Мы заказали ремонт квартиры в новостройке под ключ и не появлялись на объекте 3 месяца

Летом 2016 года я купил квартиру в строящемся доме в ЖК «Ильинские луга» в Подмосковье.

Следующие три года я выплачивал ипотеку, копил деньги на ремонт и ждал ключи. В июле 2019 года строители сдали квартиру. Меня ждали 50 м² с голыми стенами, пол и потолок были тоже не отделаны.

Единственными предметами интерьера оказались пожарные извещатели, радиаторы и электрощиток. Я решил сделать ремонт под ключ, поскольку у меня не было ни желания, ни умений этим заниматься: хотелось просто заплатить и въехать в красивую квартиру.

Я много слышал о том, как сметы вырастали в разы, сроки затягивались, рабочие уходили в запой или делали плохо. Еще я понимал, что, поскольку не разбираюсь в стройматериалах и технологиях, меня легко обмануть, скрыть некачественный ремонт, взять лишние деньги.

В этой статье расскажу, как искал исполнителей, как их контролировал, почему выросла смета и что получилось в итоге.

В соседних домах нашего комплекса ключи начали выдавать раньше, и соседи делились опытом в чате будущих жильцов: рассказывали, кто и как находил недочеты. Списки этих недочетов выкладывали в чат.

Некоторые из соседей находили их у себя и отказывались принимать квартиру, пока компания не устранит недостатки. Они пользовались услугами приемщика, чтобы правильно оформить такое решение и справиться с напором и манипуляциями застройщика.

Мне эти списки мало помогли: недочеты в основном указывались по квартирам с отделкой, а у меня были голые стены. Но я тоже воспользовался услугами профессионального приемщика, чтобы он указал нам на недочеты в нашей квартире.

Мы нашли данные одного из приемщиков в чате жильцов. Это был человек, который специализировался на новостройках от «Пика» и знал их слабые места. Вот что он сделал во время приемки.

Перепроверил замеры за БТИ лазерной рулеткой. Как нам говорили соседи, БТИ часто измеряет только одну квартиру на первом этаже, а потом автоматически проставляет значения по всем остальным квартирам, которые идут выше. Но в реальности размеры могут быть другими. Расхождения в метраже означают, что либо мы должны доплатить застройщику, либо он должен вернуть нам деньги. Это было прописано в договоре долевого участия.

Проверил ровность стен. На этот счет есть свои нормативы, но у нас стены оказались ровными, поэтому в тонкостях я разбираться не стал.

Посмотрел, есть ли окалина на стеклах. Окалины — это дефекты, которые возникают на стеклах из-за искр, например, если рядом работают болгаркой. Это частое явление в новостройках, где сначала ставят окна, а потом проводят коммуникации.

Проверил стены и окна тепловизором. Тепловизор — это прибор для наблюдения за температурой. Он позволяет найти щели и проблемные места в квартире. Не могу сказать, что этот этап нам помог. Тепловизор был бы эффективен зимой: при большой разнице температур он хорошо показывает потери тепла и помогает выявить проблемы со стенами и установкой окон. Мы же принимали квартиру летом, поэтому ничего не увидели.

Услуги приемщика обошлись в 3500 ₽.

Я получил от приемщика точные размеры всех комнат и решил заказать дизайн-проект. Для этого собрал примеры и разложил их по папкам, каждая из которых соответствует одной комнате.

В основном примеры искал на Houzz: там удобная система поиска и много красивых проектов. На сайте можно найти исполнителей или посмотреть, как сделали ремонт другие. Я просто искал там идеи для своей квартиры.

Я работаю в рекламном агентстве, и у нас есть дизайнеры, которые делают 3D-визуализации площадок для мероприятий. Наши специалисты разбираются и в дизайне интерьеров, поэтому я договорился с дизайнером из моей компании и отдал ей все файлы. Свои пожелания я писал ей в «Вотсапе».

Дизайнер взяла за проект символические 15 000 ₽. В 2019 году это была сумма, в два раза ниже рыночной.

Пока дизайнер готовила проект комнат, мы прошли тест-драйв кухни. Это услуга, которую оказывают некоторые компании: можно сделать проект из готовых блоков, а потом в реальности посмотреть, как все получилось, и что-то изменить.

Мы заказали такую услугу в Москве у производителя фурнитуры Blum. Она бесплатная, а покупать после нее у фирмы не обязательно. Вместе со специалистом мы составили проект, а потом вживую в шоуруме двигали блоки нужного размера, чтобы понять, удобен ли проект в «живом» масштабе.

Я увидел, хватает ли места для кухонной работы, есть ли доступ к ящикам и как лучше расположить мойку. В онлайн-конструкторах кухни такого опыта никогда не получишь. После тест-драйва нам дали абстрактный проект кухни — набросок с примерными размерами.

Теперь нужно было понять, во сколько обойдется реальная кухня, которую сделают на основе этого наброска. Еще нам требовался окончательный проект с точностью до сантиметра: уже в самом начале ремонта кухни желательно знать, где будут розетки, а где и на какой высоте понадобится выложить фартук.

Blum кухни не делает, и дизайнер посоветовала нам отправить эскиз в несколько фабрик кухонь. Оказалось, что у всех свои подходы. У одной фабрики кухонь стандартная ширина шкафов — 40 см, а у другой — 45 см. Где-то за шкаф шириной 58 см вместо ровных 60 см не нужно доплачивать, отрежут бесплатно, а где-то нужна доплата. У одной фабрики стандартная высота ножек — 10 см, а у другой — 12 см. Высота фасадов тоже отличается.

Но все фабрики проекты делали бесплатно, поэтому мы просто собрали со всех проекты и отдали их дизайнеру. Она уже сделала 3D-визуализацию и точный чертеж в общем проекте квартиры.

330 000 ₽

мы заплатили за кухню от мебельной фабрики

Мебель для комнат мы подбирали в «Икее», «Хоффе» и на мебельных маркетплейсах. Когда ничего подходящего найти не могли, смотрели на инстаграм-витринах локальных брендов. Исключение — ортопедические матрасы и «растущая» парта, их покупали в специализированных магазинах.

Мы хорошо относимся к функциональной, практичной и недорогой мебели. В этом вопросе мы всеядны и гурманами себя назвать не можем, поэтому у нас получился набор самой обычной мебели.

На выходе дизайнер предоставила нам подробные схемы с расположением мебели, света, розеток, напольных покрытий и прочего. А после сделала 3D-визуализацию с мебелью, которую мы выбрали.

У меня было три варианта: нанять бригаду, которая сделает сразу все, поэтапно поработать с мастерами-профессионалами или довериться компании, которая делает ремонты под ключ.

Мне показалось, что для найма отдельных мастеров нужно много времени, к тому же их надо больше контролировать. Такой ремонт обычно выходит качественнее, но стоит дороже и растягивается во времени. Многие мастера работают неофициально, значит, потом не с кого спросить.

В случае с бригадами нет переплаты за сервис и бренд, как у компаний. Но многие из них тоже работают неофициально — никаких гарантий. С бригадой тоже надо взаимодействовать, а значит, полностью включаться в процесс и все контролировать.

В случае с компанией, которая делает ремонты под ключ, цена и сроки фиксированные, можно не беспокоиться о контроле, а репутацию фирмы легко проверить в интернете. Из минусов — придется переплатить за весь этот сервис и доплачивать за услуги, если что-то понадобится сверх стандартного набора.

Были еще такие ограничения:

1. У меня не было машины, чтобы довезти мешок-другой стройматериалов, съездить куда-то со строителями, да и вообще приезжать на объект. Каждый раз я бы тратил на дорогу 2—2,5 часа, потому что я жил и работал в Москве, а квартира была в области.
2. Я не готов глубоко погружаться в ремонт. Я хочу дать профессионалам возможность заниматься своей работой, а сам в это время буду заниматься своей.
3. Я некомпетентен в строительстве. Поэтому мне нужны были гарантии и предсказуемость. Гарантии того, что цены в процессе не изменятся, ремонт доделают до конца и не затянут, будет какой-то контроль качества, а недочеты устранят.

С учетом моих ограничений я выбрал вариант с компанией и нашел исполнителя. Какой-либо системности в выборе фирмы у меня не было, но расскажу, на что я смотрел.

Фиксированная цена за квадратный метр с материалами. Я планировал выделить на ремонт максимум 800 тысяч рублей. Я не хотел залезать в кредит, брать в долг или копить, поэтому обозначил для себя эту сумму как конечную. Для квартиры 50 м² это означало лимит 16 000 ₽ за 1 м², включая работу и материалы.

Есть готовые кейсы, которыми компания делится в социальных сетях. Мне хотелось понять, как выглядят ремонты в базовых пакетах и что можно добавить с учетом разных бюджетов.

