Участники нашего реалити-шоу целый год рассказывали, как добивались финансовых целей. Пришло время последнего отчета.
Герой этого выпуска хотел структурировать свои активы, чтобы пассивный доход превысил семейные расходы, — в начале года на это было нужно 100—120 тысяч в месяц. Сумма его инвестиций в недвижимость, акции и облигации год назад составляла 22,4 млн рублей. За год он вложил еще более 2 млн, увеличил пассивный доход в 1,5 с лишним раза, а из-за пандемии невольно сократил траты.
📌 Цель. Хочу, чтобы мой пассивный доход превышал расходы.
👉 Ситуация. Сейчас наши семейные расходы на двух взрослых и двух детей — 100—120 тысяч рублей в месяц. Живем в своей квартире.
У меня накоплено порядка 15 млн рублей. Деньги хранятся в акциях и облигациях. Дополнительно 7,4 млн проинвестировано в новостройку. То есть стоимость всех активов в моем портфеле, не считая квартиры, где мы проживаем, — больше 22 млн рублей.
Дальнейший план — пересмотреть свой портфель, подобрать коммерческую недвижимость для последующей сдачи в аренду. Или структурировать свой капитал таким образом, чтобы доход от него был регулярным и защищенным от инфляции.
🤑 Отношения с деньгами. Я веду учет своих трат и доходов с 2015 года. Работаю в крупной компании. Годовой доход по 2-НДФЛ с премиями — порядка 3 млн.
Ответы на некоторые вопросы
В комментариях к прошлым отчетам было несколько вопросов, постараюсь на них сразу ответить.
Про брокера. У меня несколько брокерских счетов у трех брокеров, это ВТБ, Сбер и Тинькофф. Основной брокер — ВТБ, в нем открыт как ИИС, так и обычный брокерский счет. Счет в ВТБ я использую для покупки всех типов бумаг: облигаций и акций, в том числе иностранных. Сбер использую только для покупки облигаций, а Тинькофф — только для иностранных акций.
Про учет затрат. Я веду его в приложении Finance PM с 2015 года. Мне очень нравится: приложение бесплатное, можно настроить несколько кошельков, категорий доходов и расходов, отчетов. Всю информацию при желании можно выгрузить в «Эксель».
Про финансовые обязательства. Их у меня нет — ни долгов, ни ипотек, ни потребительских кредитов.
Структура активов*
Новостройка, 7,4 млн. Застройщик обещает начать выдавать ключи в конце первого квартала — начале второго, но я сомневаюсь в его обещаниях. Судя по динамике работ на объекте, думаю, в запланированный мной срок (конец второго квартала 2021 года) все-таки я должен получить ключи.
ПИФ — небольшой торговый центр, 2 млн. Выплата в декабре составила всего 3500 Р, так как в связи со сменой УК большинство арендаторов не смогли осуществить оплату. УК говорит, что вопрос технический и в следующем месяце арендаторы этот долг погасят.
Еще за последний квартал за арендаторами накопился долг по коммунальным платежам, они покрывались за счет средств фонда. В итоге выплаты в этот период существенно снизились, а средний доход за 2020 год уменьшился с 16 000 Р до 13 500 Р в месяц.
Вообще, от инвестиций в этот ПИФ я ожидал большего. Но для 2020 — «ковидного» — года, наверное, результат меня устраивает.
На снижение доходности повлияли два фактора. Во-первых, весеннее закрытие ТЦ — это привело к заморозке арендных платежей. УК предоставила арендаторам рассрочку, которую они постепенно начали погашать в конце года. Во-вторых, несвоевременное оформление УК договоров с поставщиками коммунальных услуг и с арендаторами на их компенсацию. Представители УК обещают, что арендаторы в ближайшее время задолженность погасят. Кроме того, арендная ставка была проиндексирована и со следующего года арендные платежи должны подрасти. Так что и общая доходность должна повыситься.
Работа УК по большей части меня устраивает. Понравилось, как они сработали с арендаторами в этом году: добиваются оплаты задолженности за период простоя, оперативно нашли новых арендаторов вместо тех, кто был вынужден съехать. Не понравился факап с договорами на коммунальные услуги — на мой взгляд, ничего не мешало все оформить вовремя.
В целом я не жалею, что часть портфеля вложена в этот инструмент. Основной плюс в том, что деньги от аренды УК выплачивает на карточку ежемесячно. Минусы описывал в первом отчете. Интересно, как изменится доходность в 2021 году.
