы 55 т.р.в мес платеж был. ЗП 250-300. Посмотрим, что из этого выйдет. Поехали!1
  • Василий ТузовПредлагаю будущую пенсию отчислять в фонд голодающей африки.0
  • Вован из Сибири-матушкиПчеловек, отказывать себе во многом, ради отложенных благ?0
  • Вован из Сибири-матушкиDmitry, пока ставка по ипотеке выше процента по безрисковым активам - выгоднее гасить досрочно.0
  • Вован из Сибири-матушкиOlga, скажите это тем россиянам, кто живёт на 60 тыс в месяц на четверых.0
  • Вован из Сибири-матушкиАнтон, в итоге вы оказались правы. цены к конфу года выросли.0

Сообщество