Как мы сделали капитальный ремонт в хрущевке за 600 315 ₽

Я живу в Белгороде, и в 2022 году мне досталась в наследство двухкомнатная квартира 46,5 м² в старой кирпичной пятиэтажке.

Это была типичная хрущевка с маленькой кухней и отделкой советских времен. Мы с мужем посмотрели «Авито» и поняли, что цена квартиры — около 2,9 млн рублей, но продавать ее бессмысленно. Взамен могли бы купить жилье получше, но в плохом районе. А здесь — центр, уютный зеленый двор, все рядом.

У нашей семьи было свое жилье, и никаких планов на новую квартиру мы не строили, а наша взрослая дочь жить в ней отказалась. Тогда мы решили сделать ремонт под аренду. В статье расскажу, как продумывали дизайн, выбирали материалы, что делали сами, а к каким работам приходилось привлекать специалистов и почему все растянулось на четыре месяца.

Квартира располагалась на втором этаже, и ремонта в ней не было с момента постройки дома. Побелка сыпалась с потолков, полы были крашены-перекрашены, обои пожелтели, а местами были затерты до темных пятен. Сантехника проржавела, мебель развалилась.

Мы представили себя на месте арендаторов и поняли: не то что арендовать — бесплатно жить в такой обстановке не захочется.

Сначала мы хотели сделать косметический ремонт: переклеить обои и уложить линолеум на пол. Обычно в хрущевках лежат половые доски. Но у нас уже были крашеные плиты ДСП, поэтому выравнивать ничего не пришлось. Такой ремонт стоил бы дешево.

Потом мы подумали, что новые обои и красивый линолеум не будут сочетаться со старыми межкомнатными дверями, сыплющейся побелкой, падающей плиткой в санузле и антресолями на полкоридора. И решили, что надо все-таки делать капремонт.

У нас было 250 000 ₽, и мы понимали, что это очень мало. Были готовы вложить еще 200 000 ₽ накоплений, а по времени ориентировались на три месяца. Никаких знаний и навыков ремонта у нас не было, но мы все равно хотели часть работ сделать самостоятельно — чтобы потратить меньше денег на мастеров. Например, нам показалось, что по роликам на «Ютубе» вполне можно справиться с поклейкой обоев, укладкой линолеума, монтажом плинтуса, покраской труб и установкой сантехники. А рабочих хотели вызвать для замены батарей, плитки и установки натяжных потолков.

Перед началом ремонта требовалось освободить квартиру: вынести старую мебель, снять межкомнатные двери, демонтировать обои и плитку, сломать все советские антресоли в коридоре. Эти работы решили выполнять самостоятельно, чтобы сэкономить.

Первое, что мы сделали, — поговорили с соседями по площадке, а также с соседями сверху и снизу. Предупредили, что будем шуметь. В нашем регионе это можно делать с 08:00 до 22:00 с перерывом с 12:00 до 14:00. В воскресенье и праздники шуметь нельзя никогда.

Затем приступили к разборке старой мебели: раскрутили ее до досочек, с диванов сняли спинки.

Ковры со стен отдали в приют бездомных животных. Эту идею подсказала соседка, которая трудится волонтером в одном из приютов. Она сказала, что ковры отлично идут в качестве подстилки. Мы отдали целое ковровое состояние — штук десять. Работники приюта забирали их сами, они несколько раз приезжали на машине.

Мебель разбирали десять дней по вечерам, а когда закончили, обнаружили, что наша квартира превратилась в склад полированных досок разного размера. Так как в обычные баки выносить подобный мусор нельзя, пришлось вызывать машину по вывозу строительного мусора. Это обошлось в 3000 ₽. Приехали рабочие и все вынесли.

Мы приступили к дальнейшей подготовке квартиры.

Обои я отдирала с помощью шпателя и пульверизатора. Чтобы легче отходили, я их сначала смачивала водой. Они немного отмокали, я поддевала их шпателем и снимала со стены.

Работа несложная, но заняла у меня неделю. Я работала только по вечерам и в выходные. Штукатурку на стенах трогать не стала, сняла только ту, что отстала сама.

Плитку демонтировал муж — сбивал ее перфоратором. В некоторых местах она отходила сама даже от прикосновения. Плитка на полу в санузле была прочнее, но перфоратор справился.

Муж управился с плиткой тоже за десять дней: был в отпуске и работал в квартире с утра до вечера.

Побелку на потолке не трогали. Мы планировали подвесной потолок, а для этого демонтаж побелки не требовался.

Мусор упаковывали в мешки, которые я купила заранее. Ради интереса посчитали их количество — 395! Мы не загружали мешки полностью, так как в нашем доме нет лифта. Со второго этажа носили строительный мусор пешком сами.

