Как разобраться с правами на участок в СНТ?

6

16 лет назад я купил у кассира СНТ заброшенный участок — четыре сотки с кирпичным домиком. Ранее она выкупила этот участок у прежних владельцев.

Я уплатил вступительный взнос, и в правлении мне выдали книжку члена общества, а также справку из администрации района, где было указано, что участок не передавался в собственность.

Эти 16 лет я перечислял взносы и другие платежи, обрабатывал землю, поставил забор, построил баню. Недавно решил приватизировать участок, и тут выяснилось, что он уже приватизирован прошлыми владельцами.

Кассир пообещала разобраться с этим, а через неделю сообщила, что прежние хозяева умерли, их сын, ближайший наследник, тоже. Она передала копии свидетельств о смерти, которые не были заверены нотариусом.

В правлении развели руками и сказали: живи, пользуйся, мы не против. После этого председатель и правление несколько раз менялись. Подскажите, как оформить участок на себя?

Аватар автора

Геннадий Савинов

эксперт по загородной недвижимости

Страница автора

Ситуация непростая. Скорее всего, зарегистрировать право собственности получится только через суд.

Как я понял, вы не оформляли сделку купли-продажи участка. Расскажу, что вам нужно прояснить и как действовать дальше исходя из этого.

Рассылка Т—Ж о дизайне и недвижимости
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Что нужно прояснить

Постарайтесь собрать такую информацию — она пригодится в суде.

Кому предоставлялся участок. У вас есть справка из администрации, что участок не передавался в собственность. По закону, если администрация района никому ранее не предоставляла участок, его можно передать в собственность члену СНТ по решению общего собрания. Дата приема в члены СНТ тут роли не играет.

Но также вы пишете, что участок приватизировал предыдущий владелец, а это противоречит информации, которая указана в справке. Вопрос нужно прояснить.

Я вижу две возможные причины такого несоответствия: либо администрация не знает истинного положения дел с распределением земельных участков в районе, либо подлинность справки под вопросом. В любом случае справка пригодится в суде, чтобы показать вашу добросовестность как покупателя.

Учитывая вашу ситуацию, проверить нужно все, что можно:

  1. Поинтересуйтесь у соседей по СНТ, как они получили участки: по именным постановлениям администрации или общему постановлению со списком членов. Во втором случае можно будет проверить, предоставлялся ли участок прежнему умершему владельцу.
  2. Если участок приватизирован, по выписке из ЕГРН уточните, зарегистрировал умерший владелец право собственности или нет. Сделать это можно через нотариуса или кадастрового инженера, поскольку личные данные закрыты для посторонних.
  3. Важно понять, на основании какого документа приватизирован участок. Это нужно, чтобы проверить подлинность бумаги. Дело в том, что Росреестр не всегда запрашивал у администраций сведения о подлинности правоустанавливающих документов.

Как кассир оформил сделку с бывшим владельцем. Вы написали, что кассир купил участок у бывшего владельца, который умер. Узнайте, какие документы оформили стороны сделки. Был ли договор купли-продажи или хотя бы расписка о получении денег за участок. Это нужно, чтобы потом в судебном порядке можно было признать правомерность этой сделки.

Как вы оформили сделку с кассиром: платили ли что-то за участок, кроме вступительного взноса. Если да, это похоже на сделку купли-продажи, если нет, кассир своевольно распорядился не принадлежащей ему недвижимостью.

Что можно сделать

Чтобы оформить участок на вас, нужно найти наследника владельца участка первой или последующих очередей. Для этого можно, например, поспрашивать соседей по участку или нанять частного детектива.

Если наследник найдется, он может стать ответчиком в суде, чтобы признать право собственности на участок за кассиром или вами. Для этого он должен отказаться от наследства с последующим отчуждением по одной из сделок. В другой статье в Т⁠—⁠Ж я уже рассказывал, как это сделать.

Нужно учитывать, что наследник — лицо заинтересованное, поэтому придется договориться о приемлемой для обеих сторон плате за участок.