Умеют работать с негативом. Проблемы и недоделки случаются, особенно когда это недорогой сегмент. Важно, как компания выходит из подобных ситуаций: как она отрабатывает негатив, доводит ли дело до суда или все удается урегулировать мирно.

За полгода до предполагаемой сдачи квартиры я подписался на ютуб- и инстаграм-каналы нескольких компаний и почитал отзывы о них на специализированных сайтах: «Отзовике», Houzz, Zoon, «Айрекомменде», «Прорабы-ру». Смотрел, как компании рассказывают о своих проектах, делятся ли цифрами и ценами, как отвечают на комментарии.

Хорошим знаком для меня стало то, что единственный негативный кейс, который дублировался на всех отзовиках, завершился в пользу клиента. Все недостатки устранили в ходе гарантийного ремонта, компания разорвала контракт с бригадой, которая делала работы, и пообещала больше их не привлекать. У клиента в итоге не осталось претензий. Этот кейс на ютуб-канале отдельно разбирали в формате работы над ошибками.

На поиск фирмы у меня ушел месяц. Я не занимался поиском активно, возвращался к этому вопросу от случая к случаю. В офисе компании, которую я нашел, я не был ни разу: все документы подписывал в своей квартире во время первоначальных замеров и приемки.

Вот как проходят этапы работы с компанией, которая занимается готовыми ремонтами, и сколько это занимает времени.

Обмеры. Этот этап занял неделю: замерщик от компании приехал в квартиру и еще раз все измерил — чужим расчетам и чертежам компания не доверяет и предпочитает начинать все с самого начала. Если перепады высоты пола будут большие или геометрия стен слишком неровная, то за выравнивание придется доплатить: чтобы выровнять пол с перепадом 10 см нужно больше материала, чем для пола с перепадом 0,5 см, да и самой работы больше. У нас стены и пол были довольно ровными — доплата не потребовалась.

Выбор пакета услуг. У компаний готовых ремонтов обычно есть несколько стандартных пакетов работ — что-то наподобие разных тарифов у сотовых операторов. В каждом пакете свой набор опций. Проще всего сравнить применительно к стенам. В самом экономном варианте, например, часть стен просто обшивалась чем-то вроде вагонки. А в вариантах подороже было полное выравнивание стен под покраску или поклейку обоев в зависимости от пакета.

Я изучал все пакеты услуг неделю и выбрал средний по цене вариант — 11 990 ₽ за 1 м². В пакет опций вошли самые необходимые для жизни вещи: черновой и чистовой ремонт, электрика и сантехника, межкомнатные двери и натяжные потолки. Стены предполагались без идеального выравнивания: нам должны были сделать только базовую затирку гипсовым штукатурным составом, грунтовкой и все покрасить.

Зато в пакет входила гипсовая плитка под кирпич, которая хорошо сочеталась с неидеальными стенами, — в более дорогих пакетах это было дополнительной опцией. Сейчас такой пакет стоит уже 13 990 ₽ за 1 м².

Подготовка еще одного проекта. Когда мастер все обмерил, а мы выбрали пакет услуг, компания начала готовить свой проект и эскизы. По сравнению с проектом нашего дизайнера ничего не убавилось и не прибавилось, просто компания сделала все для себя в той форме, в которой ей удобно.

На этом этапе нам прислали анкету, куда мы вместе с менеджером от компании могли добавить опции, которые не входят в стандартный пакет. Анкета интерактивная: когда выбираешь опцию, сразу видна ее цена и конечная стоимость. Анкета была сделана в «Экселе», поэтому пользоваться ей было удобно.

Нам не хватило того, что было в базовом пакете услуг, поэтому мы добавили еще свои. Например, мы сразу поняли, что розеток из базового пакета будет мало.

Плюс мы хотели поменять порожек на кухне между плиткой и ламинатом на пробковый компенсатор, потому что так красивее. Подрядчик оказался не готов это сделать даже за доплату. Кажется, у рабочих просто не было опыта, компания такие риски на себя брать не хотела.

Еще подрядчик отказался клеить наши обои со сложным рисунком в детской: там нужно было подгонять рисунок миллиметр к миллиметру.

На подготовительные работы ушло два месяца. Так долго получилось, потому что, когда я добавил все опции, финальная смета увеличилась с 600 000 до 950 000 ₽. Я сильно вылез из бюджета, поэтому постепенно отказывался от каких-то вещей.

Например, мы передумали утеплять и вообще делать лоджию, оставив это до лучших времен. Я часто задавал уточняющие вопросы и в итоге находил, где сэкономить. Постепенно смета сократилась до приемлемых для меня 710 000 ₽. Мы разбили их на шесть платежей: я должен был платить по мере того, как продвигался ремонт.

Мы самостоятельно заказали ванну, тумбу под раковину, саму раковину и зеркало со шкафом в санузел. У ремонтной компании есть соглашения с крупными магазинами, на сайтах которых можно выбрать плитку, двери, мебель и прочее, если ничего из стандартного пакета не нравится.

Товар заказывают по той же стоимости, что и в интернете: скидок ремонтная компания не дает, но и дополнительную комиссию не берет. Единственная разница: если заказывать самим, то придется платить за доставку, а если через компанию, то нет.

Бывает, что на предложенных сайтах ничего не подходит. Например, на Tesser мы смогли подобрать альтернативную плитку, а вот оборудование для ванной не нашли: что-то выходило дороже, чем на других сайтах, а чего-то не было в наличии. Тогда из пакета от ремонтной компании мы просто вычли стоимость стандартной раковины с пьедесталом и ванны и все это заказали там, где сами посчитали нужным, а фирма потом просто смонтировала.

Я не юрист, поэтому могу судить о договоре только с позиции обывателя. Я знал, что обязательно в договоре нужно прописать определенные пункты:

1. Предмет — существенное условие, без которого договор считается незаключенным.
2. Требования к качеству работ.
3. Полную цену.
4. Сроки исполнения и гарантии.
5. Штрафы за нарушение сроков.
6. Права и обязанности сторон.
7. Как стороны будут взаимодействовать.

Компания прислала мне договор и два приложения в «Вотсапе». Я внимательно их прочитал и нашел неточности — было видно, что под меня переделывали шаблон, поэтому осталось несколько артефактов: кое-где были неправильно зафиксированы выбранные материалы и объем работ. Больше я ничего не менял.

Компания быстро внесла правки и прислала финальный вариант, который я должен был утвердить. Через три дня я подписал два экземпляра договора в своей квартире — их привез курьер. Я оставил один экземпляр с подписью и печатью генерального директора ремонтной компании себе, один передал обратно через того же курьера. На следующий день перевел первый платеж по договору.

К договору было несколько приложений. В них перечислялось то, что я выбрал в анкете, с количеством и ценами. Это было удобно: цена фиксировалась и я знал, что повышение меня не коснется. Еще к договору прилагались каталоги фирм, где можно было выбрать обои или плинтусы.

В день, когда мы подписали договор, я передал ключи от своей квартиры и в следующий раз появился там только ближе к концу ремонта, когда нам привезли сантехнику и мебель для ванной.

По текущим вопросам я общался в «Вотсапе» с менеджером, которого закрепили за мной. Формальные вещи — платежи, квитанции, приложения к договору, планы и фотоотчеты — фирма публиковала на платформе «Планфикс». С помощью этой платформы ремонтная компания взаимодействует с клиентами.

Каждую неделю мне присылали фотографии того, что происходило в квартире. Фирма скидывала фото с лаконичными подписями: «На этой неделе сделали гидроизоляцию пола и стен в ванной, выровняли стену в детской». Я не знал, кто именно делает ремонт, сколько там людей и насколько они хороши в своем деле. Все это было в зоне ответственности ремонтной компании.

Я попросил соседей сообщать мне, если будут какие-либо проблемы с поведением рабочих или они не будут соблюдать режим тишины. А ремонтная компания заранее связалась с УК, чтобы не возникло проблем из-за грязи в подъезде и лифтах. Я не знаю, о чем они договорились, но за все время ремонта от УК не было ни одной претензии. Соседи также мне не звонили.

Для меня сам ремонт был похож на «Симс» — серию игр в жанре «симулятор жизни». Я занимался своими делами и раз в неделю получал фотоотчеты, оставлял комментарии и вовремя оплачивал счета. Ремонт был на периферии внимания: мне не приходилось с кем-то общаться и срочно решать вопросы, чтобы стройка не встала.

Единственные проблемы, которые возникли: мы не посчитали пару розеток, короб для труб в ванной и не учли укладку плитки в части ванной. Мы согласовали эти работы, смета выросла на 40 тысяч рублей. Все доплаты зафиксировали в дополнительных соглашениях.

На сам ремонт ушло два с половиной месяца.