Для вывоза мусора опять пришлось вызывать машину. В нее мы еще погрузили мешки с плиткой и обоями, а также старые межкомнатные двери и прочий хлам. Ванну, туалет и другую сантехнику тоже демонтировали и вывезли на той же машине.

Мусор выносил муж и двое его друзей, которых он позвал на помощь. Втроем они справились за пару часов. Этот вызов машины обошелся уже в 8000 ₽, так как мусора было значительно больше.

Когда освободили квартиру от всего хлама, появилось чувство удовлетворения и азарт: хотелось сделать ремонт побыстрее.

После демонтажа мы решили заняться коммуникациями, потому что это грязные работы, которые надо выполнить до отделки.

Система отопления. Старые чугунные батареи в квартире занимали все пространство под окнами. Мы даже не пытались снять обои за ними: знали, что трогать старые советские радиаторы — дело опасное. Одно неосторожное движение — и что-нибудь лопнет, потечет вода.

По совету родственников мы наняли бригаду сантехников на замену радиаторов и стали думать, на сколько секций брать новые батареи. Можно было ориентироваться на количество секций чугунных радиаторов, но казалось, что старые чугунные и современные радиаторы — это разные приборы, тепло они отдают не одинаково. Мы почитали об этом в интернете, посоветовались с нашими мастерами и решили считать по площади.

Исходили из того, что одна секция нужна на 1,2 м² — этот параметр посмотрели в интернете. Получилось, что всего нужно купить 40 секций. Потом посчитали отдельно по комнатам. Купили радиаторы в магазине, который посоветовал бригадир сантехников. Он дал свою дисконтную карту, и мы получили скидку на батареи и разные мелочи для подключения.

Меняли батареи летом, когда отопительный сезон уже закончился, поэтому трудностей не возникло и мы никому не доставляли дискомфорт. Сантехники сами договорились с УК, как попадут в подвал и сольют систему отопления, мы этим вопросом не занимались и ничего не платили за отключение. Рабочим заплатили 25 000 ₽ за установку под ключ.

Мы попросили сантехников поставить перед батареями запорные краны, чтобы радиаторы можно было в любой момент отключить. У нас уже был случай, когда пришлось звонить в УК и перекрывать отопление по всему стояку, чтобы устранить протечку одной из батарей. Еще с помощью крана можно просто выключить батарею в межсезонье, когда центральное отопление еще работает, но в доме уже очень жарко.

На установку трех батарей в двух комнатах и кухне ушел всего один день. Мы думали, что будет больше, но ребята справились быстро, сразу было видно, что у них есть опыт подобных работ.

Электрика. Нам показалось, что ремонтировать проводку не требуется, но щиток выглядел страшно, а еще в квартире явно не хватало розеток.

По объявлению на «Авито» мы нашли мастера, и он подтвердил наше мнение. Договорились, что заменим все автоматы в щитке, сделаем четыре дополнительные розетки на кухне и еще две в ванной комнате — для стиральной машины и фена.

Материалы для разводки электричества покупал мастер, нам он приносил чеки. За работу и материалы заплатили всего 8287 ₽. Уложились в небольшую сумму, так как работы было немного.

К 1 сентября 2022 года мы закончили с демонтажом и коммуникациями, но это было лишь начало.

По советам знакомых дальше решили ставить межкомнатные двери — до выравнивания стен. Иначе при установке дверной коробки все выравнивание можно испортить.

Нам надо было поставить пять дверей. В хрущевках часто демонтируют дверь в кухню, но нам она не мешала, а еще это удобно: можно ее закрыть и изолировать запахи во время готовки.

Мы снова нашли на «Авито» мастера. Почитали отзывы, посмотрели фото его работ и остались удовлетворены. Договорились с рабочим на 10 000 ₽ за установку всех пяти дверей.

Одна дверь в комплекте с коробкой обошлась в 11 902 ₽. В магазине нам сделали скидку: у них не было сразу пяти дверей, мы согласились подождать оставшиеся две недели.

В процессе установки мы все время находились в квартире, чтобы доделать разные мелочи, поэтому невольно наблюдали работу мастера. Вот как он действовал.

Врезал дверные замки. Замок обычно располагается на отметке около метра от пола. Мастер расположил замок у торца двери и отметил места крепления лицевой планки маркером. Затем аккуратно просверлил отверстия под крепежные элементы.

Приложил замок и временно зафиксировал саморезами. Затем зачистил обозначенный контур стамеской на глубину 2—3 мм, чтобы утопить лицевую планку в торец двери.

Отметил размеры самого замка с небольшим запасом — так, чтобы корпус легко входил и выходил из прорезанной ниши. Чтобы сделать нишу под корпус замка, мастер просверлил несколько отверстий. После засверливания удалил все лишнее стамеской.

