Почему всегда в таких калькуляциях все пишут поднимать цену на 5% (любое другое число( в год? Вы где это видели в РФ мне интересно? Например, сдаете вы за 35 тысяч рублей. 5% это 1750 руб. То есть за год вы поднимите почти до 37, а после до 39, а через 3 года уже 41 (цифры округлены, без "копеек"). Да-да, конечно. Посмотрите, пожалуйста, статистику цен за последние 10 лет. В реальности никто так не поднимает. Поднимают цену 1 раз в 2-3 года на 1 тысячу в этой ценовой категории (35-40 руб) из-за роста ЖКХ. И то зависит от множества факторов. Сейчас вы каждый год сдаете за меньшие деньги, чем в предыдущем. Так как согласно инфляции аренда жилья не растет. Калькулятор супер, но вот эти поднимания говорят о том, что кто это ввел в калькулятор не знает реальности.
Артур, вы правы. Я снимаю 2-к квартиру в Москве за 35к и на днях сообщил хозяевам, что собираюсь съезжать. Они предложили понизить(!) квартплату, лишь бы не искать других арендаторов.
Артур, полностью согласен. Раньше до последней девальвации цена аренды действительно поднималась каждый год поимерно на величину инфляции. Но сейчас из-за плачевного состояния в бизнесе, экономике цены стоят уже года 3-4 в Казани. Хотя недвижимость подражала за это время на 30%
Артур, пять лет арендую подземный паркинг по одной цене. При этом владельцу уже процентов на 20 подняли коммунальные платежи за нее. С квартирами наверняка ситуация аналогична.
Артур, мы сдаем 2 квартиры в не самых лучших районах (Перово, Нижегородский). Цены поднимаются при смене арендаторов. Делаете УБОРКУ и новые фото. И хорошо бы попасть в период приезда студентов. Квартира сдается за 1 день с ценой на 10% выше рынка в другое время. Арендаторы после ада найти квартиру без кучи посредников тоже не торопятся вас менять. Через 2-3 года у них все-таки копятся деньги/силы на новое жилье и схема включается заново. Так что 5% в год - реально.
Артур, это индекс потребительских цен, в среднем равен 5%.он актуплен при аренде коммерческой недвижимости, каждый год аренда увеличивается на это число. Некоторые ардд делают этот индекс выше, допустим 6 или 7,но чаще всего конечно используют именно 5
у меня 2 квартиры в Москве, но 3-ю я брать точно не буду. Недвига хороша как подушка безопасности, чтобы не думать на что жить в старости, но как инвестиция идея дохленькая. Так что акции/ху*кции + свои проекты
Как по мне, так ужасная идея. Сопоставимый доход дают даже ОФЗ. А лучше ETF сбалансированно набрать или чистые акции. Хотя тут вопрос аппетита к риску каждого. Нет никакой головной боли где искать жильцов, следить чтобы кальяном пол не сожгли итд.
What, а какой ежемесячный доход вы получаете с квартиры, если как в примере - плата по ипотеке 60 тысяч + коммуналка + НДФЛ + налог на недвижимость + страховка, итого примерный расход 68 тысяч в месяц, а доход 39 тысяч в месяц. Вы 7 лет будете из кармана добавлять еще 29 тысяч ежемесячно. А следующие 8 лет отбивать убыток. Через 15 лет сделаете капитальный ремонт в квартире, который будете отбивать еще два года. И только через 17 лет вы начнете получать прибыль. На этом фоне даже ежегодный вывод средств от инвестиций как-то привлекательнее выглядит.
What, Большой объем бумаг с ежеквартальными диведендами на уровне 8-11% (В России можно вполне рассчитывать на такую Див доходность, хоть и не все платят 4 раза в год) годовых + если учитывать недооценееность компаний, а значит хоть небольшой да рост стоимости вот тебе и вуаля, если внимательно следить за ситуацией в мире и в компаниях - кушать подано)
Андрей Ж, если говорить о ликвидности, то хуже квартир пожалуй только гаражи/паркинги и земельные участки. Это я бы тоже брал во внимание. Одно дело продать офз за минуты, другое - продавать недвижку годами.
