Т—Ж
Учебник
Сообщество
Инвестиции
Инвестиции
Бизнес
Бизнес
Разборы законов
Разборы законов
Дневники трат
Дневники трат
Калькуляторы
Калькуляторы
Путешествия
Путешествия
Медицина и здоровье
Медицина и здоровье
Тесты
Тесты
Город
Город
Смотреть все
  • ипотека
  • кредитная история
  • тесты
  • дневник трат
  • налоговый вычет
Учебник
Сообщество
Инвестиции
Инвестиции
Бизнес
Бизнес
Разборы законов
Разборы законов
Дневники трат
Дневники трат
Калькуляторы
Калькуляторы
Путешествия
Путешествия
Медицина и здоровье
Медицина и здоровье
Тесты
Тесты
Город
Город
Смотреть все

Сервисы

Расчеты
Закладки
Рассылки

Потоки

Инвестиции
Бизнес
Разборы законов
Дневники трат
Калькуляторы
Путешествия
Медицина и здоровье
Тесты
Город
Все потоки
Работа в Т—ЖО проектеjournal@tinkoff.ruПолитика конфиденциальности

Сервисы

Расчеты
Закладки
Рассылки

Потоки

Инвестиции
Бизнес
Разборы законов
Дневники трат
Калькуляторы
Путешествия
Медицина и здоровье
Тесты
Город
Все потоки
Работа в Т—ЖО проектеjournal@tinkoff.ruПолитика конфиденциальности
Карта
05.07.19
349K
245

Посчитайте, где выгоднее купить однушку в ипотеку для сдачи в аренду

0
05.07.19
349K
Тэги: недвижимость, инвестицииАвтор — Лена Глубко
Редакция
05.07.19, 05:39
Стали бы рантье? Или считаете, что есть более выгодные способы получать пассивный доход?
Артур Кимзянов
05.07.19, 09:43

Почему всегда в таких калькуляциях все пишут поднимать цену на 5% (любое другое число( в год? Вы где это видели в РФ мне интересно?
Например, сдаете вы за 35 тысяч рублей. 5% это 1750 руб. То есть за год вы поднимите почти до 37, а после до 39, а через 3 года уже 41 (цифры округлены, без "копеек"). Да-да, конечно. Посмотрите, пожалуйста, статистику цен за последние 10 лет.
В реальности никто так не поднимает. Поднимают цену 1 раз в 2-3 года на 1 тысячу в этой ценовой категории (35-40 руб) из-за роста ЖКХ. И то зависит от множества факторов. Сейчас вы каждый год сдаете за меньшие деньги, чем в предыдущем. Так как согласно инфляции аренда жилья не растет.
Калькулятор супер, но вот эти поднимания говорят о том, что кто это ввел в калькулятор не знает реальности.

106
Иван Рублев
05.07.19, 11:13

Артур, вы правы. Я снимаю 2-к квартиру в Москве за 35к и на днях сообщил хозяевам, что собираюсь съезжать. Они предложили понизить(!) квартплату, лишь бы не искать других арендаторов.

58
Павел Першин
30.11.19, 19:25

Иван, лол) Съезжай, я сам за 35 заеду в двушку.

7
Alexander Bolshakov
16.08.20, 07:59

Павел, погоди, может это Коптево район или какой-нибудь Бутово )₽

1
Павел
23.12.20, 20:36

Alexander, Коптево и Бутово это еще норм, вот Бирюлево и Капотня это более ругательно)

0
Valeriya Skvortsova
06.07.19, 11:21

Артур, подпишусь под каждым словом. Про 5% написано в отрыве от реальности.

23
Эльдар Рахимов
08.07.19, 19:51

Артур, полностью согласен. Раньше до последней девальвации цена аренды действительно поднималась каждый год поимерно на величину инфляции. Но сейчас из-за плачевного состояния в бизнесе, экономике цены стоят уже года 3-4 в Казани. Хотя недвижимость подражала за это время на 30%

9
Katya Vlasova
10.08.19, 19:35

Иван, 35 двушка в Москве? Если съехали - черканите адресок.

8
Alexander Bolshakov
16.08.20, 08:00

Katya, так может двушка Площадью 40 кВ м в старом аварийном доме

0
Александр Курак
11.07.19, 03:07

Артур, пять лет арендую подземный паркинг по одной цене. При этом владельцу уже процентов на 20 подняли коммунальные платежи за нее. С квартирами наверняка ситуация аналогична.