Наметил отверстия для ручек и просверлил их.

Вставил замок, зафиксировал лицевую планку саморезами, вставил и зафиксировал ручку.

Провел подготовительные работы. Положил дверное полотно на пол, подстелив под него мягкую ткань. Приложил части бруса к полотну и отметил на будущей раме карандашом линии, по которым предстояло делать запилы. Для соединения частей коробки под углом 45° понадобилось стусло — приспособление для ручного распиливания небольших заготовок.

Мастер объяснил, что дверное полотно не должно прилегать вплотную к коробке — нужен зазор 2—3 мм с каждой стороны. Для этого между дверью и коробочным брусом он проложил картон.

Установил дверные петли-бабочки. Поставил дверное полотно на ребро, наметил отверстия для крепежа на двери и высверлил их. После этого закрепил петли к полотну саморезами, отметил точки крепления на дверной коробке, высверлил отверстия и зафиксировал петли.

Выровнял дверную коробку при помощи уровня и установил ее. Для вертикального и горизонтального выравнивания использовал клинья. Коробку зафиксировал металлическими пластинами. После выравнивания стен пластин не будет видно.

Установил коробку, а потом навесил дверь и отрегулировал петли.

Ответную планку замка приложил к дверной коробке, в том месте, где к ней прикасался замок, наметил точки для крепежа, просверлил под них отверстия и зафиксировал планку.

Запенил полости. Оставшиеся зазоры между стеной и коробкой заполнил монтажной пеной. Делал это очень аккуратно, так как пена увеличивается в размерах: если перебрать, она деформирует коробку.

Дальше дверь закрыли и оставили на сутки в таком виде.

У нас не было цели выровнять стены в квартире идеально. Нас бы вполне устроил результат, когда они визуально выглядят ровными, а проверять по уровню мы ничего не собирались.

По объявлению на «Авито» нашли женщину, которая штукатурила стены. Она дала список, и мы купили в «Леруа» материалы: грунтовку Ceresit, штукатурки «Волма» и «Теплон Unis».

Работала штукатурщица долго: приходила к нам не каждый день, на одну комнату у нее ушло две недели. Мы не стали ругаться, заплатили 12 000 ₽ за работу и решили, что оставшиеся комнаты оштукатурим сами. Для этого посмотрели кучу роликов на «Ютубе».

Нам предстояло сделать маленькую комнату, кухню и коридор. Мы купили те же самые материалы, что рекомендовала мастер, и стали пробовать. Сказать, что было тяжело и не получалось, — не сказать ничего. Штукатурка не ложилась ровно, растянуть ее на стену одинаковым слоем не получалось, было много разводов. Но постепенно приноровились.

Если присматриваться и придираться, то наши стены будут отличаться от тех, что сделала мастер. Но в целом получилось неплохо, и визуально стены выглядели ровными.

Для ремонта санузла мы наняли бригаду, которая устанавливала радиаторы. Надо было поменять трубы, сантехнику, положить кафель в ванной комнате и туалете. Бригаду пришлось несколько дней ждать с другого объекта, и за это время мы выбрали кафель и завезли материалы.

Вот что сделали рабочие.

Заменили все трубы на пластиковые. Трубы в квартире не меняли с момента постройки дома, они были металлические. Мы пытались договориться с соседями, чтобы заменить трубы еще и по стояку и сделать это всем одновременно, но поддержки не нашли. У кого-то уже был свежий ремонт и не хотелось ничего ломать, другие ссылались на нехватку денег.

Бригадир сказал, что пусть стояки остаются так, а он постарается аккуратно состыковать металлические трубы и пластиковую разводку внутри квартиры. Работа заняла один день, трубы клали поближе к стенам, чтобы потом скрыть их за кафельной плиткой.

Покрыли стены и пол санузла плиткой. Плитку мы выбрали пастельных тонов, с бежевым оттенком. Хотелось создать ненавязчивый, спокойный и уютный интерьер.

Установили сантехнику. Мы купили новую ванну. Выбрали акриловую, потому что вода остывает в таких ваннах медленнее, чем в чугунных или металлических. Еще акрил показался красивее и проще в уходе. Еще приобрели унитаз, зеркальный шкаф и стиральную машину с вертикальной загрузкой. Обычные машинки с загрузкой сбоку в ванную не влезали — точнее, влезали, но пользоваться было бы неудобно.

Более того, даже для машинки с вертикальной загрузкой пришлось убрать раковину, потому что иначе было никак. Ванная комната всего 3,6 м². Мы хотели перенести стиральную машину на кухню, но и кухня только 6 м², и там места тоже не нашлось. Решили, что в ванной лучше уж без раковины, чем без стиралки.

