Я купила три машино-места и сдаю их в аренду

И получаю около 15% годовых

64
Я купила три машино-места и сдаю их в аренду
Аватар автора

Юлия Рябикова

зарабатывает на паркинге

Страница автора

Я вложилась в недвижимость для аренды и не переживаю о плохих квартирантах, ремонте и соседях.

Когда я обзавелась собственным жильем, решила копить на следующую квартиру, чтобы сдавать ее в аренду. Но цены на жилую недвижимость росли быстрее, чем мои накопления.

В конце 2020 года я узнала, что застройщик продает машино-места по привлекательным ценам в подземном паркинге моего ЖК. К тому времени я накопила около 1 250 000 ₽. Этого хватало на три места. Сначала я решила купить одно для себя, а остальные для перепродажи. Но в итоге все три сдаю в аренду и зарабатываю на этом 15% годовых.

В статье расскажу, как я покупала машино-места, где искала арендаторов и с какими проблемами сталкивалась.

Я купила три машино-места в подземном паркинге своего ЖК и сдаю их
Я купила три машино-места в подземном паркинге своего ЖК и сдаю их

Как выбирала машино-места

Я живу в ближайшем Подмосковье, мой ЖК находится в 4 км от Мкада. На момент, когда я собралась покупать машино-места, застройщик уже сдал паркинг. Все места можно было посмотреть вживую, а не только на бумаге.

Это был подземный двухуровневый паркинг примерно на 160 мест. Один въезд и один выезд, два выхода на улицу и один лифт в жилой дом над паркингом. Въезд круговой, достаточно широкий и пологий. Рядом со въездом — просторное помещение для охраны.

При выборе машино-мест я ориентировалась на такие критерии.

Доступная цена. В конце 2020 года машино-места стоили около 35 000 ₽ за м². Застройщик выкладывал их в продажу частями и постепенно повышал цену, поэтому мест было немного.

На этапе строительства эти же машино-места стоили в 3—5 раз дороже. Не знаю, почему цена снизилась. Но есть собственники, которые отсудили эту разницу у застройщика и вместо одного машино-места получили несколько.

Расположение. В нашем ЖК четыре подземных паркинга. Я выбрала ближайший к моему дому и не ошиблась — у трех других был неудобный выезд: приходилось делать большой разворот и даже постоять на светофоре. А из моего паркинга можно выехать сразу к перекрестку с большим шоссе.

Минимум труб над машино-местом — для меня было важно, чтобы сверху ничего не подтекало. В большинстве случаев над подземными паркингами находятся здания, коммуникации от которых уходят вниз. Если случатся протечки или авария, автомобили могут пострадать.

Я несколько раз ходила смотреть машино-места вживую. Это уберегло от покупки неудачного места, на котором в случае форс-мажора может появиться лужа.

Ликвидность. Перед тем как покупать первое место, я изучила спрос на парковку в нашем районе. Зашла на «Авито» и посмотрела цены от собственников на паркинг в моем ЖК. Стоимость была иногда в два раза выше, чем у застройщика, а предложений мало. Я сделала такой вывод: когда у застройщика раскупят все машино-места, можно будет перепродать свои с неплохой прибылью.

Я не изучала подробно аренду машино-мест по району, так как собиралась сдавать их временно. Знала, что есть открытые платные парковки. Цена на них начиналась от 5000 ₽ в месяц. Так что на крытый сухой паркинг цену можно было ставить выше. Также в соседском чате часто писали о нехватке парковочных мест и неправильной парковке — это давало надежду, что арендаторы найдутся.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Сколько стоили три машино-места

Первое место было небольшим и самым дешевым: 12,1 м² обошлись мне в 363 000 ₽. Оно располагалось на минус втором уровне — он менее престижный, но зато никаких протечек и луж. Я планировала перепродать его через год за 500 000 ₽ или дороже.

