Как я посуточно сдаю квартиру на юге, а сам купил участок неподалеку и живу в вагончике

Кто-то видит море только в отпуске, а кто-то наслаждается им круглый год.

Читатель Т⁠—⁠Ж купил и теперь сдает апартаменты в Краснодарском крае, а еще стал собственником участка с красивым видом на горы и занимается его обустройством. Трудности в виде зарослей колючих лиан, воющих по ночам шакалов и жизни в бытовке его не отпугнули, ведь впереди большая цель — построить дом.

Я родился в Москве и все детство прожил в двушке в Зеленограде. Эту квартиру выделили моему дедушке, и позже мы с родителями туда переехали. В 2016 году они отказались от своих долей в пользу нас с братом и, поскольку мы уже взрослые, решили разъехаться. Но прошло еще семь лет, прежде чем мы продали эту квартиру. Деньги мне пригодились, но об этом позже.

К 2022 году на моих счетах лежало 3 000 000 ₽, и я потратил их на апартаменты на юге — в Айдаре. Это поселок в Туапсинском районе на берегу моря, недалеко от Новомихайловского. Там мне удалось купить жилье площадью 22 м² с балконом, окнами в лес и неплохим ремонтом. Подробнее о сделке и моем переезде я уже рассказывал в Т⁠—⁠Ж.

Сейчас мой основной источник дохода — посуточная сдача апартаментов. Когда я их купил, они были в весьма хорошем состоянии, с некоторыми устранимыми дефектами, например трещиной в стеклопакете из-за термошока. Меня это не отпугнуло от сделки, и, только переехав в Айдар, я поначалу жил в них.

Бывший собственник квартиры не планировал ее сдавать и делал ремонт под себя, но по семейным обстоятельствам больше не смог приезжать в Айдар и принял решение о продаже. Я договорился, что он оставит мне мебель и всю технику, кроме телевизора.

Впоследствии, когда я начал задумываться о сдаче жилья в аренду, многое поменял в интерьере: вместо двухъярусной кровати приобрел классическую двуспальную, поставил прикроватную тумбочку. С учетом раскладного дивана получилось четыре спальных места.

Повесил телевизор со смарт-ТВ и настенные часы, поставил пепельницу на балкон. Поменял треснувший стеклопакет, розетки, лейку и дугу для душа, кран на кухне. Установил светодиодные светильники на стену и терморегулятор для полотенцесушителя. Поставил мини-печь на кухне — СВЧ не поместилась.

Еще докупил кухонные, банные и спальные принадлежности, фен, фумигатор, диспенсеры. На все про все у меня ушло около 100 000 ₽. В посуточной аренде важно все продумать за гостя. Здесь цена за проживание формируется за счет уровня сервиса, который ты предлагаешь.

Я сдаю апартаменты через «Авито». Иногда гостей подкидывает соседка, которая тоже сдает несколько квартир. Как правило, ко мне приезжают семейные пары, часто с детьми, то есть за раз останавливается от двух до четырех человек.

Сезон в Айдаре начинается в мае, но до комфортных температур море прогревается только в июне — именно в этом месяце в 2024 году я и начал сдавать жилье. Туристы обычно приезжают до конца сентября: температура воды остается относительно комфортной. В октябре тоже много теплых дней — бывало, я ходил в футболке и шортах. Но уже после 15-го числа начинаются дожди, становится прохладно.

Цену на квартиру в туристические месяцы я поставил 3200 ₽ и к августу повысил до 4200 ₽. В несезон аренда будет стоить 2500 ₽ в сутки — время покажет, какая загрузка получится. Переходить на помесячную аренду на зиму не планирую, хотя некоторые так делают.

В любом случае у меня нет цели окупить квартиру. Она выполнила свою функцию перевалочного пункта и теперь приносит пусть и небольшую, но доходность. Всех денег все равно не заработаешь, а тратить на это всю свою жизнь я не считаю нужным. И так, можно сказать, полжизни потратил, пока копил. Время — самый ценный ресурс, который у нас есть.

За август я заработал 80 017 ₽ — это за вычетом комиссии «Авито» 15% и с учетом того, что четыре дня у меня жили друзья практически бесплатно. Коммуналка до этого месяца была около 1000 ₽ в месяц, но недавно поселок заключил договор с администрацией на аренду пляжа, и теперь в коммунальные услуги добавился пляжный сбор — примерно 700 ₽ в месяц. В июне я заплатил за электричество 1840 ₽, в июле — 2663 ₽.

Убираю сам. Иногда покупаю расходники: чистящие средства, стиральный порошок, губки для посуды, туалетную бумагу. Учет этих и других расходов не веду. Судя по тому, что с начала лета я не снял ни рубля со сберегательного счета, а баланс на карте продолжает увеличиваться, мои повседневные нужны вполне перекрываются.

Я уже рассказывал в Т⁠—⁠Ж, что сдаю апартаменты, а сам живу в вагончике на участке недалеко от квартиры, чтобы удобно было заселять-выселять гостей. Эту землю у меня получилось купить спустя год после переезда на юг — на деньги от продажи двушки в Зеленограде, которые мы с братом поделили пополам.

