«Нужно закопать столб обратно»: две истории о том, чем могут закончиться земельные споры

Я 18 лет работаю юристом и пять из них занимаюсь только земельными вопросами.

В суд иду в последнюю очередь. Почему? Потому что главная ценность моей жизни — это время, и я стараюсь не тратить его на долгие разбирательства. Когда ко мне приходят клиенты, всегда стараюсь уговорить их решить вопрос мирно. Часто это удается. Поделюсь двумя историями из опыта.

Эта история произошла в Краснодарском крае. Жили по соседству две бабушки, у каждой был документ на землю с указанием количества соток, но без географических координат. Между участками стоял огромный сарай на двух хозяев.

Потом одна бабушка умерла. Ее молодые наследники решили построить на территории модульные дома и сдавать их посуточно, но сначала отмежевать участок и оформить документы как полагается. Кадастровый инженер нарисовал межевой план, который требовалось согласовать с соседями, и на этом этапе все приостановилось.

Проблема. Соседи, то есть вторая бабушка и ее сын с невесткой, заявили, что граница их не устраивает. Тогда молодые наследники, которые решили поставить на участке модульные дома, обратились за консультацией ко мне. Я прилетела из Санкт-Петербурга, где живу, и мы сели за стол переговоров, чтобы попробовать согласовать вопрос мирно.

Фишка в том, что на этой улице границы участков сначала идут по диагонали, а потом переходят в ровные, прямоугольные. Спор произошел на стыке. Моим клиентам хотелось, чтобы граница продолжала идти по диагонали, это сохранило бы площадь. Но соседи были против, потому что у них срезалось примерно семь соток.

На плане спорная граница участка обозначена линиями, которые при пересечении образуют два треугольника. Казалось бы, при отпиливании одного кусочка соседи должны были получить другой — на схеме этот треугольник снизу. Но там стоит электрический столб, и использовать эту территорию было невозможно.

В такой ситуации ущемленные соседи могли бы подать иск с требованием сдвинуть границу так, чтобы всем досталось равное количество земли. Но тогда дело обросло бы огромным количеством исков друг на друга. Я решила, что это не выход.

Решение. Во время первой встречи мы познакомились и выпустили пар, а вот во время второй бабушка-соседка рассказала интересную историю.

Много лет назад, когда им выдали эту землю, участки были абсолютно заросшими. И собственники вместе начали обрабатывать их и выкорчевывать деревья. Нашли столб, который был частью забора, и решили, что здесь и будет граница.

Мы с клиентами решили поискать этот столб, и я улетела домой. Через некоторое время его нашли — местоположение подтверждало, что исторически граница проходила по диагонали. Мои клиенты сфотографировали раскопку и показали ее историкам. Те ответили, что надо изучить этот вопрос подробнее, но по кладке все указывает на то, что мы имеем дело с далекой стариной.

Сначала я подумала, что это будет хорошим доказательством в суде. А потом меня осенило: нужно закопать столб обратно! Клиенты не поняли почему. Тогда я пояснила: если археологи подтвердят, что участки находятся в зоне культурного наследия, земли могут даже изъять. Да, это скорее исключение, а не повсеместная практика, но тем не менее. Более реальная проблема: согласно п. 3 ст. 99 Земельного кодекса, собственнику могут запретить любую хозяйственную деятельность, что тоже неприятно.

На следующее утро мы устроили зум-конференцию с ущемленными соседями, и я объяснила, что если в суде мы скажем про столб, то может быть плохо всем. На той стороне взяли паузу. Спустя время невестка соседской бабушки перезвонила и сказала: «Давайте согласовывать границу по диагонали, как вы предлагаете. Памятник вскрывать не будем».

Итог. Моим клиентам нужна была лишь подпись в акте согласования границ земельного участка, и они эту подпись получили. Дальше все сделал кадастровый инженер.

Здесь можно подумать, что вторая сторона конфликта осталась в минусе, но это не так — для решения вопроса потребовалось около трех месяцев, и все в итоге остались довольны.

Да, у соседей отрезали часть участка, но за это им пообещали построить баню. Договорились на словах, но, когда мои клиенты получили зарегистрированные границы участка и позвонили мне с благодарностью, они сказали, что уже завезли материалы для стройки, ведь с соседями надо дружить.

Эта история произошла в Ленинградской области. Согласно земельному кодексу, каждый гражданин Российской Федерации имеет право получить земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, и использовать его для садоводства, индивидуального жилищного строительства.

Для этого надо обратиться в местную администрацию со схемой расположения территории, которая его интересует. Если она свободна, землю могут предоставить за цену значительно ниже рыночной.

Проблема. Мой клиент получил такое разрешение, поставил участок на кадастровый учет, построил дом, установил на границе с соседом кирпичный забор. А спустя три года, когда соседний участок перешел наследнику, возник земельный спор.

Проблема заключалась в том, что раньше выданные участки отрисовывали на карте без указания географических координат, следовательно, границы были весьма условны. Когда сосед, вступивший в наследство, начал заниматься межеванием, он выяснил, что забор залезает на его территорию на 0,9 сотки.

Решение. Договориться мирно не получалось, и мы готовились пойти в суд, хотя шансы были 50/50: все руководствовались документами, выданными администрацией. Но мне удалось найти компромисс с юристом, который представлял интересы соседа.

Мы предложили клиентам подписать мирное соглашение, закрыв спор о границах. А чтобы каждому было хорошо, сделать так называемую прирезку: земельный кодекс  разрешает добавить к участку определенную площадь свободной земли. Какую именно — зависит от многих параметров, но увеличенный после прирезки участок должен вписаться в максимальные размеры, предусмотренные градостроительными документами района.

Итог. Мы объяснили клиентам эту процедуру, помогли найти кадастровых инженеров и увеличили земельные участки, насколько это было возможно. Сосед прирезал себе две сотки, мой подопечный — одну.

Да, я не заработала на судебных походах, но сохранила время, получила довольного клиента и деньги за оказанные консультационные услуги.

Моя практика показывает, что подобные истории возникают именно тогда, когда участки переходят наследникам в наши дни. По крайней мере, очень редки случаи, когда спорить начинали бы бабушки, дедушки, поэтому мой основной посыл: занимайтесь восстановлением границ вовремя, не пренебрегайте межеванием участка.

И не спешите идти в суд. Долго ли длятся судебные разбирательства? Однозначно, да. Как разрешаются? По-разному. Многое зависит от того, кто красноречивее, убедительнее и у кого больше доказательств.

Если не получается договориться, приглашайте на переговоры юриста. Почему бы и нет? Почему юрист не может сесть за стол переговоров вместе с вами и соседом? Вероятно, он сможет объяснить последствия разговорным языком, и тогда удастся решить конфликт мирным путем.