What, ну если принципиально получать деньги с какой-то периодичностью можно набрать ОФЗ, субфедеральные и рейтинговые корпоративные облигации в такой пропорции, чтобы они давали купоны постоянно. Т.е. размазать их по году. Лично я серьезно с недвижимостью не работал, но на первый взгляд этот рынок кажется мне жутко перегретым и неликвидным. Выглядит как пережиток середины 2000х: купить объект и сдавать.
Кирилл, звучит как план. Но если серьезно, мне интересно, почему люди, не смотря на сомнительную доходность, продолжают вкладываться в недвижимость, а не в акции с облигациями. Консервативны? Боятся рисковать? Готовят приданное потомкам и получают с недвижимости доход, пока те подрастают?
Возможно, в теории многие из нас — заправские инвесторы, которым неслабо закинуть миллион на брокерский счет. Но когда доходит до дела и нужно куда-то выгодно пристроить единственный миллион, многие предпочитают вложить его в однокомнатную квартиру и не волноваться, что грянет кризис и биржевые торги уйдут в красную зону. Думаю, тут дело в психологии. Путь рантье выбирают люди со слабыми нервами, считающими, что биржа и казино — синонимы.
Елена, стенки никогда не дешевеют, чтобы не случилось. В 2012 году купила квартиру за 8 мл. , сейчас она 10400. Подруга вложила в Люфтганзу и прогорела в этом году. А я как сдавала, так и сдаю.
Ирина, посчитайте свой 8млн в долларовом эквиваленте и накиньте долларовую инфляцию. Потом сравните с 10,4млн и достаньте носовой платок)) Подруге надо было заодно вложить в теслу, амазон и зум. Тогда бы по люфтганзе она не сильно переживала.
Елена, Риск меньше. Читаю про акции на тж и сравниваю со своими результатами... Они хуже. А если сравнивать недвижку с депозитом, то сейчас доходность недвижимости даже выше...
Елена, Недвижимость выбирает большинство так как она более понятна (тк людям кажется) и требует меньше знаний. Чем сложнее вид инвестиции, тем меньше туда идет инвесторов и тем больше награда. Поэтому наименьшее количество вкладывает в свой бизнес.
Елена, есть психологические факторы вроде "квартиру можно потрогать", есть экономические (где-то недвижка действительно может подрасти в цене) и исторические - "А помните 90-ые! " :) Думаю как-то так.
Эльдар, В Москве в 2008г. индекс стоимости жилья составлял 158 034 за кв.м. В 2019г. индекс стоимости жилья составляет 175 247 за кв.м. Т.е. за 11 лет жилье подорожало всего на 11%. А официальная инфляция за 11 лет составляет 130%. Т.е. квартиры, купленные в 2008г., обесценились в 2 раза.
Елена, Московская биржа сейчас на хайях, но иностранные инвесторы уходят с рынка, значит, скоро будет коррекция. Выплатят дивиденды и все бумаги пойдут ВНИЗ. А вы, допустим, в начале августа купите. Как говорил Warren Buffett - я не вкладываю деньги в то, в чем не разбираюсь. И это правильно. И поэтому для большинства вклады в банках и недвижимость!
Роман, согласен. Однако квартиры отбирали лишь однажды - в 1917. А сколько раз отбирали деньги и иные материальные ценности - не перечесть. Я скорее поверю что могут с Лукойлом поступить как с Юкосом или национализировать сбер выкупив акции по номиналу. Но то что будут жилье у людей отбирать (даже второе) - это вряд ли.
Арсений, Нам досталось наследство. Облигации и акции. Много много бумажек. Сели разобрались. Поплакали . Накрыли поляну , выпили и успокоились. Потом посмотрели сколько это было в рублях на те года и ахнули. 8 !!! машин , а мы ни разу в детстве к морю не ездили...
Кирилл, квартиру выгодно иметь только в одном случае - свою собственную, чтобы если наступрает полный карнавал, то хоть жильё не потеряешь. Хотя..захотят и его отберут.
