Можно ли самозанятому сдавать в субаренду нежилое помещение?

18
Аватар автора

Аноним

спросила в Сообществе Т⁠—⁠Ж

Я снимаю офис для занятий репетиторством. Остаются часы, когда помещение пустует. Хочу сдать его в субаренду коллегам, и мой арендодатель не возражает. Но я самозанятая и не могу официально сдавать коммерческое помещение.

Можно ли не составлять договор? Могу ли я платить с этих доходов налог 4%, просто заключив устное соглашение с коллегами? Что будет, если об этом узнает налоговая? Штраф, административное или уголовное наказание?

Вы правы: сдать в субаренду нежилое помещение вы, как самозанятая, не можете. Если налоговая узнает об этом, то начислит 13% НДФЛ на полученные с субаренды доходы, пени за просрочку уплаты, штрафы за то, что вы не подали декларацию. Кроме того, вас могут оштрафовать за непостановку на учет в качестве ИП и доначислить НДС. Но в вашей ситуации есть варианты — расскажу о них.

Почему самозанятому нельзя сдавать нежилое помещение

По закону самозанятые могут сдавать в аренду только жилые помещения — те, что пригодны для проживания граждан. Это, например, квартира, комната или жилой дом. С доходов от сдачи жилого помещения самозанятые платят налог 4%, если жилье снимает физическое лицо, или 6%, если квартиру арендуют ИП или компании.

Нежилое помещение, по-другому его еще называют коммерческой недвижимостью, самозанятые в аренду или субаренду сдавать не вправе. Об этом сказано в законе.

Как самозанятая, вы не сможете сдавать в субаренду помещение для занятий репетиторством, так как оно считается нежилой недвижимостью. Но можете сделать это в другом статусе.

Как самозанятый может сдать коммерческую недвижимость

Если вы хотите сдавать помещение в субаренду по закону, у вас есть два варианта:

  1. сдать помещение в качестве физического лица и платить налог 13%. От статуса самозанятого отказываться необязательно. Это опасный вариант: налоговая может посчитать сдачу в аренду коммерческого жилья предпринимательской деятельностью. Тогда она доначислит НДС, пени за просрочку уплаты налога и штраф за несдачу деклараций;
  2. стать ИП, перейти на УСН «Доходы» и платить 6%. В этом случае вы потеряете статус самозанятого, со всех доходов придется платить налог на УСН, а еще страховые взносы на обязательное пенсионное и медицинское страхование.

Предложенные варианты могут быть не такими выгодными, но других способов сдать нежилое помещение нет.

Что можно сделать со свободными часами

Если вы уже передумали сдавать помещение в субаренду, попробуйте изменить свой договор аренды или разделить расходы с коллегами.

Изменить договор аренды. Возможно, стоит ввести почасовую аренду помещения. Обсудите с арендодателем такой вариант, предложите перезаключить договор. На освободившиеся часы арендодатель сможет заключить договоры напрямую с вашими коллегами.

Разделить расходы с коллегами. Арендодатель может отказаться переоформлять договор — тогда можно предложить коллегам разделить сумму на всех, чтобы каждый платил за свои часы. В этом случае юридически у вас появляется долг перед коллегами, ведь они платят вашему арендодателю за вас. Поэтому лучше, чтобы коллеги платили за себя, то есть каждому из них следует заключить договор с арендодателем от своего имени.

Что будет, если самозанятый станет сдавать коммерческую недвижимость

Если налоговая узнает, что вы сдавали нежилое помещение, а доходы указывали как доходы от самозанятости и платили с них 4% или вообще ничего не платили, она начислит НДФЛ на эти доходы по ставке 13%. Кроме того, налоговая может начислить НДС по ставке 20/120 и штраф минимум 40 000 ₽ за то, что вы не зарегистрировались в качестве ИП.

Еще налоговая оштрафует на 20 или 40% от неуплаченной суммы налогов. Размер штрафа зависит от того, докажет ли налоговая умышленную неуплату. Например, самозанятый сдавал помещение за 2000 ₽ в месяц. За год, в котором он получил доход, штраф составит 4800 ₽. Если налоговая докажет, что самозанятый специально не платил налог, то штраф будет 9600 ₽.

При уплате НДФЛ нужно сдавать налоговую декларацию. За несданную декларацию также наложат штраф — до 30% от суммы налога, не уплаченной к 15 июля года, следующего за отчетным, но не менее 1000 ₽.

Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Сдавать по устной договорённости за наличку и по-меньше распространяться об этом. А уж дальше хотите платите налоги, а хотите - как хотите

3
0
Герой реалити

24.05.21, 15:19

Отредактировано

Никак нельзя сдавать, так как нежилое. Вы теряете право применять налог на профдоход с этих денег. Соответственно, налоговая доначислит налог как ИП на общей системе налогообложения -- 13% НДФЛ + штраф.

Можно приводить своему арендодателю других арендаторов, а себе выбить скидку. Или скинуться просто с ними на оплату помещения.

1
0

Первый вариант - сдавать за нал.
Второй - сдавать помещение, а деньги брать по договору за другое.
Тут вопрос какая именно формулировка устроит арендатора.

Если он мелочь - то вполне устроит и "проведение занятий", то есть по документам будет что он вас привлекал в помощь для проведения занятий. "Лампу держали".

0
0

Почему всегда, когда в статьях говорится про открытие ИП, упоминают только страховые и пенсионные взносы, но никто не упоминает, что на плечи так же ляжет плата за обслуживание расчетного счета (а его придется открыть для получения средств за аренду) и онлайн-касса, чтобы принимать платежи от физических лиц. Подумайте десять раз перед открытием ИП, часто есть легальные альтернативы.

0

Дмитрий, с кассой согласен, а расчетный счёт можно открыть и обслуживать бесплатно пока что.

1
0

А если на безвозмездной основе?

0

Мари, разьяснение минфина не является законом

0
Герой реалити

19.06.22, 08:06

Андрей, начните с пзов: разберитесь, что такое недвижимость и движимое имущество.

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/2a54eb7c0c87a49c41aa10efb253f6bdea2bfcf4/

Я привела вам конкретное указание на то, что самозанятый не имеет права сдавать в аренду нежилое помещение. Целый Минфин написал отдельное письмо по этому поводу. Но думаю, что если он вам не указ, то мой комментарий ничего не изменит.

До свидания.

0

19.06.22, 08:09

Отредактировано

Мари, сразу видно вы на двойки учились! там написано что ИП не может на НПД получать доход от передачи прав! а по договору сдавать в доверительное управление права может!

0

Андрей, спокойнее, посмотрите шестой пункт правил: https://journal.tinkoff.ru/comments-rules/

0

Мари, выдернуто из контекста нужно было указать весь документ
п7 ст.6 от ведения деятельности в рамках договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом;

0
0

Арендую помещения, 3 из них - рабочие кабинета, 1 - ресепшен. Работаю сам, в качестве администратора.
Кабинетами пользуются психологи для работы с клиентами.
Как правильнее указывать услугу при расчете клиента, чтобы налоговая не докопалась?

Думаю называть "Проведение консультации", прокатит?

Еще у меня есть таплинк, может ли повлиять то, что в некоторых местах указано "Аренда кабинета" или главное что при расчете указываю?

0

Сообщество