Что делать, если: хочу отказаться от капремонта или нужно учесть льготы при уплате взносов
Платить за капремонт нужно каждый месяц. Но ждать его приходится годами.
Когда собственник квартиры платит за воду, свет и газ, он понимает, что оплачивает услуги, которые уже получил. Другое дело — взносы на капремонт. Платить нужно регулярно, а сделают его минимум через пять лет.
Такая отсрочка исполнения вызывает много вопросов. В статье отвечу на те, что задали читатели в Сообществе Т—Ж.
Как во время капремонта отказаться от замены кровли в МКД?
Я живу на верхнем этаже в многоквартирной сталинке 1957 года в Москве. В доме делают капремонт: сначала ремонтировали подъезды, сейчас меняют коммуникации, а потом планируют замену крыши.
В соседнем доме те же подрядчики уже поменяли крышу. Они использовали новый металлический настил — тоньше, чем был. И теперь там постоянные протечки. В нашем доме крыша не течет и объективных причин ее менять нет.
Мы составили опросный лист жильцов верхних этажей — почти все против ремонта крыши либо за частичный ремонт без замены кровли. Куда обратиться и как составить обращение, чтобы нам не меняли кровлю?
За шесть месяцев до начала года, когда в МКД планируют сделать капремонт, региональный оператор направляет собственникам квартир и нежилых помещений предложения, какие работы проводить и в какие сроки. В следующие три месяца собственники проводят общее собрание, на котором:
- Решают, согласиться с работами из региональной программы или заменить их.
- Назначают ответственного за приемку этих работ.
Если жильцы не проводили собрание, решение выполнить ремонтные работы, которые содержатся в программе, за них принимает орган местного самоуправления, например районная управа .
В вашем случае работы уже идут. Значит, срок на внесение изменений в региональную программу, прошел. И отменить капремонт кровли не получится.
Но собственники вправе контролировать ход работ. Узнать ответственного за приемку можно из решения общего собрания. Управляющая компания должна была довести его до сведения жильцов — разместить на досках объявлений или в системе ГИС ЖКХ.
Если собрание не проводили, узнайте в УК, кто ответственный, и предложите ему помощь в контроле и приемке работ по капремонту. Так вы сможете проконтролировать, чтобы в вашем доме использовали качественные материалы и в будущем не было протечек.
Почему мы должны платить за капремонт в новостройке?
В 2014 году сдали двухподъездный дом, затем к нему пристроили наш третий подъезд, который сдали в 2021.
В феврале 2024 года пришла квитанция за капремонт — 11 000 ₽: 600 ₽ за январь и 10 400 ₽ — долг за непонятный срок. До этого были только коммунальные платежи. Квитанций за капремонт не выписывали.
Согласно статье 169 жилищного кодекса собственник не обязан платить взносы, пока дом не включили в региональную программу капремонта. Когда дом попадает в программу, новость об этом публикуют на сайте администрации региона. И у собственников есть время, чтобы с ней ознакомиться.
В фонде капремонта сказали, что поставили наш подъезд на учет в апреле 2022 года. Но ни в постановлениях администрации «О внесении изменений в программу капремонта», ни в региональной программе за последние три года нашего подъезда нет. Зато есть дом с тремя подъездами и датой ввода в эксплуатацию в 2014 году. Подозреваю, что его поставили на учет в 2015 году, когда нашего подъезда не было в проекте.
Думаю, что должны быть уточнения или изменения в официальных источниках, так как разница в сдаче — семь лет. Или это неважно? Как понять, за какой период нужно платить?
До конца 2023 года не было единого порядка внесения взносов на капремонт в случае, если подъезды в МКД вводят в эксплуатацию поэтапно. А судебная практика различалась. Иногда суды считали, что все должны начать оплачивать капремонт в одно время независимо от даты ввода в эксплуатацию отдельного подъезда .