4
Евгений Артеменко
22.07.19, 19:10

Артур, я просматриваю аренду жилья в районе Марьиной рощи, Достоевской и Проспекта Мира уже полтора года. Тут цены выросли на 15-25% за это время.

0
Baby Doll
04.09.19, 17:12

Артур, всё правильно написал👍

0
Юлия Симакова
26.04.20, 04:36

Артур, мы сдаем 2 квартиры в не самых лучших районах (Перово, Нижегородский). Цены поднимаются при смене арендаторов. Делаете УБОРКУ и новые фото. И хорошо бы попасть в период приезда студентов. Квартира сдается за 1 день с ценой на 10% выше рынка в другое время. Арендаторы после ада найти квартиру без кучи посредников тоже не торопятся вас менять. Через 2-3 года у них все-таки копятся деньги/силы на новое жилье и схема включается заново. Так что 5% в год - реально.

0
Инна Бежикова
10.05.20, 19:05

Артур, это индекс потребительских цен, в среднем равен 5%.он актуплен при аренде коммерческой недвижимости, каждый год аренда увеличивается на это число. Некоторые ардд делают этот индекс выше, допустим 6 или 7,но чаще всего конечно используют именно 5

0
Антон Крутов
05.07.19, 09:43

у меня 2 квартиры в Москве, но 3-ю я брать точно не буду. Недвига хороша как подушка безопасности, чтобы не думать на что жить в старости, но как инвестиция идея дохленькая. Так что акции/ху*кции + свои проекты

37
Юрий Овчаров
07.07.19, 12:34

Антон, полностью согласен

2
Сергей
16.08.20, 09:42

Антон, а писал, что апартаменты

0
Андрей Ж
05.07.19, 09:31

Как по мне, так ужасная идея. Сопоставимый доход дают даже ОФЗ. А лучше ETF сбалансированно набрать или чистые акции. Хотя тут вопрос аппетита к риску каждого. Нет никакой головной боли где искать жильцов, следить чтобы кальяном пол не сожгли итд.

24
Tatyana Zakharova
11.07.19, 12:55

What, а какой ежемесячный доход вы получаете с квартиры, если как в примере - плата по ипотеке 60 тысяч + коммуналка + НДФЛ + налог на недвижимость + страховка, итого примерный расход 68 тысяч в месяц, а доход 39 тысяч в месяц. Вы 7 лет будете из кармана добавлять еще 29 тысяч ежемесячно. А следующие 8 лет отбивать убыток. Через 15 лет сделаете капитальный ремонт в квартире, который будете отбивать еще два года. И только через 17 лет вы начнете получать прибыль. На этом фоне даже ежегодный вывод средств от инвестиций как-то привлекательнее выглядит.

7
Polkovnikmilliarder
05.07.19, 09:52

What, Большой объем бумаг с ежеквартальными диведендами на уровне 8-11% (В России можно вполне рассчитывать на такую Див доходность, хоть и не все платят 4 раза в год) годовых + если учитывать недооценееность компаний, а значит хоть небольшой да рост стоимости вот тебе и вуаля, если внимательно следить за ситуацией в мире и в компаниях - кушать подано)

6
Александр Курак
11.07.19, 03:15

Андрей Ж, если говорить о ликвидности, то хуже квартир пожалуй только гаражи/паркинги и земельные участки. Это я бы тоже брал во внимание. Одно дело продать офз за минуты, другое - продавать недвижку годами.

5
Андрей Ж
05.07.19, 09:48

What, ну если принципиально получать деньги с какой-то периодичностью можно набрать ОФЗ, субфедеральные и рейтинговые корпоративные облигации в такой пропорции, чтобы они давали купоны постоянно. Т.е. размазать их по году. Лично я серьезно с недвижимостью не работал, но на первый взгляд этот рынок кажется мне жутко перегретым и неликвидным. Выглядит как пережиток середины 2000х: купить объект и сдавать.

4
What It
05.07.19, 09:33

Андрей Ж, но по этим инструментам ты не ежемесячно получаешь отчисления. Или я не прав?

1
What It
05.07.19, 10:00

Polkovnikmilliarder, это если брать акции

1
Кирилл Хорев
05.07.19, 09:49

Как обычно ниже начнется дискуссия Недвижка vs Акции/Облигации. Но правда одна: для диверсификации рисков нужно иметь и то и другое.

21
Елена Глубко
05.07.19, 10:13

Кирилл, звучит как план. Но если серьезно, мне интересно, почему люди, не смотря на сомнительную доходность, продолжают вкладываться в недвижимость, а не в акции с облигациями. Консервативны? Боятся рисковать? Готовят приданное потомкам и получают с недвижимости доход, пока те подрастают?

Возможно, в теории многие из нас — заправские инвесторы, которым неслабо закинуть миллион на брокерский счет. Но когда доходит до дела и нужно куда-то выгодно пристроить единственный миллион, многие предпочитают вложить его в однокомнатную квартиру и не волноваться, что грянет кризис и биржевые торги уйдут в красную зону. Думаю, тут дело в психологии. Путь рантье выбирают люди со слабыми нервами, считающими, что биржа и казино — синонимы.

32
Ирина Лобанова
17.08.20, 19:10

Елена, стенки никогда не дешевеют, чтобы не случилось. В 2012 году купила квартиру за 8 мл. , сейчас она 10400. Подруга вложила в Люфтганзу и прогорела в этом году. А я как сдавала, так и сдаю.

2
Павел
23.12.20, 20:41

Ирина, посчитайте свой 8млн в долларовом эквиваленте и накиньте долларовую инфляцию. Потом сравните с 10,4млн и достаньте носовой платок))
Подруге надо было заодно вложить в теслу, амазон и зум. Тогда бы по люфтганзе она не сильно переживала.

1
Дмитрий м
15.08.20, 15:37

Елена, Риск меньше. Читаю про акции на тж и сравниваю со своими результатами... Они хуже.
А если сравнивать недвижку с депозитом, то сейчас доходность недвижимости даже выше...

0
Павел
23.12.20, 20:43

Елена, Недвижимость выбирает большинство так как она более понятна (тк людям кажется) и требует меньше знаний. Чем сложнее вид инвестиции, тем меньше туда идет инвесторов и тем больше награда. Поэтому наименьшее количество вкладывает в свой бизнес.

0
Кирилл Хорев
05.07.19, 12:37

Елена, есть психологические факторы вроде "квартиру можно потрогать", есть экономические (где-то недвижка действительно может подрасти в цене) и исторические - "А помните 90-ые! " :) Думаю как-то так.

18
Анастасия Парфенова
10.07.19, 13:51

Эльдар, В Москве в 2008г. индекс стоимости жилья составлял 158 034 за кв.м. В 2019г. индекс стоимости жилья составляет 175 247 за кв.м. Т.е. за 11 лет жилье подорожало всего на 11%. А официальная инфляция за 11 лет составляет 130%. Т.е. квартиры, купленные в 2008г., обесценились в 2 раза.

17
Nikita Sychev
07.07.19, 09:13

Роман, где в Перми можно за копье однушку взять? Хочу купить

12
Юрий Овчаров
07.07.19, 12:17

Елена, Московская биржа сейчас на хайях, но иностранные инвесторы уходят с рынка, значит, скоро будет коррекция. Выплатят дивиденды и все бумаги пойдут ВНИЗ. А вы, допустим, в начале августа купите. Как говорил Warren Buffett - я не вкладываю деньги в то, в чем не разбираюсь. И это правильно. И поэтому для большинства вклады в банках и недвижимость!

10
Maksim Shanaev
13.07.19, 15:37

Роман, согласен. Однако квартиры отбирали лишь однажды - в 1917. А сколько раз отбирали деньги и иные материальные ценности - не перечесть. Я скорее поверю что могут с Лукойлом поступить как с Юкосом или национализировать сбер выкупив акции по номиналу. Но то что будут жилье у людей отбирать (даже второе) - это вряд ли.

10
Elena Krukova
07.08.19, 17:36

Арсений, Нам досталось наследство. Облигации и акции. Много много бумажек. Сели разобрались. Поплакали . Накрыли поляну , выпили и успокоились. Потом посмотрели сколько это было в рублях на те года и ахнули. 8 !!! машин , а мы ни разу в детстве к морю не ездили...

