Можно ли купить участок по садовой книжке?
Я хочу купить участок в СНТ в Московской области. У продавца из документов на землю — только членская книжка садовода, по которой он сам когда-то покупал участок.
Возможно ли официально оформить участок и зарегистрировать на меня право собственности? Что для этого нужно сделать?
Чтобы купить земельный участок на законных основаниях, членской книжки садовода у продавца недостаточно. Расскажу, что делать в такой ситуации.
Что такое членская книжка
Вы написали, что владелец купил участок по членской книжке. Это значит, что хозяин участка не совершал сделку по предусмотренной законом форме.
Членская книжка садовода — это не правоустанавливающий документ. И я знаю примеры, когда такие книжки выдавали членам правления СНТ, у которых не было участков в товариществе.
Поэтому в вашей ситуации нужно, чтобы сначала продавец зарегистрировал право собственности на участок. После этого вы сможете заключить сделку и оформить землю на себя.
Как зарегистрировать участок на текущего владельца
Я вижу три способа.
Найти первого владельца участка. Для этого можно опросить старожилов СНТ, которые в нем с момента основания, — возможно, они помнят, кто был первым хозяином участка. Поговорить с правлением СНТ: вдруг остались данные в архиве.
Если удалось отыскать прежнего владельца, дальше он должен оформить землю в собственность на законных основаниях по дачной амнистии, а затем «продать» участок текущему владельцу. Понятно, что он не заинтересован в этих хлопотах, поэтому его помощь придется компенсировать. Как минимум это НДФЛ в размере 70% от кадастровой стоимости участка на день постановки на учет, а также договорная цена за услугу.
Если выяснится, что первый владелец умер, оформить сделку могут его наследники, поскольку наследуется не только собственность, но и имущественные права. Но для этого наследникам придется идти в суд, и вряд ли кто-то согласится.
Признать право собственности по суду. Этот способ можно попробовать, если первое владение было законным и хотя бы часть последующих переходов владения участка оформлялась письменными соглашениями с расписками о получении денег.
В этом случае вам нужно собрать эти подтверждающие документы и представить их в суд вместе с исковым заявлением. Содержание иска лучше обсудить с юристом. А все прежние владельцы должны поддержать текущего — им придется выступить ответчиками или третьими лицами в суде.
В случае успешного судебного процесса текущий владелец оформит право собственности по решению суда. Тут нужно учитывать расходы на услуги юриста и госпошлину.
Получить участок по правилу дачной амнистии. Это самый простой вариант. Но он возможен при условии, что участок никогда не предоставлялся с участием муниципальных властей. Такое бывает.
Многие члены СНТ получили свои участки в собственность в 90-е годы по постановлению администрации на основании списка членов или обновленного списка, если СНТ образовалось раньше.
Но были СНТ, которые существовали без списка членов. Часто количество нарезанных участков больше, чем членов товарищества в первоначальном списке. Председатель товарищества мог распределить участки по внутреннему документу организации, при которой было создано СНТ, а собрание садового товарищества — подтвердить его решение. Поэтому могло быть и так, что первый владелец получил участок, а муниципалитет про это ничего не знал.
В законе в таких случаях предусмотрен льготный режим для текущих владельцев. Если список членов СНТ в администрацию не подавали, можно применить правило дачной амнистии. Его суть в том, что члены СНТ независимо от даты вступления в членство имеют право бесплатно получить в собственность садовый или огородный земельный участок. При условии что эта земля :
- Находится в государственной или муниципальной собственности.
- Не была ранее предоставлена одному из членов СНТ — это желательно заранее выяснить в муниципальной администрации.
- Образована из земельного участка, который передан товариществу или, например, предприятию, при котором оно было создано, до 25 октября 2001 года — даты вступления в силу закона № 137-ФЗ.
- Не изъята из оборота, не ограничена в обороте, в отношении участка не принималось решения о резервировании для государственных или муниципальных нужд.
- Распределена текущему владельцу по решению общего собрания членов СНТ либо на основании другого документа, который устанавливает распределение земельных участков в СНТ. Ежегодные и внеочередные собрания проводят в соответствии с уставом СНТ, инициирует их обычно председатель или правление.
Другими словами, если участок не предоставлялся по официальному списку другому человеку, у вас есть шанс. Но важно, чтобы общее собрание СНТ подтвердило права текущего владельца на данный участок, «забыв» про предыдущих его обладателей. Зарегистрировать право собственности можно будет по выписке из протокола общего собрания.
Почему участок не получится оформить по приобретательной давности
Право собственности на бесхозные или заброшенные участки можно получить по приобретательной давности, если открыто ими пользоваться даже без права собственности на них .
Но не каждое владение землей приводит к возникновению права собственности на нее. Для этого должны соблюдаться несколько условий: открытое, добросовестное и непрерывное владение в течение 15 лет как собственным. Мы уже разбирали это в другой статье.
В вашем случае продавец, скорее всего, не сможет зарегистрировать участок по приобретательной давности, даже если владеет им больше 15 лет.
Если участок переходил от одного владельца к другому по книжке садовода, можно предположить, что право на него не зарегистрировано. Это значит, что право на землю принадлежит муниципалитету. Конституционный суд РФ указал на презумпцию государственной собственности на землю. Даже если муниципалитет не зарегистрировал право собственности на участок, это не означает, что он отказался от этого права или проявляет безразличие к правовой судьбе участка .
Суд отметил, что закон запрещает самовольно и без правовых оснований занимать земельный участок или его части. В вашем случае книжки садовода у владельца недостаточно, чтобы признать использование участка добросовестным, а это один из критериев приобретательной давности .
Что в итоге
В вашем случае я рекомендую сначала узнать у старожилов СНТ, кто был первым хозяином участка. Если это не поможет, можно попробовать выяснить в СНТ, по правоустанавливающим документам соседей или в муниципальной администрации, подавался ли туда список членов СНТ и был ли в нем указан первый владелец. Если да, найти его или наследников и договориться, чтобы они оформили участок в собственность с целью «продажи» вам. Если они откажутся, останется только судебный порядок признания права.
Если список членов СНТ не подавали в муниципальную администрацию или участок не фигурировал в этом списке, нужно инициировать проведение общего собрания и получить решение о закреплении участка за текущим владельцем.
Если предыдущие шаги не дали результатов, придется искать документы, которые подтверждают отчуждение участка предыдущими владельцами, например соглашения или расписки о получении денег. С этими документами и свидетельскими показаниями можно обратиться в суд. Рекомендую заручиться помощью юриста по земельным вопросам.
Если документов по предыдущим сделкам нет и предыдущие владельцы отказываются помогать вам в суде, шансов нет. Остается надеяться на изменение института приобретательной давности, который в приемлемой форме будет распространен и на земельные участки.
