Участники нашего реалити-шоу целый год рассказывали, как добивались финансовых целей. Пришло время последнего отчета.

Герой этого выпуска хотел структурировать свои активы, чтобы пассивный доход превысил семейные расходы, — в начале года на это было нужно 100—120 тысяч в месяц. Сумма его инвестиций в недвижимость, акции и облигации год назад составляла 22,4 млн рублей. За год он вложил еще более 2 млн, увеличил пассивный доход в 1,5 с лишним раза, а из-за пандемии невольно сократил траты.

📌 Цель. Хочу, чтобы мой пассивный доход превышал расходы.

👉 Ситуация. Сейчас наши семейные расходы на двух взрослых и двух детей — 100—120 тысяч рублей в месяц. Живем в своей квартире.

У меня накоплено порядка 15 млн рублей. Деньги хранятся в акциях и облигациях. Дополнительно 7,4 млн проинвестировано в новостройку. То есть стоимость всех активов в моем портфеле, не считая квартиры, где мы проживаем, — больше 22 млн рублей.

Дальнейший план — пересмотреть свой портфель, подобрать коммерческую недвижимость для последующей сдачи в аренду. Или структурировать свой капитал таким образом, чтобы доход от него был регулярным и защищенным от инфляции.

🤑 Отношения с деньгами. Я веду учет своих трат и доходов с 2015 года. Работаю в крупной компании. Годовой доход по 2-НДФЛ с премиями — порядка 3 млн.

⚡️ Отчет № 1. «Стоимость моих активов — больше 22 млн»: замороженная стройка, ПИФ в режиме форс-мажора и акции вместо облигаций

⚡️ Отчет № 2. «Уже сейчас могу позволить себе не работать»: восстановление портфеля, валютные активы и поиск коммерческой недвижимости

⚡️ Отчет № 3. «Большая часть капитала сейчас не защищена от инфляции»: нарушенные застройщиком сроки, рост расходов и иностранные акции

Ответы на некоторые вопросы

В комментариях к прошлым отчетам было несколько вопросов, постараюсь на них сразу ответить.

Про брокера. У меня несколько брокерских счетов у трех брокеров, это ВТБ, Сбер и Тинькофф. Основной брокер — ВТБ, в нем открыт как ИИС, так и обычный брокерский счет. Счет в ВТБ я использую для покупки всех типов бумаг: облигаций и акций, в том числе иностранных. Сбер использую только для покупки облигаций, а Тинькофф — только для иностранных акций.

Про учет затрат. Я веду его в приложении Finance PM с 2015 года. Мне очень нравится: приложение бесплатное, можно настроить несколько кошельков, категорий доходов и расходов, отчетов. Всю информацию при желании можно выгрузить в «Эксель».

Про финансовые обязательства. Их у меня нет — ни долгов, ни ипотек, ни потребительских кредитов.

Структура активов*

Новостройка, 7,4 млн. Застройщик обещает начать выдавать ключи в конце первого квартала — начале второго, но я сомневаюсь в его обещаниях. Судя по динамике работ на объекте, думаю, в запланированный мной срок (конец второго квартала 2021 года) все-таки я должен получить ключи.

ПИФ — небольшой торговый центр, 2 млн. Выплата в декабре составила всего 3500 Р, так как в связи со сменой УК большинство арендаторов не смогли осуществить оплату. УК говорит, что вопрос технический и в следующем месяце арендаторы этот долг погасят.

Еще за последний квартал за арендаторами накопился долг по коммунальным платежам, они покрывались за счет средств фонда. В итоге выплаты в этот период существенно снизились, а средний доход за 2020 год уменьшился с 16 000 Р до 13 500 Р в месяц.

Вообще, от инвестиций в этот ПИФ я ожидал большего. Но для 2020 — «ковидного» — года, наверное, результат меня устраивает.

На снижение доходности повлияли два фактора. Во-первых, весеннее закрытие ТЦ — это привело к заморозке арендных платежей. УК предоставила арендаторам рассрочку, которую они постепенно начали погашать в конце года. Во-вторых, несвоевременное оформление УК договоров с поставщиками коммунальных услуг и с арендаторами на их компенсацию. Представители УК обещают, что арендаторы в ближайшее время задолженность погасят. Кроме того, арендная ставка была проиндексирована и со следующего года арендные платежи должны подрасти. Так что и общая доходность должна повыситься.