10
Роман Габидулин
06.07.19, 18:56

Кирилл, квартиру выгодно иметь только в одном случае - свою собственную, чтобы если наступрает полный карнавал, то хоть жильё не потеряешь. Хотя..захотят и его отберут.

9
evgeniya1012
10.07.19, 13:08

Глеб, Вы видимо оторваны от жизни. И не знаете что есть люди которые имеют деньги, но при слове облигация впадают в ступор. А слово квартира понятно для всех и потерять ее гораздо сложнее, чем плохо диверсифицированный портфель.

9
Роман Габидулин
09.07.19, 10:28

Эльдар, начиная с 2008 - 2009 она только падает и падает. Плюс этому способствует постройка большого количества новых домов, которые распродаются по паре лет.

8
Даша Сидуленко
05.07.19, 07:14

Если рассматривать способы получения пассивного дохода только через операции с недвижимостью, то продала бы квартиру и разложила деньги по 1.4 млн в разные банки под 7,5% годовых) Это гораздо проще, чем морочить голову с поиском новых жильцов, и ремонтом после выезда предыдущих, особенно если большую часть времени жить не в России, как я. Есть конечно доверительное управление недвижимостью, но они тоже берут процент за услуги + нужно платить налоги.
В общем, пока планирую сдавать, но как только пройдут три года в собственности, сразу продавать)
Ещё из идей: вложиться в апарт и тоже отдать в управление, если есть свободные 2.5 миллиона+ Единственное, что в Питере, как я поняла, очень важна локация, и не все апартаменты в итоге будут приносить прибыль.

15
What It
05.07.19, 09:39

Евгений, с нежеланием платить налог, полагаю

7
Michael Krutikov
05.07.19, 09:30

У квартиры низкая ликвидность, ее цена может как расти, так и падать (район может превратиться в криминальное гетто или под окнами построят хорду), жильцы могут затопить 10 соседей и тупо сбежать.

При всей любви россиян к «своим» квартирам, не хочу ввязываться в подобные схемы и выбираю долгосрочные инвестиции.

15
Спасибо, не надо
13.07.19, 16:10

Москва в этом плане немного (много) оторвана от России. Вот прям реальные цифры, которые я потратила 2 года назад в Астрахани. Убитая однушка в центре города - 750 000 рублей. Под убитой я понимаю не "бабушкин ремонт" а прям убитую. Купеческий дом. 20 квадратов площадь (смешно, но люди покупают (с)), зато высота потолка - 4,2 метра, можно сделать второй уровень. Договорилась с бывшими хозяевами без первоначального взноса (сумму сделки поставили выше на искомые 20%). На капитальный ремонт (замена всех труб, электрики, окон, выравнивание одной стены юсб-панелями, циклевку старого паркета, все стены и пол кафелем в ванной, сооружение второго уровня и деревянной лестницы, покупку сантехники и минимальной мебели ушло 300 000 (это вместе со 100 000 которые отдали бригаде рабочих). Итого 1 050 000 за квартиру. Ипотека - 10800 рублей в месяц (тогда еще давали под 11%, а не 9%). Сдала сразу же своей подруге за 11 000 + коммуналка и это очень дешево, до этого она снимала за эту же цену но на окраине города. А если бы сдавала посуточно туристам - вышло бы в 2 раза больше (даже учитывая дни простоя). Сейчас у меня квартира просто сама окупает свою ипотеку, Окупит через 10 лет и начнет приносить доход. По московским меркам - копейки, но в целом у меня в собственности еще одна квартира почти без вложений, что плохого.

15
Tatyana Zakharova
11.07.19, 13:16

Срок окупаемости 15 лет - это нормальный срок для миллиардных вложений, желательно с гос. поддержкой. Для пары частных миллионов - это глупость.

10
Дмитрий Новиков
12.07.19, 05:52

На стоимость квартиры можно получать пассивный доход от фондового рынка, он будет выше, не менее 10%. А с учетом налогов, простоя квартиры, ее ремонта раз в 5-7 лет и текущих ремонтов или замены техники ее доходность будет в районе 4-5% от ее стоимости. Кроме того, деньги в виде квартиры совсем не ликвидны, при самом лучшем стечении обстоятельств их можно получить не ранее чем рез 2 месяца, а в реальности 3 месяца. Деньги же с фондового рынка можно вывести максимум в течение недели. Я уже не говорю про время, которое нужно для управления всем этим хозяйством.

7