Глеб, Вы видимо оторваны от жизни. И не знаете что есть люди которые имеют деньги, но при слове облигация впадают в ступор. А слово квартира понятно для всех и потерять ее гораздо сложнее, чем плохо диверсифицированный портфель.
Эльдар, начиная с 2008 - 2009 она только падает и падает. Плюс этому способствует постройка большого количества новых домов, которые распродаются по паре лет.
Если рассматривать способы получения пассивного дохода только через операции с недвижимостью, то продала бы квартиру и разложила деньги по 1.4 млн в разные банки под 7,5% годовых) Это гораздо проще, чем морочить голову с поиском новых жильцов, и ремонтом после выезда предыдущих, особенно если большую часть времени жить не в России, как я. Есть конечно доверительное управление недвижимостью, но они тоже берут процент за услуги + нужно платить налоги. В общем, пока планирую сдавать, но как только пройдут три года в собственности, сразу продавать) Ещё из идей: вложиться в апарт и тоже отдать в управление, если есть свободные 2.5 миллиона+ Единственное, что в Питере, как я поняла, очень важна локация, и не все апартаменты в итоге будут приносить прибыль.
У квартиры низкая ликвидность, ее цена может как расти, так и падать (район может превратиться в криминальное гетто или под окнами построят хорду), жильцы могут затопить 10 соседей и тупо сбежать.
При всей любви россиян к «своим» квартирам, не хочу ввязываться в подобные схемы и выбираю долгосрочные инвестиции.
Москва в этом плане немного (много) оторвана от России. Вот прям реальные цифры, которые я потратила 2 года назад в Астрахани. Убитая однушка в центре города - 750 000 рублей. Под убитой я понимаю не "бабушкин ремонт" а прям убитую. Купеческий дом. 20 квадратов площадь (смешно, но люди покупают (с)), зато высота потолка - 4,2 метра, можно сделать второй уровень. Договорилась с бывшими хозяевами без первоначального взноса (сумму сделки поставили выше на искомые 20%). На капитальный ремонт (замена всех труб, электрики, окон, выравнивание одной стены юсб-панелями, циклевку старого паркета, все стены и пол кафелем в ванной, сооружение второго уровня и деревянной лестницы, покупку сантехники и минимальной мебели ушло 300 000 (это вместе со 100 000 которые отдали бригаде рабочих). Итого 1 050 000 за квартиру. Ипотека - 10800 рублей в месяц (тогда еще давали под 11%, а не 9%). Сдала сразу же своей подруге за 11 000 + коммуналка и это очень дешево, до этого она снимала за эту же цену но на окраине города. А если бы сдавала посуточно туристам - вышло бы в 2 раза больше (даже учитывая дни простоя). Сейчас у меня квартира просто сама окупает свою ипотеку, Окупит через 10 лет и начнет приносить доход. По московским меркам - копейки, но в целом у меня в собственности еще одна квартира почти без вложений, что плохого.
На стоимость квартиры можно получать пассивный доход от фондового рынка, он будет выше, не менее 10%. А с учетом налогов, простоя квартиры, ее ремонта раз в 5-7 лет и текущих ремонтов или замены техники ее доходность будет в районе 4-5% от ее стоимости. Кроме того, деньги в виде квартиры совсем не ликвидны, при самом лучшем стечении обстоятельств их можно получить не ранее чем рез 2 месяца, а в реальности 3 месяца. Деньги же с фондового рынка можно вывести максимум в течение недели. Я уже не говорю про время, которое нужно для управления всем этим хозяйством.
Почему всегда в таких калькуляциях все пишут поднимать цену на 5% (любое другое число( в год? Вы где это видели в РФ мне интересно?
Например, сдаете вы за 35 тысяч рублей. 5% это 1750 руб. То есть за год вы поднимите почти до 37, а после до 39, а через 3 года уже 41 (цифры округлены, без "копеек"). Да-да, конечно. Посмотрите, пожалуйста, статистику цен за последние 10 лет.
В реальности никто так не поднимает. Поднимают цену 1 раз в 2-3 года на 1 тысячу в этой ценовой категории (35-40 руб) из-за роста ЖКХ. И то зависит от множества факторов. Сейчас вы каждый год сдаете за меньшие деньги, чем в предыдущем. Так как согласно инфляции аренда жилья не растет.