Облигации, 8,9 млн (−1,1 млн с начала реалити). Как и планировал, снижаю долю облигаций в портфеле.
Акции, 6,4 млн (+3,7 млн с начала реалити). Продолжаю планомерно наращивать объем акций в портфеле. С момента публикации прошлого, осеннего отчета увеличил позицию на 2,1 млн. Покупки, как и ранее, осуществлял поэтапно.
Коммерческая недвижимость. Помещение я в итоге так и не купил. Цены на рынке по сравнению с прошлым годом сильно выросли, поэтому эта цель пока откладывается.
Пассивный доход
Свои цели, поставленные в начале 2020 года, к сожалению, я в полном объеме не реализовал: коммерческая недвижимость не куплена, а структура капитала пока не до конца защищена от инфляции. Но в то же время пассивный доход за 2020 год составил 1 055 000 Р, то есть порядка 88 000 Р в месяц. Для сравнения: в 2019 году сумма была 652 000 Р за год, или 54 000 Р в месяц.
Пассивный доход
| За 2019 год | За 2020 год | |
|---|---|---|
| Купоны по облигациям | 400 000 Р | 690 000 Р |
| Дивиденды | 115 000 Р | 187 000 Р |
| Процент по вкладу | 137 000 Р | 9000 Р |
| ПИФ | — | 162 000 Р |
| Кэшбэк | — | 7000 Р |
| Всего | 652 000 Р в год, или 54 000 Р в месяц |
1 055 000 Р в год, или 88 000 Р в месяц |
или 54 000 Р в месяц
или 88 000 Р в месяц
Расходы же составили 1 060 000 Р — против 1 590 000 Р в 2019 году.
То есть за этот год пассивный доход почти в полном объеме покрыл наши расходы.
Подавая заявку на участие в реалити-шоу, я не представлял, в каком формате оно будет происходить. Не ожидал, что придется публично, перед всеми читателями Т—Ж отчитываться о состоянии своих активов. В целом было интересно попробовать себя в такой роли. Но ввиду того, что я не хотел раскрывать свою личность, у меня не было возможности делиться более подробной информацией о своем инвестиционном опыте и о своих активах.
Новые цели я пока ставить не планирую, так как вначале необходимо полностью достигнуть цели прошлого года.
Итоги
❓ Покрыть пассивным доходом семейные расходы (почти!)
✅ Увеличить пассивный доход
❌ Купить коммерческую недвижимость
❌ Защитить активы от инфляции
Какие-то бессмысленные и беспощадные цирки с росакциями, бетонными конями в падающей экономике и ПИФами на уровне заметного проигрыша по доходности тому самому унылому сиплому a.k.a. S&P500. По сути стратегия должна быть простой - на этапа накопления капитала все 100% должно быть вложено в акции роста, заполированные через ETF, далее на этапе выхода на пенсию пересядете в дивгавно. Костыли в виде облигаций только крадут доходность на дистанции, и что толку, что эквити будет волатилить меньше, если по итогу дцати лет инвестирования вы приедете с меньшим капиталом и заметно меньшим ?
Стратегия по сути одна, если нет времени/желания выбирать отдельные акции:
1) Акции роста через ETF или хотя бы купите тот же S&P500 или мировой индекс.
2) На пенсии берите какой-нить ETF, ориентированный на выплату дивов. Там стабильно платят 4 раза в год дивы, а не бегать за арендаторами придется в случае с отдельной недвигой+её отжать могут, учитываю шаткость наших законов, а на пенсии стабильность нужна, а не экшен в Басманном суде.
Есть еще выбор отдельных акций, но там всё совсем без гарантий и обязательств и требует овердифигища времени - либо сильно промахнуться и проиграть по доходности не то что сиплому, а даже бабке с депозитом в рублях в сбере, либо в разы превзойти широкие индексы, но взвесьте надо ли оно вам и шансы очень призрачны.
Иван, все таки вы сильно упрощаете.
...
стратегия должна быть простой - на этапа накопления капитала все 100% должно быть вложено в акции роста
...
Такая стратегия прекрасна на фоне роста цены акций.
Однако есть риск, что когда вы захотите перекладываться из акций в что-то более стабильное, то окажется не очень приятное соотношение цен.
PS: Это не значит, что никогда не стоит смотреть на что-то кроме бондов и див. акций. Я просто хотел обратить внимание, что нельзя выбирать стратегию на 25-40 лет исходя "ну последние 4 года SP500 рос и рос, что там с ним случиться".