С 19 декабря 2023 года порядок внесения взносов на капремонт, если подъезды вводят в эксплуатацию поэтапно, прописан в жилищном кодексе — в части 5.2 статьи 170. И закон распространяется на правоотношения, которые возникли до его принятия. Поэтому квитанция за прошедший период впервые пришла вам в январе 2024 года.
Если подъезды в новостройке сдают в разное время, для каждого подъезда не делают отдельной строчки в региональной программе, а вносят обновленные параметры достроенного дома.
С даты актуализации программы отсчитывают определенный срок — в каждом регионе он свой. Например, в Москве — это восемь месяцев, в Ростовской области — один год, в Воронежской области — шесть месяцев. В этот период за капремонт не платят. А затем квитанции на уплату взносов приходят ежемесячно.
Собственники нового подъезда платят взносы, руководствуясь решением общего собрания. Даже если это решение принимали без жильцов нового подъезда, оно для них обязательно.
Если жильцы нового подъезда хотят поменять решение, например не платить регоператору, а открыть спецсчет или изменить размер взносов, они могут инициировать новое собрание.
Предполагаю, в вашем случае программу капремонта актуализировали в апреле 2022 года. Значит, от этой даты нужно отсчитать период, когда взносы на капремонт не вносят.
Если плата за месяц — 600 ₽, а начислили 11 000 ₽, значит, регоператор выставил счет за 18 месяцев — за период с августа 2022 года. Получается, что в вашем регионе срок, в течение которого не оплачивают капремонт после актуализации программы, — три месяца. Но рекомендую это проверить.
Для этого нужно запросить в региональном фонде капремонта выписку с лицевого счета по начислениям и название документа о внесении актуальных сведений в программу. Например, в Самарской области для этого обращаются лично в отделение, а в Новосибирской такую информацию можно получить онлайн.
Если срок начисления или его размер неверный, попросите сделать перерасчет. Откажут — обращайтесь в суд. Если все верно, но внести сразу всю сумму затруднительно, можно предложить регоператору подписать соглашение о рассрочке платежа.
Почему списывают деньги за капремонт, которого не было?
Списали сумму за капремонт, хотя его никогда не было. Судебный приказ передали родственникам спустя 10 дней, когда обжаловать его я не могла.
Через три месяца в одностороннем порядке списали деньги с карты. Можно ли их вернуть, если доказать, что ремонта с 2019 по 2022 год не было, а подъезд и крыша в ужасном состоянии?
Капитальный ремонт МКД проводят в сроки, которые установлены региональной программой. Ее можно найти на сайте регионального оператора или на ГИС ЖКХ. В программе указано, на какое время запланирован каждый вид работ по капремонту.
При этом платить за капремонт должны все собственники. Не оплачивают его только владельцы квартир в аварийном или подлежащем сносу МКД, если землю под ним или помещения изымают для государственных или муниципальных нужд .
Обратиться к мировому судье, который выдал судебный приказ, и подать заявление о его отмене можно, если:
- начисление взносов за капремонт незаконно, например дом не включен в региональную программу, признан аварийным или вы пользуетесь квартирой по договору соцнайма;
- сумма взносов рассчитана неверно. Проверить начисления можно в выписке с лицевого счета с помесячной расшифровкой начислений . Ее запрашивают у регионального оператора.
Должник может подать заявление в течение 10 дней. Срок считают с момента получения приказа должником.
Если срок прошел, нужно приложить ходатайство о его восстановлении с указанием причин пропуска. Суд может восстановить срок, если вы подтвердите, что пропустили его по уважительной причине, например были в длительной командировке.
Правда, в вашей ситуации вернуть деньги только из-за того, что ремонта не было в то время, когда вы за него платили, не получится. Взносы за него делают как бы наперед: ремонт может быть запланирован, скажем, на 2026 год, а оплачивать квитанции нужно каждый месяц ежегодно.
Должны ли предупреждать собственника о капремонте?
Когда проводили капремонт, я не жила в квартире, поэтому не знала, что в доме меняют трубы. Мой телефон был у старшей по подъезду, но меня никто не предупредил.
