Что делать, если: УК оказала некачественную услугу или требует убрать вещи с машино-места
В жилищной сфере много постановлений, правил и нормативов, в которых бывает сложно разобраться.
Из-за этого жильцам не всегда очевидно, что можно требовать от управляющей компании и на какие законы ссылаться. В статье отвечу на вопросы о работе УК, которые нам задали читатели в Сообществе Т—Ж, и расскажу, как правильно действовать в их ситуациях.
Вправе ли собственник отказаться от трубы, которую УК хочет протянуть через его квартиру?
Я живу на первом этаже. Соседи на третьем жалуются, что холодно. УК хочет решить проблему так: приварить к нашей трубе дополнительную и дотянуть ее до третьего этажа — то есть продолбить наш потолок.
В квартире ремонт, кто должен возместить ущерб? Могу ли я отказаться от этой процедуры?
Перенос, замена или установка новых инженерных сетей — это переустройство. Такие изменения нужно вносить в технический паспорт дома .
Принимать решение о переустройстве в многоквартирном доме, МКД, может только общее собрание собственников . Переустройство проводят на основании проекта, который согласовывают с администрацией города или муниципального образования, а после составляют акт приемочной комиссии.
Если у УК нет решения общего собрания, проекта переустройства и разрешения администрации, переустройство будет незаконным. За него УК грозит штраф 40 000—50 000 ₽ и требование устранить нарушение. Жалуйтесь в Госжилинспекцию.
Если УК проводит переустройство законно, отказаться вы не можете. Эти работы УК должна выполнить сама или привлечь подрядчика. Если в процессе ремонта ваше имущество повредят, управляющей компании придется возместить вам ущерб.
Может ли УК требовать убрать вещи с машино-места?
У меня есть место площадью 20 м² в подземном паркинге МКД. Оно принадлежит мне — то есть это не долевая собственность, а именно частная.
Половину места у меня занимают автомобиль и мотоцикл, а на второй половине я храню личные вещи: стеллаж, запчасти, литые диски и так далее. Место расположено в углу — последнее с края. Соседям я не мешаю: пути прохода между местами не перекрываю.
Сегодня УК вручила мне предписание убрать с моего места все, кроме авто и мото. Мотивирует свои требования тем, что по закону о пожарной безопасности от 1994 года на месте не должно быть легковоспламеняемых вещей.
Говорят, если не уберу, напишут на меня заявление и мне светит штраф 3000 ₽. Также угрожают, что сами вынесут мои вещи с моего же места.
Подскажите, пожалуйста, насколько законны их требования?
Требования пожарной безопасности автостоянок определены в санитарных правилах СП 113.13330.2023. Законодательство запрещает хранить в паркингах пожароопасные изделия и вещества, а именно :
- легковоспламеняющиеся и горючие жидкости;
- порох;
- взрывчатые вещества;
- пиротехнические изделия;
- баллоны с горючими газами;
- товары в аэрозольной упаковке;
- отходы любых классов опасности и другие пожаровзрывоопасные вещества и материалы;
- мебель.
Хранить автомобильные покрышки можно только в шкафах, которые должны быть изготовлены из негорючих материалов и оборудованы системой пожаротушения .
Если на вашем машино-месте нет вещей из этого списка — вы ничего не нарушаете, а требования УК незаконны.
Если на машино-месте хранить легковоспламеняющиеся вещества или шины без шкафа, собственнику грозит штраф от 5000 до 15 000 ₽ . Но УК не вправе убрать ваши вещи сама. Она может обратиться в МЧС, чтобы привлечь собственника к ответственности, либо в суд.
Может ли УК сделать перерасчет после смерти собственника?
В сентябре 2023 года умер собственник квартиры. В ноябре УК доначислила задолженность за коммунальные услуги с 1 января 2019 года: якобы они были оплачены в неполном объеме.
Если нет ни квитанций, ни чеков, так как человек умер, вправе ли УК доначислять плату с 1 января 2019 года — почти за пять лет? Или только за три года?
Из вопроса непонятно, за какую услугу и почему сделали перерасчет. Вот два примера, когда такое могло случиться.
В квартире установлен счетчик на воду. Собственник неправильно подавал показания, оплачивал услуги частично, а после проверки УК обнаружила расхождение в показаниях и доначислила долг. Тогда требование законно: доначисление производят не за период, а за потребленный ресурс, который определяют по показаниям счетчика.
Трехлетний срок исковой давности в этом случае отсчитывают от даты, когда УК стало известно о неверных показаниях.
Была перепланировка. Плату за содержание, текущий ремонт, отопление рассчитывают исходя из площади квартиры. При расчете жилой площади не учитывают балконы и лоджии . Но если собственник сделал перепланировку — например, соединил балкон с квартирой, — жилая площадь увеличится. Ее нужно узаконить и внести изменения в ЕГРН.
В этом случае УК может доначислить плату за коммунальные услуги с момента, как узаконили перепланировку. Трехлетний срок исковой давности отсчитывают с даты, когда УК стало известно о нарушении права. Если об изменении площади управляющая компания узнала только сейчас, а перепланировку провели в 2019 году, УК вправе доначислить платежи с 2019 года .
Напишите заявление в УК с просьбой обосновать доначисление. Если оно незаконно, жалуйтесь в Госжилинспекцию или обращайтесь в суд.
По какой статье расходов УК должна учитывать траты на мелкий ремонт?
В платежной квитанции есть строка «Текущий ремонт». Ее доля в общем платеже — 10%, но именно по этой статье УК учитывает траты на все работы: замену ламп, мелкий ремонт плитки, более крупные ремонтные работы.
Также есть постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 и правила Госстроя от 27.09.2003 № 170.
Вопрос: замена лампочек, например, должна быть за счет текущего ремонта? Или это обязанность УК и она должна менять лампы за счет других статей?
Собственники платят управляющей компании :
- За содержание общего имущества.
- Текущий ремонт.
- Коммунальные услуги, которые потребили на общедомовые нужды.
Работы по содержанию общего имущества описаны в приложении 4 к правилам, утвержденным постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170. К ним относят осмотры общего имущества, подготовку систем отопления к зимнему периоду, уборку подъездов и придомовой территории, очистку крыш от наледи, мелкий ремонт — например, установку заглушек, хомутов, замену разбитых стекол.
В вашем акте о приемке работ по содержанию общего имущества замена лампочек — это услуга по содержанию .
Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 утвердило обязательный перечень работ и порядок их проведения только по содержанию общего имущества. Эти работы всегда прописывают в договоре управления с УК. Для этого не нужно отдельное разрешение собственников, которое оформляют протоколом общего собрания.
Работы по текущему ремонту — это, например, заделка швов на фасаде, ремонт фундамента, подъезда, замена стояков, частичный ремонт крыши. В вашем случае мелкий ремонт плитки на полу — тоже текущий ремонт .
Текущий ремонт проводят по решению общего собрания собственников .
Размер платы за содержание и текущий ремонт определяют на общем собрании собственников. Если такого решения не принимали, УК начисляет по тарифу, который установила администрация города или муниципального района.
То есть замена лампочек — это работы, которые выполняют в рамках содержания общего имущества. Если работы списывают на текущий ремонт, значит, УК допускает нарушение. В этом случае нужно написать заявление в УК или пожаловаться в Госжилинспекцию.
УК платно составила акт о затоплении квартиры. Можно ли вернуть деньги?
11 ноября 2023 года залили квартиру, в которой я живу и прописан. В тот же день я позвонил в аварийную службу: сообщил о затоплении и попросил составить акт. На это получил ответ обращаться в управляющую компанию.
12 ноября я оставил заявку о необходимости составить акт о затоплении в Единой диспетчерской службе.
13 ноября я обратился лично в УК с заявлением о том же. С сотрудником оговорили дату и время — 14 ноября. Также они представили счет на оплату услуги в размере 580,66 ₽, который я сразу оплатил — об этом есть подтверждающие документы.
14 ноября ко мне никто не пришел: сослались на то, что один сотрудник в отпуске, другой на больничном, когда придут — неизвестно. В этот же день я лично подал претензию о возврате денег, но до сих пор не получил ни ответа, ни денег.
Дальше я обратился в Госжилинспекцию и узнал, что плату за составление акта о затоплении квартиры УК приняла незаконно: этот акт составляют бесплатно. Также они нарушили сроки составления акта. Согласно постановлению «О предоставлении коммунальных услуг» от 06.05.2011 № 354, акт должен быть составлен исполнителем не позднее 12 часов с момента обращения, а его составили только 21.11.2023.
Я исправно оплачиваю все квитанции за квартиру и ее содержание и считаю, что УК не выполняет обязательства в срок и незаконно требует дополнительную плату.
Ни на одно заявление или претензию я не получил ответа. Мне потребовалось брать выходные за свой счет и тратить время, чтобы решить проблему по составлению акта о затоплении.
Могу я обратиться в суд и потребовать взыскать стоимость составления акта, моральную компенсацию и штраф 50% за то, что не удовлетворили претензию добровольно? На какие законы мне ссылаться?
Аварийная служба — это организация, с которой УК заключает договор только на обслуживание аварийных ситуаций. Она не составляет акты.
Акт составляет УК в течение 12 часов с момента обращения за ним .
В нормативных документах нет прямого указания, что такие акты составляют бесплатно. Не относят такие работы и к минимальному перечню услуг, которые УК обязана оказывать.
Но обязательство составить акт прописано в разделе «Ответственность исполнителя и потребителя». Это значит, что, если в затоплении виновата УК, она должна составить акт бесплатно, а если сосед — тогда УК может взять плату. Эти расходы, как и расходы на экспертизу, компенсирует виновник.
Вы можете действовать так:
- Обратитесь к оценщику, чтобы составить заключение о размере причиненного ущерба.
