Что делать, если: надо вложить маткапитал в ипотеку или продать жилье с детской долей

С одной стороны, маткапитал помогает решить проблемы с жильем, а с другой — создает замысловатые квесты для его владельцев.

Мы собрали сложные ситуации с маткапиталом и ипотекой. Расскажу, как быть, если банк не берет в созаемщики мать с выплатой, как перевести ипотеку на сына или гражданского мужа и как действовать в других случаях, которые произошли с читателями Сообщества Т⁠—⁠Ж.

Банк вправе отказать клиенту в ипотеке. Часто бывает, что одному из созаемщиков отказывают, а второй проходит проверку. В таких случаях банк может попросить заменить созаемщика либо заемщику придется оформить ипотеку только на себя. Вот что можно сделать в вашей ситуации.

Сменить банк. У разных банков разные требования к клиентам и регламент работы. И если один отказал созаемщику, другой без проблем может взять в ипотечный договор обоих. Я регулярно сталкиваюсь с тем, что один банк отказывает клиенту или предлагает сумму меньше, чем тот запросил, а другой одобряет и предлагает кредит больше. С материнским капиталом работают все — вы можете обратиться в другой банк и даже в несколько.

Но я рекомендую проанализировать вашу ситуацию перед новыми обращениями — например, проверить кредитную историю, — возможно, так вы поймете причину отказа. Про основные причины отказа по ипотеке и про то, как избежать их при новом обращении в банк, я рассказывала в другой статье в Т⁠—⁠Ж.

Исключить вас из сделки с помощью нотариального согласия. Тогда банк не станет проверять вас как созаемщика, а ипотеку и договор купли-продажи оформят на супруга. Но раз вы в браке, вы тоже будете считаться собственником приобретаемой недвижимости  . Значит, у вас будет право использовать маткапитал — сможете пустить его на первоначальный взнос или досрочное погашение.

Пошаговое руководство, как потратить маткапитал на ипотеку, — в другой статье в Т⁠—⁠Ж.

Переоформить ипотеку на себя, чтобы вложить в нее маткапитал, не получится. Вы можете стать созаемщиком, если рефинансируете ипотеку в другом банке или договоритесь со своим. Но и в этом случае вложить маткапитал в такую ипотеку вы не сможете.

Маткапитал вкладывают не в ипотеку, а в покупку недвижимости. Ипотека — это только инструмент, чтобы купить жилье, когда своих денег не хватает. Все банки, которые работают с ипотекой, разрешают использовать маткапитал как первоначальный взнос или в счет досрочного погашения.

Ипотеку на маму уже выдали и оформили право собственности, поэтому вложить в эту сделку маткапитал не получится. Вот какие варианты я могу посоветовать.

Перевести долг. Некоторые банки предлагают такую услугу. Вы сможете перевести ипотечный долг мамы на себя, то есть оформить ипотеку на сумму ее долга. Одновременно с этим к вам перейдет право собственности на квартиру по договору купли-продажи, так как ипотекой всегда обременяют права того заемщика, на которого оформили собственность.

Как работает такая программа, я рассказывала в другой статье в Т⁠—⁠Ж. Если ваш банк не проводит такую ипотеку, можно рефинансировать мамин кредит в другом банке, который работает с подобными сделками. Но учтите, что при такой схеме вы не получите вычет по расходам на приобретение жилья и ипотечным процентам: его не дают по сделкам с близкими родственниками.

Оформить для себя другую ипотеку. Если перевести долг не получится, придется взять отдельную ипотеку на себя, чтобы выкупить квартиру у мамы. Тогда можно использовать маткапитал. Но вычет будет недоступен и тут.

Учитывайте также, что многие банки требуют добавлять свои деньги — обычно 5—10%, если заемщик использует маткапитал как первоначальный взнос.

Да, многие банки разрешают использовать материнский капитал на ипотеку, даже если заемщики не зарегистрировали брак.

Частые требования к подобным сделкам:

1. мать должна выступать участником ипотечной сделки и титульным заемщиком;
2. ребенок должен быть общим;
3. СФР готов перечислить маткапитал по такой сделке;
4. гражданский супруг станет финансовым созаемщиком и представит справку о зарплате или оба родителя подтвердят доход и стаж работы;
5. некоторые банки проводят такие сделки только по семейной ипотеке.

Перечисленные требования необязательно должны выполняться одновременно. Каждое из них может быть единственным. Но лучше заранее уточнить это у ипотечного менеджера банка, куда планируете обратиться.

Если вы купите квартиру с использованием маткапитала, придется выделить доли себе, как получателю выплаты, и детям. Гражданский супруг права на долю не имеет. Доли детям вы сможете выделить только после того, как погасите ипотеку. На это у вас будет шесть месяцев.

Такие сделки, когда ипотеку оформляют на родственника, а на уплату взноса направляют материнский капитал, — не редкость. Схема рабочая, если вы выполните условия по материнскому капиталу. Главное, что все члены семьи должны стать собственниками приобретаемой квартиры. Родители — сразу, как оформят документы на квартиру. Дети — в течение шести месяцев с момента, как закроете ипотечный кредит.

Нужно выделить доли пропорционально сумме маткапитала. На оставшуюся часть стоимости квартиры, которую вы с мамой оплатите ипотечными деньгами, можно выделить долю и маме, как созаемщику по ипотеке. Подробнее об этом — в другом материале в Т⁠—⁠Ж.

Верховный суд указал, что доли в квартире, которую купили с помощью маткапитала, а также собственных или кредитных денег, должны распределяться соразмерно выплате, а не на всю сумму.

В вашей ситуации я вижу два варианта, как оформить ипотеку:

1. оформить собственность только на вас — как на распорядителя материнского капитала. Тогда вы станете главным заемщиком, а мама — созаемщиком. Она подтвердит доход, на основе которого банк рассчитает для вас кредитный лимит;
2. выделить доли всем участникам ипотечного договора — вам и маме. Обычно банки разрешают оформить собственность на финансового участника кредита — того, кто подтверждает получаемый доход, реже — на нефинансового созаемщика.

Нюансы по сделке нужно узнать на консультации у ипотечного менеджера в банке. Он расскажет, как банк готов провести сделку, как организован процесс и как СФР переводит материнский капитал по таким сделкам.

Чтобы снизить вероятность отказа СФР, выбирайте банк, который оформит квартиру целиком на вас. В любом случае, если вы правильно выделите доли — пропорционально выплате с учетом детей, — СФР не откажет.

Опека разрешит продать двухкомнатную квартиру, в которой выделены доли детям, если одновременно вы выделите им доли в трехкомнатной.

Поскольку эта квартира сейчас в залоге у банка, понадобится и его разрешение. Но не любой банк проводит такие сделки и позволяет заемщикам выделять доли в ипотечном жилье несовершеннолетним.

Кратко опишу варианты для вас:

1. если банк разрешит выделить доли несовершеннолетним, вам надо получить разрешение опеки на продажу квартиры с детским долями с условием выделить им другие — в ипотечной трехкомнатной квартире;
2. если банк не разрешит выделить доли, можно сделать рефинансирование текущей ипотеки в другом банке, который разрешает выделять доли в ипотечном жилье. Когда перейдете туда на обслуживание, подадите заявление в опеку на продажу двухкомнатной квартиры с условием выделить доли в трехкомнатной.