Квартиру мы принимали сами. Сначала проверили розетки: включали зарядку для телефона в каждую розетку. Еще проверили, как работают автоматы в щите: просто включали их и отключали. Потом мы открыли и закрыли краны подачи воды, чтобы проверить, как работают они. Плитку приняли на глаз, по ламинату походили и тоже просто посмотрели, все ли с ним в порядке, нет ли вздутий. Измерили рулеткой фартук на кухне и высоту розеток.

Вся приемка проходила по чек-листу от компании, которая делала ремонт, и заняла меньше получаса. Мы подписали акт и перевели оставшуюся часть денег.

Пожалуй, стоило бы доверить приемку профессионалу. Уже потом мы поняли, что разводку труб нам сделали плохо и доступ к счетчикам затруднен: их не снять и не поменять. Теперь ближе к дате поверки счетчиков придется как-то расширять существующий лючок, делать дополнительный или вообще ломать короб, за которым проложены трубы.

С момента, как мы обратились в компанию, и до момента, как приняли ремонт, прошло пять месяцев. К Новому году у нас была квартира, в которую можно заезжать.

Уже когда мы стали жить в квартире, мы самостоятельно доработали и устранили дефекты:

1. Поклеили в детской обои со сложным рисунком, от которых отказался подрядчик.
2. В трех местах, где сходились несущая и не несущая стены, постепенно появились мелкие трещины. В одном месте мы поклеили обои, во втором трещину закрыл шкаф от пола до потолка, в третьем трещину не видно из-за фактурной плитки, и мы оставили как есть.
3. У стола на кухне мы тоже поклеили обои — там была просто покрашенная стена. Надо было как-то защитить стену от брызг напитков и кусочков пищи, которые разбрасывает ребенок, когда ест.
4. В одной из комнат мне пришлось сделать особое крепление для карниза, чтобы обойти трассу кондиционера.
5. Мы все-таки не предусмотрели розетку в одном из мест, и пришлось использовать удлинитель.
6. Мы ошиблись с расположением дверных петель в санузел. Сейчас дверь открывается не в ту сторону: она ничего не задевает, но выключатели находятся не со стороны ручки, а со стороны петель, включать и выключать свет неудобно. Но тут вины ремонтной компании нет, мы сами такое согласовали.

В целом мы довольны ремонтом и тем, что заказали работы под ключ в строительной компании. Я думаю, что это оптимальный вариант, если нужно получить качественный результат без особого вмешательства с моей стороны.

Кроме этого, мы потратили на мебель и обустройство квартиры еще около 500 000 ₽. Причем мебель продолжаем покупать.

Сейчас я понимаю, что ремонт под ключ вряд ли подойдет тем, кто хочет реализовать много нестандартных решений, и тем, кто хочет сильно сэкономить.

Компания, которая делает все под ключ, — не вариант, если вы хорошо сами во всем разбираетесь, в состоянии оценить качество работы на каждом этапе и привыкли все всегда контролировать. Тогда дешевле нанять бригаду и не платить за бренд и дополнительные функции.

Вот что могу посоветовать тем, кто захочет повторить мой путь с наймом строительной организации.

Прибегайте к альтернативному мнению на каждом этапе. Если есть возможность, проверяйте все. Принять квартиру у застройщика, сделать дизайн-проект и эскизные чертежи, принять ремонт — в идеале на каждом этапе должен быть независимый эксперт, который поможет увидеть то, чего не видите вы, и сократить число ошибок.

Создавайте проекты по всем значимым элементам. По каждой части работ лучше иметь проект: как укладывать напольные покрытия, как делать разводку электрики и располагать розетки, свет и выключатели, что должно быть в узле учета, где стоят счетчики, отдельно должны быть проекты по стенам и кухонному фартуку и другим значимым элементам.

Заключайте договор. В нем обязательно должны быть прописаны объемы работ, сроки проекта, гарантии, финальная стоимость и неустойка, если компания сорвет сроки или вы будете оплачивать не вовремя: это дисциплинирует участников процесса.

Расслабьтесь и не занимайтесь микроменеджментом. Это моя позиция: если вы пошли по пути работы с компанией, то, когда утвердили планы, стоит дать возможность людям сделать свою работу. Смиритесь с тем, что в процессе вы не увидите всех недочетов, лучше сфокусируйтесь на своих делах. Единственное, что вы можете сделать, — найти человека, который примет квартиру вместе с вами и не пропустит явный брак.