Почему всегда в таких калькуляциях все пишут поднимать цену на 5% (любое другое число( в год? Вы где это видели в РФ мне интересно? Например, сдаете вы за 35 тысяч рублей. 5% это 1750 руб. То есть за год вы поднимите почти до 37, а после до 39, а через 3 года уже 41 (цифры округлены, без "копеек"). Да-да, конечно. Посмотрите, пожалуйста, статистику цен за последние 10 лет. В реальности никто так не поднимает. Поднимают цену 1 раз в 2-3 года на 1 тысячу в этой ценовой категории (35-40 руб) из-за роста ЖКХ. И то зависит от множества факторов. Сейчас вы каждый год сдаете за меньшие деньги, чем в предыдущем. Так как согласно инфляции аренда жилья не растет. Калькулятор супер, но вот эти поднимания говорят о том, что кто это ввел в калькулятор не знает реальности.
Артур, вы правы. Я снимаю 2-к квартиру в Москве за 35к и на днях сообщил хозяевам, что собираюсь съезжать. Они предложили понизить(!) квартплату, лишь бы не искать других арендаторов.
Luigi, транспортная доступность в Бирюлево не плохая.Ж/д Павелецкого направления за 20-25 минут довезёт до Садового кольца, D2 курского направления уже работает 2 года,скоро на Варшавской БКЛ метро откроют,ехать до неё около 10-12 минут.Фасады домов в Б.ремонтируют,район чистый и ухоженный,кинотеатр на месте старого уже построили,сейчас идёт отделка. Тот,кто гадости пишет, совершенно не знает про обстановку в нём.
Alexander, нет там двушек по 35... Если только с хозяевами которые спят на кухне и в коридоре ночью ))) и сама квартира как после проживания монгол в течении двухсот лет, снимал я так на Павелецкой пару недель
Артур, полностью согласен. Раньше до последней девальвации цена аренды действительно поднималась каждый год поимерно на величину инфляции. Но сейчас из-за плачевного состояния в бизнесе, экономике цены стоят уже года 3-4 в Казани. Хотя недвижимость подражала за это время на 30%
Артур, пять лет арендую подземный паркинг по одной цене. При этом владельцу уже процентов на 20 подняли коммунальные платежи за нее. С квартирами наверняка ситуация аналогична.
Артур, мы сдаем 2 квартиры в не самых лучших районах (Перово, Нижегородский). Цены поднимаются при смене арендаторов. Делаете УБОРКУ и новые фото. И хорошо бы попасть в период приезда студентов. Квартира сдается за 1 день с ценой на 10% выше рынка в другое время. Арендаторы после ада найти квартиру без кучи посредников тоже не торопятся вас менять. Через 2-3 года у них все-таки копятся деньги/силы на новое жилье и схема включается заново. Так что 5% в год - реально.
Артур, это индекс потребительских цен, в среднем равен 5%.он актуплен при аренде коммерческой недвижимости, каждый год аренда увеличивается на это число. Некоторые ардд делают этот индекс выше, допустим 6 или 7,но чаще всего конечно используют именно 5
у меня 2 квартиры в Москве, но 3-ю я брать точно не буду. Недвига хороша как подушка безопасности, чтобы не думать на что жить в старости, но как инвестиция идея дохленькая. Так что акции/ху*кции + свои проекты
Как по мне, так ужасная идея. Сопоставимый доход дают даже ОФЗ. А лучше ETF сбалансированно набрать или чистые акции. Хотя тут вопрос аппетита к риску каждого. Нет никакой головной боли где искать жильцов, следить чтобы кальяном пол не сожгли итд.
What, а какой ежемесячный доход вы получаете с квартиры, если как в примере - плата по ипотеке 60 тысяч + коммуналка + НДФЛ + налог на недвижимость + страховка, итого примерный расход 68 тысяч в месяц, а доход 39 тысяч в месяц. Вы 7 лет будете из кармана добавлять еще 29 тысяч ежемесячно. А следующие 8 лет отбивать убыток. Через 15 лет сделаете капитальный ремонт в квартире, который будете отбивать еще два года. И только через 17 лет вы начнете получать прибыль. На этом фоне даже ежегодный вывод средств от инвестиций как-то привлекательнее выглядит.