Второе место площадью 14,2 м² на минус первом уровне я купила через три дня. Над ним было минимум коммуникаций, а потолки в этой части паркинга более высокие. При покупке планировала сдавать его полгода, а остальные полгода использовать для собственных нужд. Оно обошлось мне в 411 000 ₽.

Третье место площадью 13,2 м² по соседству со вторым я взяла еще через 20 дней и заплатила 459 000 ₽. Его я тоже планировала сдавать.

1 223 000 ₽
я заплатила за три машино-места

За два года цены почти не выросли, и в 2022 году тоже можно найти машино-места по таким ценам даже в ЖК в пределах Мкада.

Вот какие цены на машино-места в Москве на сентябрь 2022 года у одного из крупных застройщиков. Источник: pik.ru
Вот какие цены на машино-места в Москве на сентябрь 2022 года у одного из крупных застройщиков. Источник: pik.ru

Как выбрать удачное машино-место для перепродажи

Аватар автора

Полина Качевская

риелтор

Страница автора

Когда мои клиенты выбирают машино-место, многие ориентируются на такие факторы:

  1. Минимально допустимый размер машино-места — от 5,3 × 2,5 м. В противном случае место будет долей в паркинге, которую сложно продать.
  2. Место выбирают поближе к лифту, который ведет к квартирам, — так удобнее.
  3. Берут места на верхних этажах паркинга — там выше потолки и нужно меньше времени, чтобы подняться в квартиру. Вдобавок вероятность того, что место затопят, ниже.
  4. Подальше от рампы — конструкции, соединяющей между собой этажи подземной парковки. Машина, которая стоит у рампы, часто получает царапины от неповоротливых выезжающих соседей, а никто не хочет постоянно ремонтировать мелкие царапины.

Хочу обратить внимание и на ряд менее очевидных факторов, которые стоит учитывать.

Разгрузочная зона. Нужно уточнить у менеджеров отдела продаж, где она планируется. Бывает, что застройщик отдает организацию разгрузочной зоны на откуп управляющей компании. Обычно ее делают на минус втором уровне паркинга в лифтовой зоне. Машино-местам, которые находятся поблизости, это может помешать, так как в первые годы после сдачи дома активно идут ремонты.

Потенциальные покупатели. Важно понимать, кто они, если машино-место покупали в качестве инвестиции.

Для этого узнайте, кто живет в доме, или как застройщик позиционирует дом: это бизнес или комфорт, семейный или больше подходит для одиноких людей, каким транспортом пользуются жильцы дома.

Допустим, ЖК состоит в основном из студий и однушек и расположен рядом с бизнес-центром. В этом случае в нем будут жить одинокие молодые люди или пары без детей. В таком ЖК лучше всего выбирать небольшое машино-место, чтобы быстрее и проще его сдать.

Можно изучить квартирографию — прикинуть, сколько в комплексе планируется семейных квартир, удовлетворяет ли паркинг их потребность в местах. Если семейных мест меньше, чем семейных квартир, можно рассмотреть покупку такого места при условии хорошей скидки. Ближе к сдаче дома скидка может достигать 40%. На такие места искать арендатора дольше, зато стоимость их аренды выше.

Если в позиционировании комплекса преобладает семейность, стоит посмотреть машино-места большей площади, чтобы помещались просторная машина и парочка детских велосипедов.

Отложенный спрос — это потребность, которая не удовлетворена на момент, когда планируется сдавать или продавать машино-место. Например, комплекс позиционируется как семейный бизнес-класс, но в нем мало крупногабаритных мест. Тогда потенциальный покупатель с большой вероятностью захочет именно такое место. А когда застройщик продаст весь объем, то перепродать место можно будет по хорошей цене.

Как прошла сделка

Я покупала машино-места в разгар пандемии, поэтому сделка проходила онлайн с помощью электронной цифровой подписи — ЭЦП. Это цифровой аналог рукописной подписи. Она нужна, чтобы подписать документы в дистанционном формате.

Сами машино-места лучше выбирать вживую, чтобы проверить их на протечки и возможные дефекты. А вот покупать намного удобнее онлайн: не нужно ездить в офис за каждой бумажкой и тратить время на дорогу.

Вот что мне пришлось сделать, чтобы провести сделку онлайн.

Забронировать место. Я это сделала на сайте застройщика. Тогда услуга была бесплатной, а в 2022 году она стоит 5000 ₽. Сначала я забронировала несколько подходящих мест, а потом уже сходила в паркинг, чтобы выбрать лучшее. Бронь действует десять дней — за это время нужно определиться с покупкой.

Застройщик может ввести обязательную платную бронь машино-места, тогда оплатить услугу придется, даже если вы готовы купить сразу. Например, у ПИК это стоит 5000 ₽. Источник: pik.ru
Застройщик может ввести обязательную платную бронь машино-места, тогда оплатить услугу придется, даже если вы готовы купить сразу. Например, у ПИК это стоит 5000 ₽. Источник: pik.ru

Когда я забронировала первое машино-место, на сайте застройщика сформировался личный кабинет. Сначала там отображались мои брони, а потом — купленные места и документы на них.

После бронирования мне позвонил менеджер. Я отправила ему паспортные данные и номер СНИЛС. Он составил договор и отправил его мне на подтверждение по электронной почте. Я внесла стопроцентную предоплату: деньги перевела со своей карты по банковским реквизитам из договора и указала в назначении платежа уникальный идентификатор начисления — УИН. Он прописан в договоре купли-продажи. Это десятизначный номер, который нужен застройщику, чтобы распознать, по какому договору, от кого и за что была получена оплата.

После этого отправила платежное поручение из моего банка менеджеру. В течение нескольких дней в моем личном кабинете на сайте застройщика появился чек об оплате.

ЭЦП на тот момент еще не было, то есть договор не был подписан. Но прямо передо мной аналогичную сделку с застройщиком провели соседи. Никаких проблем не возникло, поэтому я не волновалась.

Так выглядел договор купли-продажи
Так выглядел договор купли-продажи
Так выглядел договор купли-продажи

Выпустить ЭЦП. Застройщик прислал курьера, чтобы выпустить ЭЦП. Он привез два документа: заявление и два экземпляра сертификата на выпуск электронно-цифровой подписи. Заявление и один экземпляр сертификата я подписала и передала обратно курьеру. Второй экземпляр остался у меня.

На сертификате были указаны:

  1. Серийный номер.
  2. Данные о владельце и издателе сертификата.
  3. Срок действия. ЭЦП действует один год, поэтому для второго и третьего машино-места выпускать подпись не понадобилось.
  4. Два QR-кода. По одному можно получить отчет о выполненных операциях, а по другому — отозвать сертификат.

Выпуск ЭЦП был бесплатным.

Памятка для клиентов застройщика, как получить ЭЦП
Памятка для клиентов застройщика, как получить ЭЦП

Подписать договор. После того как выпустили ЭЦП, мне позвонил представитель застройщика и сообщил дату, когда запланирована электронная регистрация договора. Прямо во время этого звонка мне пришло смс с кодом, его я назвала сотруднику — таким образом я подтвердила свою электронную подпись и подписала договор. После этого застройщик сам передал электронные документы в Росреестр.

Зарегистрировать право собственности. Все расходы на госрегистрацию права собственности оплатил застройщик, это прописано в договоре купли-продажи. Поскольку первые два места я забронировала и оплатила накануне новогодних праздников, процесс с госрегистрацией затянулся. Готовые документы из Росреестра пришли через месяц. Мне прислали на электронную почту зарегистрированный архив на каждое место, в котором были:

  1. Договор купли-продажи в формате PDF.
  2. Файл с ЭЦП сторон — участников сделки в формате SIG.
  3. Выписка из ЕГРН с данными о регистрации собственности в формате PDF.
  4. Файл с электронной подписью со стороны госрегистратора в формате SIG.

При покупке последнего места на госрегистрацию ушло две недели.