Ремонт санузла занял примерно две с половиной недели. Ребята работали втроем, четко и слаженно, мы заплатили им 58 000 ₽. Сами ничего не делали и не особенно интересовались, что делают рабочие. В это время выбирали и покупали обои, заказывали мебель для кухни, а также искали мастеров на подвесной потолок.

Через три месяца от начала ремонта все грязные и трудоемкие работы были выполнены.

Мы нашли на «Авито» бригаду по монтажу подвесных потолков и заказали потолки во все комнаты. Заплатили 34 300 ₽.

После этого снова стали делать ремонт самостоятельно. Решили отказаться от ламината, так как на него нельзя ничего проливать, а еще нужна идеально ровная поверхность. Пол выравнивать не хотели: слишком много работы и дорого. Сами постелили линолеум за 37 227 ₽ прямо на плиты ДСП.

Затем поклеили обои, вместе с клеем все обошлось в 13 500 ₽.

Вместе с мужем мы работали две недели и в конце обнаружили, что потратили уже 400 000 ₽ и наши запасы денег иссякли. Начали занимать у родителей, так как брать кредит и платить проценты не хотелось.

Мы старались найти кухонный гарнитур подешевле. Знакомые посоветовали несколько изготовителей, мы выбрали одного и пригласили замерщика. Вместе составили чертеж будущей мебели на кухне, он все замерил, посчитал стоимость, и мы заплатили аванс 30 000 ₽.

Остановились на мебели белого цвета, чтобы визуально расширить пространство кухни.

Заодно с кухонной мебелью заказали столешницу и табуретки, потому что площадь кухни настолько мала, что стандартная мебель влезала с трудом, а расположить ее удобно не получалось.

Гарнитур и мебель стоили 67 000 ₽, делали все две недели.

Из бытовой техники купили только необходимое: холодильник, газовую плиту, микроволновку и чайник.

Примерно в это же время начала барахлить старая газовая колонка, и мы решили ее заменить. Купили газовую колонку Baxi, вызвали мастера из газовой службы, поменяли ее вместе с газовой плитой. Колонка и работа мастера стоили около 15 000 ₽.

В финале осталось только поставить мебель в комнаты, повесить карнизы и шторы. Еще надо было сделать наличники на двери: мы отложили установку, пока не разберемся со стенами.

Плотные шторы решили не покупать, а сделать только тюль. Мне кажется, плотные шторы требуют пространства, а у нас квартира небольшая. На карнизы и шторы потратили 21 394 ₽.

Два дивана и кресло заказали в интернет-магазине за 31 000 ₽, шкаф и комод в маленькую комнату купили за 17 318 ₽ тоже через интернет. На «Авито» взяли два телевизора в комнаты и «стенку» в гостиную. Все было в отличном состоянии, потратили 7500 ₽.

Чтобы установить наличники на двери, пригласили того же мастера, который устанавливал межкомнатные двери. С наличниками он справился за день, денег не взял, сказал, что стоимость этой работы входит в цену установки дверей.

Мы с мужем впервые делали капитальный ремонт в квартире. В разное время у нас работали четыре бригады, мастеров искали по знакомым и на «Авито». Договоров не заключали, ориентировались в основном на отзывы. Нас никто не подвел, за исключением штукатурщицы, которая просто очень долго все делала. Ключи мы никому не оставляли, квартиру открывали сами и старались по мере возможности проверять работу.

Дизайн-проект не заказывали, а делали все по своему разумению, как сами видели, чувствовали и представляли. Думаю, что это хорошо в плане экономии, но специалисты могли бы посоветовать более продвинутое оформление.

Больше половины ремонта сделали сами. Оказывается, по роликам в интернете и статьям обычных людей можно выполнить несложные работы. Нам удалось самостоятельно поклеить обои, положить линолеум, прибить плинтусы, выровнять стены.

Всего на ремонт ушло четыре месяца, а смета выросла примерно на 200 000 ₽ от той суммы, что мы планировали изначально. Хорошо, что была возможность занять у родителей.

Мы изначально задумывали наш ремонт под аренду, но пока не нашли арендаторов. Просмотрели объявления на «Авито» и сделали вывод, что такого уровня квартиру можно сдать за 25 000 ₽. То есть срок окупаемости ремонта — два года.

Вот советы, которые я могу дать тем, у кого есть такие же квартиры:

1. Сейчас на рынке затишье, и я бы не стала продавать квартиру, потому что сложно купить новую — или в итоге получится фактически размен на такое же жилье.
2. Мастеров рекомендую приглашать только на самые сложные и ответственные работы, а демонтаж и простую отделку делать самостоятельно.
3. Для квартиры под аренду нет нужды в дизайн-проекте: вряд ли это позволит сильно повысить стоимость аренды, а вот риск необратимой порчи сделанных изысков велик.