Андрей Ж, если говорить о ликвидности, то хуже квартир пожалуй только гаражи/паркинги и земельные участки. Это я бы тоже брал во внимание. Одно дело продать офз за минуты, другое - продавать недвижку годами.
Кирилл, звучит как план. Но если серьезно, мне интересно, почему люди, не смотря на сомнительную доходность, продолжают вкладываться в недвижимость, а не в акции с облигациями. Консервативны? Боятся рисковать? Готовят приданное потомкам и получают с недвижимости доход, пока те подрастают?
Возможно, в теории многие из нас — заправские инвесторы, которым неслабо закинуть миллион на брокерский счет. Но когда доходит до дела и нужно куда-то выгодно пристроить единственный миллион, многие предпочитают вложить его в однокомнатную квартиру и не волноваться, что грянет кризис и биржевые торги уйдут в красную зону. Думаю, тут дело в психологии. Путь рантье выбирают люди со слабыми нервами, считающими, что биржа и казино — синонимы.
Елена, стенки никогда не дешевеют, чтобы не случилось. В 2012 году купила квартиру за 8 мл. , сейчас она 10400. Подруга вложила в Люфтганзу и прогорела в этом году. А я как сдавала, так и сдаю.
Эльдар, В Москве в 2008г. индекс стоимости жилья составлял 158 034 за кв.м. В 2019г. индекс стоимости жилья составляет 175 247 за кв.м. Т.е. за 11 лет жилье подорожало всего на 11%. А официальная инфляция за 11 лет составляет 130%. Т.е. квартиры, купленные в 2008г., обесценились в 2 раза.
Елена, есть психологические факторы вроде "квартиру можно потрогать", есть экономические (где-то недвижка действительно может подрасти в цене) и исторические - "А помните 90-ые! " :) Думаю как-то так.
Арсений, Нам досталось наследство. Облигации и акции. Много много бумажек. Сели разобрались. Поплакали . Накрыли поляну , выпили и успокоились. Потом посмотрели сколько это было в рублях на те года и ахнули. 8 !!! машин , а мы ни разу в детстве к морю не ездили...
Роман, согласен. Однако квартиры отбирали лишь однажды - в 1917. А сколько раз отбирали деньги и иные материальные ценности - не перечесть. Я скорее поверю что могут с Лукойлом поступить как с Юкосом или национализировать сбер выкупив акции по номиналу. Но то что будут жилье у людей отбирать (даже второе) - это вряд ли.
Роман, Затрудняюсь ответить, что у Вас там падает. Мы возможно с вами живем на разных планетах? У нас в Казани с 2008 года цены на недвижимость выросли где-то на 300%. Например в 2010 я купил квартиру за 1450 тысяч в 2016 я ее продал за 3850 тысяч. В конце 2018 года я купил маленькую студию за 1850 по ДДУ спустя менее года, тоесть сейчас ее цена примерно 2600. О чем вы говорите я даже представления не имею.
Елена, Московская биржа сейчас на хайях, но иностранные инвесторы уходят с рынка, значит, скоро будет коррекция. Выплатят дивиденды и все бумаги пойдут ВНИЗ. А вы, допустим, в начале августа купите. Как говорил Warren Buffett - я не вкладываю деньги в то, в чем не разбираюсь. И это правильно. И поэтому для большинства вклады в банках и недвижимость!
Кирилл, квартиру выгодно иметь только в одном случае - свою собственную, чтобы если наступрает полный карнавал, то хоть жильё не потеряешь. Хотя..захотят и его отберут.
, поверьте, я знаю людей, не владеющих фондовым рынком и убежденных, что квартира это надежное вложение на все времена) знаю людей, не знающих законы. Людей, не разбирающихся в питании, в Здоровье, в политике и тд и тп. Людей, которые живут, как во сне. Просто я высказал точку зрения, которая заключается в том, что люди которые «инвестируют», по их мнению, в недвижимость, в недвижимости не разбираются ровно так же, как и в фондовом рынке. Но это их личное дело.