Подписать акт приема-передачи. После того как я получила право собственности, оставалось принять машино-места и подписать акт приема-передачи. По правилам это должно происходить прямо на месте, чтобы в случае недостатков задокументировать их в присутствии представителя застройщика.

Но в нашем ЖК уже не было офиса застройщика, и менеджеры сначала назначали время, а потом отказывались приезжать, чтобы подписать акты на месте.

Тогда я решила, что съезжу сама. Так как машино-места я видела и проблем с ними не было, согласилась заехать и подписать акты в офисе. Но и тут вышла заминка.

У застройщика были две компании, продававшие машино-места в нашем паркинге. Два моих договора были оформлены на одну компанию, а третий — на вторую. Получилось, что два акта были готовы, а один — без печати. И менеджеры ждали, когда печать передадут из другого офиса. Все это растянулось на месяц.

В итоге я забрала все три акта в ближайшем ко мне офисе.

Как оформить машино-место в собственность, чтобы не было проблем

Аватар автора

Анастасия Корнилова

юрист

Страница автора

Машино-место — это индивидуально-определенная часть нежилого помещения, которая предназначена для размещения на ней транспорта, чаще всего машины.

Машино-место ничем не ограничено либо частично ограничено строительной или другой конструкцией. Границы такой части здания должны быть описаны в соответствии с законодательством о государственном кадастровом учете. В этом случае машино-место относится к объектам недвижимого имущества.

Место изображают в виде геометрической фигуры, соответствующей его границам на плане этажа, здания или сооружения. Его минимально допустимый размер — 5,3 × 2,5 м, а максимальный законом не установлен.

Если машино-место оформлено как самостоятельный объект недвижимости, его ставят на государственный кадастровый учет и регистрируют права в общем порядке, как и на другую недвижимость.

Но так было не всегда. До 1 января 2017 года машино-места оформляли как долю в праве собственности на нежилое помещение в многоквартирном доме. В некоторых случаях и сейчас парковки оформляют не отдельным объектом, а долей в праве.

Это может создать проблемы собственнику. Если он решит продать долю в праве, то должен сначала предложить сособственникам по паркингу выкупить ее. А если они не хотят, нужно дать продавцу письменный отказ от преимущественного права покупки.

Но в жизни собрать отказы со всех владельцев машино-мест на паркинге — нереальная задача. Поэтому действуют так. Собственник доли направляет сособственникам уведомления о продаже доли — телеграммами или через нотариуса. В уведомлениях указывают стоимость машино-места. Если в течение месяца никто не согласится ее купить, продавец может заключить сделку с любым покупателем.

Но если покупатель будет торговаться и снизит цену, продавцу придется заново отправлять уведомления, так как продать дороже он может, а дешевле — нет.

Владельцы таких долей на парковке могут договориться и превратить доли в объекты. Для этого они заключают соглашение о разделе имущества и выделяют в натуре фактически занимаемые машино-места. Но если кто-то из сособственников откажется, придется выделять свою часть через суд.

Например, так поступила жительница Томска, которой принадлежало 7048/62 000 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 620 м².

Она просила выделить в натуре фактически занимаемое машино-место, признать за ней право собственности на него и прекратить право собственности на долю в праве общей долевой собственности.

Суд постановил: если выделить долю в натуре, целевое назначение нежилого помещения останется прежним, а его техническое состояние не ухудшится. Поэтому он удовлетворил иск женщины.

Какие расходы были после покупки

Коммуналка. Так как я получила акты приема-передачи с задержкой, меня интересовал вопрос, с какого момента я буду оплачивать коммунальные платежи. В интернете я встречала информацию, что платежи начисляются с даты регистрации права собственности или с момента, как подписали договор с управляющей компанией. В моем случае эта обязанность возникла с даты, когда подписали акты.

Разногласия в этом вопросе возникают из-за того, что паркинг — это нежилое помещение, но зачастую часть многоквартирного дома. Поэтому нет четкого понимания, чем следует руководствоваться, жилищным кодексом или гражданским.