Через 4,5 года старую трубу в квартире прорвало. Сейчас идет суд. УК перекладывает вину на меня. Обязана ли УК оповещать о капремонте? Кто прав?
Управляющая компания, представитель регоператора и подрядчик должны были направить вам уведомление с просьбой предоставить доступ в квартиру для замены внутридомовых инженерных систем во время капремонта. Если им так и не удалось попасть в квартиру, они должны были составить акт об отказе в доступе. Если собственник отсутствовал, в акте должны были расписаться два свидетеля.
На основании акта регоператор или подрядчик обращаются в суд, чтобы получить доступ в квартиру. Если протечка случилась, пока идет суд, ответственность за причиненный ущерб несет собственник .
Но все это справедливо при двух условиях:
- Был оформлен акт об отказе в доступе.
- Трубу прорвало, пока суд рассматривал дело о предоставлении доступа в квартиру.
Если подрядчик и регоператор не выполнили эти условия, собственник не отвечает за ущерб.
Вот пример из судебной практики. В Ленинградской области регоператор обратился в суд, чтобы получить доступ в жилое помещение. Суд первой инстанции удовлетворил его требование. Но с таким решением не согласилась апелляция и кассация : регоператор не смог доказать, что отправил уведомление и собственник препятствовал проведению капитального ремонта.
Кто должен платить пени за капремонт?
При покупке квартиры остался долг по пеням за капремонт, основной долг погашен. На кого ложится долг по пеням — на старого собственника или на квартиру?
Долг по взносам на капитальный ремонт переходит к новому собственнику квартиры .
Но это правило не относится к пеням. Их начисляют на задолженность, которую человек не погасил вовремя. А новый собственник за действия прежнего владельца квартиры не отвечает.
Вот пример из судебной практики. Новый собственник квартиры в Самаре потребовал от регоператора сделать перерасчет и убрать начисленные бывшему владельцу пени. Регоператор отказался. Пришлось обращаться в суд.
Пока шло рассмотрение дела, собственник сам оплатил пени и требовал уже их возврата с регоператора. Первая и апелляционная инстанция в удовлетворении требований отказали. Но кассация вернула дело на новое рассмотрение в апелляцию и указала , что новый собственник не должен платить пени за предыдущего собственника.
Этот вывод из кассационного определения используют суды при рассмотрении аналогичных споров. Например, на него ссылается районный суд Новосибирска .
В итоге апелляционная инстанция в Самаре все же решила , что нарушений в действиях регоператора нет, в иске отказала и пояснила, что взыскивать деньги нужно было не с регоператора, а с бывшего собственника, так как пени — это его обязательства.
Есть два способа убрать пени из вашей квитанции:
- написать заявление регоператору, если перечисляете взносы за капремонт через него, либо в УК или ТСЖ, если собираете деньги в доме на спецсчет. В заявлении укажите, с какой даты поменялся собственник квартиры, и просите сделать перерасчет пеней в связи со сменой собственника. Приложите выписку из ЕГРН. Если откажут в выставлении верной квитанции, жалуйтесь в жилищную инспекцию;
- заплатить пени за предыдущего собственника и направить ему претензию с просьбой вернуть внесенные за него деньги. В случае отказа обращайтесь в суд.
Кому платить за капремонт?
Наш дом был на спецсчете — его держателем вроде был региональный оператор. Квитанций не присылали. Когда я обратилась к регоператору по этому вопросу, сказали, мол, ничего не знаем, квитанций не дадим.
А в октябре 2023 года я получила квитанцию за капремонт с долгом. Может ли региональный оператор требовать долги по спецсчету? И обязан ли он оповестить о том, что дом перешел к нему?
Если собственник не получал квитанции, это не освобождает его от уплаты взносов на капремонт. К такому выводу пришел Конституционный суд — он указал, что, если квитанции не приходят, собственник должен сам обратиться к владельцу спецсчета и получить их.