Alex, вообще-то данные за почти 100 лет и размещение капитала 100% в акциях дает наибольший прирост на длинной дистанции.
https://investor.vanguard.com/investing/how-to-invest/model-portfolio-allocation
Иван, тут могу сказать одно:
Сипи сейчас растет, но это не значит, что так будет всегда. С 2002 по 2008 рос наш рынок, а американский стоял в боковике. Сырье, кстати, уже двинулось.
Иван, на пенсии оставить етф на широкий рынок. 80% развитые страны, 20% развивающиеся. Изымать каждый год не более 4% от капитала, лучше 3.5%. Если вы планируете прожить ещё 35+ лет, то однозначно не более 3.8% в год. Дивиденды не так важны. Я бы делал так))
Иван, так разве у автора не стремление выйти на пассивный доход
как ему етф на снп в этом поможет?
Дама, сначала етф на снп на стадии накопления капитала, а на пенсии перекладка накопленного капитала в дивидендные акции и етф
Дмитрий, вы заметку читали вообще? Какая пенсия? У автора задача СЕЙЧАС получить пассивный доход, покрывающий расходы. Советники, блин.
Иван, а у вас какой размер активов и результат за прошлый год?
Lazarevvitz, но позвольте, "сперва добейся" - такой себе аргумент)
Пончик, человек из реалити предоставил все свои цифры, размер его дохода позволяет считать его в общем-то состоявшимся специалистом, а человек с критикой не принёс в диалог ничего кроме критики. Уже на этом уровне противостояние точек зрения какое-то не очень честное и прозрачное)
Пончик, в данном случае - только это и аргумент. В инвестициях можно слушать только тех, кто хотя бы на горизонте лет в 5 регулярно получает бОльший доход, чем ты, при этом управляя бОльшим или сопоставимым капиталом. Остальных и слушать нечего.
Пончик, это великолепный аргумент
Антон, таки вы утверждаете, что качество романов Донцовой я оценить не могу, поскольку сам ни одной книги не написал?)
Пончик, ну в вашем примере это действительно не работает, потому что это разговоры из области искусства и вкусовщины)
А капитал, цифры - это вещи измеримые и объективные довольно-таки.
Пончик, да. Качество романов Донцовой как бизнес-проекта, приносящего ей деньги, вы не можете оценить именно потому, что подобного бизнес проекта не сделали. Все верно, в инвестициях все именно так и работает.
После того как пассивный доход превысит потребности планируете дальше наращивать активы?
Андрей, мало защищён такой вариант от инфляции. Цена аренды может не расти долго (что мы сейчас и наблюдаем), потому что ипотека становится доступнее. 6 квартир студий админить - это отдельная работа. Пару двушек можно сдать семьям и спать спокойно с большой вероятностью, а студия - это для молодых, часто свободных людей, часто будут меняться арендаторы, если их 6. Плюс расходы на периодический ремонт. Безусловно это принесет доход, но и хлопот много может быть.
А у меня вопрос, даже два:
1. Почему за пассивный доход предлагается считать коммерческое помещение? Там ведь мороки не меньше чем со сдачей в аренду жилого?
2. Почему сделана ставка в пользу дивов/купонов против акций роста? Не боитесь ловушки с перегретостью див-аристократов благодаря популярности дивидендных стратегий?
Пончик, на 2 вопрос ответ очевиден - задача стоит что бы пассивный доход покрывал расходы. То есть нужен денежный поток. Да, его можно получить и ежемесячно продавая часть акций роста, но это такое себе на самом деле. Поэтому если нужны деньги сейчас, а не через 10 лет, проще див акции/облигации.
Lupus, почему " это такое себе на самом деле" ? Почему входить постепенно в позу (читай докупать по чутку) это нормально и понятно зачем, а выходить - так "это такое себе" ?)
Пончик, потому что цель - пассивный доход. Не выход, не спекуляции, не увеличение портфеля, не перекладка активов, а пассивный доход, видите? Продажа части актива для формирования «пассивного дохода» возможна. Скажем, не те же 3-4% в год. Но, во-первых, это ставит перед нами задачу «какую именно акцию продать сейчас», а во-вторых может попасть на просадку, тогда обидно продавать акции, а деваться-то куда?
