![](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/ask-01.v9s59btl05wg.png)
Что делать, если: надо вложить маткапитал в ипотеку или продать жилье с детской долей
5 сложных вопросов про ипотеку и материнский капитал
![Что делать, если: надо вложить маткапитал в ипотеку или продать жилье с детской долей](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/ask-matkapital-and-ipoteka__main-and-out_.ngj8zgb6h5ps..png)
С одной стороны, маткапитал помогает решить проблемы с жильем, а с другой — создает замысловатые квесты для его владельцев.
Мы собрали сложные ситуации с маткапиталом и ипотекой. Расскажу, как быть, если банк не берет в созаемщики мать с выплатой, как перевести ипотеку на сына или гражданского мужа и как действовать в других случаях, которые произошли с читателями Сообщества Т—Ж.
![Лейбл заголовка](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/ask-matkapital-and-ipoteka-1.lmxspmsm0ad4..png)
Как вложить маткапитал в ипотеку мужа?
Муж подал заявку на ипотеку, и ее одобрили. Я выступала как созаемщик, но мне отказали. Хотя на первоначальный взнос идут маткапитал и личные деньги.
Что делать в таком случае? Могут ли мужу оформить ипотеку без моего участия? И получится ли в этом случае внести маткапитал как первоначальный взнос?
Банк вправе отказать клиенту в ипотеке. Часто бывает, что одному из созаемщиков отказывают, а второй проходит проверку. В таких случаях банк может попросить заменить созаемщика либо заемщику придется оформить ипотеку только на себя. Вот что можно сделать в вашей ситуации.
Сменить банк. У разных банков разные требования к клиентам и регламент работы. И если один отказал созаемщику, другой без проблем может взять в ипотечный договор обоих. Я регулярно сталкиваюсь с тем, что один банк отказывает клиенту или предлагает сумму меньше, чем тот запросил, а другой одобряет и предлагает кредит больше. С материнским капиталом работают все — вы можете обратиться в другой банк и даже в несколько.
Но я рекомендую проанализировать вашу ситуацию перед новыми обращениями — например, проверить кредитную историю, — возможно, так вы поймете причину отказа. Про основные причины отказа по ипотеке и про то, как избежать их при новом обращении в банк, я рассказывала в другой статье в Т—Ж.
Исключить вас из сделки с помощью нотариального согласия. Тогда банк не станет проверять вас как созаемщика, а ипотеку и договор купли-продажи оформят на супруга. Но раз вы в браке, вы тоже будете считаться собственником приобретаемой недвижимости . Значит, у вас будет право использовать маткапитал — сможете пустить его на первоначальный взнос или досрочное погашение.
Пошаговое руководство, как потратить маткапитал на ипотеку, — в другой статье в Т—Ж.
![Лейбл заголовка](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/ask-matkapital-and-ipoteka-2.mzhxtbpmw0gh..png)
Как вложить маткапитал в ипотеку мамы?
Действующая ипотека оформлена на маму. Могу ли я переоформить кредит на себя, чтобы вложить маткапитал? Кажется, созаемщиком я стать не могу, потому что ипотека уже оформлена, — это так?
Переоформить ипотеку на себя, чтобы вложить в нее маткапитал, не получится. Вы можете стать созаемщиком, если рефинансируете ипотеку в другом банке или договоритесь со своим. Но и в этом случае вложить маткапитал в такую ипотеку вы не сможете.
Маткапитал вкладывают не в ипотеку, а в покупку недвижимости. Ипотека — это только инструмент, чтобы купить жилье, когда своих денег не хватает. Все банки, которые работают с ипотекой, разрешают использовать маткапитал как первоначальный взнос или в счет досрочного погашения.
Ипотеку на маму уже выдали и оформили право собственности, поэтому вложить в эту сделку маткапитал не получится. Вот какие варианты я могу посоветовать.
Перевести долг. Некоторые банки предлагают такую услугу. Вы сможете перевести ипотечный долг мамы на себя, то есть оформить ипотеку на сумму ее долга. Одновременно с этим к вам перейдет право собственности на квартиру по договору купли-продажи, так как ипотекой всегда обременяют права того заемщика, на которого оформили собственность.
Как работает такая программа, я рассказывала в другой статье в Т—Ж. Если ваш банк не проводит такую ипотеку, можно рефинансировать мамин кредит в другом банке, который работает с подобными сделками. Но учтите, что при такой схеме вы не получите вычет по расходам на приобретение жилья и ипотечным процентам: его не дают по сделкам с близкими родственниками.
Оформить для себя другую ипотеку. Если перевести долг не получится, придется взять отдельную ипотеку на себя, чтобы выкупить квартиру у мамы. Тогда можно использовать маткапитал. Но вычет будет недоступен и тут.
Учитывайте также, что многие банки требуют добавлять свои деньги — обычно 5—10%, если заемщик использует маткапитал как первоначальный взнос.
![Лейбл заголовка](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/ask-matkapital-and-ipoteka-3.fhnvil15chpm..png)
Как вложить маткапитал в ипотеку сожителя?
В гражданском браке родился ребенок, и мы планируем расширить жилье. Но оформлять брак официально я не хочу. Могу ли я внести маткапитал в качестве первоначального взноса по ипотеке гражданского мужа, если мы планируем прописать и выделить в квартире доли только детям?
Да, многие банки разрешают использовать материнский капитал на ипотеку, даже если заемщики не зарегистрировали брак.