Сейчас у меня минимальные коммунальные платежи. В платежках одна строка — содержание и ремонт. Ставка у нас 61 ₽ за м². В итоге в месяц выходит около 2425 ₽ за три места.

В какой-то момент появится охрана, которую должна организовать управляющая компания. Тогда каждая платежка увеличится примерно в полтора раза.

Разовые платежи. Кроме ежемесячной коммуналки, в нашем паркинге мы скидывались по 300 ₽ на домофон, по 1000 ₽ — на систему допуска по телефону и по 2500 ₽ — на видеонаблюдение. Такие разовые взносы обошлись мне в 11 400 ₽.

Когда все это организует управляющая компания, платежи включают в квитанцию и сумма распределяется между всеми владельцами. У нас этим занимались сами собственники, поэтому взносы рассчитывали с запасом, так как на добровольных началах сдают не все.

Парковочные барьеры. Я слышала истории, когда случайно или специально люди занимали чужие парковочные места. Поэтому, как только получила акты, сразу заказала три специальных парковочных барьера. На них ушло 4130 ₽ вместе с доставкой. Установили их своими силами.

Парковочный барьер, или блокиратор
Парковочный барьер, или блокиратор

Налоги — еще одна статья расходов, если сдаете недвижимость. У меня оформлена самозанятость, подоходный налог я оплачиваю в приложении «Мой налог». Поскольку я сдаю машино-места физическим лицам, ставка составляет 4%. Но у меня еще не закончился налоговый вычет для самозанятых в размере 10 000 ₽ — это сумма, которую государство выделяет авансом, чтобы снизить налог. Поэтому сейчас ставка — 3%. А в месяц за три места сумма налога получается 555 ₽.

После того как я написала эту статью, читатели подсказали мне мою ошибку. Оказывается, нельзя использовать режим НПД, чтобы сдавать в аренду нежилую недвижимость. Я была уверена, что за аренду машино-мест налог платится так же, как и за аренду квартир. Теперь собираюсь либо открывать ИП с УСН и платить 6%, либо поднимать аренду и просто платить 13%.

Еще есть ежегодный налог на недвижимость. В этом году я буду платить его первый раз за 2021 год. Точной суммы еще не знаю. По моим примерным подсчетам, за одно место будет около 1200—1250 ₽.

Всего на машино-места я потратила 1 248 530 ₽

Первое машино-место363 000 ₽
Второе машино-место411 000 ₽
Третье машино-место459 000 ₽
Разовые платежи11 400 ₽
Парковочные барьеры4130 ₽

Всего на машино-места я потратила 1 248 530 ₽

Первое машино-место363 000 ₽
Второе машино-место411 000 ₽
Третье машино-место459 000 ₽
Разовые платежи11 400 ₽
Парковочные барьеры4130 ₽

Как искала арендаторов

Расскажу про все свои способы, начну с самых эффективных.

«Авито» и «Юла». На мой взгляд, большинство современных людей начинают искать на этих ресурсах. Разместить объявление заняло пару минут. Бесплатно в разделе недвижимости можно разместить только одно объявление. А если в одном объявлении указывать информацию про два места и более, оно может не пройти модерацию.

Я просто опубликовала одно объявление, а когда люди откликались, рассказывала про все варианты. В объявлении указывала габариты машино-места, стоимость в месяц, адрес паркинга, а также упоминала об удобном выезде из ЖК. Платно объявление не продвигала, потому что предложений по нашему ЖК было мало.

Предложения аренды машино-мест в подземных паркингах. Источник: avito.ru
Предложения аренды машино-мест в подземных паркингах. Источник: avito.ru

Доска объявлений рядом со входом в паркинг. Если человек хочет снять машино-место на определенном паркинге, велика вероятность, что он там побывает. Или те, кто уже снимают, захотят сменить арендодателя. Единственный минус такого способа — это недобросовестные соседи, которые снимают объявления конкурентов. Поэтому стоит периодически проверять, висит ли оно.