Я и раньше всегда мечтал жить на своей земле, подальше от города, но начинать с покупки участка мне показалось нерациональным. За землей нужно постоянно следить, а квартиру закрыл на ключ и уехал. Да и чтобы переехать на участок, на нем нужно создать условия для жизни, которые в квартире уже есть по умолчанию.

Тем не менее я выделил для себя ряд преимуществ такой недвижимости, которые в итоге подтолкнули меня к поискам и сделке. Среди них:

• возможность заниматься виноделием;
• отсутствие соседей за стенкой и необходимости платить коммунальные платежи;
• бесплатная парковка и место для хранения авто- и мототехники;
• размещение мангальной зоны на своей территории.

Первую береговую линию я не рассматривал — отпугивал неадекватный ценник: сотка могла стоить 1 000 000 ₽. Еще я наслышан про разрушительные свойства морской соли, которая служит катализатором коррозии металла. Во время зимних штормов воздух на побережье насыщен водяной пылью — это мелкие капельки, которые ветер срывает с гребней волн, они оседают на всем вокруг. Дереву морская вода тоже вредит: от постоянных перепадов влажности оно теряет форму и прочность.

Так что я решил искать что-то подальше от моря. В горах за Новомихайловским в 6 км от центрального пляжа расположено несколько садовых товариществ. На «Авито» именно в этом районе было больше всего уникальных предложений. Я отобрал три садовых товарищества и посмотрел четыре земельных участка, последний из которых в итоге купил.

Сначала я отправился в садовое товарищество «Росинка». Туда можно было проехать только через территорию заброшенного бетонного завода. Своя дорога в СНТ тоже есть, но она непроезжая.

В «Росинке» всего два жилых дома, остальные участки заброшены. Тот, что я смотрел, стоил 1 000 000 ₽. Но я сразу понял, что не куплю: если у заброшенного завода появится новый хозяин, он может перекрыть дорогу к участкам. Кроме этого, СНТ находится в низине — есть риск подтопления. Ну и ни о каких красивых видах речи не шло.

Потом я поехал в товарищество «Иглица», которое находится на возвышенности, в неподтопляемой зоне. Там продавали участок за 850 000 ₽. Он нуждался в чистке: на него было невозможно зайти и, соответственно, определить его полезную площадь тоже. Под этим я понимаю землю с уклоном не более 7 градусов.

Второй момент: все участки в этом СНТ находились в тени, солнечный день там весьма короткий. И опять же, из моих потенциальных владений не открывалось толком никаких видов, а хотелось бы. Я продолжил поиски.

Наконец я отправился в СНТ «Южное», расположенное целиком на горе, и посмотрел сразу два участка, у которых был один хозяин и одинаковая цена — 1 000 000 ₽. Первый был уже расчищен, с прекрасным видом на горы. Полезная площадь — примерно четыре сотки из шести, остальные уходили на склон. Из минусов — соседи с трех сторон и ЛЭП, проходящие с видовой стороны.

Второй участок располагался выше первого и нуждался в чистке. Пройдя немного вглубь, я убедился, что вся площадь полезная, — впоследствии топосъемка это подтвердила. Меня сразу привлекло почти полное отсутствие соседей. С участка открывался вид на море, горы и поселок Новомихайловский. Также было видно реку Псебе и трассу.

Поскольку второй участок показался мне намного интереснее, я остановил на нем свой выбор. Но продавец повысил стоимость до 1 200 000 ₽. Мотивировал это тем, что изначально не планировал продавать верхний участок, хотел оставить его для себя, а нижний приобретал как раз для перепродажи.

Меня торг не отпугнул — я закладывал бюджет 1 500 000 ₽, да и других подходящих вариантов не было. Ехать дальше, за СНТ «Южное», не хотел: было бы уже далековато от квартиры. Так что мы ударили по рукам, и я стал владельцем шести соток на юге. Территория нашего садового товарищества граничит с третьим микрорайоном Новомихайловского: он находится внизу под горой, а мы — на горе сверху. До Айдара 10 км.

К моему участку уже было подведено электричество — три фазы на 15 кВт. Из других деталей — земля заросла лесом, который я чистил сам в течение двух месяцев. Пришлось освобождать участок от деревьев возрастом 25—30 лет и смилакса — колючей лианы, которая по прочности не уступает проволоке. Обычный триммер с ней не справляется, пришлось купить сучкорез.

Решив проблему с лианой, я с помощью цепной пилы спилил и пустил на дрова все деревья на участке. Там рос только граб и желтодревесник. Еще была одна дикая груша прямо перед входом. Никакой ценности она не представляла — пришлось с ней тоже расстаться.

Утром я приезжал из Айдара, весь день проводил на участке и вечером, когда темнело, возвращался. Не работал только в дождливые дни, в основном все пилил сам. Но с особо крупными деревьями помогали соседи. Сложнее всего было валить стволы рядом с дорогой, чтобы они не оборвали провода, — тут тоже было не справиться одному.

Дрова я временно сложил на соседнем заброшенном участке. И после того, как закончил пилить, заказал трактор, который за два дня выкорчевал все пеньки.

Вот мои затраты на зачистку участка:

1. Сучкорез — 4000 ₽.
2. Цепная пила — 12 000 ₽.
3. Масло для цепной пилы — 2500 ₽.
4. Защитный щиток — 400 ₽.
5. Услуги трактора — 4000 ₽ в час. Всего 10 часов — 40 000 ₽.

С учетом количества дров, которые удалось заготовить, стоимость инструмента я точно окупил. Конечно, было непросто. Я никогда раньше не пользовался цепной пилой и тем более не валил лес. Это тяжелый физический труд, который под силу только здоровому человеку. Главное в этом деле — соблюдать технику безопасности, не стоять под падающим деревом и своевременно проверять уровень масла и натяжения цепи в пиле.

Все время, пока участок нужно было расчищать, я жил в своих апартаментах в Айдаре и только этим летом смог перебраться в СНТ окончательно. Сейчас я живу в утепленном вагончике-бытовке площадью 12 м². На фундамент, вагончик, крыльцо, лестницу и навес ушло около 400 000 ₽ с учетом работы.

Вагончик мне построил работник из Айдара. Он сделал расчет материала для конструкции 5 × 2,4 м, сам все закупил и в начале 2024 года сварил металлокаркас. Эта конструкция стояла в поселке, пока я делал на участке ленточный фундамент. Яму под ленту копал сам, с опалубкой помогли соседи.

Затем мы вызвали бетономешалку и залили ленту. Когда фундамент высох, я обмазал его гидроизоляцией и сделал обратную засыпку. Фундамент обошелся в 70 000 ₽.

Весной, когда фундамент отстоялся, мы на манипуляторе привезли каркас из Айдара. Тот же работник, который его делал, помог мне с обшивкой — я только выбрал цвет профлиста. Стены и потолок утеплили 8 см пенопласта, под пол положили минеральную вату. Внутри зашили вагончик фанерой, поставили два деревянных евроокна со стеклопакетом.

Внутренней отделкой я занимался сам: промазал все стыки акриловым герметиком, покрыл фанеру морилкой, а пол — дополнительно лаком и постелил линолеум. Прикрутил плинтусы и уголки, сделал столешницу и полочки. Повесил на окна рулонные шторы, установил электрический конвектор. Знакомый мастер помог провести в вагончик электричество.

Я купил себе настольную одноконфорочную плиту и готовлю на ней еду. Еще у меня есть холодильник и чайник. Сделал в столешнице отверстие под раковину и повесил рукомойник. Поставил биотуалет на первое время. Не хватает душа, но разместить его тут негде. Моюсь на речке или в квартире.

Из мебели у меня еще есть диван, который мне отдали бесплатно, по объявлению в местной группе Новомихайловского. Когда вагончик был готов к проживанию, я перевез в него все свои вещи из Айдара. Большинство из них так и лежали в коробках для переезда, так что складывать по новой их не пришлось.

Мне осталось доделать перила, навес с дальнего торца, отмостку фундамента и повесить желоба для сбора дождевой воды. Внутренние работы я уже закончил, и как временное жилье вагончик меня полностью устраивает.

Первые дни я привыкал к жизни без центрального водоснабжения, но все быстро устаканилось. Пока у меня нет скважины, привожу воду из Айдара, с заправки или из речки. Кондиционер устанавливать не стал: жару переношу легче, чем холод.

Поначалу было непривычно вместо шума машин засыпать под вой шакалов. Но спустя пару недель я тоже перестал это замечать. Шакалы водятся в лесу, они весьма пугливы. Днем их не видно и не слышно. Но с наступлением ночи они дают о себе знать.

Часто вижу шакалов в темное время суток на дороге, ведущей в Айдар. Кроме них тут можно встретить ежей, лесных черепах, змей и енотов.

Я планирую построить на участке дом и уже составил проект, для которого мне сейчас делают расчет стоимости. Вложу в него деньги, оставшиеся от продажи двушки в Зеленограде, — сейчас они хранятся на вкладе. Бытовку потом буду использовать как дровницу.

Что касается дома, поскольку участок имеет уклон, я хочу сначала построить нежилой цокольный этаж — сделаю там гараж и подсобное помещение. На первом жилом этаже будет кухня-гостиная и санузел. На втором — спальня и веранда с видом на море.

Цоколь будет бетонный. Жилые этажи — либо металлокаркас, либо блоки. Посмотрю, какая будет разница в цене, и решу. Деревянный каркас меня строить отговорили. Дерево в нашей местности сильно деформируется из-за высокой влажности и перепадов температур.

Если я уложусь в бюджет, успею построить дом за год-два. Если не уложусь, стройка может затянуться. Она начнется осенью, и сейчас я провожу все свободное время на участке, готовлюсь. Ближайшие планы — пробурить скважину для воды. Как только сделаем это, можно будет начинать бетонные работы.

Мне хватает денег на жизнь: доход от сдачи апартаментов пока устраивает. Если вдруг надоест этим заниматься самому, отдам квартиру в управление агенту. И может быть, куплю еще одну под сдачу — все зависит от того, сколько денег останется, когда построю дом.