Как я благодаря пандемии купила квартиру в Подмосковье с первоначальным взносом 700 000 ₽

В период пандемии я смогла купить квартиру, которую не могла себе позволить в обычное время.

Мне 29, и к покупке своей квартиры я шла несколько лет. У меня были все условия для этого — первоначальный взнос и белая стабильная зарплата, — но не было подходящих по всем параметрам вариантов. Расскажу, как я нашла свой вариант и уложилась в нужный бюджет.

Основные критерии при подборе были такими:

1. Однокомнатная квартира в малоэтажном комплексе от крупного застройщика.
2. Цена — около 3 млн рублей.
3. Рядом с домом зеленая зона.
4. 5—15 минут спокойным шагом по благоустроенной дороге до железнодорожной станции.
5. Время в электричке до ближайшей станции метро в Москве — не больше 40—50 минут.

Еще мне хотелось взять ипотеку по ставке ниже 10%, поэтому я обращала внимание на акции застройщиков и их программы с банками.

Осенью 2019 года я хотела купить квартиру в одном из жилых комплексов Рижского направления, но помешала высокая ставка по ипотеке — 10,2% и плохая транспортная доступность: до станции нужно было идти пешком больше 25 минут. Я решила не торопиться и подождать более интересные варианты.

Чтобы ничего не упустить, я сделала несколько шагов:

1. Каждый день мониторила сайты крупных застройщиков и настроила систему оповещений — имейл-рассылку на случай, если будут запускаться новые проекты.
2. Следила за новостями в сфере рынка новостроек, ипотечных программ и законодательного регулирования по телеграм-каналам.
3. Постоянно читала форум инвесторов в недвижимость, чтобы отслеживать инсайты, запуски новых проектов и обсуждения старых.

В апреле 2020 года объявили локдаун. Стройки Подмосковья встали, а застройщики стали предлагать хорошие скидки на свои объекты. К тому моменту я уже полгода активно мониторила новостройки Подмосковья и присматривалась к строящемуся ЖК в Королеве от крупного застройщика. Мне он нравился: малоэтажный, вокруг природа, до Москвы 30 минут на электричке, а до станции 10 минут неспешным шагом. То, что мне было нужно.

В ЖК я ни разу не была, но изучила все открытые источники, гугл-карты и съемки с дронов и решилась.

Я копила с 2017 года. В то время я поставила себе цель заработать приемлемую сумму для покупки квартиры, поэтому откладывала каждый месяц. В обычное время это могли быть сравнительно небольшие суммы — 10—20 тысяч рублей, премии шли на накопительный счет почти полностью. Вот что мне помогло прийти к желаемой сумме:

1. Финансовое планирование: я записывала все траты в «Эксель». Это помогало их анализировать и в случае необходимости корректировать.
2. Оптимизировала расходы: перестала приобретать одежду и обувь в офлайн-магазинах, а перешла на маркетплейсы, закупала продукты в «Ашане» на несколько дней, обедала в столовых или носила еду с собой.
3. Минимально тратилась на развлечения и рестораны: здесь даже не пришлось себя ломать, так как я не поклонница баров, клубов и других шумных мест.
4. Удачно арендовала жилье. Шесть лет назад тетя предложила мне снимать вместе однокомнатную квартиру в спокойном районе на севере Москвы в пяти минутах до метро. Я согласилась и живу с ней до сих пор. Вариант настолько идеальный, что я не стала отказываться от этой квартиры даже во время пандемии, когда нас отправили на удаленку и я вернулась на год в родной город. У тети разъездной характер работы, и часто я остаюсь одна. Можно сказать, что вариант эксклюзивный: фактически я снимаю однокомнатную квартиру за 13 тысяч рублей.

В итоге я накопила миллион и поделила его так: решила, что 700 тысяч пойдут на первоначальный взнос, а 300 тысяч — на первые этапы ремонта. Какую сумму оставить на ремонт, определили платежи по ипотеке: я рассчитала, что мне хватит 700 тысяч на первоначальный взнос при условии, что ежемесячный платеж по ипотеке не превысит 37 тысяч рублей. А 300 тысяч — приемлемая цена, чтобы заказать дизайн-проект и сделать начальную стадию ремонта.

700 000 ₽

был мой первоначальный взнос

Когда власти запустили программу льготной ипотеки под 6,5%, я начала действовать. В это время вариантов было много: люди боялись кризиса и не спешили разбирать квартиры. Я присматривала удачный вариант по планировке, и мне понравилась квартира 38,3 м² без отделки в четырехэтажном доме на третьем этаже. В квартире была отдельная гардеробная и кухня, где можно было создать пространство для гостевой зоны.

Я боялась потерять время, которое дается на сбор документов, из-за праздничных дней и забронировала эту квартиру только в последние дни майских праздников. Заметного ажиотажа не было, поэтому я решила рискнуть и подождать немного.

Во время пандемии я уехала домой в соседнюю область и не выезжала оттуда вплоть до дня сделки. Все подготовительные этапы шли удаленно: сбор и подача документов для одобрения ипотеки, изучение ДДУ и кредитного договора и прочее. Менеджеры застройщика и банка были во мне заинтересованы: они оперативно отвечали на возникающие вопросы, быстро присылали документы, чтобы я ознакомилась с ними и все заполнила.

С бумагами все упрощается, если заранее отсканировать свои документы — паспорт, СНИЛС, ИНН и другие — и предоставлять их, тогда не нужно приезжать в офисы. Я общалась с менеджерами застройщика и банка по почте. А по срочным вопросам писала менеджерам в «Вотсап».

