Калькулятор ипотеки: узнайте, какая квартира вам по карману

Ипотека — для многих единственный способ купить собственное жилье. Не нужно годами откладывать деньги на квартиру и жить на съемной. Можно накопить на первоначальный взнос 15—20% от стоимости жилья, а остальное взять в кредит у банка. Ставка будет ниже, чем по потребительскому кредиту, но есть нюанс: купленная квартира будет у банка в залоге, пока не выплатите кредит.

Банк вправе расторгнуть кредитный договор и попросить вернуть остаток кредитных денег, если заемщик систематически его нарушает, например не платит вовремя. А если накопить большой долг, банк вправе продать квартиру с торгов. С полученных за недвижимость денег он заберет себе часть в счет погашения долга, а остаток передаст заемщику.

На практике банки редко доводят дело до продажи квартиры. Они заинтересованы в том, чтобы сохранить заемщика, если он не безнадежен, ведь банк зарабатывает на ипотечных процентах, а не продаже квартир. Поэтому сначала банк будет пытаться договориться.

В ипотечном и кредитном договорах банк прописывает, в каких ситуациях может потребовать назад деньги, а в каких — продать квартиру с торгов. Обязательно изучите этот пункт перед подписанием.

Первым делом рассчитайте комфортный ипотечный платеж: составьте бюджет и посчитайте, сколько денег остается после оплаты счетов и всего необходимого. Ипотечный платеж не должен превышать половины оставшейся суммы.

Затем прикиньте, сколько денег у вас есть на первоначальный взнос. По условиям большинства банков, для первоначального взноса у вас должно быть минимум 15—20% от стоимости квартиры.

Устройте генеральную репетицию ипотеки: представьте, будто уже купили квартиру и нужно каждый месяц платить банку. Попробуйте откладывать этот платеж на отдельный счет несколько месяцев. Так вы оцените свои силы и заодно соберете ипотечную подушку безопасности на случай финансовых трудностей.

Можно поискать партнерские программы между банками и застройщиками на покупку новостроек, но это редкость. Ипотека без первоначального взноса банкам невыгодна, потому что Центробанк повысил коэффициент риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом до 20% на жилье на первичном рынке. Издержки банка в этом случае возрастают.

Но есть программы, где в качестве взноса можно использовать материнский капитал или региональную субсидию. Еще можно взять кредит под залог уже имеющейся недвижимости: например, если у вас в собственности есть еще одно жилье.

Если денег немного, а жилье нужно не срочно, лучше подкопить. Брать кредит на первоначальный взнос опасно: вместо одного долга у вас будет сразу два. Вы рискуете оказаться в уязвимом положении, если наступят финансовые трудности. Кроме того, сведения о потребительском кредите может увидеть ваш банк и отказать в выдаче ипотечного, даже если вы уже получили предварительное одобрение.

Многие опасаются брать ипотеку на максимальный срок, потому что придется полжизни выплачивать долг, а на проценты, которые уйдут банку, можно было бы купить вторую такую же квартиру. Но на деле люди берут ипотеку на 30 лет, чтобы иметь комфортный платеж на случай финансовых затруднений, хотя при этом гасят ее досрочно.

Давайте разберем на примере. Возьмем кредит на 7 млн рублей под 8,5% годовых и посчитаем условия для двух сроков: 10 и 30 лет. При ипотеке на 10 лет ежемесячный платеж будет 86 789 ₽, на 30 лет — 53 823 ₽. Переплата — 3,414 млн и 12,372 млн соответственно.

Теперь представим, что вы взяли ипотеку на 30 лет, но платите, как будто взяли ее на 10 лет: вместо 53 823 ₽ платите 86 789 ₽. То есть гасите досрочно: к 53 823 ₽, которые платите по графику, добавляете сверху 32 966 ₽. В результате 30-летнюю ипотеку вы закроете за 10 лет — и заплатите банку 3,414 млн процентами вместо 12,372 млн.

По этой схеме вы берете ипотеку на максимальный срок, но вносите больше денег, чем изначально договаривались с банком, и направляете их на погашение основного долга. Так вы сокращаете срок и уменьшаете переплату по процентам. А в случае финансовых трудностей всегда сможете вернуться к первоначальному минимальному платежу.

На ставку влияют разные условия. Например, готовое жилье берете или строящееся, является ли застройщик партнером банка, собираетесь ли оформлять дополнительные страховки и даже в какой форме подаете заявку — некоторые банки уменьшают ставку за онлайн-заявку или онлайн-регистрацию сделки. Вместе с экспертом по кредитам разобрали 12 способов снизить ставку.

Еще существует программы льготной ипотеки — например, для семей с детьми, айтишников. Проверьте, может быть, вы подходите под условия одной из этих программ.

Не совсем. Любой банк заинтересован в том, чтобы жилье в случае чего можно было легко продать. Когда вы выберете квартиру, потребуется вызвать оценщика. Он составит отчет о ее рыночной стоимости и параметрах. Дом не должен быть слишком старым, аварийным, а квартира — находиться в залоге в счет других обязательств. Могут быть и другие требования. Если ищете вторичку, убедитесь, что нет незаконных перепланировок, а документы продавца в порядке. Иногда проблемы с правом собственности всплывают уже после сделки — но от них может защитить страховка титула.

Обязательная страховка только одна — от риска утраты и повреждения залоговой недвижимости. Но еще банк может попросить застраховать само право собственности — титул, а также жизнь и здоровье заемщика. Титульное страхование защищает от мошенников и других проблем с правом собственности — например, если внезапно объявятся наследники, претендующие на квартиру. Без добровольных страховок банк может повысить ставку по ипотеке или вообще отказать в кредите.

Оформить страховку можно в любой компании, которую аккредитовал банк. Такой список обычно есть на сайте банка.

Да. Например, вы становитесь пайщиком и вступаете в кооператив — объединение людей для покупки жилья. Документов понадобится меньше, чем для ипотеки, а процентная ставка будет ниже. С 1 июля 2018 года купить через такой кооператив можно только готовое жилье. Однако и рисков с кооперативами много.

Еще на покупку квартиры можно взять обычный потребительский кредит. Главный плюс такого кредита — не нужно будет предоставлять жилье в залог. Но процентная ставка будет сильно выше, чем по ипотеке, а доступная сумма кредита — меньше.

В некоторых регионах предусмотрена социальная поддержка и займы для многодетных семей, малоимущих или работников бюджетных организаций.

Да, можно получить до 260 000 ₽ по расходам на покупку квартиры и еще до 390 000 ₽ за уплаченные проценты по ипотеке — держите калькулятор, он все рассчитает.