Калькулятор супер, но вот эти поднимания говорят о том, что кто это ввел в калькулятор не знает реальности.
Артур, вы правы. Я снимаю 2-к квартиру в Москве за 35к и на днях сообщил хозяевам, что собираюсь съезжать. Они предложили понизить(!) квартплату, лишь бы не искать других арендаторов.
Иван, лол) Съезжай, я сам за 35 заеду в двушку.
Павел, погоди, может это Коптево район или какой-нибудь Бутово )₽
Alexander, Коптево и Бутово это еще норм, вот Бирюлево и Капотня это более ругательно)
Артур, подпишусь под каждым словом. Про 5% написано в отрыве от реальности.
Артур, полностью согласен. Раньше до последней девальвации цена аренды действительно поднималась каждый год поимерно на величину инфляции. Но сейчас из-за плачевного состояния в бизнесе, экономике цены стоят уже года 3-4 в Казани. Хотя недвижимость подражала за это время на 30%
Иван, 35 двушка в Москве? Если съехали - черканите адресок.
Katya, так может двушка Площадью 40 кВ м в старом аварийном доме
Артур, пять лет арендую подземный паркинг по одной цене. При этом владельцу уже процентов на 20 подняли коммунальные платежи за нее. С квартирами наверняка ситуация аналогична.
Артур, я просматриваю аренду жилья в районе Марьиной рощи, Достоевской и Проспекта Мира уже полтора года. Тут цены выросли на 15-25% за это время.
Артур, всё правильно написал👍
Артур, мы сдаем 2 квартиры в не самых лучших районах (Перово, Нижегородский). Цены поднимаются при смене арендаторов. Делаете УБОРКУ и новые фото. И хорошо бы попасть в период приезда студентов. Квартира сдается за 1 день с ценой на 10% выше рынка в другое время. Арендаторы после ада найти квартиру без кучи посредников тоже не торопятся вас менять. Через 2-3 года у них все-таки копятся деньги/силы на новое жилье и схема включается заново. Так что 5% в год - реально.
Артур, это индекс потребительских цен, в среднем равен 5%.он актуплен при аренде коммерческой недвижимости, каждый год аренда увеличивается на это число. Некоторые ардд делают этот индекс выше, допустим 6 или 7,но чаще всего конечно используют именно 5
у меня 2 квартиры в Москве, но 3-ю я брать точно не буду. Недвига хороша как подушка безопасности, чтобы не думать на что жить в старости, но как инвестиция идея дохленькая. Так что акции/ху*кции + свои проекты
Антон, полностью согласен
Антон, а писал, что апартаменты
Как по мне, так ужасная идея. Сопоставимый доход дают даже ОФЗ. А лучше ETF сбалансированно набрать или чистые акции. Хотя тут вопрос аппетита к риску каждого. Нет никакой головной боли где искать жильцов, следить чтобы кальяном пол не сожгли итд.
What, а какой ежемесячный доход вы получаете с квартиры, если как в примере - плата по ипотеке 60 тысяч + коммуналка + НДФЛ + налог на недвижимость + страховка, итого примерный расход 68 тысяч в месяц, а доход 39 тысяч в месяц. Вы 7 лет будете из кармана добавлять еще 29 тысяч ежемесячно. А следующие 8 лет отбивать убыток. Через 15 лет сделаете капитальный ремонт в квартире, который будете отбивать еще два года. И только через 17 лет вы начнете получать прибыль. На этом фоне даже ежегодный вывод средств от инвестиций как-то привлекательнее выглядит.
What, Большой объем бумаг с ежеквартальными диведендами на уровне 8-11% (В России можно вполне рассчитывать на такую Див доходность, хоть и не все платят 4 раза в год) годовых + если учитывать недооценееность компаний, а значит хоть небольшой да рост стоимости вот тебе и вуаля, если внимательно следить за ситуацией в мире и в компаниях - кушать подано)
Андрей Ж, если говорить о ликвидности, то хуже квартир пожалуй только гаражи/паркинги и земельные участки. Это я бы тоже брал во внимание. Одно дело продать офз за минуты, другое - продавать недвижку годами.