Lupus, забавно, но ровно те же проблемы возникают и при входе - «какую именно акцию _купить_ сейчас» + «может попасть на _рост_, тогда обидно _покупать_». И методы работы с этими проблемами при входе никого не тригерят)
Дивиденды точно также могут уменьшить, а то и отменить, а ещё могут перенести дату выплаты и "пассивный доход" прилетит не в день зарплаты)
Дивиденды также нужно диверсить между эмитентами, а иногда и ребалансировать. А если фокусироваться на дате выплат и постоянном денежном потоке, то ещё и выбирать эмитентов так, чтобы даты выплат были равномерно по году.
Дивиденды же по сути (на идеальном рынке, конечно) это такая же продажа части компании - прибыль либо остаётся в компании либо вылетает дивами - только сколько и когда продавать решаете не вы, а совет директоров (:
Конь, а вы зафиксировали прибыль, или оставили как есть?
Мне одному кажется что что то не то насчитали
Год назад рубль был по 64 а сейчас по 76
Если активы автора в доллары перевести так он неплохо потерял за год
343к vs 289😂
Андрей, вкладывать весь капитал в рублевые активы - безумие. Вкладывать весь капитал в рублевые бетонные активы - безумие в квадрате. Считать арендный бизнес «пассивным доходом» может только человек, который хотя бы 3 объекта одновременно никогда не сдавал.
Иван, я уже выше в этом треде обосновал, почему спрашиваю, ваш дополнительный ответ ясности не вносит)
"Защитить активы от инфляции" Можете раскрыть данный пункт плана, было бы интересно
Краткая выжимка комментов:
- Всё в акции роста! (критичным тоном и с пальцами врастопырку в виде сленга и торговых терминов);
- Всё в недвигу! (отличный пассивный доход, бгг);
- Всё в крипту! (ТБМ+рукалицо);
- Всё в валюту! (обычно эти призывы я слышу на границе 80 руб/$, после чего идет откат до 50-70 руб);
Всё это категорично проецируется на десятилетия вперед, как будто чад кутежа, проспонсированный сумасшедшим печатным станком имени ФРС, будет длиться вечно.
1. Замените новостройку на REITы, например)) Получите до 7% годовых в долларах дивидендов у иностранного брокера на застрахованном счету с регулярными выплатами. Это точно лучше будет, чем рисковые максимум до 10% в рублях на новостройке при сдаче в аренду на долгосроке...
2. Акции только иностранные, можно дивидендных аристократов, так получите около 4 % годовых в долларах, застрахуетесь от инфляции как минимум))
3. Ребалансировка регулярная тоже даст прирост. Хотя бы в большие коррекции можно продавать выросшие облиги и подкупать акции, затем в хорошие времени ... наоборот.
4. ПИФ на 2млн. - это "баловство", но сумма небольшая, можно оставить)))
А в данный момент где живете?
Как давно инвестируете?
вопросы чисто для своего опыта, не из сарказма и зависти
Андрей, где это вы видели студии за 3.5 ляма, которые сдают по 20т/месяц? Назовите хоть один жк, очень интересно.
Сдаю двушку с хорошим ремонтом, но в старой панельки за 25т возле метро и ТЦ. А также однушку в новом доме за 20т, с теми же данными, все с мебелью и техникой.
Владимир, сдаю студию около м. Ладожская за 25 тысяч уже пять лет как. Стоимость аренды не растёт - это факт. Но и не простаивала студия ни дня. Сменилось 4 арендатора.
Anton, то есть по вашему СЕЙЧАС ваша студия стоит примерно 3.5 ляма с тем что в ней находится внутри? Думаю гораздо больше.
Вопрос не в том за сколько сдаёте, а соотношение цены жилья и стоимости аренды на СЕГОДНЯ.
Владимир, согласна. Все знакомые сдают студии в ценнике примерно 16000
Опыт очень полезен !хочу тоже начать!спасибо
Андрей, да, на фондовом рынке. Может раз в год какой-то ребаланс и нужен, если из диваристократов кто-то вылетел, но в основном активные действия только мешают. То, что вы не видите проблем, не удивительно, вы и то, что написано в статье не видите. Цель автора - что бы пассивный доход превысил расход, об этом в первом предложении написано.
Конь, я тоже все время думаю войти , но время подходящее не могу выбрать .
Андрей, вопрос не в том за сколько сдавать. Вопрос соотношения стоимости сдачи и стоимости самой квартиры со всем имуществом внутри.