Глеб, Вы видимо оторваны от жизни. И не знаете что есть люди которые имеют деньги, но при слове облигация впадают в ступор. А слово квартира понятно для всех и потерять ее гораздо сложнее, чем плохо диверсифицированный портфель.
Если рассматривать способы получения пассивного дохода только через операции с недвижимостью, то продала бы квартиру и разложила деньги по 1.4 млн в разные банки под 7,5% годовых) Это гораздо проще, чем морочить голову с поиском новых жильцов, и ремонтом после выезда предыдущих, особенно если большую часть времени жить не в России, как я. Есть конечно доверительное управление недвижимостью, но они тоже берут процент за услуги + нужно платить налоги. В общем, пока планирую сдавать, но как только пройдут три года в собственности, сразу продавать) Ещё из идей: вложиться в апарт и тоже отдать в управление, если есть свободные 2.5 миллиона+ Единственное, что в Питере, как я поняла, очень важна локация, и не все апартаменты в итоге будут приносить прибыль.
Москва в этом плане немного (много) оторвана от России. Вот прям реальные цифры, которые я потратила 2 года назад в Астрахани. Убитая однушка в центре города - 750 000 рублей. Под убитой я понимаю не "бабушкин ремонт" а прям убитую. Купеческий дом. 20 квадратов площадь (смешно, но люди покупают (с)), зато высота потолка - 4,2 метра, можно сделать второй уровень. Договорилась с бывшими хозяевами без первоначального взноса (сумму сделки поставили выше на искомые 20%). На капитальный ремонт (замена всех труб, электрики, окон, выравнивание одной стены юсб-панелями, циклевку старого паркета, все стены и пол кафелем в ванной, сооружение второго уровня и деревянной лестницы, покупку сантехники и минимальной мебели ушло 300 000 (это вместе со 100 000 которые отдали бригаде рабочих). Итого 1 050 000 за квартиру. Ипотека - 10800 рублей в месяц (тогда еще давали под 11%, а не 9%). Сдала сразу же своей подруге за 11 000 + коммуналка и это очень дешево, до этого она снимала за эту же цену но на окраине города. А если бы сдавала посуточно туристам - вышло бы в 2 раза больше (даже учитывая дни простоя). Сейчас у меня квартира просто сама окупает свою ипотеку, Окупит через 10 лет и начнет приносить доход. По московским меркам - копейки, но в целом у меня в собственности еще одна квартира почти без вложений, что плохого.
У квартиры низкая ликвидность, ее цена может как расти, так и падать (район может превратиться в криминальное гетто или под окнами построят хорду), жильцы могут затопить 10 соседей и тупо сбежать.
При всей любви россиян к «своим» квартирам, не хочу ввязываться в подобные схемы и выбираю долгосрочные инвестиции.
Почему всегда в таких калькуляциях все пишут поднимать цену на 5% (любое другое число( в год? Вы где это видели в РФ мне интересно?
Например, сдаете вы за 35 тысяч рублей. 5% это 1750 руб. То есть за год вы поднимите почти до 37, а после до 39, а через 3 года уже 41 (цифры округлены, без "копеек"). Да-да, конечно. Посмотрите, пожалуйста, статистику цен за последние 10 лет.
В реальности никто так не поднимает. Поднимают цену 1 раз в 2-3 года на 1 тысячу в этой ценовой категории (35-40 руб) из-за роста ЖКХ. И то зависит от множества факторов. Сейчас вы каждый год сдаете за меньшие деньги, чем в предыдущем. Так как согласно инфляции аренда жилья не растет.
Калькулятор супер, но вот эти поднимания говорят о том, что кто это ввел в калькулятор не знает реальности.
Артур, вы правы. Я снимаю 2-к квартиру в Москве за 35к и на днях сообщил хозяевам, что собираюсь съезжать. Они предложили понизить(!) квартплату, лишь бы не искать других арендаторов.
