«Почти покрыл наши расходы»: герой реалити получил за год больше 1 млн рублей пассивного дохода

Отчет № 4. Итоги

51

Участники нашего реалити-шоу целый год рассказывали, как добивались финансовых целей. Пришло время последнего отчета.

Герой этого выпуска хотел структурировать свои активы, чтобы пассивный доход превысил семейные расходы, — в начале года на это было нужно 100—120 тысяч в месяц. Сумма его инвестиций в недвижимость, акции и облигации год назад составляла 22,4 млн рублей. За год он вложил еще более 2 млн, увеличил пассивный доход в 1,5 с лишним раза, а из-за пандемии невольно сократил траты.

📌 Цель. Хочу, чтобы мой пассивный доход превышал расходы.

👉 Ситуация. Сейчас наши семейные расходы на двух взрослых и двух детей — 100—120 тысяч рублей в месяц. Живем в своей квартире.

У меня накоплено порядка 15 млн рублей. Деньги хранятся в акциях и облигациях. Дополнительно 7,4 млн проинвестировано в новостройку. То есть стоимость всех активов в моем портфеле, не считая квартиры, где мы проживаем, — больше 22 млн рублей.

Дальнейший план — пересмотреть свой портфель, подобрать коммерческую недвижимость для последующей сдачи в аренду. Или структурировать свой капитал таким образом, чтобы доход от него был регулярным и защищенным от инфляции.

🤑 Отношения с деньгами. Я веду учет своих трат и доходов с 2015 года. Работаю в крупной компании. Годовой доход по 2-НДФЛ с премиями — порядка 3 млн.

⚡️ Отчет № 1. «Стоимость моих активов — больше 22 млн»: замороженная стройка, ПИФ в режиме форс-мажора и акции вместо облигаций

⚡️ Отчет № 2. «Уже сейчас могу позволить себе не работать»: восстановление портфеля, валютные активы и поиск коммерческой недвижимости

⚡️ Отчет № 3. «Большая часть капитала сейчас не защищена от инфляции»: нарушенные застройщиком сроки, рост расходов и иностранные акции

Ответы на некоторые вопросы

В комментариях к прошлым отчетам было несколько вопросов, постараюсь на них сразу ответить.

Про брокера. У меня несколько брокерских счетов у трех брокеров, это ВТБ, Сбер и Тинькофф. Основной брокер — ВТБ, в нем открыт как ИИС, так и обычный брокерский счет. Счет в ВТБ я использую для покупки всех типов бумаг: облигаций и акций, в том числе иностранных. Сбер использую только для покупки облигаций, а Тинькофф — только для иностранных акций.

Про учет затрат. Я веду его в приложении Finance PM с 2015 года. Мне очень нравится: приложение бесплатное, можно настроить несколько кошельков, категорий доходов и расходов, отчетов. Всю информацию при желании можно выгрузить в «Эксель».

Про финансовые обязательства. Их у меня нет — ни долгов, ни ипотек, ни потребительских кредитов.

Структура активов*

Новостройка, 7,4 млн. Застройщик обещает начать выдавать ключи в конце первого квартала — начале второго, но я сомневаюсь в его обещаниях. Судя по динамике работ на объекте, думаю, в запланированный мной срок (конец второго квартала 2021 года) все-таки я должен получить ключи.

ПИФ — небольшой торговый центр, 2 млн. Выплата в декабре составила всего 3500 ₽, так как в связи со сменой УК большинство арендаторов не смогли осуществить оплату. УК говорит, что вопрос технический и в следующем месяце арендаторы этот долг погасят.

Еще за последний квартал за арендаторами накопился долг по коммунальным платежам, они покрывались за счет средств фонда. В итоге выплаты в этот период существенно снизились, а средний доход за 2020 год уменьшился с 16 000 ₽ до 13 500 ₽ в месяц.

Вообще, от инвестиций в этот ПИФ я ожидал большего. Но для 2020 — «ковидного» — года, наверное, результат меня устраивает.