What, ну если принципиально получать деньги с какой-то периодичностью можно набрать ОФЗ, субфедеральные и рейтинговые корпоративные облигации в такой пропорции, чтобы они давали купоны постоянно. Т.е. размазать их по году. Лично я серьезно с недвижимостью не работал, но на первый взгляд этот рынок кажется мне жутко перегретым и неликвидным. Выглядит как пережиток середины 2000х: купить объект и сдавать.
Андрей Ж, но по этим инструментам ты не ежемесячно получаешь отчисления. Или я не прав?
Polkovnikmilliarder, это если брать акции
Как обычно ниже начнется дискуссия Недвижка vs Акции/Облигации. Но правда одна: для диверсификации рисков нужно иметь и то и другое.
Кирилл, звучит как план. Но если серьезно, мне интересно, почему люди, не смотря на сомнительную доходность, продолжают вкладываться в недвижимость, а не в акции с облигациями. Консервативны? Боятся рисковать? Готовят приданное потомкам и получают с недвижимости доход, пока те подрастают?
Возможно, в теории многие из нас — заправские инвесторы, которым неслабо закинуть миллион на брокерский счет. Но когда доходит до дела и нужно куда-то выгодно пристроить единственный миллион, многие предпочитают вложить его в однокомнатную квартиру и не волноваться, что грянет кризис и биржевые торги уйдут в красную зону. Думаю, тут дело в психологии. Путь рантье выбирают люди со слабыми нервами, считающими, что биржа и казино — синонимы.
Елена, стенки никогда не дешевеют, чтобы не случилось. В 2012 году купила квартиру за 8 мл. , сейчас она 10400. Подруга вложила в Люфтганзу и прогорела в этом году. А я как сдавала, так и сдаю.
Ирина, посчитайте свой 8млн в долларовом эквиваленте и накиньте долларовую инфляцию. Потом сравните с 10,4млн и достаньте носовой платок))
Подруге надо было заодно вложить в теслу, амазон и зум. Тогда бы по люфтганзе она не сильно переживала.
Елена, Риск меньше. Читаю про акции на тж и сравниваю со своими результатами... Они хуже.
А если сравнивать недвижку с депозитом, то сейчас доходность недвижимости даже выше...
Елена, Недвижимость выбирает большинство так как она более понятна (тк людям кажется) и требует меньше знаний. Чем сложнее вид инвестиции, тем меньше туда идет инвесторов и тем больше награда. Поэтому наименьшее количество вкладывает в свой бизнес.
Елена, есть психологические факторы вроде "квартиру можно потрогать", есть экономические (где-то недвижка действительно может подрасти в цене) и исторические - "А помните 90-ые! " :) Думаю как-то так.
Эльдар, В Москве в 2008г. индекс стоимости жилья составлял 158 034 за кв.м. В 2019г. индекс стоимости жилья составляет 175 247 за кв.м. Т.е. за 11 лет жилье подорожало всего на 11%. А официальная инфляция за 11 лет составляет 130%. Т.е. квартиры, купленные в 2008г., обесценились в 2 раза.
Роман, где в Перми можно за копье однушку взять? Хочу купить
Елена, Московская биржа сейчас на хайях, но иностранные инвесторы уходят с рынка, значит, скоро будет коррекция. Выплатят дивиденды и все бумаги пойдут ВНИЗ. А вы, допустим, в начале августа купите. Как говорил Warren Buffett - я не вкладываю деньги в то, в чем не разбираюсь. И это правильно. И поэтому для большинства вклады в банках и недвижимость!
Роман, согласен. Однако квартиры отбирали лишь однажды - в 1917. А сколько раз отбирали деньги и иные материальные ценности - не перечесть. Я скорее поверю что могут с Лукойлом поступить как с Юкосом или национализировать сбер выкупив акции по номиналу. Но то что будут жилье у людей отбирать (даже второе) - это вряд ли.