Иван, лол) Съезжай, я сам за 35 заеду в двушку.
Павел, погоди, может это Коптево район или какой-нибудь Бутово )₽
Alexander, Коптево и Бутово это еще норм, вот Бирюлево и Капотня это более ругательно)
Павел, ээээй, ну вот ответь, что в Капотне или Бирелëво такого ужасного?
Все внутри мкада, рядом парки...
Luigi, не ответит,потому что ответ не знает и никогда в этих районах не был.
Luigi, транспортная доступность в Бирюлево не плохая.Ж/д Павелецкого направления за 20-25 минут довезёт до Садового кольца, D2 курского направления уже работает 2 года,скоро на Варшавской БКЛ метро откроют,ехать до неё около 10-12 минут.Фасады домов в Б.ремонтируют,район чистый и ухоженный,кинотеатр на месте старого уже построили,сейчас идёт отделка. Тот,кто гадости пишет, совершенно не знает про обстановку в нём.
Alexander, нет там двушек по 35...
Если только с хозяевами которые спят на кухне и в коридоре ночью ))) и сама квартира как после проживания монгол в течении двухсот лет,
снимал я так на Павелецкой пару недель
Alexander, в Бутово однушка 35-40т на сегодня
Иван, это в каком районе интересно двушка меньше чем 35?
Иван, уфффф)) точно в Москве?)))
у них есть ещë одна двушка??
Я бы снял
Артур, подпишусь под каждым словом. Про 5% написано в отрыве от реальности.
Иван, 35 двушка в Москве? Если съехали - черканите адресок.
Katya, так может двушка Площадью 40 кВ м в старом аварийном доме
Alexander, убитая?
user1291584, наглухо убитая, после цыган которые 7 лет жили а потом пожар устроили
Артур, полностью согласен. Раньше до последней девальвации цена аренды действительно поднималась каждый год поимерно на величину инфляции. Но сейчас из-за плачевного состояния в бизнесе, экономике цены стоят уже года 3-4 в Казани. Хотя недвижимость подражала за это время на 30%
Артур, пять лет арендую подземный паркинг по одной цене. При этом владельцу уже процентов на 20 подняли коммунальные платежи за нее. С квартирами наверняка ситуация аналогична.
Артур, мы сдаем 2 квартиры в не самых лучших районах (Перово, Нижегородский). Цены поднимаются при смене арендаторов. Делаете УБОРКУ и новые фото. И хорошо бы попасть в период приезда студентов. Квартира сдается за 1 день с ценой на 10% выше рынка в другое время. Арендаторы после ада найти квартиру без кучи посредников тоже не торопятся вас менять. Через 2-3 года у них все-таки копятся деньги/силы на новое жилье и схема включается заново. Так что 5% в год - реально.
Юлия, почëм сдаëте и что за квартиры?
Артур, я просматриваю аренду жилья в районе Марьиной рощи, Достоевской и Проспекта Мира уже полтора года. Тут цены выросли на 15-25% за это время.
Артур, да, да. Рынок арендный увеличивается, конкуренция растет. Ценник снижается.
Артур, это индекс потребительских цен, в среднем равен 5%.он актуплен при аренде коммерческой недвижимости, каждый год аренда увеличивается на это число. Некоторые ардд делают этот индекс выше, допустим 6 или 7,но чаще всего конечно используют именно 5
Артур, всё правильно написал👍
у меня 2 квартиры в Москве, но 3-ю я брать точно не буду. Недвига хороша как подушка безопасности, чтобы не думать на что жить в старости, но как инвестиция идея дохленькая. Так что акции/ху*кции + свои проекты
Антон, полностью согласен
Антон, а писал, что апартаменты
Как по мне, так ужасная идея. Сопоставимый доход дают даже ОФЗ. А лучше ETF сбалансированно набрать или чистые акции. Хотя тут вопрос аппетита к риску каждого. Нет никакой головной боли где искать жильцов, следить чтобы кальяном пол не сожгли итд.