Чаты района в соцсетях — действенный метод. Я подписана на пять чатов-барахолок в нашем ЖК. Иногда размещение объявлений в них платное, но обычно это символическая сумма в 100—250 ₽.

Разместить объявление в чате самой крупной барахолки нашего ЖК обошлось мне в 100 ₽. Я перевела деньги админу чата по номеру телефона. По условиям платных объявлений в этом чате после публикации делают час тишины — ничего не публикуют, чтобы объявление сразу не затерялось в куче других сообщений. Впоследствии его не удаляют из чата.

Сарафанное радио. Рассказывать друзьям и соседям по району, что у вас есть машино-места в аренду. Способ работает, если у вас много знакомых.

Объявления на досках у подъездов. В моем случае этот способ не сработал. Объявлений нужно много, а проживут они недолго. Консьержи и дворники часто чистят эти доски.

Мое объявление на информационной доске у подъезда
Мое объявление на информационной доске у подъезда

Объявление на машино-месте — клеила прямо на блокиратор. Такой метод рассчитан на тех, кто уже снимает место на этом паркинге или пришел на просмотр другого места.

Слышала, что кто-то распечатывает объявления и оставляет прямо на машинах по району. Насколько это работает, не могу сказать, но кажется, что способ хороший.

Какие проблемы были с арендаторами

Чтобы заинтересовать потенциального арендатора, я делаю ежемесячную скидку 500 ₽ на шесть месяцев. С каждым подписываю договор аренды и акт приема-передачи. Образец взяла в интернете и переделала под себя.

Раньше для каждого арендатора я делала бумажный пропуск в управляющей компании. А теперь с новой системой допуска нужно лишь добавить их телефоны в базу данных.

Форма договора аренды машино-места и акт приема⁠-⁠передачи
Форма договора аренды машино-места и акт приема⁠-⁠передачи
Форма договора аренды машино-места и акт приема⁠-⁠передачи

Сейчас у меня сданы все три места. Маленькое сдаю за 6000 ₽, 5500 ₽ арендаторы платили первые полгода. За два других места мне платят 6000 и 6500 ₽ с учетом скидки, в будущем я стану получать с них 6500 и 7000 ₽.

Как и в случае с жильем, арендаторы бывают разные. За все время я заключила четыре договора. Три из них действуют, а один опыт оказался неудачным. Молодой человек снял у меня свободное место в конце декабря 2021 года. Я пошла ему навстречу, и мы разбили платеж на две части. Но он все равно опаздывал с платежами и не считал нужным предупредить об этом.

В марте после очередной просрочки в несколько дней я уточнила, когда будет платеж. Мне ответили, что снимать больше не будут. Я не получила внятного ответа, почему меня не предупредили об этом заранее согласно условиям договора.

Но это было не самое неприятное. В аренде паркинга есть сезонность. Весной и летом места сдаются хуже, потому что больше свободных мест на территории района. И арендатора на это место я смогла найти только в июне, то есть три месяца оно простаивало.

Теперь я сразу связываюсь с арендатором, если платеж задерживается. И в высокий сезон с октября по март я не даю скидку новым арендаторам.

Какой доход получается с аренды

Я вложила в свои машино-места 1 248 530 ₽, включая разовые траты.

Мой доход за последние 12 месяцев выглядит так:

  1. Первое место: 6 × 5500 ₽ + 6 × 6000 ₽ = 69 000 ₽ — с учетом полугодовой скидки.
  2. Второе место: 4 × 6500 ₽ + 5 × 6000 ₽ = 56 000 ₽. Четыре месяца первый арендатор снимал без скидки, потом был простой в три месяца, а затем снимал второй арендатор — у него пока действует скидка.
  3. Третье место — 7 × 6500 ₽ + 3 × 6500 ₽ = 65 000 ₽. Семь месяцев сдавала его за 6500 ₽, потом два месяца я сама пользовалась местом, а теперь его снимает второй арендатор — у него пока действует скидка.
190 000 ₽
я получила за год сдачи трех машино⁠-⁠мест

Общий доход — 190 000 ₽. Если учесть коммунальные платежи и налог, чистый доход такой:

  • 190 000 ₽ − 12 × 2425 ₽ − 3% × 190 000 ₽ = 155 200 ₽, то есть 12,43% в год от расходов на эти места.

Теперь все места сдаются на длительный срок, а дальше прибыль будет выше, когда скидка закончится. В месяц я буду получать: 6000 ₽ + 6500 ₽ + 7000 ₽ = 19 500 ₽.

Если вычесть расходы на коммуналку и подоходный налог, то чистая прибыль — 16 520 ₽ в месяц. Это 15,87% годовых.

Стоимость машино-мест растет. Выгода при перепродаже на осень 2022 года составляет 250 000—300 000 ₽ с каждого.

Если бы деньги остались на вкладе в банке, то в лучшем случае на сентябрь 2022 года я получала бы 9% годовых. То есть около 9000—9500 ₽ в месяц.

Вклад при такой ставке не покрывает темпов инфляции — значит, деньги на нем обесцениваются. В сентябре 2022 инфляция составила 13,67% годовых. То есть в реальном выражении я была бы в убытке.

Недвижимость — защитный актив в такой ситуации. То есть ее стоимость растет вместе с инфляцией. И помимо доходности 15%, недвижимость сохраняет свою ценность. Деньги же на вкладе только потеряют в стоимости. То есть внес 1 200 000 ₽, через пару лет забрал эту сумму, а она фактически уже как 1 000 000 ₽.

Если бы вложилась в первоначальный взнос по ипотеке и в начале 2021 года купила однокомнатную квартиру в своем ЖК за 6 250 000 ₽ с первоначальным взносом 1 250 000 ₽ и сроком кредита на 30 лет, то расчет был бы примерно такой.

Сейчас однокомнатные квартиры у нас сдаются по 30 000 ₽. Следовательно, чистый доход с учетом коммуналки — около 25 000 ₽.

Чтобы получить ежемесячный платеж по кредиту 25 000 ₽, ставка в 2021 году должна была быть максимум 4,5%. Я не отношусь к льготным категориям, поэтому такого варианта просто не было. Но даже если теоретически мне бы одобрили такую ипотеку, ежемесячная аренда погашала бы ее. Доход я начала бы получать только через 30 лет.

С весны по осень 2022 года активно продвигалась субсидированная ипотека для любых категорий граждан. При завышенной стоимости квартиры на 10—30% застройщики предлагали ставку даже в 0,01% — по сути, это рассрочка на 30 лет. Сейчас такое предложение постепенно сходит на нет — ЦБ решил с этим бороться.

Такая ипотека невыгодна, если гасить ее досрочно, но для инвестиционных целей она подходит. Для расчетов удобно использовать калькулятор. Например, с надбавкой 30% стоимость квартиры будет 8 125 000 ₽. А ежемесячный платеж при ставке 0,01% на 30 лет — 19 400 ₽.

Если сдавать квартиру от 35 920 ₽ с учетом коммуналки и налогов, такая ипотека будет выгоднее машино-мест, которые чистыми приносят 16 520 ₽. Но при условии, что есть отделка и меблировка от застройщика.

Стоит ли покупать место в паркинге для сдачи в аренду

  1. Я довольна тем, как вложила деньги. В будущем планирую купить еще машино-место, поскольку стоимость актива растет. Кроме того, я сразу начала получать прибыль около 15% годовых.
  2. Риски простоя у паркинга ниже, чем у квартиры. Есть разница, когда простаивает одно машино-место из нескольких или квартира целиком.
  3. Нет проблем с мебелью, бытовой техникой, ремонтом квартиры и жалобами от соседей.

Станьте героем Т⁠—⁠Ж. Покупали недвижимость? Расскажите, как все прошло и что купили
А вы сдаете недвижимость в аренду? Расскажите про проблемы, с которыми сталкиваетесь:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка

Сообщество