На снижение доходности повлияли два фактора. Во-первых, весеннее закрытие ТЦ — это привело к заморозке арендных платежей. УК предоставила арендаторам рассрочку, которую они постепенно начали погашать в конце года. Во-вторых, несвоевременное оформление УК договоров с поставщиками коммунальных услуг и с арендаторами на их компенсацию. Представители УК обещают, что арендаторы в ближайшее время задолженность погасят. Кроме того, арендная ставка была проиндексирована и со следующего года арендные платежи должны подрасти. Так что и общая доходность должна повыситься.

Работа УК по большей части меня устраивает. Понравилось, как они сработали с арендаторами в этом году: добиваются оплаты задолженности за период простоя, оперативно нашли новых арендаторов вместо тех, кто был вынужден съехать. Не понравился факап с договорами на коммунальные услуги — на мой взгляд, ничего не мешало все оформить вовремя.

В целом я не жалею, что часть портфеля вложена в этот инструмент. Основной плюс в том, что деньги от аренды УК выплачивает на карточку ежемесячно. Минусы описывал в первом отчете. Интересно, как изменится доходность в 2021 году.

Облигации, 8,9 млн (−1,1 млн с начала реалити). Как и планировал, снижаю долю облигаций в портфеле.

Акции, 6,4 млн (+3,7 млн с начала реалити). Продолжаю планомерно наращивать объем акций в портфеле. С момента публикации прошлого, осеннего отчета увеличил позицию на 2,1 млн. Покупки, как и ранее, осуществлял поэтапно.

Коммерческая недвижимость. Помещение я в итоге так и не купил. Цены на рынке по сравнению с прошлым годом сильно выросли, поэтому эта цель пока откладывается.

Пассивный доход

Свои цели, поставленные в начале 2020 года, к сожалению, я в полном объеме не реализовал: коммерческая недвижимость не куплена, а структура капитала пока не до конца защищена от инфляции. Но в то же время пассивный доход за 2020 год составил 1 055 000 ₽, то есть порядка 88 000 ₽ в месяц. Для сравнения: в 2019 году сумма была 652 000 ₽ за год, или 54 000 ₽ в месяц.

Пассивный доход

За 2019 годЗа 2020 год
Купоны по облигациям400 000 ₽690 000 ₽
Дивиденды115 000 ₽187 000 ₽
Процент по вкладу137 000 ₽9000 ₽
ПИФ162 000 ₽
Кэшбэк7000 ₽
Всего652 000 ₽ в год,
или 54 000 ₽ в месяц
1 055 000 ₽ в год,
или 88 000 ₽ в месяц

Пассивный доход

Купоны по облигациям
За 2019 год400 000 ₽
За 2020 год690 000 ₽
Дивиденды
За 2019 год115 000 ₽
За 2020 год187 000 ₽
Процент по вкладу
За 2019 год137 000 ₽
За 2020 год9000 ₽
ПИФ
За 2019 год
За 2020 год162 000 ₽
Кэшбэк
За 2019 год
За 2020 год7000 ₽
Всего
За 2019 год652 000 ₽ в год,
или 54 000 ₽ в месяц
За 2020 год1 055 000 ₽ в год,
или 88 000 ₽ в месяц

Расходы же составили 1 060 000 ₽ — против 1 590 000 ₽ в 2019 году.

То есть за этот год пассивный доход почти в полном объеме покрыл наши расходы.
Обновленный график за 2020 год: зеленая линия — расходы, сюда не включены траты на фондовом рынке и покупка валюты. Красная линия — пассивные доходы: купоны, дивиденды, проценты по накопительным счетам, кэшбэк и прочее
Обновленный график за 2020 год: зеленая линия — расходы, сюда не включены траты на фондовом рынке и покупка валюты. Красная линия — пассивные доходы: купоны, дивиденды, проценты по накопительным счетам, кэшбэк и прочее

Подавая заявку на участие в реалити-шоу, я не представлял, в каком формате оно будет происходить. Не ожидал, что придется публично, перед всеми читателями Т⁠—⁠Ж отчитываться о состоянии своих активов. В целом было интересно попробовать себя в такой роли. Но ввиду того, что я не хотел раскрывать свою личность, у меня не было возможности делиться более подробной информацией о своем инвестиционном опыте и о своих активах.

Новые цели я пока ставить не планирую, так как вначале необходимо полностью достигнуть цели прошлого года.

Итоги

Покрыть пассивным доходом семейные расходы (почти!)
Увеличить пассивный доход
Купить коммерческую недвижимость
Защитить активы от инфляции

Посмотрите, как дела у других участников реалити.
Редакция
Место для поддержки, здоровой критики, вопросов и полезных советов:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0
Герой

26.02.21, 15:03

Отредактировано

Какие-то бессмысленные и беспощадные цирки с росакциями, бетонными конями в падающей экономике и ПИФами на уровне заметного проигрыша по доходности тому самому унылому сиплому a.k.a. S&P500. По сути стратегия должна быть простой - на этапа накопления капитала все 100% должно быть вложено в акции роста, заполированные через ETF, далее на этапе выхода на пенсию пересядете в дивгавно. Костыли в виде облигаций только крадут доходность на дистанции, и что толку, что эквити будет волатилить меньше, если по итогу дцати лет инвестирования вы приедете с меньшим капиталом и заметно меньшим ?
Стратегия по сути одна, если нет времени/желания выбирать отдельные акции:
1) Акции роста через ETF или хотя бы купите тот же S&P500 или мировой индекс.
2) На пенсии берите какой-нить ETF, ориентированный на выплату дивов. Там стабильно платят 4 раза в год дивы, а не бегать за арендаторами придется в случае с отдельной недвигой+её отжать могут, учитываю шаткость наших законов, а на пенсии стабильность нужна, а не экшен в Басманном суде.

Есть еще выбор отдельных акций, но там всё совсем без гарантий и обязательств и требует овердифигища времени - либо сильно промахнуться и проиграть по доходности не то что сиплому, а даже бабке с депозитом в рублях в сбере, либо в разы превзойти широкие индексы, но взвесьте надо ли оно вам и шансы очень призрачны.

15
Герой

27.02.21, 01:01

Отредактировано

Иван, все таки вы сильно упрощаете.
...
стратегия должна быть простой - на этапа накопления капитала все 100% должно быть вложено в акции роста
...

Такая стратегия прекрасна на фоне роста цены акций.
Однако есть риск, что когда вы захотите перекладываться из акций в что-то более стабильное, то окажется не очень приятное соотношение цен.

PS: Это не значит, что никогда не стоит смотреть на что-то кроме бондов и див. акций. Я просто хотел обратить внимание, что нельзя выбирать стратегию на 25-40 лет исходя "ну последние 4 года SP500 рос и рос, что там с ним случиться".

17

Alex, вообще-то данные за почти 100 лет и размещение капитала 100% в акциях дает наибольший прирост на длинной дистанции.
https://investor.vanguard.com/investing/how-to-invest/model-portfolio-allocation

2

Иван, тут могу сказать одно:
Сипи сейчас растет, но это не значит, что так будет всегда. С 2002 по 2008 рос наш рынок, а американский стоял в боковике. Сырье, кстати, уже двинулось.

8
Герой

27.02.21, 09:15

Отредактировано

Иван, на пенсии оставить етф на широкий рынок. 80% развитые страны, 20% развивающиеся. Изымать каждый год не более 4% от капитала, лучше 3.5%. Если вы планируете прожить ещё 35+ лет, то однозначно не более 3.8% в год. Дивиденды не так важны. Я бы делал так))

5

Иван, так разве у автора не стремление выйти на пассивный доход
как ему етф на снп в этом поможет?

4

Дама, сначала етф на снп на стадии накопления капитала, а на пенсии перекладка накопленного капитала в дивидендные акции и етф

0

Дмитрий, вы заметку читали вообще? Какая пенсия? У автора задача СЕЙЧАС получить пассивный доход, покрывающий расходы. Советники, блин.

8
Герой Т—Ж

26.02.21, 15:16

Иван, а у вас какой размер активов и результат за прошлый год?