What, а какой ежемесячный доход вы получаете с квартиры, если как в примере - плата по ипотеке 60 тысяч + коммуналка + НДФЛ + налог на недвижимость + страховка, итого примерный расход 68 тысяч в месяц, а доход 39 тысяч в месяц. Вы 7 лет будете из кармана добавлять еще 29 тысяч ежемесячно. А следующие 8 лет отбивать убыток. Через 15 лет сделаете капитальный ремонт в квартире, который будете отбивать еще два года. И только через 17 лет вы начнете получать прибыль. На этом фоне даже ежегодный вывод средств от инвестиций как-то привлекательнее выглядит.
Андрей Ж, если говорить о ликвидности, то хуже квартир пожалуй только гаражи/паркинги и земельные участки. Это я бы тоже брал во внимание. Одно дело продать офз за минуты, другое - продавать недвижку годами.
Как обычно ниже начнется дискуссия Недвижка vs Акции/Облигации. Но правда одна: для диверсификации рисков нужно иметь и то и другое.
Кирилл, звучит как план. Но если серьезно, мне интересно, почему люди, не смотря на сомнительную доходность, продолжают вкладываться в недвижимость, а не в акции с облигациями. Консервативны? Боятся рисковать? Готовят приданное потомкам и получают с недвижимости доход, пока те подрастают?
Возможно, в теории многие из нас — заправские инвесторы, которым неслабо закинуть миллион на брокерский счет. Но когда доходит до дела и нужно куда-то выгодно пристроить единственный миллион, многие предпочитают вложить его в однокомнатную квартиру и не волноваться, что грянет кризис и биржевые торги уйдут в красную зону. Думаю, тут дело в психологии. Путь рантье выбирают люди со слабыми нервами, считающими, что биржа и казино — синонимы.
Елена, стенки никогда не дешевеют, чтобы не случилось. В 2012 году купила квартиру за 8 мл. , сейчас она 10400. Подруга вложила в Люфтганзу и прогорела в этом году. А я как сдавала, так и сдаю.
Эльдар, В Москве в 2008г. индекс стоимости жилья составлял 158 034 за кв.м. В 2019г. индекс стоимости жилья составляет 175 247 за кв.м. Т.е. за 11 лет жилье подорожало всего на 11%. А официальная инфляция за 11 лет составляет 130%. Т.е. квартиры, купленные в 2008г., обесценились в 2 раза.
Елена, есть психологические факторы вроде "квартиру можно потрогать", есть экономические (где-то недвижка действительно может подрасти в цене) и исторические - "А помните 90-ые! " :) Думаю как-то так.
Арсений, Нам досталось наследство. Облигации и акции. Много много бумажек. Сели разобрались. Поплакали . Накрыли поляну , выпили и успокоились. Потом посмотрели сколько это было в рублях на те года и ахнули. 8 !!! машин , а мы ни разу в детстве к морю не ездили...
Роман, согласен. Однако квартиры отбирали лишь однажды - в 1917. А сколько раз отбирали деньги и иные материальные ценности - не перечесть. Я скорее поверю что могут с Лукойлом поступить как с Юкосом или национализировать сбер выкупив акции по номиналу. Но то что будут жилье у людей отбирать (даже второе) - это вряд ли.
Роман, где в Перми можно за копье однушку взять? Хочу купить
Роман, Затрудняюсь ответить, что у Вас там падает. Мы возможно с вами живем на разных планетах? У нас в Казани с 2008 года цены на недвижимость выросли где-то на 300%. Например в 2010 я купил квартиру за 1450 тысяч в 2016 я ее продал за 3850 тысяч. В конце 2018 года я купил маленькую студию за 1850 по ДДУ спустя менее года, тоесть сейчас ее цена примерно 2600. О чем вы говорите я даже представления не имею.