Арсений, Нам досталось наследство. Облигации и акции. Много много бумажек. Сели разобрались. Поплакали . Накрыли поляну , выпили и успокоились. Потом посмотрели сколько это было в рублях на те года и ахнули. 8 !!! машин , а мы ни разу в детстве к морю не ездили...
Кирилл, квартиру выгодно иметь только в одном случае - свою собственную, чтобы если наступрает полный карнавал, то хоть жильё не потеряешь. Хотя..захотят и его отберут.
Глеб, Вы видимо оторваны от жизни. И не знаете что есть люди которые имеют деньги, но при слове облигация впадают в ступор. А слово квартира понятно для всех и потерять ее гораздо сложнее, чем плохо диверсифицированный портфель.
Эльдар, начиная с 2008 - 2009 она только падает и падает. Плюс этому способствует постройка большого количества новых домов, которые распродаются по паре лет.
Если рассматривать способы получения пассивного дохода только через операции с недвижимостью, то продала бы квартиру и разложила деньги по 1.4 млн в разные банки под 7,5% годовых) Это гораздо проще, чем морочить голову с поиском новых жильцов, и ремонтом после выезда предыдущих, особенно если большую часть времени жить не в России, как я. Есть конечно доверительное управление недвижимостью, но они тоже берут процент за услуги + нужно платить налоги.
В общем, пока планирую сдавать, но как только пройдут три года в собственности, сразу продавать)
Ещё из идей: вложиться в апарт и тоже отдать в управление, если есть свободные 2.5 миллиона+ Единственное, что в Питере, как я поняла, очень важна локация, и не все апартаменты в итоге будут приносить прибыль.
Евгений, с нежеланием платить налог, полагаю
У квартиры низкая ликвидность, ее цена может как расти, так и падать (район может превратиться в криминальное гетто или под окнами построят хорду), жильцы могут затопить 10 соседей и тупо сбежать.
При всей любви россиян к «своим» квартирам, не хочу ввязываться в подобные схемы и выбираю долгосрочные инвестиции.
Москва в этом плане немного (много) оторвана от России. Вот прям реальные цифры, которые я потратила 2 года назад в Астрахани. Убитая однушка в центре города - 750 000 рублей. Под убитой я понимаю не "бабушкин ремонт" а прям убитую. Купеческий дом. 20 квадратов площадь (смешно, но люди покупают (с)), зато высота потолка - 4,2 метра, можно сделать второй уровень. Договорилась с бывшими хозяевами без первоначального взноса (сумму сделки поставили выше на искомые 20%). На капитальный ремонт (замена всех труб, электрики, окон, выравнивание одной стены юсб-панелями, циклевку старого паркета, все стены и пол кафелем в ванной, сооружение второго уровня и деревянной лестницы, покупку сантехники и минимальной мебели ушло 300 000 (это вместе со 100 000 которые отдали бригаде рабочих). Итого 1 050 000 за квартиру. Ипотека - 10800 рублей в месяц (тогда еще давали под 11%, а не 9%). Сдала сразу же своей подруге за 11 000 + коммуналка и это очень дешево, до этого она снимала за эту же цену но на окраине города. А если бы сдавала посуточно туристам - вышло бы в 2 раза больше (даже учитывая дни простоя). Сейчас у меня квартира просто сама окупает свою ипотеку, Окупит через 10 лет и начнет приносить доход. По московским меркам - копейки, но в целом у меня в собственности еще одна квартира почти без вложений, что плохого.
Срок окупаемости 15 лет - это нормальный срок для миллиардных вложений, желательно с гос. поддержкой. Для пары частных миллионов - это глупость.
На стоимость квартиры можно получать пассивный доход от фондового рынка, он будет выше, не менее 10%. А с учетом налогов, простоя квартиры, ее ремонта раз в 5-7 лет и текущих ремонтов или замены техники ее доходность будет в районе 4-5% от ее стоимости. Кроме того, деньги в виде квартиры совсем не ликвидны, при самом лучшем стечении обстоятельств их можно получить не ранее чем рез 2 месяца, а в реальности 3 месяца. Деньги же с фондового рынка можно вывести максимум в течение недели. Я уже не говорю про время, которое нужно для управления всем этим хозяйством.