Можно ли самозанятому сдавать в субаренду нежилое помещение?

Я снимаю офис для занятий репетиторством. Остаются часы, когда помещение пустует. Хочу сдать его в субаренду коллегам, и мой арендодатель не возражает. Но я самозанятая и не могу официально сдавать коммерческое помещение.

Можно ли не составлять договор? Могу ли я платить с этих доходов налог 4%, просто заключив устное соглашение с коллегами? Что будет, если об этом узнает налоговая? Штраф, административное или уголовное наказание?

Вы правы: сдать в субаренду нежилое помещение вы, как самозанятая, не можете. Если налоговая узнает об этом, то начислит 13% НДФЛ на полученные с субаренды доходы, пени за просрочку уплаты, штрафы за то, что вы не подали декларацию. Кроме того, вас могут оштрафовать за непостановку на учет в качестве ИП и доначислить НДС. Но в вашей ситуации есть варианты — расскажу о них.

Почему самозанятому нельзя сдавать нежилое помещение

По закону самозанятые могут сдавать в аренду только жилые помещения — те, что пригодны для проживания граждан. Это, например, квартира, комната или жилой дом. С доходов от сдачи жилого помещения самозанятые платят налог 4%, если жилье снимает физическое лицо, или 6%, если квартиру арендуют ИП или компании.

Нежилое помещение, по-другому его еще называют коммерческой недвижимостью, самозанятые в аренду или субаренду сдавать не вправе. Об этом сказано в законе.

Как самозанятая, вы не сможете сдавать в субаренду помещение для занятий репетиторством, так как оно считается нежилой недвижимостью. Но можете сделать это в другом статусе.

Как самозанятый может сдать коммерческую недвижимость

Если вы хотите сдавать помещение в субаренду по закону, у вас есть два варианта:

  1. сдать помещение в качестве физического лица и платить налог 13%. От статуса самозанятого отказываться необязательно. Это опасный вариант: налоговая может посчитать сдачу в аренду коммерческого жилья предпринимательской деятельностью. Тогда она доначислит НДС, пени за просрочку уплаты налога и штраф за несдачу деклараций;
  2. стать ИП, перейти на УСН «Доходы» и платить 6%. В этом случае вы потеряете статус самозанятого, со всех доходов придется платить налог на УСН, а еще страховые взносы на обязательное пенсионное и медицинское страхование.

Предложенные варианты могут быть не такими выгодными, но других способов сдать нежилое помещение нет.

Что можно сделать со свободными часами

Если вы уже передумали сдавать помещение в субаренду, попробуйте изменить свой договор аренды или разделить расходы с коллегами.

Изменить договор аренды. Возможно, стоит ввести почасовую аренду помещения. Обсудите с арендодателем такой вариант, предложите перезаключить договор. На освободившиеся часы арендодатель сможет заключить договоры напрямую с вашими коллегами.

Разделить расходы с коллегами. Арендодатель может отказаться переоформлять договор — тогда можно предложить коллегам разделить сумму на всех, чтобы каждый платил за свои часы. В этом случае юридически у вас появляется долг перед коллегами, ведь они платят вашему арендодателю за вас. Поэтому лучше, чтобы коллеги платили за себя, то есть каждому из них следует заключить договор с арендодателем от своего имени.

Что будет, если самозанятый станет сдавать коммерческую недвижимость

Если налоговая узнает, что вы сдавали нежилое помещение, а доходы указывали как доходы от самозанятости и платили с них 4% или вообще ничего не платили, она начислит НДФЛ на эти доходы по ставке 13%. Кроме того, налоговая может начислить НДС по ставке 20/120 и штраф минимум 40 000 Р за то, что вы не зарегистрировались в качестве ИП.

Еще налоговая оштрафует на 20 или 40% от неуплаченной суммы налогов. Размер штрафа зависит от того, докажет ли налоговая умышленную неуплату. Например, самозанятый сдавал помещение за 2000 Р в месяц. За год, в котором он получил доход, штраф составит 4800 Р. Если налоговая докажет, что самозанятый специально не платил налог, то штраф будет 9600 Р.

При уплате НДФЛ нужно сдавать налоговую декларацию. За несданную декларацию также наложат штраф — до 30% от суммы налога, не уплаченной к 15 июля года, следующего за отчетным, но не менее 1000 Р.

Никак нельзя сдавать, так как нежилое. Вы теряете право применять налог на профдоход с этих денег. Соответственно, налоговая доначислит налог как ИП на общей системе налогообложения -- 13% НДФЛ + штраф.

Можно приводить своему арендодателю других арендаторов, а себе выбить скидку. Или скинуться просто с ними на оплату помещения.

2

Сдавать по устной договорённости за наличку и по-меньше распространяться об этом. А уж дальше хотите платите налоги, а хотите - как хотите

1

Первый вариант - сдавать за нал.
Второй - сдавать помещение, а деньги брать по договору за другое.
Тут вопрос какая именно формулировка устроит арендатора.

Если он мелочь - то вполне устроит и "проведение занятий", то есть по документам будет что он вас привлекал в помощь для проведения занятий. "Лампу держали".

0

Почему всегда, когда в статьях говорится про открытие ИП, упоминают только страховые и пенсионные взносы, но никто не упоминает, что на плечи так же ляжет плата за обслуживание расчетного счета (а его придется открыть для получения средств за аренду) и онлайн-касса, чтобы принимать платежи от физических лиц. Подумайте десять раз перед открытием ИП, часто есть легальные альтернативы.

0

Дмитрий, с кассой согласен, а расчетный счёт можно открыть и обслуживать бесплатно пока что.

1

Сообщество Т—Ж

Лучшее за неделю