Елена, Московская биржа сейчас на хайях, но иностранные инвесторы уходят с рынка, значит, скоро будет коррекция. Выплатят дивиденды и все бумаги пойдут ВНИЗ. А вы, допустим, в начале августа купите. Как говорил Warren Buffett - я не вкладываю деньги в то, в чем не разбираюсь. И это правильно. И поэтому для большинства вклады в банках и недвижимость!
Кирилл, квартиру выгодно иметь только в одном случае - свою собственную, чтобы если наступрает полный карнавал, то хоть жильё не потеряешь. Хотя..захотят и его отберут.
, поверьте, я знаю людей, не владеющих фондовым рынком и убежденных, что квартира это надежное вложение на все времена) знаю людей, не знающих законы. Людей, не разбирающихся в питании, в Здоровье, в политике и тд и тп. Людей, которые живут, как во сне. Просто я высказал точку зрения, которая заключается в том, что люди которые «инвестируют», по их мнению, в недвижимость, в недвижимости не разбираются ровно так же, как и в фондовом рынке. Но это их личное дело.
Глеб, Вы видимо оторваны от жизни. И не знаете что есть люди которые имеют деньги, но при слове облигация впадают в ступор. А слово квартира понятно для всех и потерять ее гораздо сложнее, чем плохо диверсифицированный портфель.
Если рассматривать способы получения пассивного дохода только через операции с недвижимостью, то продала бы квартиру и разложила деньги по 1.4 млн в разные банки под 7,5% годовых) Это гораздо проще, чем морочить голову с поиском новых жильцов, и ремонтом после выезда предыдущих, особенно если большую часть времени жить не в России, как я. Есть конечно доверительное управление недвижимостью, но они тоже берут процент за услуги + нужно платить налоги.
В общем, пока планирую сдавать, но как только пройдут три года в собственности, сразу продавать)
Ещё из идей: вложиться в апарт и тоже отдать в управление, если есть свободные 2.5 миллиона+ Единственное, что в Питере, как я поняла, очень важна локация, и не все апартаменты в итоге будут приносить прибыль.
Татьяна, когда работаешь это называется активный доход, а не пассивный.
Москва в этом плане немного (много) оторвана от России. Вот прям реальные цифры, которые я потратила 2 года назад в Астрахани. Убитая однушка в центре города - 750 000 рублей. Под убитой я понимаю не "бабушкин ремонт" а прям убитую. Купеческий дом. 20 квадратов площадь (смешно, но люди покупают (с)), зато высота потолка - 4,2 метра, можно сделать второй уровень. Договорилась с бывшими хозяевами без первоначального взноса (сумму сделки поставили выше на искомые 20%). На капитальный ремонт (замена всех труб, электрики, окон, выравнивание одной стены юсб-панелями, циклевку старого паркета, все стены и пол кафелем в ванной, сооружение второго уровня и деревянной лестницы, покупку сантехники и минимальной мебели ушло 300 000 (это вместе со 100 000 которые отдали бригаде рабочих). Итого 1 050 000 за квартиру. Ипотека - 10800 рублей в месяц (тогда еще давали под 11%, а не 9%). Сдала сразу же своей подруге за 11 000 + коммуналка и это очень дешево, до этого она снимала за эту же цену но на окраине города. А если бы сдавала посуточно туристам - вышло бы в 2 раза больше (даже учитывая дни простоя). Сейчас у меня квартира просто сама окупает свою ипотеку, Окупит через 10 лет и начнет приносить доход. По московским меркам - копейки, но в целом у меня в собственности еще одна квартира почти без вложений, что плохого.
У квартиры низкая ликвидность, ее цена может как расти, так и падать (район может превратиться в криминальное гетто или под окнами построят хорду), жильцы могут затопить 10 соседей и тупо сбежать.
При всей любви россиян к «своим» квартирам, не хочу ввязываться в подобные схемы и выбираю долгосрочные инвестиции.
Срок окупаемости 15 лет - это нормальный срок для миллиардных вложений, желательно с гос. поддержкой. Для пары частных миллионов - это глупость.
What, не думали женить на девушке у которой есть своя недвижимость.))) И жена, и доход пассивный)