Если наследников нет и ранее земля была в частной, а не муниципальной собственности, можно в судебном порядке признать право на участок по приобретательной давности. В вашем случае она применима: вы непрерывно, открыто и добросовестно владеете землей как собственной уже 16 лет.

Но обратиться в суд следует после 18 лет владения землей. В этот срок входят 15 лет, которые указаны в законе, плюс 3 года — срок исковой давности.

Если предыдущий собственник зарегистрировал свое право на землю после того, как она перешла к вам, 15-летний срок надо отсчитывать с момента госрегистрации права на участок.

Ситуация сложная, поэтому рекомендую найти адвоката по земельным вопросам, который сможет предложить убедительный план действий по вашему делу.



Геннадий СавиновРасскажите, с какими проблемами из-за прав на участок вы сталкивались:
  • Любовь ВасильеваВопросов больше, чем ответов. Если вы что-то купили, то должен быть договор купли-продажи. Как кассир могла продать его, если участок не был у нее в собственности. Похоже на какие то махинации. Надо идти к юристу и пробовать разобраться. Но судя по исходным данным - вам ничего не светит.2
  • Алексей МалаховЛюбовь, с чего вдруг, просто запускается процедура судебная о праве собственности, на заброшенных участок, через муниципалитет решается вопрос, если три года не велась хозяином хозяйская деятельность, короче три варианта: 1.Выписка из ЕГРН, связь с хозяином участка, договор купли продажи 2.Заявление в муниципалитет о тот что участок заброшен 3 года хозяином, подтверждение от председателя СНТ, выставление на торги 3.Открыто живёте на участке 15 лет, далее суд, далее дачная амнистия4
  • Надежда МаховаЯ бы обратилась к юристу в ближайшем городе. У них всех связи, понимание и практика. Вообще, из того, что поняла, прав на участок у вас нет. Он принадлежит тем гражданам, которые его приватизировали и их наследникам. Если наследников нет, то переходит в собственность СНТ или государства. У нас в СНТ - к государству, которое потом выделяет эти участки малоимущим или очередникам (ещё несколько лет назад уходили в собственность СНТ). На каком основании кассир продала участок(на тот момент это была чья собственность, кем кассир выступала). Куда ушли деньги? Есть ли договор? Поднимать все бумажки, выписки и прочее. Но что-то сомнительно, если честно.1
  • ПавелНадежда, Договор купли продажи не составляли, просто отдал деньги, потом пришли в правление , в правлении мне выписали книжку члена общества. Я спросил- это всё? Сказали -да! Участок в журнале записываем за тобой, всё , пользуйся. Участок был заброшен , кассир купила его у сына хозяев когда они уже умерли, за долги перед обществом. Сына теперь тоже нет в живых.0
  • Надежда МаховаПавел, если где-то "купили", то должны быть документы. В кадастре, например. Ранее да, была практика, что участки раздавались по садовым книжкам. Но теперь времена давно прошли. Если вам участок нужен и правление готово выступить на вашей стороне, то, повторюсь, нужно поднять максимально все документы, если каких-то нет, то продублировать. Но это нужен местный юрист. Мы тоже покупали участок с домом(наследство) у которого не было части документов, я нашла агентство, они сами все запросили платно и бесплатно (сейчас выписки вообще всё платные в Росреестре) , подготовили документы и провели нас по инстанциям. Сейчас земельными делами занимаются в МФЦ, ну как, они, по сути, запросы только отправляют. Если это Московская область, то в районе Сколково кадастровая палата сидит. Поищите по местным чатам, смогут ли вам рекомендовать юриста из ближайшего города. Московского не берите , ценник выше в несколько раз, за каждый выезд плати, своих людей у них в городе нет, всё затянется.0
  • ПавелНадежда, " Ранее да, была практика, что участки раздавались по садовым книжкам." Именно так я и приобрёл. И кассир в своё время приобрела так-же. Всё записывали вручную просто в журнале.0