4

Lazarevvitz, но позвольте, "сперва добейся" - такой себе аргумент)

10
Герой Т—Ж

26.02.21, 16:05

Пончик, человек из реалити предоставил все свои цифры, размер его дохода позволяет считать его в общем-то состоявшимся специалистом, а человек с критикой не принёс в диалог ничего кроме критики. Уже на этом уровне противостояние точек зрения какое-то не очень честное и прозрачное)

11

Пончик, в данном случае - только это и аргумент. В инвестициях можно слушать только тех, кто хотя бы на горизонте лет в 5 регулярно получает бОльший доход, чем ты, при этом управляя бОльшим или сопоставимым капиталом. Остальных и слушать нечего.

7

Пончик, это великолепный аргумент

1

Антон, таки вы утверждаете, что качество романов Донцовой я оценить не могу, поскольку сам ни одной книги не написал?)

6
Герой Т—Ж

26.02.21, 18:07

Пончик, ну в вашем примере это действительно не работает, потому что это разговоры из области искусства и вкусовщины)
А капитал, цифры - это вещи измеримые и объективные довольно-таки.

6

Пончик, да. Качество романов Донцовой как бизнес-проекта, приносящего ей деньги, вы не можете оценить именно потому, что подобного бизнес проекта не сделали. Все верно, в инвестициях все именно так и работает.

4
0

После того как пассивный доход превысит потребности планируете дальше наращивать активы?

14

Андрей, мало защищён такой вариант от инфляции. Цена аренды может не расти долго (что мы сейчас и наблюдаем), потому что ипотека становится доступнее. 6 квартир студий админить - это отдельная работа. Пару двушек можно сдать семьям и спать спокойно с большой вероятностью, а студия - это для молодых, часто свободных людей, часто будут меняться арендаторы, если их 6. Плюс расходы на периодический ремонт. Безусловно это принесет доход, но и хлопот много может быть.

13
0

А у меня вопрос, даже два:
1. Почему за пассивный доход предлагается считать коммерческое помещение? Там ведь мороки не меньше чем со сдачей в аренду жилого?
2. Почему сделана ставка в пользу дивов/купонов против акций роста? Не боитесь ловушки с перегретостью див-аристократов благодаря популярности дивидендных стратегий?

9

Пончик, на 2 вопрос ответ очевиден - задача стоит что бы пассивный доход покрывал расходы. То есть нужен денежный поток. Да, его можно получить и ежемесячно продавая часть акций роста, но это такое себе на самом деле. Поэтому если нужны деньги сейчас, а не через 10 лет, проще див акции/облигации.

8

Lupus, почему " это такое себе на самом деле" ? Почему входить постепенно в позу (читай докупать по чутку) это нормально и понятно зачем, а выходить - так "это такое себе" ?)

1

Пончик, потому что цель - пассивный доход. Не выход, не спекуляции, не увеличение портфеля, не перекладка активов, а пассивный доход, видите? Продажа части актива для формирования «пассивного дохода» возможна. Скажем, не те же 3-4% в год. Но, во-первых, это ставит перед нами задачу «какую именно акцию продать сейчас», а во-вторых может попасть на просадку, тогда обидно продавать акции, а деваться-то куда?

0
Герой

03.03.21, 17:28

Отредактировано

Lupus, забавно, но ровно те же проблемы возникают и при входе - «какую именно акцию _купить_ сейчас» + «может попасть на _рост_, тогда обидно _покупать_». И методы работы с этими проблемами при входе никого не тригерят)

Дивиденды точно также могут уменьшить, а то и отменить, а ещё могут перенести дату выплаты и "пассивный доход" прилетит не в день зарплаты)
Дивиденды также нужно диверсить между эмитентами, а иногда и ребалансировать. А если фокусироваться на дате выплат и постоянном денежном потоке, то ещё и выбирать эмитентов так, чтобы даты выплат были равномерно по году.