- Напишите виновнику затопления претензию с просьбой компенсировать причиненный ущерб, расходы на эксперта и плату за составление акта . К претензии приложите заключение эксперта, кассовые или товарные чеки, подтверждающие оплату услуг по составлению акта и проведению экспертизы. Укажите реквизиты, куда нужно перечислить деньги.
- Если в затоплении виновата УК, ждите ответа 10 дней, если сосед — 30 дней. Если ответа не будет, обращайтесь в суд.
Если ущерб причинила УК, еще можно взыскать :
- Компенсацию морального вреда.
- Штраф за отказ удовлетворить требования потребителя в добровольном порядке.
Если виновник — сосед, закон о защите прав потребителей не применяется.
Как взыскать деньги с УК, если пострадал из-за некачественной услуги?
В квартире исчезло электричество. Я вызвала электрика из управляющей компании. Он приходящий, постоянных нет. Обследовал щиток на площадке и заявил, что нужно вызывать платного электрика: где-то в проводке коротнуло. Понятно, что электричество внутри квартиры — зона ответственности собственника.
Пришел частник. Тоже долго искал места предполагаемого разрыва. Начал копаться в щитке с отверткой. По его словам, провода от напряжения оплавились и слиплись. Разлепил — свет появился. Отдала круглую сумму.
Раз проблема вне квартиры, в щитке, — значит, я понесла убытки: заплатила частнику, который нашел причину обесточивания квартиры.
Посоветуйте, как вернуть деньги от УК. Я настаивала, чтобы составили акт комиссионного обследования в присутствии мастера из УК и приходящего электрика. Но не в их интересах составлять акт и прописывать то, что надо. Ведь я выступаю в этой ситуации потребителем.
Для начала вам нужно определить, кто отвечает за оплавленный провод.
Граница ответственности проходит по счетчику . За провода до счетчика отвечает УК, а после счетчика — собственник. Поэтому важно, какие провода были повреждены: до счетчика или после него.
Если отремонтировать поврежденный провод должна УК, вы сможете вернуть деньги за ремонт . Подайте заявление в УК и приложите к нему документы, которые подтверждают расходы, — например, договор с электриком, акт выполненных работ, чек или накладную. В договоре или акте указывают, какие работы выполнялись.
УК должна вернуть деньги в течение 10 дней . В противном случае обращайтесь в суд.
Как быть с задолженностью, которая образовалась, когда УК стала банкротом?
УК не работает на рынке услуг по нашим МКД с 2016 года: признана несостоятельной, банкрот. Судебным решением долги граждан не подтвердила. Но по договору с ЕИРЦ, как выяснилось, не конкурсный управляющий, а директор УК разбросала растраченные деньги.
ЕИРЦ никак не может списать? При этом еще в 2018 году он выдал справку — архивную детализацию поступления на счет: задолженность не установлена. А цифры стоят. Как грамотно решить ситуацию?
ЕИРЦ — платежный агент. Его задача — формировать и направлять квитанции на оплату и собирать деньги в пользу УК. Агент не забирает деньги себе. Раньше ЕИРЦ собирал и отправлял деньги старой управляющей компании, а теперь то же самое делает для новой.
При смене УК долги не пропадают. Даже после расторжения договора управляющая компания может взыскать долг с собственника или передать это право новой УК. Но автоматически долг за коммуналку не переходит от одной УК к другой. Для этого они должны подписать договор об уступке права требования до начала процедуры банкротства старой компании.
Если долги передали новой УК, требование оплаты законно: вы платите новой УК. Если ЕИРЦ подаст иск в суд, должник вправе заявить требование о применении трехлетнего срока исковой давности. Тогда ЕИРЦ не сможет взыскать через суд долги за период свыше трех лет. Но и в этом случае он вправе не убирать долг из квитанции.
Если право требования задолженности не передали новой УК, важно понимать, на какой стадии сейчас процедура банкротства:
- если еще идет — платите старой УК, деньги перечислят ее кредиторам. Указание на долг в квитанции законно. Взыскать деньги через суд с вас не получится, так как срок давности истек, но вы можете уплатить долг добровольно;
- если завершилась и старую УК исключили из ЕГРЮЛ — ЕИРЦ не может требовать от собственника уплаты долга, потому что в случае взыскания не сможет никому отправить деньги. А значит, ЕИРЦ должен сделать перерасчет и начислять плату с даты заключения договора с новой УК. Иначе пишите заявление в ЕИРЦ и требуйте перерасчета. Если откажут — жалуйтесь в Госжилинспекцию или обращайтесь в суд.
Если ЕИРЦ допустил нарушение в начислении и добавил вам долг:
- Напишите заявление с просьбой представить сверку расчетов или выписку из лицевого счета — в этих документах можно проверить, есть ли нарушения в начислении.
- Напишите заявление в ЕИРЦ с просьбой устранить выявленное нарушение.
- Если ЕИРЦ откажет, обращайтесь в суд.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