Для ипотеки мне требовалась справка 2-НДФЛ. Но из-за пандемии ее согласились отправить только по обычной почте, что сильно замедляло процесс. А без нее мне не могли одобрить ипотеку в Сбере. Когда стало понятно, что справка не придет вовремя, мне пришлось выбрать банк, где я зарплатный клиент. В итоге я упустила более выгодную ставку от Сбера 6,1% и взяла ипотеку под 6,5% в другом банке. А та справка 2-НДФЛ оказалась в почтовом отделении уже после моей сделки.

20 мая я вышла на сделку. Получилось, что с момента, как я забронировала квартиру, и до выхода на сделку ушло 12 дней. День сделки был последним днем, когда действовала бронь на мою квартиру, а значит, и цена на нее. И тут банк, в котором я брала ипотеку, изрядно потрепал мне нервы. В день сделки произошел крупный сбой, оформление документов задержали на три часа. Стало страшно, что банк может все сорвать. Я обязательно должна была приехать в офис застройщика до вечера и подписать договор долевого участия. В итоге все обошлось, но из отделения банка мы с мамой выбегали вечером и пулей неслись в офис застройщика.

Я успела взять квартиру на выгодных условиях до всеобщего ажиотажа: в июне все объекты в моем ЖК были проданы. В идеале можно было не ждать мая и бронировать квартиру в апреле, тогда скидка была бы больше на 1—2%, а стоимость квартиры — ниже на 50 тысяч рублей. И если бы документы дошли вовремя, то я могла бы взять ипотеку в Сбере по более низкой ставке. Но в целом я довольна и не жалею о своем решении.

Мой бюджет был в пределах 3 150 000 ₽, а мой идеальный вариант квартиры с гардеробной стоил 3 380 000 ₽. Несмотря на это, я все равно решила забронировать квартиру. Когда мне подтверждали бронирование, выяснилось, что на квартиру действует скидка 7%. Во время пандемии застройщик ввел систему скидок на все квартиры в своих ЖК, чтобы «поддержать граждан в это непростое время». Точный размер скидок был неизвестен — на сайте была указана лишь максимальная сумма экономии при покупке.

В результате с учетом скидки квартира стала стоить 3 160 000 ₽. Это было приятным сюрпризом! Позже я узнала, что в апреле скидка была еще больше, около 8—9%. Таким образом, еще на этом этапе я сэкономила 220 тысяч рублей и уложилась в свой бюджет.

Я также рассчитала платеж. Максимально я могла платить ежемесячно не больше 37 тысяч рублей, поэтому если бы брала по ставке 10%, то пришлось бы взять кредит на более долгий срок — 9 лет. Я бы платила каждый месяц 34 600 ₽, но переплата по кредиту была бы уже 1 280 000 ₽. А поскольку заработала программа льготной ипотеки, то я все оформила с такими вводными:

• стоимость жилья — 3 160 000 ₽;
• ипотека — 2 460 000 ₽ на 7 лет под 6,5%;
• ежемесячный платеж — 36 500 ₽;
• общая переплата, если не погашать ипотеку досрочно, — 608 000 ₽.

Суммарно за счет скидки от застройщика — 220 000 ₽ и льготной ставки по ипотеке я сэкономила почти 900 тысяч рублей.

Благодаря кризису я смогла купить достойный вариант для первого жилья, который не смогла бы себе позволить в обычное время. Месяц назад мой дом сдали, и я начинаю делать ремонт. Разумеется, отложенных денег не хватит, поэтому весь год, пока дом строили, я старалась копить. Было тяжело, так как на аренду наложилась ипотека, но я довела сумму до 500 тысяч. Сейчас я на этапе подготовки дизайн-проекта, который поможет понять стоимость ремонта. Очень бы хотела попробовать уложиться в 800 тысяч рублей. Если не успею заработать все, то часть оставшейся суммы займу у друзей.

Сейчас квартиры в моем ЖК без отделки с аналогичной площадью стоят от 4,7 млн рублей. Так что, хотя я и покупала квартиру для себя, в среднесрочной перспективе могу рассматривать этот объект как инвестиционный.

1. Несколько лет назад я и представить не могла, что буду покупать жилье в ЖК, в котором ни разу не была. Но целостную картину помогли составить съемки с дронов, гугл-карты, обзоры и другие данные из открытых источников. Я не побоялась дистанционной покупки и благодаря этому смогла быстрее выйти на сделку.
2. До покупки я читала специализированные сайты, тематические форумы и телеграм-каналы, чтобы отслеживать интересные проекты, новые объекты, спецпрограммы и акции у застройщиков. Это помогло мне не упустить свой шанс.
3. До локдауна я могла купить в понравившемся комплексе только студию, потому что ипотечная ставка была иной. Пандемия и ситуация неопределенности дали шанс купить то, что хотелось.
4. Я исходила из того, что важно не пожертвовать своими критериями поиска в угоду цене, чтобы потом не жалеть о покупке.
5. Изначально банк одобрил мне сумму, на которую можно было бы приобрести двухкомнатную квартиру. Но, сделав расчеты, я поняла, что это сильно увеличит срок ипотеки и общую переплату. А мне это не подходило.
6. Я взяла ипотеку, и это простимулировало меня зарабатывать больше: я стала брать сторонние проекты и проходить курсы, поэтому теперь больше зарабатываю.