Дивиденды же по сути (на идеальном рынке, конечно) это такая же продажа части компании - прибыль либо остаётся в компании либо вылетает дивами - только сколько и когда продавать решаете не вы, а совет директоров (:

1

Конь, а вы зафиксировали прибыль, или оставили как есть?

9
0

28.02.21, 10:05

Отредактировано

Мне одному кажется что что то не то насчитали
Год назад рубль был по 64 а сейчас по 76
Если активы автора в доллары перевести так он неплохо потерял за год
343к vs 289😂

9

Андрей, вкладывать весь капитал в рублевые активы - безумие. Вкладывать весь капитал в рублевые бетонные активы - безумие в квадрате. Считать арендный бизнес «пассивным доходом» может только человек, который хотя бы 3 объекта одновременно никогда не сдавал.

8
Герой Т—Ж

26.02.21, 16:07

Иван, я уже выше в этом треде обосновал, почему спрашиваю, ваш дополнительный ответ ясности не вносит)

6
0

"Защитить активы от инфляции" Можете раскрыть данный пункт плана, было бы интересно

5
0
Герой Т—Ж

01.03.21, 18:54

Отредактировано

Краткая выжимка комментов:
- Всё в акции роста! (критичным тоном и с пальцами врастопырку в виде сленга и торговых терминов);
- Всё в недвигу! (отличный пассивный доход, бгг);
- Всё в крипту! (ТБМ+рукалицо);
- Всё в валюту! (обычно эти призывы я слышу на границе 80 руб/$, после чего идет откат до 50-70 руб);

Всё это категорично проецируется на десятилетия вперед, как будто чад кутежа, проспонсированный сумасшедшим печатным станком имени ФРС, будет длиться вечно.

5
0

1. Замените новостройку на REITы, например)) Получите до 7% годовых в долларах дивидендов у иностранного брокера на застрахованном счету с регулярными выплатами. Это точно лучше будет, чем рисковые максимум до 10% в рублях на новостройке при сдаче в аренду на долгосроке...
2. Акции только иностранные, можно дивидендных аристократов, так получите около 4 % годовых в долларах, застрахуетесь от инфляции как минимум))
3. Ребалансировка регулярная тоже даст прирост. Хотя бы в большие коррекции можно продавать выросшие облиги и подкупать акции, затем в хорошие времени ... наоборот.
4. ПИФ на 2млн. - это "баловство", но сумма небольшая, можно оставить)))

4
0

А в данный момент где живете?
Как давно инвестируете?
вопросы чисто для своего опыта, не из сарказма и зависти

2

Андрей, где это вы видели студии за 3.5 ляма, которые сдают по 20т/месяц? Назовите хоть один жк, очень интересно.
Сдаю двушку с хорошим ремонтом, но в старой панельки за 25т возле метро и ТЦ. А также однушку в новом доме за 20т, с теми же данными, все с мебелью и техникой.

2

Владимир, сдаю студию около м. Ладожская за 25 тысяч уже пять лет как. Стоимость аренды не растёт - это факт. Но и не простаивала студия ни дня. Сменилось 4 арендатора.

1

Anton, то есть по вашему СЕЙЧАС ваша студия стоит примерно 3.5 ляма с тем что в ней находится внутри? Думаю гораздо больше.
Вопрос не в том за сколько сдаёте, а соотношение цены жилья и стоимости аренды на СЕГОДНЯ.

0

Владимир, согласна. Все знакомые сдают студии в ценнике примерно 16000

1
0

Опыт очень полезен !хочу тоже начать!спасибо

1

Андрей, да, на фондовом рынке. Может раз в год какой-то ребаланс и нужен, если из диваристократов кто-то вылетел, но в основном активные действия только мешают. То, что вы не видите проблем, не удивительно, вы и то, что написано в статье не видите. Цель автора - что бы пассивный доход превысил расход, об этом в первом предложении написано.

1

Конь, я тоже все время думаю войти , но время подходящее не могу выбрать .

0

Андрей, вопрос не в том за сколько сдавать. Вопрос соотношения стоимости сдачи и стоимости самой квартиры со всем имуществом внутри.

0

Сообщество