Владельцем специального счета для сбора взносов на капремонт может быть региональный оператор либо УК или ТСЖ . Если владелец — регоператор, он должен направлять квитанции до первого числа месяца, следующего за истекшим. Но региональные власти могут установить и другой срок.
Регоператор мог отказаться предоставить вам квитанции по двум причинам:
- Он не был владельцем счета — тогда за квитанцией нужно обратиться в УК или ТСЖ.
- У него заключен договор с расчетным центром, который составляет и направляет квитанции. Но даже тогда регоператор несет ответственность за то, чтобы квитанции правильно формировали и вовремя доставляли .
Владельца счета для сборов на капремонт назначают на общем собрании собственников. Решение собрания о переходе со спецсчета на счет регоператора в течение пяти рабочих дней направляют владельцу счета, оно вступает в силу через месяц . Регоператор не уведомляет жильцов, что дом перешел к нему.
Дом может перейти к регоператору и без общего собрания:
- если собственники решили собирать деньги на спецсчет, но не завели его: владелец счета не обратился в банк, не открыл счет и не уведомил об этом Госжилинспекцию. Если Госжилинспекция не получила сведения, она уведомляет орган местного самоуправления. Тогда муниципальные власти примут решение, что деньги в доме будут аккумулироваться на счете регоператора, и сообщат об этом жильцам ;
- если долги жильцов по взносам больше 50% от начислений, Госжилинспекция предложит владельцу счета организовать работу, чтобы погасить долги в течение пяти месяцев. Если тот не справится, на основании решения органа местного самоуправления дом перейдет к регоператору.
В этих случаях местная администрация сообщает о переходе к регоператору.
Но если способ формирования фонда капитального ремонта изменился, это не списывает долги жильцов. При переходе владелец спецсчета передает регоператору деньги, документы и информацию, в том числе о дебиторской задолженности. Поэтому регоператор вправе выставлять квитанции с учетом долга, который возник ранее.
Как учесть льготу при оплате капремонта?
Квартира перешла мне по наследству от жены шесть лет назад. Когда я вступил в наследство, подал все документы в УК, в том числе удостоверяющие льготы — я ветеран боевых действий. Квитанции по квартплате шли с учетом льгот, а в счетах за капремонт их не учитывали.
В квартире жил сын. Он платил за коммуналку, но не видел квитанций за капремонт. Позже выяснилось, что долг фонду — 190 000 ₽. Они готовы учесть льготы за шесть месяцев. Есть ли варианты решить вопрос за весь период? Я готов погасить весь долг, но льготы я получил не шесть месяцев назад.
Компенсация расходов на уплату взносов за капремонт для ветеранов боевых действий — 50% . Заявление на компенсацию подают в соцзащиту, через МФЦ либо через госуслуги. Решение по заявлению принимают в течение 10 дней. Компенсацию начисляют с даты обращения.
Фонд капитального ремонта не может выставить квитанцию с учетом льготы. Чтобы ее получить, ветеран сначала платит взнос полностью, а затем половину этой суммы возвращают на его расчетный счет.
Обратиться за компенсацией можно, только если нет долга, который подтвержден судебным актом, за последние три года. Фонд капитального ремонта может обратиться в суд за взысканием долга в течение трех лет — срока исковой давности.
Это значит, что погасить долг нужно не за шесть лет, а только за последние три года. При перечислении денег обязательно укажите период, за который оплачиваете. А после обратитесь в соцзащиту, чтобы получить компенсацию.
Если вы получаете компенсацию за ЖКУ, скорее всего, подавали заявление и на компенсацию за капремонт. Но так как оплаты не было, то и компенсацию вам не выплачивали.
Порядок предоставления мер соцподдержки устанавливает регион. Например, в Самарской области выплату компенсаций приостанавливают, если возникает задолженность, и возобновляют, когда долг погасят. При этом компенсацию вернут за последние три года с даты возобновления.
Проверьте в ваших региональных правилах, за какой период можно получить компенсацию в случае ее приостановки.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