Работа УК по большей части меня устраивает. Понравилось, как они сработали с арендаторами в этом году: добиваются оплаты задолженности за период простоя, оперативно нашли новых арендаторов вместо тех, кто был вынужден съехать. Не понравился факап с договорами на коммунальные услуги — на мой взгляд, ничего не мешало все оформить вовремя.

В целом я не жалею, что часть портфеля вложена в этот инструмент. Основной плюс в том, что деньги от аренды УК выплачивает на карточку ежемесячно. Минусы описывал в первом отчете. Интересно, как изменится доходность в 2021 году.

Облигации, 8,9 млн (−1,1 млн с начала реалити). Как и планировал, снижаю долю облигаций в портфеле.

Акции, 6,4 млн (+3,7 млн с начала реалити). Продолжаю планомерно наращивать объем акций в портфеле. С момента публикации прошлого, осеннего отчета увеличил позицию на 2,1 млн. Покупки, как и ранее, осуществлял поэтапно.

Коммерческая недвижимость. Помещение я в итоге так и не купил. Цены на рынке по сравнению с прошлым годом сильно выросли, поэтому эта цель пока откладывается.

Пассивный доход

Свои цели, поставленные в начале 2020 года, к сожалению, я в полном объеме не реализовал: коммерческая недвижимость не куплена, а структура капитала пока не до конца защищена от инфляции. Но в то же время пассивный доход за 2020 год составил 1 055 000 Р, то есть порядка 88 000 Р в месяц. Для сравнения: в 2019 году сумма была 652 000 Р за год, или 54 000 Р в месяц.

Пассивный доход

За 2019 год За 2020 год
Купоны по облигациям 400 000 Р 690 000 Р
Дивиденды 115 000 Р 187 000 Р
Процент по вкладу 137 000 Р 9000 Р
ПИФ 162 000 Р
Кэшбэк 7000 Р
Всего 652 000 Р в год,
или 54 000 Р в месяц
1 055 000 Р в год,
или 88 000 Р в месяц
Купоны по облигациям
За 2019 год
400 000 Р
За 2020 год
690 000 Р
Дивиденды
За 2019 год
115 000 Р
За 2020 год
187 000 Р
Процент по вкладу
За 2019 год
137 000 Р
За 2020 год
9000 Р
ПИФ
За 2019 год
За 2020 год
162 000 Р
Кэшбэк
За 2019 год
За 2020 год
7000 Р
Всего
За 2019 год
652 000 Р в год,
или 54 000 Р в месяц
За 2020 год
1 055 000 Р в год,
или 88 000 Р в месяц

Расходы же составили 1 060 000 Р — против 1 590 000 Р в 2019 году.

То есть за этот год пассивный доход почти в полном объеме покрыл наши расходы.
Обновленный график за 2020 год: зеленая линия — расходы, сюда не включены траты на фондовом рынке и покупка валюты. Красная линия — пассивные доходы: купоны, дивиденды, проценты по накопительным счетам, кэшбэк и прочее
Обновленный график за 2020 год: зеленая линия — расходы, сюда не включены траты на фондовом рынке и покупка валюты. Красная линия — пассивные доходы: купоны, дивиденды, проценты по накопительным счетам, кэшбэк и прочее

Подавая заявку на участие в реалити-шоу, я не представлял, в каком формате оно будет происходить. Не ожидал, что придется публично, перед всеми читателями Т⁠—⁠Ж отчитываться о состоянии своих активов. В целом было интересно попробовать себя в такой роли. Но ввиду того, что я не хотел раскрывать свою личность, у меня не было возможности делиться более подробной информацией о своем инвестиционном опыте и о своих активах.

Новые цели я пока ставить не планирую, так как вначале необходимо полностью достигнуть цели прошлого года.

Итоги

Покрыть пассивным доходом семейные расходы (почти!)
Увеличить пассивный доход
Купить коммерческую недвижимость
Защитить активы от инфляции

Посмотрите, как дела у других участников реалити.