Частые требования к подобным сделкам:
- мать должна выступать участником ипотечной сделки и титульным заемщиком;
- ребенок должен быть общим;
- СФР готов перечислить маткапитал по такой сделке;
- гражданский супруг станет финансовым созаемщиком и представит справку о зарплате или оба родителя подтвердят доход и стаж работы;
- некоторые банки проводят такие сделки только по семейной ипотеке.
Перечисленные требования необязательно должны выполняться одновременно. Каждое из них может быть единственным. Но лучше заранее уточнить это у ипотечного менеджера банка, куда планируете обратиться.
Если вы купите квартиру с использованием маткапитала, придется выделить доли себе, как получателю выплаты, и детям. Гражданский супруг права на долю не имеет. Доли детям вы сможете выделить только после того, как погасите ипотеку. На это у вас будет шесть месяцев.
![Лейбл заголовка](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/ask-matkapital-and-ipoteka-4.ijpgtfjvkeal..png)
Как вложить маткапитал в ипотеку, где я созаемщик?
Я созаемщик с материнским капиталом. Вношу первоначальный взнос по ипотеке, где заемщик — мама. Сразу подать заявление на распоряжение в СФР я не могу.
Как быть, если договор будет заключен, продавец получит часть денег, а СФР не разрешит мне, как созаемщику, погасить первоначальный взнос по ипотеке? Как заранее узнать, разрешит СФР вложить маткапитал в покупку квартиры или нет?
Такие сделки, когда ипотеку оформляют на родственника, а на уплату взноса направляют материнский капитал, — не редкость. Схема рабочая, если вы выполните условия по материнскому капиталу. Главное, что все члены семьи должны стать собственниками приобретаемой квартиры. Родители — сразу, как оформят документы на квартиру. Дети — в течение шести месяцев с момента, как закроете ипотечный кредит.
Нужно выделить доли пропорционально сумме маткапитала. На оставшуюся часть стоимости квартиры, которую вы с мамой оплатите ипотечными деньгами, можно выделить долю и маме, как созаемщику по ипотеке. Подробнее об этом — в другом материале в Т—Ж.
Верховный суд указал, что доли в квартире, которую купили с помощью маткапитала, а также собственных или кредитных денег, должны распределяться соразмерно выплате, а не на всю сумму.
В Нижнем Новгороде в суд обратился бывший супруг. Он просил поделить спорную квартиру — по 1/4 доли каждому члену семьи: бывшим супругам и двум детям. Квартиру покупали за 3 650 000 ₽. Из них 3 150 000 ₽ — личные деньги бывшего супруга, а 600 000 ₽ взяли в кредит, 328 921,68 ₽ из них погасили маткапиталом.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в иске и указали, что доли, приобретенные с использованием маткапитала, выделяют соразмерно выплате, а не на всю сумму покупки квартиры.
В вашей ситуации я вижу два варианта, как оформить ипотеку:
- оформить собственность только на вас — как на распорядителя материнского капитала. Тогда вы станете главным заемщиком, а мама — созаемщиком. Она подтвердит доход, на основе которого банк рассчитает для вас кредитный лимит;
- выделить доли всем участникам ипотечного договора — вам и маме. Обычно банки разрешают оформить собственность на финансового участника кредита — того, кто подтверждает получаемый доход, реже — на нефинансового созаемщика.
Нюансы по сделке нужно узнать на консультации у ипотечного менеджера в банке. Он расскажет, как банк готов провести сделку, как организован процесс и как СФР переводит материнский капитал по таким сделкам.
Чтобы снизить вероятность отказа СФР, выбирайте банк, который оформит квартиру целиком на вас. В любом случае, если вы правильно выделите доли — пропорционально выплате с учетом детей, — СФР не откажет.
![Лейбл заголовка](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/ask-matkapital-and-ipoteka-5.y9tlad8kbumc..png)
Как перенести детские доли в другую квартиру, если она в ипотеке?
У семьи — мужа, жены и двух маленьких детей — две квартиры с действующими ипотеками. Двушку купили на этапе долевого строительства, использовали маткапитал и выделили детям доли, по 1/10, сразу при покупке. Банк был не против. Сейчас квартира построена и право на нее зарегистрировано в ЕГРН.
Другая квартира — трешка. Стоит дороже, купили ее позже, ипотека в другом банке. Собственники — муж и жена. Есть мысль погасить кредит на двушку, продать ее и этими деньгами закрыть кредит на трешку. Затем перекинуть детские доли в трешку.
Согласует ли опека такую схему?
Опека разрешит продать двухкомнатную квартиру, в которой выделены доли детям, если одновременно вы выделите им доли в трехкомнатной.
Поскольку эта квартира сейчас в залоге у банка, понадобится и его разрешение. Но не любой банк проводит такие сделки и позволяет заемщикам выделять доли в ипотечном жилье несовершеннолетним.
Кратко опишу варианты для вас:
- если банк разрешит выделить доли несовершеннолетним, вам надо получить разрешение опеки на продажу квартиры с детским долями с условием выделить им другие — в ипотечной трехкомнатной квартире;
- если банк не разрешит выделить доли, можно сделать рефинансирование текущей ипотеки в другом банке, который разрешает выделять доли в ипотечном жилье. Когда перейдете туда на обслуживание, подадите заявление в опеку на продажу двухкомнатной квартиры с условием выделить доли в трехкомнатной.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga