Хочу подстраховаться на случай, если наниматель перестанет платить за квартиру

45

Моя семья сдает квартиру. Мы делаем все по закону: платим налоги, оформляем жильцам регистрацию по месту пребывания на время договора. Но недавно я прочитал, что это не защищает нас от возможных злоупотреблений со стороны арендатора. Если по каким-то причинам он перестанет платить, выселить его можно только по суду, что может занять несколько месяцев. Таким образом, можно лишиться дохода от аренды на довольно длительное время.

Я надеюсь, что такая ситуация никогда не возникнет, но хотелось бы подстраховаться и найти какой-то законный способ воздействия на арендатора в этом случае.

Пришел в голову такой план: предусмотреть в договоре возможность отключить электроэнергию, если есть задолженность. Без электричества в наш век вряд ли можно нормально жить, так что не думаю, что арендатор будет держаться за такую квартиру. Разумеется, просто выключить электричество на счетчике недостаточно, ведь арендатор может включить его обратно.

Возникает вопрос: кому принадлежит электросчетчик? Когда понадобилось его заменить, я оплачивал установку из своих средств, так что, по идее, он должен принадлежать мне. Тогда могу ли я вырвать провода или еще каким-то способом привести счетчик в негодность?

Входить в квартиру для этого не нужно: счетчик находится в подъезде. Конечно, мне придется потом оплатить установку нового счетчика либо ремонт старого, но все-таки эта сумма значительно меньше, чем арендная плата за несколько месяцев.

Есть ли какие-то законы, которые ограничивают мое право обесточивать принадлежащую мне квартиру? Или, может быть, я могу написать заявление в энергосбыт с просьбой прекратить ее электроснабжение?

Существуют ли другие законные способы воздействия на недобросовестного арендатора?

Григорий

Действительно, выселить нанимателя из квартиры за неуплату можно только по решению суда или если он согласен съехать добровольно. Подробно об этом мы уже писали.

Отключить электроэнергию в своей квартире вы можете. Для этого не надо вырывать провода и портить счетчик — достаточно написать заявление об отключении. Но по закону вы должны обеспечить жильцов непрерывным энергоснабжением. Вдруг у них полетит дорогая электроника, и они не поленятся пойти в суд.

Я советую продолжать делать все по закону и, например, взять с квартиросъемщика обеспечительный платеж за дополнительные 1—2 месяца найма. Эти деньги покроют неполученный доход за время судебного разбирательства.

Как отключить свет в своей квартире

По закону вы вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор энергоснабжения. Для этого необходимо написать заявление на отключение электроэнергии в энергосбыт и оплатить уже потребленное электричество. Возможно, еще придется заплатить за саму услугу по отключению, как и за то, чтобы электроэнергию подключили обратно. Это лучше уточнить в энергосбыте.

Заявление об отключении электроэнергии вы можете написать в любой момент. Никакие причины указывать не нужно, кроме того, что вы не можете обесточить квартиру самостоятельно. Дату можно согласовать и присутствовать при отключении, если захотите убедиться, что все прошло успешно.

При этом если нельзя отключить электричество только в вашей квартире и могут пострадать соседи, энергосбыт вам откажет.

Есть и другой вариант обесточить квартиру, не ломая счетчики и не вырывая провода. Вы оплачиваете ЖКУ только за счет арендной платы, а она не поступила. Пусть копится задолженность — коммунальщики сами отключат электричество за долги. Правда, до конца 2020 года из-за коронавируса отключать должников от коммунальных услуг нельзя.

Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Проблемы из-за отключения света

Если вы отключите квартиросъемщику электричество, можете сами себя загнать в тупик. Есть договор, по которому вы сдаете пригодную для проживания квартиру. И есть ваше заявление об отключении электроснабжения, если вы его напишете. По сути, эти документы подтверждают, что вы не имели права, но все же причинили нанимателю ущерб.

По закону владелец квартиры, которым по договору найма является квартиросъемщик, вправе защищать свои интересы даже от собственника. То есть вы вправе предъявить нанимателю претензии о несвоевременной оплате, а он — требовать от вас компенсации за то, что не может полноценно использовать квартиру.

Если квартиросъемщик пойдет в суд, в лучшем случае он потребует компенсировать часть ежемесячного платежа за тот период, когда квартира осталась без света. А если, например, из-за обесточивания сломается его холодильник или он не сможет зарядить какое-то лечебное оборудование, придется компенсировать убытки.

Обычно в такой ситуации появляются встречные исковые требования. Вы будете просить долг за неоплаченные месяцы, а арендатор — деньги за сломанную технику или другие расходы. Такие требования можно зачесть.

  • Пример из моей практики. Велосипедист нарушил правила дорожного движения и столкнулся с джипом. Водитель должен был заплатить велосипедисту за долгие месяцы в больнице и шрамы на лице, а велосипедист — за ремонт джипа. После зачета требований велосипедист остался должен 20 тысяч рублей.

Что лучше сделать

Лучше, чтобы из тех денег, которые вам должен нерадивый наниматель, нельзя было вычесть компенсацию причиненного ему ущерба. Поэтому я советую вам обязательно включить в договор найма пункт об обеспечительном платеже — его еще называют депозитом или гарантийным взносом, — если его нет в договоре. Это законно.

Обеспечительный платеж страхует вас на случай, если наниматель нарушает договор и постоянно задерживает платежи или должен вам сверх платы за квартиру, например за испорченную мебель или сломанную технику. Как правило, он равен месячной плате за жилье, хотя может быть и не привязан к этой сумме.

Тщательно выбирайте квартиросъемщиков. Старайтесь избегать неплатежеспособных — так риск внезапной просрочки оплаты будет ниже. И на будущее посмотрите нашу статью про снятие с регистрационного учета: она пригодится, чтобы выписать неплательщика после решения суда о выселении.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Юрист так и не пояснил по сути вопроса. Законно ли включить в договор пункт об отключении электричества в случае неуплаты за аренду? И как этот пункт соотносится с требованием сдавать "пригодную для проживания квартиру"?

3

Bob, судя по тексту ст.676 ГК РФ - отключение законно при неуплате за электроэнергию, т.к. там есть ключевое слово - "за плату".

Касательно пригодности для проживания, есть ст.15 ЖК РФ, в ней ссылка на постановление №47, в котором есть только требование об электроосвещении! Т.е. электроснабжение в целом необязательно, главное чтобы было электроосвещение. Это значит что абсолютно законно можно ограничить потребляемую мощность до 0,5 или 1кВт. В новостройках где щиток закрыт на замок и используются электроплиты - это будет весомо.

3

Bob, почему же? Есть ссылка на ст. 676 ГК РФ, и там написано, что:
1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Нет такого, что стороны могут договориться о передаче непригодного для проживания жилья. То есть такой пункт включить в договор нельзя.

0

Алиса, вот такой ясной формулировки в статье не хватило.

2

Bob, к счастью, есть комментарии.

0

Алиса, а если в квартире нет электричества, это делает ее непригодной для проживания, или это лишь вопрос удобства?

0

Deyteriy, для разных правовых ситуаций расшифровка отличается. По ГК РФ наниматель вправе рассчитывать на обычное состояние квартиры, значит, там должен быть свет. А если смотреть правила № 354, то за долги по оплате ЖКУ свет отключать можно, т.е. это становится вопросом удобства. И вообще надо рассматривать каждую конкретную ситуацию отдельно.

0

Алиса, правила 354 применяются ресурсниками по отношению к собственнику. А тут собственник и наниматель, это ст.676 ГК РФ. Написано "за плату". Не платит - отключил. Если платит, но не заплатил в срок (до 10 числа) - собственник заплатил за него, отключил и учел платежи в хронологическом порядке, сначала долги за проживание, потом за свет.
Я пользуюсь ч.2 ст.682 ГК РФ, автоматически и ощутимо изменяю размер платы по установленной договором методике. Но даже это не всех останавливает.

1

Наблюдатель, читал, что в Италии есть специальные люди для таких случаев. Там вообще права человека доводятся до абсурда и на улицу просто так не выселишь даже незаконно занявших жильё цыган. Так вот, эти специальные люди налетают и выбрасывают на улицу таких вот "арендаторов" и их вещи, после чего быстро исчезают за горизонт. Хозяин помещения, тем временем, заходит в квартиру с "группой поддержки" и начинает менять замки. По приезду полиции картина: "арендаторы" с их вещами на улице, права проживать в помещении у них нет (а если есть договор - идите доказывайте в суд), собственник - в квартире. Всё нормально, все находятся именно там, где должны быть по закону. Полагаю, если суды продолжат за счёт собственников решать проблемы безденежных арендаторов, такие службы появятся и у нас.

2
0

у коллеги по работе был аналогичный спор: он сдавал свою кваритиру. Анедатор ему задолжал. Он Отключил ему электиричество. Арендатор открыл все водопроводные краны, заткнул сливные отверстия и съехал. Сумма ремонта превысила 2 млн рублей, платил коллега. А т.к денег нет, пришлось брать кредит. Прошло уже года 3. Он до сих пор платит.

2
0

Так какие методы есть оперативно и законно расстаться с человеком, кто снимает, но не платит?

1

Евгений, например, такой вариант проходит - краткосрочный договор аренды, на месяц. И каждый раз его продлевать. Нет оплаты-договора - на мороз?

2

Евгений, Вменяемый и ответственный арендатор, особенно с семьей, не подпишет договор на месяц - развязывает руки владельцу для манипуляций. На входе нужно подбирать арендатора, а не пытаться манипулировать договорами, электричеством, судами - не работает это, как минимум.

2

Evgeny, когда встречаешься с человеком, он ведет себя адекватно, может познакомить с родителями, а по факту оказаться куском кала. Еще интереснее - а если я надумаю продать квартиру, то мне ждать, пока господа соизволят свалить? Суд и прочее? Договор должен защищать интересы каждой из сторон, а то я могу поменять замок, а потом сказать, мол что вы не могли попасть - ваша проблема, платите

0

Евгений, Арендатор не оказался куском ..., он таким был изначально. Это Вы не захотели увидеть под соусом ожидания финансовой выгоды. Так что все вопросы задайте себе. А если Вами сманипулировали - всё равно вопросы к Вам. Вы допустили. Здесь Ваша зона ответственности перед самим собой.

А сваливать вину на арендатора - проявление близорукости и лени владельца.

1

Evgeny, ок, я идиот, но почему закон на стороне тех, кто отказывается платить и продолжает нарушать мои права? Договор есть, налоги платятся, а на выходе я имею геморрой. Я не против судиться с ним по факту неоплаты, но почему он должен жить и дальше? Как быстро вылетит организация из офиса класса А, если себе такое позволит?

1

Евгений, не надо себя казнить. Закон для всех един. Суды у нас, сами знаете, ах. Лучшее решение для избежания проблем - подобрать лояльного арендатора и обо всём с ним договориться на берегу. И контролировать процесс.

Аренда жилья не та ниша, где стоит думать о решении проблем в судах. Неэффективно, даже если Вы чего-то отсудите. Потом нужно это все исполнить, а судебно-исполнительная система у нас тоже не блеск. Вывод - надеяться на себя и действовать осмотрительно.

2

Евгений, Надумывать Вам нужно до того как Вы сдали квартиру. А менять квартиру в неудобное время для арендатора, если Вы надумали, это ему нужно?

Если арендатор будет подстраиваться под надумывания владельца, то низкая вероятность в адекватном арендаторе.

0

Evgeny, Подскажите, а как тогда быть? Как тогда правильно подбирать арендаторов? Я не не могу их пройти полиграф заставить и профайлера. Или заказывать на каждого делать "официальную" юридическую проверку.

0

Евгений, и где вы найдёте квартиросъёмщика на такие условия?

1

Евгений, выселение либо добровольное, либо через суд. По судебному решению человек останется должен вам деньги даже после съезда. И их можно будет получить с процентами.

1

Алиса, т.е. даже если у меня договор, условно на месяц, через месяц (оплатил-не оплатил неважно) я не могу ничего, если человек не хочет? К предыдущему вопросу - если я адекватный съемщик, схема с коротким договором мне не страшна. Пока я вижу только какой выход, а так можно кочевать с одной хаты на другую и не платить годами.

0

Евгений, понимаете, вы в любом случае можете либо договориться, либо выселить через суд. Выкидывать вещи и выгонять человека силой нельзя. Почитайте ещё тут: https://journal.tinkoff.ru/ask/arendator-ne-platit/
И если на человека исполнительный лист, и приставы ищут его счета и тут же изымают деньги, то едва ли это добавляет комфорта в его жизнь.

1

Алиса, А если у него счетов нет? Или он был в стадии банкротства или ещё что угодно?

0

Анатолий, решайте проблемы по мере их поступления, но договор - это разумно, а отсутствие договора - неразумно.

0

Алиса, согласен, но на упреждение все таки действовать хотелось бы. Так и можно быть уверенным что человек "пробит по базам" и лично пообщаться. Гарантия того, что он нормальный будет многократно выше, просто внешней оценки его поведения.

0

Анатолий, все, что есть в базах данных - это прошлое человека. Часто бывает, что человек еще недавно был глубоко положительный персонаж, а потом начал пить и употреблять наркотики на съёмных квартирах, сопровождая это разгромом.

Ни одна проверка ничего не гарантирует.

2

Дмитрий, Верно, но если ситуация диаметрально - противоположная то смысл в таких действиях есть. Вот бы ещё иметь человека с таким опытом "официальных" проверок, было бы шикарно.

0
0

вот это очень неприятная тема: как защититься, если уже этой осенью треть арендаторов (съемщиков, если грамотно) столкнутся с трудностями (прогноз Ромира). очень зыбкая почва у рентодателя.

1

Роман, а подробнее? 33% это ОЧЕНЬ много

1

Наблюдатель, профессиональные жильцы это кто?

Видите ли, когда договор закончился (совсем закончился и в договоре нет условия об автоматической пролонгации), наниматель теряет право там жить.
Но представляете - живёт! Незаконно живёт!
И если вы начнёте выгонять его с помощью друзей-каратистов и вышвыривать вещи на улицу, то рискуете получить пару исков за ущерб имуществу и вред здоровью. Так что или договариваться словами через рот, или документами через суд. И уже судебные приставы-исполнители по решению суда могут прийти и выгнать бывших нанимателей.

1

Тайный, вы, конечно, полную ерунду написали про продажу с молотка! Какие основания на то, чтобы за неуплату ЖКУ продавать чужое приватизированное имущество?

1
0

Весь смысл статьи в последнем абзаце. Нужно грамотно и умно подбирать арендатора. Всё остальное - низкоэффективные и затратные движения. Особенно - про отключение электричества. Про суд - тоже бессмысленные и затратные движения. Если арендатор нанесёт ущерб, то депозит не покроет и части. Взимать депозит свыше одной суммы - неэффективно - снижает поток арендаторов в разы, что затягивает процесс сдачи в аренду, что в итоге снижает выгоду самого проекта. Всем здравия разума и вдохновения.

0
0

Автор не ответил на вопрос: если я сломаю счетчик, установку которого когда-то оплачивал из своих денег, будет ли мне что-то за это? Помимо оплаты установки нового.

0

Deyteriy, будете платить по нормативу.

0
0

В ст.676 ГК РФ есть важное уточнение "за плату", но не бесплатно. Бесплатно наймодатель не обязан обеспечивать коммунальные услуги. Т.е. если не платит коммуналку - можно и отключить.

0

Evgeny, А какие они?Подскажите?

0

April, Но по сути, исходя из комментариев, если в квартире они останутся даже без оплаты и без договора, их силой вытащить нельзя. Вот будет семья, муж не дома, а жена с 2 детьми дома все время сидеть. И замки не поменяешь, если они дома, и ничего не сделаешь.

0

Сообщество