Как посчитать выгоду от рефинансирования ипотеки?
Рефинансирование ипотеки — хороший способ сэкономить на процентах. Вы берете в другом банке кредит по сниженной ставке и погашаете за его счет ипотеку.
Мы сделали калькулятор, который покажет, сколько вы сэкономите, если рефинансируете ипотеку под более низкий процент. Калькулятор не учитывает дополнительные расходы на страхование, оценку квартиры и оплату пошлины. Сумма расходов зависит от банка и региона, но в среднем на это уходит 35 000 ₽.
Зачем рефинансировать ипотеку?
Это законный способ улучшить условия своей ипотеки: рефинансирование помогает сэкономить, если ставки в банках снизились. Вы берете кредит по сниженной ставке, полностью закрываете им старый и платите меньше процентов. Это выгодно, если разница в ставках составляет от 1,5—2%.
Если вы взяли ипотеку с коротким сроком, но поняли, что не тянете платеж, рефинансирование поможет избежать просрочки: если увеличить срок кредита, уменьшится ежемесячный платеж по ипотеке.
Чем рефинансирование отличается от реструктуризации?
В первом случае вы закрываете один кредит другим. Во втором — меняете условия по текущему кредитному договору: так банки идут навстречу клиентам, которые больше не могут платить по кредиту. Еще реструктуризация ухудшает кредитную историю, а рефинансирование на нее не влияет.
Любую ипотеку можно рефинансировать?
Практически любую, кроме дальневосточной ипотеки, по которой процентная ставка минимальна — не более 2% годовых. Ипотеку с господдержкой также можно рефинансировать — например заменить на семейную ипотеку, если у вас родился ребенок.
Есть нюанс: рефинансировать можно только ипотеку, по которой не было длительных просрочек — свыше 30—60 дней. Обычно банки внимательно смотрят просрочку за последние 6—12 месяцев и всю кредитную историю за последние 3—5 лет — детали зависят от регламента банка. После реструктуризации банк может отказать в рефинансировании ипотеки, потому что у заемщика уже были трудности с погашением кредита.
Учтите, что от старта ипотеки обычно должно пройти не менее 2—3 месяцев в зависимости от требований банка. Иногда банки разрешают рефинансировать недавно выданный кредит, если у вас были другие кредиты, где минимальный срок после выдачи уже прошел: клиентам с хорошей кредитной историей охотнее идут навстречу. Есть требования и к сроку кредита: до конца, по условиям многих банков, должно оставаться не менее трех платежей.
А если уже рефинансировали ипотеку, можно сделать это снова?
Формально ограничений нет. Если вы рефинансировали ипотеку, выданную под 10% годовых, по ставке 8%, а потом увидели вариант со ставкой 5%, ничто не мешает повторить процедуру еще раз. Но в этом случае банк может более дотошно проверять заемщика и с меньшей охотой одобрять кредит: об этом не скажут напрямую, но риск есть. К тому же на каждой сделке у вас будут дополнительные расходы: страховки, комиссии, оценка квартиры. Так что многократные рефинансирования могут быть и невыгодны.
Через какое время можно снова рефинансировать ипотеку?
Здесь тоже нет ограничений — главное, чтобы до конца срока оставалось около трех месяцев.
Одобрят ли рефинансирование, если при покупке использовали маткапитал?
Одобрят, если доли детям пока не выделены и все собственники совершеннолетние. Большинство банков не требует согласования рефинансирования с органами опеки.
Можно ли рефинансировать ипотеку в том же банке?
Да, но не каждый банк на это согласится — им это не очень выгодно. Плюс такого решения — вам придется меньше бегать с бумажками и будет проще переоформлять кредит: у банка уже есть данные о вас как о заемщике. Однако нет гарантии, что условия будут хорошие, поэтому есть смысл изучить предложения других банков.
Как понять, что условия рефинансирования выгодные?
Прежде чем начинать процесс рефинансирования, рассчитайте на калькуляторе, сколько сэкономите. Рефинансирование выгодно, если разница в ставках не меньше 1,5—2%.
Но еще важно учитывать, что при переносе кредита в другой банк у вас будут дополнительные расходы: госпошлина за снятие и наложение обременения, новая оценка квартиры, срочные проценты по старому кредиту до последнего дня, пока ипотека не рефинансирована. Еще нужно будет оформить страховки — квартиры, жизни и здоровья заемщика, а в некоторых случаях — и титула. Старый договор страхования не подойдет, придется делать новый. Но часть страховой премии можно вернуть. По закону обязательно страховать только саму квартиру, но у банка могут быть свои требования по страхованию для сохранения минимальной ставки.
До переоформления квартиры новый банк может брать более высокие проценты за пользование кредитом — обычно ставка выше на 2—3 процентных пункта.
Как устроен процесс рефинансирования на практике?
Первым делом вы определяетесь с банком — остаетесь в своем или рефинансируете ипотеку в другом. Затем подаете заявку в выбранный банк и собираете документы — на себя и на квартиру.
Что делать, если отказывают в рефинансировании?
Проверьте кредитную историю. Главные показатели плохой кредитной истории — просрочки и высокая кредитная нагрузка, особенно за небольшой период. Если с кредитной историей все хорошо, попробуйте подать заявки в другие банки.
Если вам не одобряют рефинансирование, попросите свой банк о реструктуризации ипотеки. В крайнем случае подумайте, так ли важно сохранить квартиру: возможно, стоит ее продать, чтобы закрыть долг, а потом при появлении возможности купить другую.
